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1、住宅小区物业管理工作调研报告住宅小区物业管理工作调研报告 近年来，随着我市城市建立快速开展,住宅规模化不断壮大，物业管理工作在我市逐步推开。优质的物业管理对改善居住环境、促进和谐社区建立、进步城市品位发挥了积极作用。新的城市规划,建立安居、宜居、和谐的百万人口城市，必须进一步推动、标准这项工作的开展，根据市政协 2022 年工作安排，市政协法制委在郑增强副主席的带着下，组织局部政协委员，于 10 月下旬，对市区居民小区物业管理情况进展了调研。调研组听取了市房管局的情况介绍，深化到局部居民小区进展了实地观察，召开了局部物业管理企业经理参加的座谈会，并向业主发放调查问卷征求意见。现将调查情况报告如
2、下。一、根本情况 我市市区物业管理工作经过近几年的开展，已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的场面。据调查，我市居民小区目前主要有五种管理方式：一是物业管理公司加小区家政效劳型；二是开发商售后代管物业型；三是业主结合自主管理型；四是机关单位集资管理型；五是无人管理型。市区有资质的物业管理企业共 15 家，其中二级资质企业10 家，三级资质企业 5 家，从业人员共 338 人；市区 18 个较具规模的居民小区，总建筑面积 150 多万平方米。其中 16 个小区成立了业主委员会。在实行物业管理的居民小区中，成立业主委员会的都由业主委员会和物业管理企业签订了物业效劳合同，没有成立业主委员会的都由开发
3、建立单位与物业管理企业签订了前期物业管理效劳合同或委托合同。为做好物业管理工作，近年来，我市主要采取了以下几项措施：加大宣传力度，增强业主的物业消费意识。通过发放宣传资料，开展政策法规咨询，召开座谈会等方式，广泛宣传物权法、物业管理条例及相关政策法规，使市民更多地理解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的气氛；加大培训力度，进步物业管理人员素质。组织各物业管理企业经理、管理人员举办培训班，进步了从业人员的素质。组织有关人员学习外地先进经历，标准物业效劳，进步管理质量，收到了较好的效果；加大监管力度，推动物业管理行业安康开展。出台了黄骅市物业管理暂行方法、建立了专户维修资金管理方法等文
4、件，为我市物业管理行业的安康开展提供了政策保障。根据建立部物业管理企业资质管理方法制定了标准的运作程序，将不符合条件的物业管理企业提早拒之门外，较好地保证了物业管理企业的效劳质量，对物业管理行业的安康开展起到了推动作用；加大指导力度，完善业主自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导，积极创造条件筹建业主委员会，制定业主文明公约，明确权利和义务，使广阔业主对自身的权利和义务有了进一步理解，对实行自治管理重要意义的认识有了进一步进步。广阔业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业开展工作，共同建好小区、管好小区的浓重气氛正在逐步形成。通过以上工作，市区物业管理整体程度有了较大进步。二、存在问题
5、市区居民小区物业管理工作虽然获得了一定成绩，但存在的困难和问题也不容无视。主要表如今以下几个方面：一是业主与物业管理企业矛盾日益锋利，不稳定因素开场凸现。作为开展中的城市，黄骅最早建立的大局部楼房小区处于无物业管理和物业管理不标准阶段，这样的小区环境谈不上优美，只能保证居住的根本条件，业主的诉求也较低，矛盾是隐性的；另一局部是近几年建立的有物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或暖气不热、水压缺乏，或绿化不达标、平安无保障等等，这些问题直接影响了业主的正常生活，但物业管理企业又无力解决，业主很不满意，因此，业主与物业管理企业的矛盾很多，关系比拟紧张。有的业主消费意识差，仍
6、有方案经济福利物业意识，对政府及相关部门有依靠性，造成有的业主与物业管理企业吵架，有的到有关部门上访，据调查，有的小区居民结合集体拒交物业管理费。出现矛盾解决不及时，不合理，致使不良影响扩大，物业管理企业为了生存只好减少人员和投入，降低效劳标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态，如此恶性循环，既造成物业管理企业普遍亏损，也给业主生活带来不便，影响了社会的和谐稳定。二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广阔业主的自治组织，在物业管理工作中起着联络业主与物业管理企业，消除隔膜，增进理解的重要作用，但有的业主对物业管理情况漠不关
7、心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有些小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。有的小区虽然成立了业主委员会，但并不是由业主大会选举产生，而往往是由建立单位或开发商指定产生，其成员对物业管理相关知识理解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的知识、精力和热情，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。甚至只顾自己沾光，不替广阔业主维权。三是物业管理企业经营不标准，效劳不到位，从业人员素质较低。调研中发现，我市推进物业管理市场化的进程非常困难，严重阻碍了物业管理行业的安康开展。目前，
8、在市区实行物业管理的 18 个居民小区中，几乎没有通过招投标方式选聘物业管理企业的，多数居住小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由房产主管部门指定物业管理企业管理。这种“自建自管”的管理形式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业管理企业没有活力，管理程度很难令业主满意。即使因为开发企业的子公司代管呈现出一时的活力和繁荣，也仅仅是因为开发企业要借助这一“活力和繁荣”为大量后续商品房销售做做样子，属于建筑小区的前期物业，一旦开发企业与物管公司脱钩，物业管理将举步维艰，居民小区将面临无人管理的场面。有的物业管理人员缺乏效劳意识，效劳态度不够端正，效劳用语不文明。有的物业管理人员技术程度
9、不高，物业维修不及时、不到位，业主意见很大。有的物业管理企业片面追求经济效益，降低标准承接物业管理，给日后的物业管理工作留下隐患。四是部门监管作用没有可以得到足够发挥。物业管理条例对相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定，但在实际工作中，有些规定没有得到很好的落实。首先，对物业管理工作有待进一步进步重视。有的规模较大的居民小区，交付使用几年后仍没有建立居民委员会，既不利于对物业管理工作进展指导，也给业主的生活带来很大不便。其次，在居民小区的开工、验收等环节上，有待进一步严格。有的分期建立的居民小区，配套设施未按规定同步建立。如青青家园等住宅建立工程开工时多数未进展综合验收，导致群体
10、事件发生，直至上访。有的居民小区物业管理用房未落实，有的绿化工程未达标，有的配套设施未建立等等，这些问题均未得到及时纠正，致使居民小区的建立未能到达总体规划要求。第三，小区的规划设计意识有待进一步超前。特别是一些建立较早的居民小区表现尤其突出。有的小区建立时根本未建停车场，也没有预留停车地点。随着社会经济的快速开展和人民生活程度的不断进步，私家车数量激增。大量的私家车涌进居民小区，使得许多小区车满为患，由此引发的矛盾纠纷时有发生。此外，有些水、电、暖等设施不能做到“一户一表阀”，给物业管理带来很大不便，也在一定程度上影响了业主与物业管理企业的关系。第四，部门之间有待进一步形成管理合力。有的业主
11、随意丢弃垃圾、违背规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用处，在装修中损坏建筑物构造平安或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等，对此，物业管理企业难以管理，相关职能部门也很少过问。有的部门只收费却不肯承当设施的维修费用，设施损坏时推诿责任，使物业管理企业陷入被动场面。五是开发商遗留问题导致业主与物业管理企业产生纠纷。调查结果显示，引发业主和物业管理企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建立过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建立先天缺乏,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到
12、及时解决，只能同物业管理企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。有的居民小区交付使用时绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业管理企业与业主的矛盾。有的小区车库、地下室、活动中心、会所等公建配套设施权属界定不清，造成业主对产权的强烈主张，也带来维修责任的承当和物业管理费分摊及物业经营收益分配等多方面的矛盾。三、几点建议 随着社会经济的开展和人民群众生活程度的进步，居民小区物业管理工作的重要性显得越来越重要。据有关专家分析p ，将来城市的主要矛盾点将集中在小区物业管理问题上。因此，为建设和谐社会，在将来 3-5 年内，推动我市市区居民小区物业管理工作有序、高效开展，建议：1、着眼城
13、市开展前景，以人为本，整合居民小区，建好和谐社区。一是合并小区，解决目前我市多数小区规模偏小、管理本钱较高，不利管理的场面。应以市区规划的道路为小区四至，规模控制在 15-20 万平米，从而大大降低物业管理本钱。二是集中供热，组建全市性的大型热力公司，实在解决城市小区冬季取暖产生的矛盾问题，降低居民居住本钱。三是要强力推进水、电、气、暖“一房一表阀”改造工作，防止因费用问题引发业主和物业管理企业之间的矛盾。四是在居民小区特别是新建小区内规划建立集中物业效劳中心，增加物业管理企业的自身造血功能。小区内由物业公司承办超市、蔬菜、早点、干洗、医疗门诊、幼儿园、美容美发、家电及车辆维修等与小区居民需求
14、亲密相关的行业；代收各种费用并从中提取管理费用如有线电视、纯洁水、液化气等费用；既增加物业管理企业的自我造血功能，又方便小区居民日常生活需求，同时还可以减轻小区居民的物业管理费用。五是相关部门要通力合作，以法严肃查处居民小区私搭乱建、违章装修、擅改房屋用处等损害其他业主利益的不良行为，努力建立和谐小区。2、加大监管力度，推动物业管理行业安康开展。加强市房管局对物业管理行业的监管，为其创造良好的环境。要根据物业管理条例及相关文件精神，立足我市实际，尽快制定出台实施细那么，为物业管理工作提供政策根据。要进一步标准物业管理招投标行为，特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建立单位“自建自管
15、”的状况，推动物业管理企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。要加大对物业管理企业的监管力度，并下大力度着重培育一批素质高，效劳好，管理标准的物业管理公司样板，用典型引路，用典型推动。整顿和标准物业管理市场秩序，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举报制度，对业主的投诉、举报及时进展查处。要进一步拓宽工作领域，努力加强对单位自建居民小区物业管理工作的指导。3、加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建立的重要组成局部。要广泛深化宣传物权法、物业管理条例，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者-业主和物业管理企业知法明理，对在物业管理
16、活动中各自的权利和应承当的义务有清醒的认识，以条例标准自己的行为。要引导各居民小区按法律程序尽快成立业主委员会，促进业主自律，以法维护自身权益，积极做好业主与物业管理企业的沟通协调工作，消除二者之间的误会和分歧。要教育业主主动履行在物业管理活动中应承当的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，维护公共秩序和环境卫生，按时交纳物业管理费，与物业管理企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。对不尽义务者要有处理方法和措施，以免因少数人不尽义务而影响整个小区的物业管理效劳工作的正常开展。要教育引导物业管理企业依法经营，合理收费，承受监视，努力为广阔业主提供优质高效的效劳。4、物业管理企业要转变观念，进步效劳程度
17、。物业管理企业的成败，很大程度上取决于其素质的上下。因此，物业管理企业要认真做好员工的教育和培训工作，不断转变效劳理念，进步员工的素质和效劳技能。要建立健全企业内部管理制度，完善运行机制，降低运行本钱。要按政策规定承接物业管理住宅小区，并及时与业主签订前期物业效劳合同或物业效劳合同，明确双方的权利、义务和责任。要坚持经济效益和社会效益并重，尽力满足业主的合理要求，坚决杜绝任何损害业主利益的行为，并依法处理物业管理活动中出现的各种矛盾和纠纷。5、健全组织，明确责任，齐抓共管，为物业管理工作提供有利保障。一是政府要成立物业管理指导小组。物业管理工作是一项系统工程，有些问题单靠主管部门鞭长莫及。如今
18、年供暖价格上涨等问题。因此，市政府一定要高度重视，将其列入议事日程。要借鉴其他城市的作法，由主管市长任指导小组组长，下设办事机构，吸纳相关部门参加，及时研究解决物业管理工作中的问题。各相关单位要在指导小组的统一指导下实在负起责任，互相配合，互相支持，协调联动，共同努力，对不负责任的职能部门实行问责，为物业管理工作提供有利保障。二是探究业主委员会与居委会合二为一，承受街道办事处的指导机制。各街道办事处要进一步加强对辖区内各居民小区物业管理工作的指导，凡具备条件的居民小区，都要在街道办的指导下建立居民委员会和业主委员会，并探究将业主委员会与居民委员会合二为一，赋予业主委员会以居民委员会的职能，一套
19、人马，两块牌子，以便将矛盾化解在基层，努力维护社会的和谐稳定。三是坚持可持续开展的原那么，高标准超前规划。规划建立部门要在城市规划、建立时，充分考虑住宅工程工程建成后的物业管理问题，从头上解决居民小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。要加大对开发建立单位的监管力度，制定物业管理工程综合验收标准。在小区开工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、水电气等质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。要界定根底设施产权，对私自变更建立规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩办，从头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷，杜绝“有人建，无人管”等严重影响业主正常生活的现象发生。第 7 页 共 7 页