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1、房地产工程时间计划管理讲座房地产工程时间计划管理讲座卢 卫 东2006.05.27 房地产工程时间计划管理体系的内容房地产工程时间计划管理体系的内容 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。中海、万科的三级管理计划案例，详见中海、万科的三级管理计划案例，详见链链接接。房地产工程时间进度控制实例房地产工程时间进度控制实例 房地产工程时间进度计划一般分解如下：房
2、地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。案例：案例：发展控制计划发展控制计划；工程实施控制计划工程实施控制计划；承建单位和甲供材料招标计划承建单位和甲供材料招标计划；施工图出图计划施工图出图计划。通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。工程时间计划管理体系是房地产工程管理项目最重要
3、的内容工程时间计划管理体系是房地产工程管理项目最重要的内容 Andrew Smith的部分智慧金砖：Andrew Smith的部分智慧金砖：计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。计划管理的重要性：计划管理的重要性：计划
4、是管理的基本职能。计划是管理的基本职能。计划是实现主动控制的前提。计划是实现主动控制的前提。计划是绩效考核的依据，没有计划就没有考核标准。计划是绩效考核的依据，没有计划就没有考核标准。房地产工程时间计划管理的任务是什么？房地产工程时间计划管理的任务是什么？房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各
5、项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。怎样编制房地产工程时间管理计划？怎样编制房地产工程时间管理计划？计划要回答的问题：明确谁是顾客？客户的需求是什么？我们现在处在什么位置?我们应该在什么地方结束？技术性能要求是什么？项目工期是多长？计划要回答的问题：明确谁是顾客？客户的需求是什么？我们现在处在什么位置?我们应该在什么地方结束？技术性能要求是什么？项目工期是多长？房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、
6、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。通盘考虑的计划是好计划。通盘考虑的计划是好计划。编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充
7、分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。符合企业实际情况的计划是好计划。符合企业实际情况的计划是好计划。房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操
8、作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。符合市场规律的计划是好计划。符合市场规律的计划是好计划。计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。能够操作执行的计划是好计划。能够操作执行的计划是好计划。如何有效保证房地产工程进度？如何有效保证房地产工程进度？计划能否对行动起到有效的指导，依赖于对不确定性的正确评估和预测。计划能否对行动起到有效的指导，依赖于对不确定性的正确评估和预测。经验之谈：经验之谈：在不增加工程成本、保证工程质量正常的情况下，我认为保证工程进度的方法有二种：在不增加工程成本、保证工程质量正常的情况下，我认为保
9、证工程进度的方法有二种：一是提前安排工作；一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。二是抢工序搭接的时间。进度计划技术进度计划技术 甘特图Henry Gantt,逻辑关系甘特图Henry Gantt,逻辑关系 里程碑图表示主要交付成果的完成里程碑图表示主要交付成果的完成 网络图网络图 CPM关键路线法CPM关键路线法 PERT计划评审技术PERT计划评审技术 GERT图形评审技术GERT图形评审技术 VERT风险评审技术VERT风险评审技术 前导图PDM前导图PDM编制房地产工程时间进度控制计划几点体会编制房地产工程时间进度控制计划几点体会在编制房地产工程时间进度控制之前，必须彻底理解营销意图，
10、特别是营销对售楼准备工程的要求。对于一栋高层建筑，基本上是售楼准备工程期间，90的承建、甲供材都已经确定完。在编制房地产工程时间进度控制之前，必须彻底理解营销意图，特别是营销对售楼准备工程的要求。对于一栋高层建筑，基本上是售楼准备工程期间，90的承建、甲供材都已经确定完。编制工程实施控制计划，必须了解当地工程进度控制的水平，只有这样才能保证编制出来的计划具有操作性。举深圳地区的案例。在内地还要特别关注那些垄断性工程的进度，比如：电力、供水等。编制工程实施控制计划，必须了解当地工程进度控制的水平，只有这样才能保证编制出来的计划具有操作性。举深圳地区的案例。在内地还要特别关注那些垄断性工程的进度，
11、比如：电力、供水等。编制工程实施控制计划，还必须了解各分部工程之间的工序搭接关系。举例说明：编制工程实施控制计划，还必须了解各分部工程之间的工序搭接关系。举例说明：人防工程与主包，因人防预埋是非常专业的工序必须由人防单位预埋，所以在主包单位浇注地下室底板之前，就必须确定人防单位。人防工程与主包，因人防预埋是非常专业的工序必须由人防单位预埋，所以在主包单位浇注地下室底板之前，就必须确定人防单位。如果营销想在售楼准备工程就开通背景音乐，那么智能化单位就必须在售楼准备工程园林绿化施工时，就进场预埋管线。如果营销想在售楼准备工程就开通背景音乐，那么智能化单位就必须在售楼准备工程园林绿化施工时，就进场预
12、埋管线。如果我们想在售楼准备工程开始时就启用正式电梯，那么我们就要考虑主包什么时间给电梯单位移交工作面、电梯工程安装需要多少时间、电梯订货需要多少时间、电梯提前安装给现场带来的问题等等。如果我们想在售楼准备工程开始时就启用正式电梯，那么我们就要考虑主包什么时间给电梯单位移交工作面、电梯工程安装需要多少时间、电梯订货需要多少时间、电梯提前安装给现场带来的问题等等。如果我们希望主包的砌筑工程提前穿插，那么相应的门窗什么时候进场，就必须考虑了。如果我们希望主包的砌筑工程提前穿插，那么相应的门窗什么时候进场，就必须考虑了。声明：本节涉及到的项目管理理论知识，源自戚安邦主编南开大学出版社出版的项目管理学。声明：本节涉及到的项目管理理论知识，源自戚安邦主编南开大学出版社出版的项目管理学。谢谢大家谢谢大家（E-mail:Tel:13823532532）