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1、XX 年 10 月南京新建商品住宅成交情况简报 板块 房源总量 认购套数（未签约）成交套数 认购成交总套数 消化率 库存套数 库存消化周期（月）成交面积 全市 73146 3987 37607 41594 56.9%31552 8.4 4050140 城中 5545 136 2542 2678 48.3%2867 11.3 276633 城东 2475 178 1065 1243 50.2%1232 11.6 151480 城南 5864 1128 3404 4532 77.3%1332 3.9 308443 城北 6685 362 2901 3263 48.8%3422 11.8 28946
2、1 河西 10683 393 6008 6401 59.9%4282 7.1 702803 仙林 2093 93 1079 1172 56.0%921 8.5 150882 江宁 15133 700 7999 8699 57.5%6434 8.0 946081 六合 8439 477 4741 5218 61.8%3221 6.8 463587 浦口 16229 520 7868 8388 51.7%7841 10.0 760771 溧水 5133 78 3653 3731 72.7%1402 3.8 436300 高淳 2609 21 1818 1839 70.5%770 4.2 22583
3、7 备注：消化率按 1-10 月份认购成交总套数计算;库存消化周期按 1-10 月份平均成交套数计算。2010 年 10 月全市商品房屋销售混合排名 排名 楼盘名称 区属 属性 成交套数 成交面积 套均面积 1 金地自在城 雨花区 住宅 1007 87173.43 87 2 凤凰与美 雨花区 住宅 600 66929.98 112 3 万达广场西地 建邺区 公寓 319 34731.28 109 4 朗诗绿色家园 雨花区 住宅 314 34832.48 111 5 学府世家 江宁区 住宅 304 28643.6 94 6 天润城 浦口区 住宅 302 23977.53 79 7 威尼斯水城 浦
4、口区 住宅 292 27760.72 95 8 乐居雅花园 栖霞区 住宅 290 24247.31 84 9 东郊小镇 江宁区 住宅 271 19570.29 72 10 晓庄国际广场 栖霞区 公寓、办公 250 15444.88 62 1 全市总体情况分析 1.1 上市量 n 受新一轮调控政策打击，部分待售楼盘推迟上市，上市量环比小幅下滑 18%，但依然以年内第二高点保持高位运行，尚未表现出足够的恐慌性。1.2 成交量 n 成交量不跌反涨，继续连续上升行情，环比增长 12%，一是部分购房者抢搭末班车、加速出手，二是 9 月份的高认购在 10 月份转化为成交，具有一定的滞后性与欺骗性。n 认购
5、量环比下滑 15%，由于认购量更能准确反映出市场的及时成交情况，因此，认购量的下滑基本能够确认新政的打压已经开始促使需求的总规模由释放转向萎缩。n 认购量与上市量的比例，9 月份为 75%，10 月份为 78%，说明尽管需求总规模出现下滑，但上市量的下滑抵消了认购量的下滑，使得供求关系依然保持旺销局面，人气得以维系，尚未受挫。1.3 供求 n 10 月份供求比大幅下降，供求基本平衡，市场运行平稳。1.4 库存 n 库存量小幅增长，突破 3 万套大关，创年内新高，热销抢购仍只存在于部分楼盘，尚不能代表楼市的全部。1.5 套均面积 n 环比增加 7.8，逼近 110，大户型成交比例探底回升。1.6
6、 户型结构 n 中间不变两头变：小户型高位下降，大户型探底回升。n 80-100 与 100-120 户型保持平稳。n 80 下列小户型成交比例下降 5 个百分点。n 140-160 户型上升 2 个百分点，160 以上户型上升 3 个百分点。1.7 价格结构 n 低档房源略有上升，中档房源大幅上升，高档房源回落明显。n 6000-8000 元/低档房源成交比例略升 2 个百分点。n 8000-10000 元/中档房源成交比例大幅上升 10 个百分点，成为市场成交的要紧价格区间。n 12000 元/以上高档房源回落 8 个百分点，新政效应显著。2 板块对比 2.1 成交分布 n 六大板块瓜分楼
7、市：江宁领跑;浦口、河西紧随其后;六合持续强势;城南、城北大步追赶。2.2 成交增长 n 河西、浦口、六合、溧水高位回落，其他板块均环比大幅增长。2.3 当月新增供求 n 河西、城北、浦口、六合、溧水、高淳小于 1，供不应求。n 城东、城南在 1-1.2 之间，供略大于求。n 城中、江宁在 1.4-1.7 之间，供大于求，但尚不足虑。n 仙林上市放量，销售冷清，供求比接近 7，消化压力剧增。2.4 年度新增供求 n 城中、河西、仙林、江宁、浦口、溧水、高淳在 1.2 以内，供求基本平衡略有偏紧。n 城东、城南、城北、六合均在 1.4 左右，供大于求略显充足。2.5 库存 n 城中、城东、城北、
8、浦口的库存消化周期最长，但也仅需 10-12 个月即可消化完毕。n 城南、溧水、高淳的库存消化周期最短，只能维持 4 个月左右 n 河西、仙林、江宁、六合的库存消化周期在 7-8 个月左右。2.6 成交套均面积 n 除了城中与城北下降以外，其他板块均环比有所上升。3 板块点评 3.1 城中板块：供求两旺。上市量大幅回升，带动认购量、成交量全部回升到年内平均水平线以上，交易活跃。3.2 城东板块：高位回落。上市量、认购量均高位回落，成交量大幅增长要紧是 9 月份的高认购转化为成交所致。3.3 河西板块：高位全面下滑。上市量、认购量、成交量全面下滑，认购量不但绝对数量大幅回落到年内低点，且占上市量
9、的比例也下滑到 50%左右，个别楼盘的滞销带动整个板块的库存增长趋势已显露无疑。3.4 城南板块：再接再厉，勇创新高。上市量、认购量、成交量均创出年内新高，全部突破千套大关，且认购量与上市量之比达到 1.35，一举消化了 9 月份的新增库存，供求形势一片大好。3.5 城北板块：高位回落。上市量、认购量均高位回落，但仍保持年内第二高点的高位水平;成交量高位小幅攀升要紧是 9 月份的高认购转化为成交所致，后续面临考验。3.6 仙林板块：上市井喷，成交平稳上升。仙龙湾、鸿雁名居新增房源上市，带动上市量井喷，但销售情况并不理想，认购量、成交量依然保持低位小幅平稳上升格局，波澜不惊。3.7 江宁板块：高位攀升。上市量、认购量均高位小幅攀升，认购量与上市量的比例依然维持在 50%左右，说明库存依然保持快速增长趋势，个别楼盘热销并不能掩盖整体销售的不顺;成交量大幅增长要紧是 9 月份的高认购转化为成交所致，后续面临考验。3.8 浦口板块：全面回落。上市量、认购量、成交量均大幅回落 20-50%左右，但依然保持 1000 左右的年内平均水平，认购量与上市量的比例接近 90%，供求形势并未出现恶化。3.9 六合板块：全面回落。上市量、认购量、成交量均大幅回落，其中，认购量、成交量回落幅度在 10-20%左右，上市量则急剧萎缩到年内低点，有效抵消了认购量、成交量下滑的不利影响，库存不升反降。