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1、关于住宅小区物业管理工作的调研报告五篇篇一根据市政协年度工作安排，近期，市政协副主席杨录祥、_带着调研组，对我市物业管理工作情况进展了专题调研。调研组认真听取了市房管局有关工作情况汇报，召开了有三区、市房管局、市建立局、市财政局、市规划局、市社会治理效劳中心负责同志及物业企业代表、社区居民代表等相关各方参加的座谈会，实地查看了朝阳、雍和、纺织、阳光金水湾等居民小区物业管理情况，搜集掌握了第一手资料，在充分协商的根底上，形成了进一步提升我市居民小区物业管理程度的共识。现将有关情况报告如下。一、根本情况我市现建成居民住宅小区211个，总建筑面积约1260.74万，住宅约16.6万套，其中有物业管理
2、的小区142个，效劳面积约949.11万。近年来，特别是_年“物业管理效劳年”活动开展以来，市委、市政府结合我市创立“全国文明城市”工作，以建立和谐小区为目的，以标准物业效劳行为为抓手，统筹谋划，综合施策，推动全市物业管理质量明显提升。一管理体系日益完善。实行市、区、社区三级物业管理形式，充分发挥社区监视和指导辖区内业主大会成立、业主委员会选举、换届及日常工作的职责，将各社区的物业管理工作督查纳入日常管理，并在社区效劳大厅设立物业管理效劳窗口，实现对物业效劳企业的常态督查和长效监管。积极推动物业管理纳入城市管理，按照条块结合的思路，明确职能部门、社区共同参与居民小区物业管理。二配套政策逐步建立
3、。我市先后制定了进一步加强全市住宅小区物业管理工作施行意见_关市物业管理方法_关市房屋专项维修资金管理方法等12项物业管理制度，为加强我市物业管理工作奠定了法理根底。三行业管理得到加强。坚持日常监视与季度督查相结合，加强对物业效劳企业的事中事后监管，对各物业效劳企业和物业工程施行定期考核制度，将考核结果与物业效劳企业工程评优、招投标、信誉等级评定等挂钩，促进了物业管理行业安康开展。四物业改造扎实推进。根据_关市人民政府关于印发进一步加强全市住宅小区物业管理工作施行意见的通知要求，以道路、保洁、照明、绿化等根底设施为重点，分批对兴盛、朝晖、阳光、迎宾二小区、迎宾四小区、纺织、滨湖、佳、祁连、朝阳
4、等老故居民小区进展了环境综合改造，对佳苑、朝晖小区等14个小区的门禁系统进展了晋级，为加强我市居民小区物业管理奠定了良好根底。二、近年来物业管理问题投诉情况及成因分析p 调研中理解到，自“12345”民生效劳热线开通以来，物业效劳管理诉求始终占热线受理事项的较大比例。纵向比拟，_年受理物业管理事项331次，_年788次，_年873次，_年2440次，_年上半年已到达1097次如下列图所示，物业效劳投诉呈现逐年上升趋势。内容主要涉及小区卫生、供暖温度、邻里噪音、绿化修枝、犬类扰民、私搭乱建、维修基金使用、上下水管网维修、物业管理效劳不到位等。反映出居民对高质量物业管理需求的日益增长，同时也在一定
5、程度上说明我市物业管理工作还存在一些薄弱环节。分类统计，从区域上分析p ：在老旧小区、无物业管理小区、企业自建小区、开发验收等手续不全的小区物业管理投诉更为突出。从时间节点分析p ：供暖类问题和自来水管冻裂等问题在冬季寒冷时段易发；噪音扰民、自来水高层断供等问题易在春、夏季发生。引发近年来我市居民小区物业管理投诉数量居高不下的主要原因有：一物业管理覆盖面还不够广泛。我市现有的211个住宅小区中，有69个小区无物业进驻，无物业进驻的小区占小区总数的33，大致分为三类：一是分布零散，规模较小，不具备物业进驻条件，如志强街1号楼等；二是原建立单位放弃管理，如五一街公安局职工住宅楼、阳光街区原国税局职
6、工住宅楼等；三是原建立单位因机构改革已经撤并或破产，由业主实行自助式管理，如五一街区原振远糖酒公司职工住宅楼、原食品厂职工住宅楼等，这些无物业进驻的小区大都根底设施薄弱、设施装备不全、小区环境无人清扫，环境卫生整治难度大、治安隐患多，成为提升居民小区物业管理程度的难点。二维修责任落实还不够有力。从调研情况看，水电暖管线等公用设施维修方面的问题反映较为集中，主要原因是维修责任难以落实。虽然我市出台了_关市物业区域内相关设施设备管理规定，也建立了物业管理协调机制，明确了供能单位、相关部门、物业企业及业主的维修责任，但由于职责穿插，即有规章制度不健全，或对规那么的不同理解等因素，公用设施维修事项，一
7、旦涉及两个以上单位，往往各执一词，推诿扯皮，部分事项处理结果难以让群众满意，特别是供暖、供水问题得不到及时解决，容易形成上访、群访等不良后果，如嘉德苑小区供暖问题。三历史遗留问题还有较大影响。_年7月_关市建立工程开工综合验收管理暂行方法出台之前，我市执行建立部于1993年下发的城市住宅小区开工综合验收管理方法，由建立、规划、人防、消防等部门负责住宅小区开工综合验收，以上部门主要针对房屋主体进展验收，根底设施未纳入正规综合开工验收范围，部分单位建立的住宅楼配套不齐、绿化率低、无停车位、甚至无门房，造成工程建立与物业管理配套设施建立脱节，如原棉纺厂职工住宅楼；部分小区由于土地分割，欠缴根底设施配
8、套费、人防、消防等费用无法进展综合开工验收，导致业主无法办理权属登记，业主将矛盾激化为物业问题，我市共有14个住宅小区5049户业主涉及此类问题。四维修基金使用还存在现实困难。部分老旧小区按照旧的维修基金标准房价2予以交存，交存金额少，使用后，余额已缺乏原交存金额的30，无法正常列支，如朝阳小区；部分老旧小区建成时未交纳维修基金，仅在_年起办理产权或存量房交易时，按_关市房屋专项维修资金管理方法的相关规定进展了交纳，由于交存的户数较少，无法支用，导致住宅屋面防水渗漏、供能管线老化、无外墙保温等问题得不到解决，矛盾日益加剧，如友谊街区、雍和街区等。五物业企业管理效劳方式还不能适应需要。建管不分的
9、落后管理形式还普遍存在，部分开发建立单位实行自建自管，导致业主对物业效劳和房屋售后效劳模糊不清，将一些本应属于售后的问题简单归结为物业管理问题，引发大量投诉；部分物业企业为迅速进步企业效益，降低承接标准接收物业，为日后的管理工作埋下隐患；大部分物业企业管理相对粗放，效劳理念滞后，效劳种类单一，仅能维持根底保洁和秩序维护，对业主反映的问题不能积极主动解决，不能满足业主的实际需求。六业委会作用发挥还不够充分。业主大会和业主委员会未能实现全覆盖，已经成立的业主委员会运作不够标准，有些形同虚设，当业主与相关单位产生物业纠纷时，难以发挥沟通协调、化解矛盾的桥梁纽带作用。目前，部分业主大会还存在经费无法落
10、实，无办公场所等问题，导致业委会工作流于形式，职能很难得到发挥。三、意见建议物业管理是城市管理的重要组成部分，物业管理程度的上下直接反映一座城市的文明程度，同时也直接影响人民群众的幸福感和获得感。因此，必须把物业管理作为当前一项重点工作，落实措施，狠抓关键，进一步提升物业管理程度。一积极推进老旧住宅小区的物业管理。一是针对老旧住宅小区物业规模小，根底设施差，物业管理难以起步的情况，结合老旧小区改造，“三供一业”移交等工作，加快解决维修资金归集困难、物业管理设施缺乏等问题。二是在推进老旧小区改造的同时，充分考虑后期物业管理的需要，合理划定管理效劳区域，完善物业管理用房及相关公共设施，标准后续管理
11、行为，逐步建立健全以市场运作为主，业主自主管理为辅的长效管理机制，推动老旧小区物业管理走上标准化轨道。三是对确实无法实现标准化物业管理的居民小区，由物业管理主管部门牵头对这部分小区进展整体梳理，通过公开招标的方式确定有资质的物业效劳企业，以企业为主体，建立专业化“社区管家”队伍，施行市场化运作、专业化保洁，到达改善小区环境的目的。二强化物业维修责任落实。一是充分发挥市物业管理工作协调推进指导小组的作用，加强对相关部门履行职责的催促检查，协调处理物业管理工作中的重大问题特别是公用设施维修问题。二是由市物业管理工作协调推进指导小组牵头，对物业管理区域内公用设施权属情况进展摸底调查，在供能单位、建立
12、单位、物业公司等单位协商一致的根底上，围绕贯彻落实_关市物业区域内相关设施设备管理规定，区分不同情况，出台详细施行细那么，明晰维修责任，有效解决群众诉求。三加快物业管理应急机制建立。一是针对冬季供暖、夏季供水、供气等对居民日常生活影响较大的物业问题，建立应急方案，出现突发事件时，第一时间恢复供能，解决群众燃眉之急。二是针对物业管理效劳中涉及到的信访投诉问题，建立主管单位、物业企业、社区等多部门联动、快速响应机制，争取将矛盾消除在萌芽状态，防止矛盾激化。四加强住宅小区的工程验收管理。一是严格执行_关市建立工程开工综合验收管理方法，按照“谁主管、谁验收、谁负责”的原那么，依法加强对工程建立质量，特
13、别是市政公用根底设施和公共配套设施建立质量的检查验收，从头上减少因工程质量引发的物业管理问题。二是严格落实物业效劳承接查验相关规定，物业管理部门监视开发建立单位按标准向物业企业移交各类物业管理资料和设施，并向房管部门备案。五认真落实房屋专项维修基金归集工作。一是多手段、多渠道、多部门联动，杜绝新建住宅小区开发建立单位代收维修基金行为。二是采取法律手段，对开发建立单位代收未交存至专户的维修基金进展追缴。构成犯罪的，由相关部门依法进展查处。三是通过办理产权和存量房交易手续时查验维修基金缴存凭证，对老旧住宅小区维修基金进展归集。四是在保证资金平安的前提下，尽可能简化维修基金提取手续，优化提取流程，保
14、障居民住宅楼屋面防水、保温等维修工程的资金需求。六进步物业企业效劳才能。一是按照房地产开发与物业管理相别离的原那么，标准物业管理招投标行为，按照小区建立规模，设定物业企业竞标标准，依法选聘物业企业，通过市场竞争，加快物业管理市场化进程，逐步改变物业管理工作由开发建立单位“自建自管”的状况。二是加强行业监管，健全对物业企业检查、考核、奖惩等制度，建立物业企业信誉档案和信息公开平台，推行以合同约束为根底的诚信管理，实现优胜劣汰，逐步标准物业管理行业。三是积极培育行业龙头企业，支持嘉恒、核诚等物业公司通过重组结合、产权转让等形式做大做强，带动我市物业管理向效劳全面化、精细化、高效化方向开展。四是引导
15、有实力的物业企业提供多元产品，如家政效劳、医疗效劳等，满足业主不同层次的需求。七标准业主委员会建立。一是结合我市实际，加快推进物业管理委员会建立，进步业委会组建率，通过业委会落实居民自主管理责任。二是认真研究正向鼓励政策，对参与管理、成效卓著的业主委员会成员，给予表彰鼓励，带动居民积极参与业委会工作。三是创新管理形式，充分运用信息技术手段，建立业主大会网上决策平台，将需要决策的事项通过网上进展投票表决，进步业主对物业管理事务的参与率。四是区社区加强对业主委员会活动的监视检查，保证业主委员会在法定范围内正常有序运行。篇二近年来，我市房地产行业快速开展，带动了大批住宅小区的兴起。建立健全住宅小区管
16、理制度，对创立平安、和谐的人居环境具有重要意义，也是全面进步我市群众获得感和幸福感的民生举措。4-6月，由市政协副主席章海根牵头，组成专题调研组，通过实地走访部分乡镇街道和专业人士、召开部门座谈会等形式，对我市住宅小区管理情况进展了调研。现将有关情况报告如下：一、根本情况截至_年底，我市共有170多个住宅小区，其中有物业管理的为140多个，并以每年约30多个小区的速度递增。根据中央文明办出台的全国文明城市创立测评标准规定，按照建成年份划分，20_3年以前含20_3年的小区称为老旧小区，我市目前有50多个，约占全部小区数的30，根本集中于乐成街道、柳市镇、虹桥镇等几个大的乡镇街道，仅乐成街道就有
17、30多个老旧小区。目前，我市住宅小区管理涉及物业管理、居民自治、老旧小区改造等多方面问题。其中，20_3年之后的新建小区，大部分有物业公司入驻，小区日常事务主要由物业公司进展管理；20_3年之前的老旧小区，由于年代长远等多方因素，只有部分有物业公司入驻，有些小区甚至根本没有物业管理，根本靠居民自治。二、存在的问题一小区内违章建立现象严重。调研发现，不少小区业主为扩大住宅面积，擅自在小区楼顶、设备平台、露台等公共场所搭建构建筑物或者改变建筑物构造。如，银河花园小区，一些业主擅自在楼顶违章搭建搞绿化，侵占公共区域；上海花园小区，一些业主在装修时擅自改变排屋内部构造甚至在楼顶加层，目前已有32户业主
18、因违章而被责令停顿施工；正大科技城小区、绿翠豪庭小区，一些业主在装修时为增加套内建筑面积，擅自用水泥浇筑公用通风采光天井，将其封闭占为己用，损害其他业主的通风采光权利；中驰湖滨花园小区，除高层建筑顶层存在违章搭建情况之外，排屋违建情况也比拟严重，部分四层高的排屋却有一副五层楼的“身板”，一些业主在排屋顶楼擅自加层、搭建阳光房、扩建阳台，甚至将底层的地下室进展改造，破坏了房屋承重层；中梁首府小区一期，有17户业主利用砖混构造对公用绿地进展硬化并占用。这些擅自搭建、改建行为，不仅侵占了小区其他业主的公共场所用地，还破坏了城市建立规划和良好的人居环境。二小区二次供水状况堪忧。二次供水问题在高层建筑住
19、宅小区普遍存在。调研理解到，部分老旧小区的管道和水箱老化，急需更换，其水质状况令人担忧；而新建小区，因物业管理不到位等因素，也同样存在二次供水水质隐患。如海上明月北区二期，因水箱换水周期过长，管道水垢堆积，导致水质变差。同时，现阶段的水箱水质只是靠物业公司定期清洗消毒和自觉取样送检来保障，不确定因素较多。此外，多数小区业主反映二次供水水费偏高。我市目前水价为4.85元/吨无阶梯价，但有二次供水小区的物业公司向业主收取的水价远高于此价位，如铂金湾小区水价到达10元/吨。目前，_已出台相关的二次供水管理方法，而我市那么还没有相应动作，该领域的监管仍处于盲区。三小区公共环境较差。走访发现，小区公共环
20、境存在脏乱差现象，严重影响居民生活。比方：部分老旧小区，如旭阳小区，业主的车库出租给外来人口居住，因空间狭小，其生活用品随意堆放在公共区域；部分业主临时占用公共空间设立露天厨房，随意倾倒生活垃圾，严重破坏绿化带；私搭乱建临时棚户侵占道路，无统一停车位划线导致机动车随意停放；小区楼道内小广告随处张贴而无人治理，楼道空间被业主用于堆放私人杂物等等。同时，公共配套设施的缺少也影响了小区的环境状况。如，部分老旧小区缺少居民活动场所、公共绿地、绿化景观、垃圾统一搜集箱、地下车库等配套设施，与当前居民的实际需求有较大矛盾。此外，建筑垃圾偷倒现象也比拟普遍。近年来我市新楼盘开发较多，据估计接下来将有近3万套
21、新商品房要进入装修，再加上老旧小区翻新装修，就会面临着大量建筑垃圾的处置问题。如，双雁小区某户业主装修期间，施工人员将一堆建筑垃圾堆放在楼幢前的空地上，至装修完毕后仍堆放在原地无人问津；海上明月小区的建筑垃圾被随意倾倒在小区周边人行道上。四小区电梯平安不容无视。据市市场监管局特种设备科数据显示，截至_年6月28日，全市已登记注册使用性质为住宅小区的电梯共有2701台，使用时间到达_年以上的老旧电梯有51台。_年，全市有75个小区共853台客梯不合格；_年，有76个小区共1046台客梯不合格。如，天豪公寓、新世纪花园小区的部分电梯，_、_年连续两年不合格；雁荡小镇小区、香格里拉嘉园小区的电梯，经
22、常出现困人事件。特别是老旧小区的电梯因使用时间过长，电梯出故障的情况较新建小区多。据_市电梯应急处置平台接警数据统计，今年1-5月份，我市共发生192起电梯困人事件，82起电梯故障报警事件，平安挽救被困人员397人。五老旧小区平安隐患突出。老旧小区根底设施老化、破损，存在平安隐患。主要表现为：小区墙面脱落，路面破损甚至没有路灯；楼房顶层防渗漏功能退化，排水系统混乱、雨污合流，排水井下沉；各类管线布设混乱，影响小区相貌；消防通道狭窄甚至被侵占，消防设施设计标准低，部分高层楼房没有专用消防泵和消防控制柜，设施维护保养也不够到位，加上部分给排水设施以及供电线路老化等问题，造成很大的消防平安隐患。以国
23、贸小区为例，该小区共有496户住户，加上底层的商铺用户，总人口达20_多人，相当于一个村庄人口数量，但是小区内的消防形势严峻，存在消防通道被住户封闭侵占、高层消防栓翻开后放不出水、消防车开不进小区等问题。又如，乐昌小区，因建成年份较久，外墙磁砖开场陆续脱落，近段时间内已发生两起磁砖脱落砸伤保洁人员的平安事故。再如，柳市的长虹小区、花园小区，因地势沉降等因素，楼顶反复出现漏水现象，住户苦不堪言。三、原因分析p 一政府行政监管不到位。我市目前没有出台任何关于物业方面的管理方法，日常监管只能参照_市物业管理条例执行，但该条例与我市的实际情况有一定的出入，部门管理职责还不够明确。我市小区物业管理的行政
24、主管部门虽为住建局，职能科室为房地产市场监管科原物业管理科，但由于_年12月住建部办公厅下发的关于做好取消物业效劳企业资质核定相关工作的通知与_年第698号国务院令，都取消了物业效劳企业物业公司资质的备案工作，因此，该科室只是负责物业维修基金的使用管理、小区纠纷投诉的受理协调等事务。随着小区数量的逐年递增，物业维修基金数额不断扩大现已达9亿多元，小区纠纷投诉量也越来越多，仅靠科室2名工作人员的管理明显力不从心，而瑞安市住建局一样科室却配置了8名工作人员。此外，假设涉及小区设施的维修需动用物业维修基金时，因该基金使用程序较为繁琐要求在征得小区2/3的业主同意后，先由物业公司向房地产市场监管科申请
25、，再经过一系列复杂的审批手续，方能进展使用，导致基金申请少、使用少，客观上也造成了小区物业管理的滞后。部分小区管理的职能，如指导本辖区业主大会的成立和业主委员会等业主组织的选举、监视业主组织的日常活动等等，那么被下放至乡镇街道，乡镇街道对此也不太重视，几乎没有设立小区管理办公室等相应科室，根本上只是将管辖权给社区，由社区干部协助政府来管理小区，但大多流于形式。对于小区的违建现象，相关执法部门往往局限于处理“举报件”，在收到举报时才去进展管理，没有在加强日常巡查方面下功夫，缺乏执法的主动性。针对电梯故障频发问题，相关职能部门也存在监管不力的情形，如没有统一房地产开发商对小区电梯的采购标准，没有严
26、格监视电梯安装人员标准操作，没有实时监测电梯使用单位按照合同约定或为业委会或为物业公司日常维保不及时或断保后未及时续保等相关信息，对维保人员存在的非法挂靠、以修代保、低价竞争行为以及部分业主装修期间超限重违规使用电梯搬运等情形，也存在监管的缺位。二物业公司管理程度良莠不齐。目前我市有富力、绿城、丽洁、绿邦、大管家、乐耀、旭阳等40多家物业公司，物业管理市场鱼龙混杂，自取消资质备案后，单靠行业内部的自律性管理难度较大。部分物业公司只顾眼前利益，没有考虑到长远的开展，导致公司最终因管理效劳不到位而被淘汰。如时代御峰小区，原入驻物业因存在管理弊端而引发业主不满，最终被更换。同时，物业公司普遍存在“挑
27、肥拣瘦”的情况，热衷于承接新小区业务，对于老旧小区，往往不愿入驻。物业管理行业的专业管理人才也比拟匮乏，目前，我市物业管理的专业人才寥寥无几，仅有的几个专业管理人员往往集中在地市一级的总公司，真正派到_分公司的几乎没有，只是形式上“撑撑场面”；物业从业人员的素质普遍偏低，管理效劳才能较弱，甚至有业主反映，从业人员还存在盗窃的行为。此外，我市尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为标准，加之一些物业公司无视企业人员的自身建立，既不经常开展专业技术培训，也没有建立严格的人员岗位责任与工作考核标准，使得管理效劳的观念、内容与质量很难到位。这也引发了业主对物业公司的不满，甚至导致业主拖欠或拒缴物业管
28、理费用。据市住建局房地产市场监管科统计，截止今年5月底，共受理业主投诉包括 投诉、网络问效31件，而_年全年的投诉量才30多件，可见业主与物业公司之间的矛盾有愈演愈烈之势。三小区业主委员会作用弱化。业主委员会作为代表全体业主权益的自治组织，在小区管理过程中发挥的作用比拟有限，无法开展有效监视。调研理解到，目前我市小区的业主委员会主要有三种情况：一是多数新建小区及部分老旧小区，业主委员会迟迟没有成立，无法发挥作用，仅靠房地产开发商指定的前期物业公司进展管理；二是业主委员会成立后，与前期物业公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘请新的物业公司后，就将小区事务全权交给物业公司管理，对小区管理存在消极心态
29、，疏于对物业公司进展监视，无视了自身“主人翁”角色；三是部分业主委员会与不良物业公司之间形成“利益共同体”，业委会成员在小区管理中不仅没有为全体业主利益着想，反而与物业公司串通起来，为个人谋取私利。四老旧小区改造遭遇政策瓶颈。调研理解到，部分老旧小区因房屋质量严重受损，居民要求改造的呼声较大，但因现有政策限制，改造过程较为困难。目前，类似小区的撤除重建工作在全国范围内尚无现成案例可供借鉴，亦无相关法律、法规、文件可供参考，且基于现阶段经济社会开展状况，整体原拆原建方案已不可行；假设走拆迁程序，全体住户的安置问题当地政府无力承当，且拆迁后要按程序进展公开招拍挂，一旦被房地产公司拍得用于开发商业楼
30、盘，那么容易引发人员安置以及社会维稳问题。如虹桥镇振兴小区，建成于上世纪90年代初期，房屋构造为砖混多孔板，无桩基，无现浇混凝土构造。经房屋专业机构鉴定，目前部分楼房已是c、d级危房，房屋墙体开裂、周边路面塌陷，假设遇到台风、暴雨季节还需转移相关住户，存在极大的平安隐患。因此，小区居民要求改造甚至拆建的意愿非常强烈，并于_年开场，通过住户自发集体签字的形式，向住建、国土、三改一拆办及当地政府申请拆建，虹桥镇政府也已于_年8月向市政府请示该小区的拆建事宜，但至今进展缓慢，改造之路遥遥无期。四、几点建议一加强政府监管力度，合力破解小区管理难题一是尽快出台_市物业管理方法，完善住宅小区管理机制。结合
31、我市实际情况，在充分研究论证后，制定相关管理方法与管理制度，覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项内容均有章可循。二是强化部门管理力量，明确部门管理职责。强化乡镇街道对小区管理的指导、监视职能，从本质上对小区管理进展有效引导。优化物业维修基金的使用审批程序，从外围破除物业管理的阻力。三是强化行政执法，严厉打击违章建立行为。行政执法部门要提早介入预防，亲密联络小区物业公司，深化摸排，及时受理群众投诉；加强现场日常巡查与重点巡查，一旦发现业主的违建行为立即予以劝阻、制止并严格按照执法程序予以撤除。四是加强管理，确保小区二次供程度安。建立健全二次供水卫生管理制度并设专人负责管理；催促物业公司及
32、时更换老旧供水水箱、定期由具有资质的专业队伍负责对供水水箱等设施进展清洗消毒，确保小区饮用程度安；建立二次供水水质监测的信息上报系统，设立电子信息档案。五是多措并举，实在加强电梯平安管理。尽快出台相关的电梯平安管理方法，明确电梯运营过程中涉及的各方主体责任，强化对电梯采购、安装、运维等各阶段的监管力度；加大对电梯维保单位及人员的管理力度，严厉打击维保单位将维保业务非法挂靠、以任何形式转包分包业务等行为；相关职能部门要完善电梯平安日常管理制度，加大电梯平安隐患排查力度，标准电梯事故救援程序，确保群众人身平安；深化推进电梯应急救援平台建立，提供专业的救援效劳，并到达救援区域覆盖全部在用电梯的目的。
33、二管理与引导并举，实在进步小区物业管理程度实在加强对物业公司的管理，注重日常监管和引导行业自律，引入物业公司信誉评价机制。取消物业资质备案后，政府相关职能部门要转变监管方向，重点在处理业主投诉件化解矛盾纠纷、加大物业公司违规行为处分力度、加强政策宣传等方面下功夫。同时，注重发挥物业行业协会对标准行业经营行为、推动行业安康开展的作用，可由政府部门以政府购置效劳的形式委托行业协会搭建全行业企业及职业经理人从业信誉评价体系平台，由街道社区、业主委员会、物业主管部门等多方予以打分评价，并进展定期采集信息对外发布，实现行业优胜劣汰，扶持一批标准化的物业企业开展壮大。加强物业行业从业人员培训，授予行业协会
34、相关从业培训资质，然后由行政主管部门给予考核，并给予参训人员适当补贴。三明确业主委员会职责，强化业主委员会的主体作用严格业主委员会成员准入门槛，乡镇街道在指导业主委员会的选举过程中，要全面听取群众意见，认真考察候选人员素质，从头上把好指导关；以街道社区为单位，开展业主委员会成员上岗前根本业务知识的培训教育，引导其在明确自身职责的前提下有效开展小区管理，实在为广阔业主的合法权益发声；建立健全业主委员会及其成员的日常工作行为标准，通过程序性规定来约束业主委员会滥用权利的行为；行政主管部门要实在加强对业主委员会活动的有效监管，确保其合法依规地开展工作；强化对全体业主小区管理知识的宣传引导，增加全体业
35、主对业主委员会的监视意识，获得业主对业主委员会小区管理工作的支持与理解，并使业主逐步转变观念共同参与到小区管理中来。四加大政策扶持力度，探究老旧小区管理与改造新途径一是政府主导，完善老旧小区根底设施与公共配套设施建立。加大财政资金扶持力度，增加对老旧小区根底设施与公共配套设施建立维护等方面的投入。出台相关优惠政策，如，减免进驻老旧小区物业效劳企业的税赋，降低企业进驻风险，鼓励企业接收老旧小区；将老旧小区物业管理补给费用列入市级财政预算，适当补助困难群众缴纳物业管理费用。二是创新管理，探究建立老旧小区“政府治理居民自治物业管理社区效劳”的新形式。针对不同小区的详细情况，将物业管理纳入社区治理体系
36、：条件较好的小区，可通过当地镇街、社区居委会来直接引导其重新聘请专业物业效劳企业，实行市场化的物业管理；条件稍差的小区，可采取居民自我管理与社会化效劳效劳外包相结合的方式，待小区各方面都成熟后再施行专业化的物业管理。三是按照各老旧小区的实际情况，在当前政策允许的范围之内，实行全面晋级改造。对于确实需要“出重拳”加以改造甚至需要拆建的老旧小区，相关部门要找对政策切入点，必要时可提交至市政府协调会商议，大力推进老旧小区改造工作。四是进一步提升老旧小区居民素质，做到“硬件”改造与“软件”晋级协同推进。实在加大宣传，调动居民参与小区管理与改造的积极性和主动性，为小区施行优质的物业管理效劳创造良好条件；
37、积极发挥当地镇街、社区居委会的基层组织作用，引导居民自我约束、自我管理，为老旧小区改造打好群众根底。篇三近年来，随着我市城市建立快速开展,住宅规模化不断壮大，物业管理工作在我市逐步推开。优质的物业管理对改善居住环境、促进和谐社区建立、进步城市品位发挥了积极作用。新的城市规划,建立安居、宜居、和谐的百万人口城市，必须进一步推动、标准这项工作的开展，根据市政协2022年工作安排，市政协法制委在郑增强副主席的带着下，组织部分政协委员，于10月下旬，对市区居民小区物业管理情况进展了调研。调研组听取了市房管局的情况介绍，深化到部分居民小区进展了实地观察，召开了部分物业管理企业经理参加的座谈会，并向业主发
38、放调查问卷征求意见。现将调查情况报告如下。一、根本情况我市市区物业管理工作经过近几年的开展，已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的场面。据调查，我市居民小区目前主要有五种管理方式：一是物业管理公司加小区家政效劳型；二是开发商售后代管物业型；三是业主结合自主管理型；四是机关单位集资管理型；五是无人管理型。市区有资质的物业管理企业共15家，其中二级资质企业10家，三级资质企业5家，从业人员共338人；市区18个较具规模的居民小区，总建筑面积150多万平方米。其中16个小区成立了业主委员会。在实行物业管理的居民小区中，成立业主委员会的都由业主委员会和物业管理企业签订了物业效劳合同，没有成立业主委员会
39、的都由开发建立单位与物业管理企业签订了前期物业管理效劳合同或委托合同。为做好物业管理工作，近年来，我市主要采取了以下几项措施：加大宣传力度，增强业主的物业消费意识。通过发放宣传资料，开展政策法规咨询，召开座谈会等方式，广泛宣传物权法、物业管理条例及相关政策法规，使市民更多地理解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的气氛；加大培训力度，进步物业管理人员素质。组织各物业管理企业经理、管理人员举办培训班，进步了从业人员的素质。组织有关人员学习外地先进经历，标准物业效劳，进步管理质量，收到了较好的效果；加大监管力度，推动物业管理行业安康开展。出台了黄骅市物业管理暂行方法、建立了专户维修资金管
40、理方法等文件，为我市物业管理行业的安康开展提供了政策保障。根据建立部物业管理企业资质管理方法制定了标准的运作程序，将不符合条件的物业管理企业提早拒之门外，较好地保证了物业管理企业的效劳质量，对物业管理行业的安康开展起到了推动作用；加大指导力度，完善业主自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导，积极创造条件筹建业主委员会，制定业主文明公约，明确权利和义务，使广阔业主对自身的权利和义务有了进一步理解，对实行自治管理重要意义的认识有了进一步进步。广阔业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业开展工作，共同建好小区、管好小区的浓重气氛正在逐步形成。通过以上工作，市区物业管理整体程度有了较大进步。二、
41、存在问题市区居民小区物业管理工作虽然获得了一定成绩，但存在的困难和问题也不容无视。主要表如今以下几个方面：一是业主与物业管理企业矛盾日益锋利，不稳定因素开场凸现。作为开展中的城市，黄骅最早建立的大部分楼房小区处于无物业管理和物业管理不标准阶段，这样的小区环境谈不上优美，只能保证居住的根本条件，业主的诉求也较低，矛盾是隐性的；另一部分是近几年建立的有物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或暖气不热、水压缺乏，或绿化不达标、平安无保障等等，这些问题直接影响了业主的正常生活，但物业管理企业又无力解决，业主很不满意，因此，业主与物业管理企业的矛盾很多，关系比拟紧张。有的业主消费意
42、识差，仍有方案经济福利物业意识，对政府及相关部门有依靠性，造成有的业主与物业管理企业吵架，有的到有关部门上访，据调查，有的小区居民结合集体拒交物业管理费。出现矛盾解决不及时，不合理，致使不良影响扩大，物业管理企业为了生存只好减少人员和投入，降低效劳标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态，如此恶性循环，既造成物业管理企业普遍亏损，也给业主生活带来不便，影响了社会的和谐稳定。二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广阔业主的自治组织，在物业管理工作中起着联络业主与物业管理企业，消除隔膜，增进理解的重要作用，但有的业主对物业管理情
43、况漠不关心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有些小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。有的小区虽然成立了业主委员会，但并不是由业主大会选举产生，而往往是由建立单位或开发商指定产生，其成员对物业管理相关知识理解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的知识、精力和热情，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。甚至只顾自己沾光，不替广阔业主维权。三是物业管理企业经营不标准，效劳不到位，从业人员素质较低。调研中发现，我市推进物业管理市场化的进程非常困难，严重阻碍了物业管理行业的安康开展
44、。目前，在市区实行物业管理的18个居民小区中，几乎没有通过招投标方式选聘物业管理企业的，多数居住小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由房产主管部门指定物业管理企业管理。这种“自建自管”的管理形式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业管理企业没有活力，管理程度很难令业主满意。即使因为开发企业的子公司代管呈现出一时的活力和繁荣，也仅仅是因为开发企业要借助这一“活力和繁荣”为大量后续商品房销售做做样子，属于建筑小区的前期物业，一旦开发企业与物管公司脱钩，物业管理将举步维艰，居民小区将面临无人管理的场面。有的物业管理人员缺乏效劳意识，效劳态度不够端正，效劳用语不文明。有的物业管理人员技术
45、程度不高，物业维修不及时、不到位，业主意见很大。有的物业管理企业片面追求经济效益，降低标准承接物业管理，给日后的物业管理工作留下隐患。四是部门监管作用没有可以得到足够发挥。物业管理条例对相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定，但在实际工作中，有些规定没有得到很好的落实。首先，对物业管理工作有待进一步进步重视。有的规模较大的居民小区，交付使用几年后仍没有建立居民委员会，既不利于对物业管理工作进展指导，也给业主的生活带来很大不便。其次，在居民小区的开工、验收等环节上，有待进一步严格。有的分期建立的居民小区，配套设施未按规定同步建立。如青青家园等住宅建立工程开工时多数未进展综合验收，导致
46、群体事件发生，直至上访。有的居民小区物业管理用房未落实，有的绿化工程未达标，有的配套设施未建立等等，这些问题均未得到及时纠正，致使居民小区的建立未能到达总体规划要求。第三，小区的规划设计意识有待进一步超前。特别是一些建立较早的居民小区表现尤其突出。有的小区建立时根本未建停车场，也没有预留停车地点。随着社会经济的快速开展和人民生活程度的不断进步，私家车数量激增。大量的私家车涌进居民小区，使得许多小区车满为患，由此引发的矛盾纠纷时有发生。此外，有些水、电、暖等设施不能做到“一户一表阀”，给物业管理带来很大不便，也在一定程度上影响了业主与物业管理企业的关系。第四，部门之间有待进一步形成管理合力。有的
47、业主随意丢弃垃圾、违背规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用处，在装修中损坏建筑物构造平安或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等，对此，物业管理企业难以管理，相关职能部门也很少过问。有的部门只收费却不肯承当设施的维修费用，设施损坏时推诿责任，使物业管理企业陷入被动场面。五是开发商遗留问题导致业主与物业管理企业产生纠纷。调查结果显示，引发业主和物业管理企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建立过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建立先天缺乏,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得
48、不到及时解决，只能同物业管理企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。有的居民小区交付使用时绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业管理企业与业主的矛盾。有的小区车库、地下室、活动中心、会所等公建配套设施权属界定不清，造成业主对产权的强烈主张，也带来维修责任的承当和物业管理费分摊及物业经营收益分配等多方面的矛盾。三、几点建议随着社会经济的开展和人民群众生活程度的进步，居民小区物业管理工作的重要性显得越来越重要。据有关专家分析p ，将来城市的主要矛盾点将集中在小区物业管理问题上。因此，为建立和谐社会，在将来3-5年内，推动我市市区居民小区物业管理工作有序、高效开展，建议：1、着眼城市开展前景，以人为本，整合居民小区，建好和谐社区。一是合并小区，解决目前我市多数小区规模偏小、管理本钱较高，不利管理的场面。应以市区规划的道路为小区四至，规模控制在15-20万平米，从而大大降低物业管理本钱。二是集中供热，组建全市性的大型热力公司，实在解决城市小区冬季取暖产生的矛盾问题，降低居民居住本钱