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1、 工程维护服务 管理手册 文件编号：SCFTGC-2012 编制：蒋超逸 审核：翁仲明 批准：何大千 受控状态：受控 发放号：SCFTGC-SC-2012 目 录 序号 文件名称 文件编号 备 注 1 工程维护服务质量目标 SCFTGC-C/2-01 2 设备房管理制度 SCFTGC-C/2-02 3 值班/交接班管理制度 SCFTGC-C/2-03 4 工具管理制度 SCFTGC-C/2-04 5 设备台帐管理制度 SCFTGC-C/2-05 6 公共照明系统管理制度 SCFTGC-C/2-06 7 安防系统管理制度 SCFTGC-C/2-07 8 停车场管理系统管理制度 SCFTGC-C/
2、2-08 9 消防系统管理制度 SCFTGC-C/2-09 10 电梯管理制度 SCFTGC-C/2-10 11 中央空调管理制度 SCFTGC-C/2-11 12 柴油发电机设备管理制度 SCFTGC-C/2-12 13 给排水设施设备管理制度 SCFTGC-C/2-13 14 供配电设施设备管理制度 SCFTGC-C/2-14 15 装修管理制度 SCFTGC-C/2-15 16 二次供水管理制度 SCFTGC-C/2-16 17 监视测量设备管理制度 SCFTGC-C/2-17 18 停送电操作规程 SCFTGC-C/2-18 19 供配电设施设备作业指导规程 SCFTGC-C/2-19
3、 20 发电机设备作业指导规程 SCFTGC-C/2-20 21 安防设备作业指导规程 SCFTGC-C/2-21 22 给排水设施设备作业指导规程 SCFTGC-C/2-22 23 消防设施设备作业指导规程 SCFTGC-C/2-23 24 电梯设备作业指导规程 SCFTGC-C/2-24 25 中央空调设备作业指导规程 SCFTGC-C/2-25 26 二次供水设施设备作业指导规程 SCFTGC-C/2-26 27 公共设施作业指导规程 SCFTGC-C/2-27 28 设施设备异常情况作业指导规程 SCFTGC-C/2-28 1.0 目的 使各项工作到达标准化，提高服务质量。2.0 适用
4、范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 项目主任负责对质量目标进行总体管控；3.2 工程维护组主管负责按照质量目标组织实施相应工作；3.3 客户服务中心负责按照质量目标开展工作。4.0 相关要点 4.1 杜绝重大质量安全事故；4.2 杜绝重大投诉事件；4.3 顾客满意度达 95%以上；4.4 服务及时率达 95%以上；4.5 设备设施保养计划完成率 100%；4.6 设备设施临时故障保修及时率 100%；4.7 值班记录合格率 98%以上；4.8 机房卫生合格率 100%；4.9 作业规程抽检合格率 100%；4.10 设备完好率 100%；4.11 公共
5、娱乐设施完好率 100；4.12 100%保证监视测量设备的有效性。4.13 突发事件处理有效率 100；4.14 消防设施、设备完好率 100；4.15 服务人员 100%持证上岗；4.16 100%完成上级下达的指标任务。5.0 相关支持性文件 6.0 相关记录 四川省福泰物业管理有限公司 工程维护服务质量目标 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-01 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 1.0 目的 规范物业服务范围设备机房的消防安全管理，确保设备的运行安全。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物
6、业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 各项目工程主管负责物业服务范围设备机房的消防安全管理工作。3.2 各项目工程维护各班班长是所辖设备机房安全管理防火责任人，负责所辖设备机房内的安全操作，用火安全管理。3.3 各班组技工必须严格遵守本规定，确保机房设备消防安全。4.0 相关要点 4.1 严禁在机房内吸烟。4.2 定期检查机房内的灭火设施，确保其正常使用功能。4.3 机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。4.4 设备操作应按各班组的安全操作规程操作，并做好防火措施。4.5 设备房防水 4.6 设备房防小动物管理 4.7 机房清洁 4.8 设备房来访人员管理 5
7、.0 相关支持文件 应急处理预案 设施设备异常情况作业指导规程 6.0 相关记录 当班/交接班记录 来访人员登记表 设备房巡检记录表 异常情况处理记录表 四川省福泰物业管理有限公司 设备房管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-02 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 1.0 目的 规范值班管理，确保值班质量及设备运行安全。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 项目工程主管负责对值班工作的监控。3.2 项目工程各班班长负责值班工作的具体安排和检
8、查。3.3 项目工程值班人员负责按此制度进行值班工作。4.0 相关要点 4.1 交班人员提前 15 分钟做好交班准备。4.2 检查设备并确保运行正常，并完善记录。4.3 做好值班室和设备房卫生工作。4.4 接班人员提前 10 分钟到达值班岗位。4.5 接班人员仔细检查各设备的运行情况及上一班记录。4.6 交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项。接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚。4.7 接班人员清点移交物品，交接双方认为无误后，共同在当班/交接班记录上签名确认。4.8 接班人员未到岗，交班人员不准下班，并同时向工程主管报告。4.9 接
9、班人员酒后不得接班。4.10 若交接班过程中发生故障或其他异常情况，应停止交接，并向工程主管报告，交、接班人员应参与处理。5.0 相关支持文件 员工手册 设备房管理制度 6.0 相关记录 值班/交接班记录表 四川省福泰物业管理有限公司 值班/交接班管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-03 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 1.0 目的 规范四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组工具管理，确保工具完整及各项性能完好。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.
10、0 职责 3.1 项目工程主管负责检查工具管理工作的实施情况。3.2 班长负责各班所需个人工具及公用工具申购，负责公用工具、备用钥匙的管理和个人领用工具登记、盘点工作。3.3 个人工具由领用人负责管理。4.0 相关要点 4.1 工具分成两类：一类是个人使用工具。另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管；公用工具由工程班长负责保管，需使用时在工程班长处借用，工程维护员所借用工具记录在 公用工具借用登记表内。4.3 个人使用工具的管理：4.3.1 项目工程维护员正式上岗时，由员工本人到工程班长处领取个人使用工具，并在个人工具登记表上签字确认。4.3.2 个人使用工具的使用注意事项：4.3
11、.2.1 用力应适度，不准乱打乱撬。4.3.2.2 测量不同的参数时注意正确换档（万用表、钳形表等）。4.3.2.3 注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）。4.3.2.4 工具用后应擦拭干净。4.3.3 工程维护员个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.3.4 工程维护员个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人自行配置同规格同品质的工具。如属正常使用损坏则可以经项目工程主管审核后在 四川省福泰物业管理有限公司 工具管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-04 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效
12、日 期 2012-1-1 工程班长处以旧换新，工程班长应做好个人工具登记表登记。4.3.5 员工离职或调动时应将个人使用工具全部退还给项目，对于丢失或人为损坏的个人使用工具，员工应作必要的赔偿。工程班长必须将员工退还的个人使用工具登记在公用工具登记表上并在“备注”一栏内注明“退还”字样。员工退还的个人使用工具需设专柜保管以作备用。4.4 班组公用工具的管理：4.4.1 由使用人在工程班长处办理公用工具借用手续。其他部门如需借用公用工具，需经项目工程主管或项目主任同意后方可借用。借用公用工具必须登记在工具借用登记表上。4.4.2 公用工具使用注意事项 4.4.2.1 公用工具使用注意事项：a)用
13、力应适度，不准乱打乱撬。b)测量不同的参数时注意正确换档（万用表、钳形表等）。c)注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）。d)工具用后应擦拭干净。4.4.3 公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.4.4 公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，按公司报废处理程序进行，可另行申购补充。4.4.5 工程班长对公用工具负管理责任，对还回的公用工具进行检查，并每月进行清查，如发现工具丢失或人为损坏，有权责令责任人尽快补齐。4.4.6 每月由工程班长和公司资产管理员一起进行一次盘点，对需报废的公用工具经项目主任审核后按公司物品报废流程处理。报废后应在
14、公用工具登记表“备注”栏注明“报废”字样。4.4.7 对于公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验合格后方可使用，否则按报废处理并补充申购。4.5 机房钥匙的管理 4.5.1 设备机房门钥匙分主、备两套，主用钥匙由值班工程维护员保管，由班长负责管理。备用钥匙交工程主管保管，需急用时经项目主任或工程主管同意，由使用人在工程主管处借用，并办理借用登记手续，项目主任或工程主管应在借用登记上签字认可。4.5.2 工程主管应每月对所保管的机房备用钥匙进行清查，并妥善保管。5.0 相关支持文件 测量工具预防性检测指导政府 固定资产折旧报损规程综合经营部 6.0 相关记录 固定资产台帐 公用工具借用登
15、记表 个人工具领用登记表 固定资产折旧报损规程作业单 1.0 目的 掌握设备的技术参数，记录设备维修情况；为设备中修、大修及设备改造、更新等提供依据。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 工程主管负责建立设备台帐，完善相应管理，定期对班组的设备台帐管理情况进行检查。3.2 项目工程维护组负责所辖设备的专业管理，按照专业范围负责设备的台帐管理工作。3.3 设备有关资料及检修、消缺、改造等情况，由班长负责填写到相应设备台帐，并存档。3.4 项目工程维护主管定期根据设备台帐记录对设备进行运行分析。4.0 相关要点 4.1 设备台帐的内容 4.1.1
16、 设备的型号、规格、出厂日期、主要技术参数等设备铭牌上的全部内容。4.1.2 设备安装投运日期、安装地点。4.1.3 设备随机配备的专用工具、仪器及备品配件等。4.1.4 大、中修记录，历次试验定检记录，改造变动情况。4.2 设备台帐的建立 4.2.1 项目工程主管负责设备台帐的建立和监管，班长负责填写设备台帐。在用、停用、闲置、调入、报废设备（顾客财产）均须列入设备台帐，在备注栏注明以上情况。4.2.2 建立设备台帐及设备标识卡，其内容包括：出厂编号、名称、型式或型号、相关参数、精度等级、生产厂家、数量、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。四川
17、省福泰物业管理有限公司 设备台帐管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-05 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 4.2.3 对设备逐一进行编号标识，其要求为：4.2.3.1 设备按用途分为五类：供配电类（PD）、给排水类（GS）、电梯类（DT）、消防类（XF）、弱电类（RD）和空调类（KT），分别对应五个分类号。设备编号由位置号、分类号和序号组成，示例如下：SCFTCJ-PD-0211 位置号（四川福泰 分类序号 长江集团研发中心）分类号 4.2.3.2 每台设备应有相应的设备标识卡，设备标识
18、卡的标识应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，粘贴于设备适宜部位。4.3 设备台帐的管理与使用 4.3.1 工程班长应按照设备台帐的内容收集设备技术资料，按照统一的格式填写设备台帐。并根据设备的试验、检修、改造情况做好台帐的更新、完善，做到帐实相符。4.3.2 设备台帐实行集中管理。4.3.3 设备台帐的补充、借阅等一般应在项目资料室进行。4.3.4 设备的限制使用和停用：若设备经维修后，部分功能仍达不到使用要求，可限制使用范围，并在该设备的设备标识卡处贴上“限制使用”标识。因各种原因已停止使用的设备，应在该设备上贴“停用”标识。“限制使用”设备和“停用”设备应妥善管理、存放。5.0 相关
19、支持文件 档案管理制度 6.0 相关记录 设施设备清单 设备台帐 设备标识卡 设施设备停用（限制使用）申请表 1.0 目的 规范公共照明系统管理，确保照明设施正常运行，确保照明性能的稳定、可靠。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 项目工程主管负责公共照明系统的管理和监督。3.2 班长负责组织实施公共照明系统巡检、维修工作。3.3 工程维护员负责公共照明系统巡检、维修工作的落实，完成巡检、维修。4.0 相关要点 4.1 熟悉公共区域照明线路的分布情况，灯具数量，负荷量以及运行使用情况。4.2 重点部位：办公区、各楼栋大堂、过道、地下室、总坪路
20、灯、光彩工程等进行定期巡检，即坏即修。发现问题及隐患时及时组织处理。4.3 对常用材料的耗费及其产生的费用进行记录，每月汇总并做好下月申购计划上报。4.4 每天对灯控服务器进行巡检，根据季节变化，调整照明系统运行时间。4.5 因材料不到位或其它因素引起而不能及时进行维修处理的汇报上级处理并做好记录，在此因素消除后立即进行处理。5.0 相关支持文件 强电设备作业指导规程 6.0 相关记录 公共设施巡检表 设施设备异常情况记录表 值班/交接班记录 公区维修记录 四川省福泰物业管理有限公司 公共照明系统管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-06 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共
21、1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 1.0 目的 规范安防系统管理，确保监控、门禁、巡更、围墙周界等系统正常运行。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 项目工程主管负责安防系统的管理和监督。3.2 班长负责组织实施安防系统巡检、维修、保养工作。3.3 工程维护员负责安防系统巡检、维修、保养工作的落实，完成巡检、维修、保养。4.0 相关要点 4.1 严禁修改系统参数。若系统有关的参数需修改和重大维修经班长报工程主管同意后实施，并记录在当班/交接班记录上备查，并告知当职监控值班员。4.2 每天巡查系
22、统主机一次，发现异常立即处理，并详细记录。4.3 每周检查安防系统保护设备是否工作正常，并对设备进行除尘工作。4.4 每月对安防系统进行呼叫报警等测试保养，并对关键点进行重点测试。4.5 每季度对安防系统电源电压逐个测试，发现电压偏差应立即调试，以免设备受损。4.6 每月对 UPS 电源进行检测、保养一次，并记录。5.0 相关支持文件 弱电设备作业指导规程 6.0 相关记录 弱电系统巡检表 设施设备异常情况记录表 值班/交接班记录 四川省福泰物业管理有限公司 安防系统管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-07 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁
23、仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 1.0 目的 规范停车场管理系统管理，确保停车场管理系统正常运行。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 项目工程主管负责停车场管理系统的管理和监督。3.2 班长负责组织实施停车场管理系统巡检、维修、保养工作。3.3 工程维护员负责停车场管理系统巡检、维修、保养工作的落实，完成巡检、维修、保养。4.0 相关要点 4.1 挡车杆每月保养 1 次，做好相关记录。4.2 闸机转动部件加润滑油，每月检查保养 1 次，做好相关记录。4.3 紧固电线接头，每月检查保养 1 次，做好相关记录。4.4 全面
24、抹擦箱内灰尘，每月检查保养 1 次，做好相关记录。4.5 每月对电脑操作系统、通讯系统进行 1 次保养维护，每月做一次数据库备份，做好相关记录。5.0 相关支持文件 弱电设备作业指导规程 6.0 相关记录 弱电系统巡检表 设施设备异常情况记录表 值班/交接班记录 四川省福泰物业管理有限公司 停车场管理系统管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-08 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 1.0 目的 规范消防系统管理，确保消防系统正常运行。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工
25、程维护组。3.0 职责 3.1 项目工程主管负责消防系统的管理和监督。3.2 班长负责组织实施消防系统巡检、维修、保养工作。3.3 工程维护员负责消防系统巡检、维修、保养工作的落实，完成巡检、维修、保养。4.0 相关要点 4.1 日检：4.1.1 每天应对主机系统设备的运行情况进行检查。4.1.2 自检功能：按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因。4.1.3 故障功能：主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况。备用电源故障，检查充电装置，电池是否损坏、有无断线。探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。4
26、.1.4 对发现的问题应进行及时处理，对不能自行处理的问题通知维保单位处理，并进行跟踪、配合，直至问题解决。4.2 月检：4.2.1 每月底日前配合消防维保公司按计划抽检消防自动控制系统，对维保质量在作业单上签字确认后存档。4.2.2 维保内容 4.2.2.1 测试探测器工作电压是否正常。4.2.2.2 火灾探测器（温感、烟感、碎玻）安装倾斜角度不大于 45 度，与底座 四川省福泰物业管理有限公司 消防系统管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-09 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 接触是否
27、良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮。随机抽取 5%的烟感喷烟后，主机是否收到报警信号。4.2.2.3 对楼层消防栓进行外观检查，油漆脱落应补刷新漆。4.2.2.4 检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失。任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常。4.2.2.5 对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固。4.2.2.6 对主电源和备电源做自动转换试验，点动启泵试验一次。4.3 季检：4.3.1 每季度最后一月 30 日前配合消防维保公司按计划对消防自动控制系统进行抽检。对维保质量在作业单上签字确认后存档。4.3.2
28、维保内容 4.3.2.1 采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及灵敏度。4.3.2.2 试验火灾报警的声光显示。4.3.2.3 试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。4.3.2.4 对备用电源进行 1-2 次充放电试验，1-3 次主要电源和备用电源自动切换试验。4.3.2.5 用“手动”或“自动”检查防火卷帘门的关闭情况，防火卷帘门有无变形、扭曲情况。4.3.2.6 用“手动”或“自动”检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备。4.3.2.7 用“手动”检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯。4.3.2.8 从消防联动柜上按强制“消防”开关键使消防电梯停于首层试验。4.3.
29、2.9 在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验。4.3.2.10 检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。4.4 年检：4.4.1 每年12月30日前配合消防维保公司按计划对消防自动控制系统进行抽检。对维保质量在作业单上签字确认后存档。4.4.2 维保内容 4.4.2.1 应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取 50%）进行一次模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理灰尘。4.4.2.2 试验火灾应急广播设备的功能。4.4.2.3 进行本规程月检和季检的检查内容。5.0 相关支持文件 外包管理制度 强电设备作业指导规程 弱电设备作业指导规程 给排水设施设备管理 设备房管理
30、制度 6.0 相关记录 消防系统巡检表 消防泵房巡检表 风机设备巡检表 消防月/季/年检表 _维护保养记录表 设备外修申请单 1.0 目的 规范电梯管理，确保服务范围电梯安全、正常运行。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 各项目工程主管负责电梯日常运行、维护保养实施监督，承担电梯管理责任，协调专业维保公司及技术监督局对电梯的年检工作。3.2 工程维护班长（电梯安全管理员）负责电梯的日常维护工作，电梯日常运行、维护、保养监管，对电梯日常维护保养、应急处理负责。3.3 电梯操作员负责配合电梯维保公司的日常维护保养工作，电梯困人应急处理操作。4.
31、0 相关要点 4.1 各项目工程班长须持有电梯安全管理员证，电梯应急处理人员须持有电梯安全操作员证。4.2 设备机房管理 4.2.1 电梯相关管理制度上墙，电梯管理人员相关资料复印件上墙。4.2.2 机房门钥匙由指定人员管理，厅门钥匙（三角钥匙）由持有电梯管理相关资质人员管理。4.2.3 工程维护班以外人员进入机房，须在来访人员登记表上记录。4.2.3 机房内温度应控制在 40以下，超过 40应采取相应降温措施。4.2.4 机房通风处、电缆孔等应有相应防小动物措施；门、窗等应做好防水措施；机房配备相应灭火器，每月检查一次，确保有效。4.2.5 设备安全警示标识齐全、有效；电梯平层对照表上墙，电
32、梯平层色标清晰；盘车工具摆放在明显位置，标识清楚。4.2.6 设备表面及机房地面、墙面应保持无明显积尘。4.3 日常运行规定 四川省福泰物业管理有限公司 电梯管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-10 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 4.3.1 每月打扫两次机房及设备卫生，机房地面、设备表面无积尘。4.3.2 每天对厅门、轿厢、机房设备、三防措施（防水、防火、防小动物）、通风降温设施进行巡视检查，每周对底坑检查一次，发现问题及时报告、处理。电梯轿厢求助电话（轿厢到监控中心）通话测试每天测试
33、一次，由秩序维护完成。4.3.3 任何人员听到电梯警铃，及时报告相关工程人员处理。4.3.4 发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停梯，通知相关电梯管理人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。4.3.5 配合电梯专业维保公司完成日常维护和保养。4.3.6 详细、准确填写电梯运行记录、故障维修记录及交、接班记录和每台电梯的维护记录。电梯维护保养规定 4.3.7 对电梯系统出现的故障按月进行统计，报工程主管审查后存档备案。4.3.8 每年按国家技监部门要求的年检时间提前 30 日申报年检，由项目工程主管组织工程维护组配合电梯维保单位做好年检前的自查工作。4.3.9 由项目工程主管组织
34、维护人员会同电梯专业维保公司配合国家技监部门对应检电梯进行年检，并督促电梯专业维保公司完成整改内容，确认年检报告及整改报告并存档备案。4.3.10 当发生电梯火灾、水侵及严重意外损坏等事故后，视具体情况需联系电梯专业维保公司和电梯生产厂家进行全面性的详细检查，并由国家技监部门检测合格后才能投入使用，检查及检测结果存档备案。4.3.11 电梯在检修时（包括加注润滑脂或润滑油），应在首层（基站）厅门口放置“检修停用”或类似字样的表示牌。在作检修性运行时，禁止载客、载货。4.4.2 故障处理规定 4.4.1 遇突发停机故障应查明停机楼层，组织人员迅速营救被困乘客。4.4.2 营救被困乘客时，应严格按
35、照电梯困人救援标准作业规程进行。4.4.3 事后分析故障原因，配合电梯专业维保公司进行维修并排除故障。故障记录及处理情况报项目工程主管。5.0 相关支持性文件 国务院特种设备安全监察条例 外包管理制度 电梯设备作业指导规程 电梯困人救援标准作业规程 设备房管理制度 6.0 相关记录 电梯日检记录表 当班/交接班记录 电梯保养记录表电梯公司 设备维保商年度评估表 电梯故障统计表 来访人员登记表电梯公司 电梯维修单电梯公司 1.0 目的 规范中央空调管理，确保服务范围中央空调安全、正常运行。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 各项目工程主管负责
36、中央空调日常运行、维护保养实施监督，承担中央空调管理责任。3.2 工程维护班长负责中央空调的日常维护工作，中央空调日常运行、维护、保养监管，对中央空调日常维护保养、应急处理负责。3.3 工程维护员负责配合中央空调维保公司的日常维护保养工作，中央空调应急处理。4.0 相关要点 4.1 空调机房 4.1.1 检查并记录中央空调机组有关运行参数（温度、压力、电流等），每两小时一次；4.1.2 检查并记录水泵及管道、阀门有无跑、冒、滴、漏、堵现象；电机有无异响、异味，每两小时一次；4.1.3 控制柜电气装置信号指示是否正常，开关状态是否正确，每两小时一次；4.1.4 配合中央空调专业维保公司完成日常维
37、护和保养。4.1.5 发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用，通知中央空调维保公司人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。4.1.6 对中央空调系统出现的故障按月进行统计，报工程主管审查后存档备案。4.2 空调末端装置 4.2.1 检查风机盘管、新风机组、空调器有无异响，每日一次；4.2.2 电磁阀、温控器开启是否灵活，温度控制是否准确，每周一次（中央控 四川省福泰物业管理有限公司 中央空调管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-11 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 制器上操
38、作检查）；4.2.3 自动排气阀排气是否正常，有无跑冒滴漏现象，每天一次；4.2.4 检查并记录末端管道、阀门有无跑、冒、滴、漏、堵现象，每天一次；4.2.5 控制电气装置信号指示是否正确，开关状态是否正确，每周一次；4.2.6 配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养；4.2.7 发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用，通知中央空调维保公司人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。4.2.8 对中央空调系统出现的故障按月进行统计，报工程主管审查后存档备案。4.3 冷却塔 4.3.1 电机、风扇有无不正常声响、振荡，皮带是否过松打滑，每天一次；4.3.2 布水器有无损坏、掉落，
39、每天一次；4.3.3 填料有无损坏、有无堵塞，每天一次；4.3.4 浮球阀位置是否正确、有无损坏，每天一次；4.3.5 集水盘有无异物或渗漏，每天一次；4.3.6 控制电气装置控制系统信号指示是否正确，开关状态是否正确，每天一次；4.3.7 检查阀门开闭是否灵活；4.3.8 配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养。4.3.9 发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用，通知中央空调维保公司人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。4.3.10 对中央空调系统出现的故障按月进行统计，报工程主管审查后存档备案。4.4 燃气锅炉 4.4.1 检查燃烧机电源电压是否正常，每两小时一次；4
40、.4.2 检查锅炉管道阀门及水位是否正常，每两小时一次；4.4.3 检查燃气压力及阀门状态是否正常，每两小时一次；4.4.4 燃气报警装置是否正常，每天一次；4.4.5 锅炉水循环泵是否正常，每天一次；4.4.6 通风设施是否正常，每天一次；4.4.7 配合中央空调专业维保公司完成日常维护和保养。4.4.8 发现重大问题和危及安全的故障隐患时须立即停用，通知中央空调维保公司人员及时处理、排除，确认处理结果、记录并存档备案。4.4.9 对中央空调系统出现的故障按月进行统计，报工程主管审查后存档备案。5.0 相关支持文件 国务院特种设备安全监察条例 外包管理制度 中央空调设备作业指导规程 设施设备
41、异常情况作业指导规程 设备房管理制度 6.0 相关记录 中央空调运行记录表 当班/交接班记录 中央空调保养记录表空调公司 设备维保商年度评估表 中央空调故障统计表 来访人员登记表 中央空调维修记录表空调公司 1.0 目的 规范柴油发电机管理工作，确保柴油发电机良好运行。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 各项目工程主管负责检查柴油发电机日常管理工作的监管。3.2 工程维护班长负责柴油发电机日常管理工作的组织实施。3.3 工程维护员具体负责柴油发电机的运行、维护、保养。4.0 相关要点 4.1 机房管理 4.1.1 非值班人员不得随意进入机房
42、，若需要进入，须经工程主管或项目主任同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。4.1.2 机房内严禁存放易然、易爆、危险物品。机房应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟。4.1.3 按计划每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.1.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，室温应控制在 40内。4.1.5 机房必须做到随时上锁，钥匙由当值人员保管，不得私自配钥匙。4.2 日常巡检 4.2.1 每周巡查两次：检查水箱水位高度距补水口约 5cm；储油间油箱、输油管道、阀门无跑、冒、滴、漏；机油液面标尺
43、L 与 H 之间，机油清澈光亮无杂质；蓄电池电压不低于 24V；开启风机运行约 15 分钟。4.2.2 巡查时检查灭火器材是否完好。4.3 运行监控 4.3.1 每月两次空载运行，每季度带载运行一次，每次运行时间不低于 15 分钟，记录启/停机时间及运行相关数据。四川省福泰物业管理有限公司 柴油发电机管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-12 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 4.3.2 柴油发电机发电运行时，工程维护员应密切监视柴油发电机的运行情况，每 1 小时进行一次记录。巡视部位包括：
44、柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统等。4.3.3 巡视监控内容如下：4.3.3.1 有无异常声响或大的振动。4.3.3.2 有无异常气味。4.3.3.3 排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象。4.3.3.4 机油压力冷却水温是否正常。4.3.3.5 频率偏差是否正常。4.3.3.6 三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象。4.3.3.7 信号灯指示是否正常。4.3.3.8 检查蓄电池状况。4.3.3.9 回风是否顺畅。4.3.3.10紧固件是否有松动现象。4.3.3.11柴油箱油位。4.3.3.12消音效果是否理想。4.3.
45、4 对于巡视中发现的异常情况，工程维护员应采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程维护班长或主管，请求支援。整改时应遵守柴油发电机维护保养标准作业规程。4.4 柴油发电机异常情况的处理。4.4.1 柴油发电机“飞车”现象时，工程维护员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施：4.4.2 柴油机停机房发生火灾时按机房消防安全管理规定处置。4.4.3 柴油发电机房发生水浸时按设施设备异常情况作业指导规程处置：4.4.4 工程维护员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在 15 分钟内启动柴油发电机并开始供电。在来“市电”时，应在 20 分钟内关停柴油发电机。5.
46、0 相关支持性文件 发电机设备作业指导规程 设施设备异常情况作业指导规程 供配电设备作业指导规程 设备房管理制度 6.0 相关记录 发电机运行记录表 值班/交接班记录 发电机维修记录表 发电机巡查保养记录 停送电操作票 1.0 目的 规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 各项目工程主管负责检查给排水设备设施日常管理工作的监管。3.2 工程维护班长负责给排水设备设施日常管理工作的组织实施。3.3 工程维护员具体负责给排水设备设施的运行、维护、保养。4.0 相关要点 4.1 巡视监控：4
47、.1.1 每天 14：0016：00 抄录总水表，监控用水量情况。4.1.2 每周巡视一次物业服务范围内主供水管及其上的闸阀。每周巡视一次物业服务范围内消防泵房，每月手动启动消防泵试验一次。4.1.3 污水泵巡查：5 月9 月每天巡查一次，每周启泵试运行一次，其余月份每月启泵试运行一次。4.1.4 污水泵积水坑巡查：每年 4 月份检查清掏积水坑一次。4.1.5 雨、污水管网、化粪池巡查：每月检查一次，每年清掏一次。4.2 给排水设备设施异常情况的处理：按 设施设备异常情况作业指导规程处理。5.0 相关支持性文件 给排水设备作业指导规程 设施设备异常情况作业指导规程 6.0 相关记录 当班/交接
48、班记录 维修记录表 巡查保养记录 四川省福泰物业管理有限公司 给排水设施设备管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-13 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 1.0 目的 规范供配电设备设施管理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0 适用范围 适用于四川省福泰物业管理有限公司各项目工程维护组。3.0 职责 3.1 各项目工程主管负责供配电设备设施的监控管理，并对运行、维护、保养情况进行检查。3.2 工程维护班长负责供配电设备设施运行、维护、保养管理工作。3.3 工程维护员负责供配电设备设施运行
49、、维护、保养工作。4.0 相关要点 4.1 配电房管理：4.1.1 非值班人员不准进入机房，若需进入，须经项目工程主管或主任批准，并在值班人员陪同下方可进入机房。4.1.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。4.1.3 每天按计划对机房及供配电设备设施进行清洁，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4.1.4 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好，机房温度不得超过 40。4.1.5 机房应当随时上锁，钥匙由值班工程维护员保管，不得私自配钥匙。4.2 配电房设备巡检 4.2.1 配
50、电房值班工程维护员每班巡检配电房高/低压开关柜、变压器、电容补偿柜、直流屏，每 2 小时巡检一次。4.2.2 配电房值班工程维护员应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次巡检配电房设备的时间记录在相应配电房设备运行记录上。四川省福泰物业管理有限公司 供配电设施设备管理制度 文 件 编 号 SCFTGC-C/2-14 版本/修改次 C2 页 码 第 1 页 共 1 页 编制 蒋超逸 审核 翁仲明 批准 何大千 生 效 日 期 2012-1-1 4.2.3 巡视内容：4.2.3.1 变压器运行是否超温。4.2.3.2 有无异常响声或气味。4.2.3.3 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常。4