《百瑞-房地产项目时间计划管理讲座.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《百瑞-房地产项目时间计划管理讲座.pdf（72页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目时间计划管理（上午部分）房地产项目时间计划管理（上午部分）2009.12版权所有 不得拷贝项目时间计划管理咨询式培训目的项目时间计划管理咨询式培训目的1.让学员了解行业内经典的项目时间计划管理方法2.介绍行业内品牌企业项目运营方法3.探讨阳光新业拟推行的计划管理方法1.让学员了解行业内经典的项目时间计划管理方法2.介绍行业内品牌企业项目运营方法3.探讨阳光新业拟推行的计划管理方法2009.12版权所有 不得拷贝质量进度成本质量进度成本房地产项目管理核心理念剖析房地产项目管理核心理念剖析房地产企业与传统角度对房地产企业与传统角度对“铁三角铁三角”认识的区
2、别认识的区别传统角度或承建角度传统角度或承建角度工艺质量工艺进度成本控制工艺质量工艺进度成本控制房地产企业角度房地产企业角度产品质量经营进度投资控制产品质量经营进度投资控制2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目进度计划的核心理念经营进度房地产项目进度计划的核心理念经营进度工艺进度财务资金客户时间工艺进度财务资金客户时间兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金，才是房地产企业的最佳选择！兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金，才是房地产企业的最佳选择！2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目进度计划的核心理念经营进度房地产项目进度计划的核心理念经营进度房地产经营进度包含三层核心意思：1、房地
3、产企业的运作节奏应该与房地产市场行情相适应；2、房地产企业的运营节奏应该与企业财务相匹配。房地产经营进度包含三层核心意思：1、房地产企业的运作节奏应该与房地产市场行情相适应；2、房地产企业的运营节奏应该与企业财务相匹配。3、房地产项目的运作与进度控制。3、房地产项目的运作与进度控制。2009.12版权所有 不得拷贝什么是计划？什么是计划？惠普POM：计划是部门之间沟通的工具。计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。惠普POM：计划是部门之间沟通的工具。计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。2009.12版权所有 不得拷贝什么是计划什么是计划惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的
4、“鼓点”。惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目时间计划与现场施工进度的关系房地产项目时间计划与现场施工进度的关系房地产项目时间计划与现场施工进度的关系：房地产项目时间计划与现场施工进度的关系：房地产项目时间计划比现场施工进度内涵更丰富；现场施工进度是房地产项目时间计划的实物体现；房地产项目时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。房地产项目时间计划比现场施工进度内涵更丰富；现场施工进度是房地产项目时间计划的实物体现；房地产项目时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；影响现
5、场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目时间计划的目的房地产项目时间计划的目的便于领导对开发过程进行监控与调整确保项目任务顺利完成便于领导对开发过程进行监控与调整确保项目任务顺利完成保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目时间计划智慧金钥匙房地产项目时间计划智慧金钥匙计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。计划是所有人的承诺，制定前应消除不同
6、意见。计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。2009.12版权所有 不得拷贝招标签约阶段收益最大化评估收益最大化评估存在绿色通道项目初判审批项目论证阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析项目基本情况营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划草案设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计规划深化单体设计部品设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工
7、主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本测算预算、标底、合同价招标采购结算实施方案决策听证会营销策划报告听证会城市及市场评审会说明及图例：说明及图例：代表集团听证会节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。房地产开发的主要阶段暨房地产开发增值链房地产开发的主要阶段暨房地产开发增值链项目论证、法律意见分析，形成项目投资评审报告：代表集团审批节点概念规划设计产品策划项目投资决策评审会初 步 产品研究耦合、高效耦合、高效的工作模式的工作模式系统、充分系统、充分的前
8、期铺垫的前期铺垫快速实现阶段快速实现阶段预估工程配套的必要条件研究策划报告深化项目策划阶段进度款、设计变更、现场签证2009.12版权所有 不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标公司年度经营目标项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划一级计划一级计划承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划售楼卖场计划售楼卖场计划
9、各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划（比如：精装修）需要的其它计划（比如：精装修）二级计划三级计划二级计划三级计划35年战略年战略人力资源配置人力资源配置2009.12版权所有 不得拷贝房地产三级计划管理体系案例分析房地产三级计划管理体系案例分析房地产项目时间计划管理一般可以分解如下：房地产项目开发发展控制计划，详见案例：房地产项目时间计划管理一般可以分解如下：房地产项目开发发展控制计划，详见案例：发展控制计划发展控制计划；工程实施控制计划，详见案例：；工程实施控制计划，详见案例：工程实施控制计划工程实施控制计划；现金流分析与控制，详见案例：；现金流分析与控制，详见案例：现金流分析与控制
10、现金流分析与控制；成本测算分析成本测算分析；资金年度计划资金年度计划分析分析；承建单位和甲供材料进场计划；承建单位和甲供材料招标计划，详见案例：；承建单位和甲供材料进场计划；承建单位和甲供材料招标计划，详见案例：承建单位和甲供材料招标计划承建单位和甲供材料招标计划；施工图出图与样板确认计划，详见案例：；施工图出图与样板确认计划，详见案例：施工图出图计划施工图出图计划；售楼卖场工程计划，详见案例：详见；售楼卖场工程计划，详见案例：详见链接1链接1、链接2链接2、链接3链接3、房地产售楼准备工程房地产售楼准备工程时间计划案例时间计划案例。项目开发计划集成管理案例，详见。项目开发计划集成管理案例，详
11、见链接链接。2009.12版权所有 不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标公司年度经营目标项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划一级计划一级计划承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划二级计划三级计划二级计划三级计划项目发展计划剖析
12、以及建议项目发展计划剖析以及建议1.项目发展计划行业现状分析项目发展计划行业现状分析2.房地产项目发展计划编制要求房地产项目发展计划编制要求3.房地产项目发展计划编制建议案例房地产项目发展计划编制建议案例4.在不同管控模式下的建议在不同管控模式下的建议35年战略年战略人力资源配置人力资源配置2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目开发发展控制计划，详见案例：房地产项目开发发展控制计划，详见案例：发展控制计划发展控制计划项目发展计划行业现状:在行业中，各个房地产企业因经营差异、背景区别、阶段不同等原因，对于房地产项目发展计划的定义和控制关注点不尽相同，有营销导向型、有法务导向、有承建导向等，各
13、企业也难以统一，因为项目发展计划体现的是一个企业的经营思想。项目发展计划行业现状:在行业中，各个房地产企业因经营差异、背景区别、阶段不同等原因，对于房地产项目发展计划的定义和控制关注点不尽相同，有营销导向型、有法务导向、有承建导向等，各企业也难以统一，因为项目发展计划体现的是一个企业的经营思想。项目发展计划行业现状分析项目发展计划行业现状分析2009.12版权所有 不得拷贝以营销为导向的计划管理安排以营销为导向的计划管理安排1.土地使用证2.交地3.方案4.初步设计5.施工图设计6.开工7.售楼处、样板房区开放8.预售许可证9.开盘10.完成销售额4511.完成销售额7012.完成销售额951
14、3.景观施工进场14.竣工15.交房16.交房951.土地使用证2.交地3.方案4.初步设计5.施工图设计6.开工7.售楼处、样板房区开放8.预售许可证9.开盘10.完成销售额4511.完成销售额7012.完成销售额9513.景观施工进场14.竣工15.交房16.交房95房地产企业以营销为导向的项目发展计划案例房地产企业以营销为导向的项目发展计划案例2009.12版权所有 不得拷贝以办证完善法律手续为导向的计划安排以办证完善法律手续为导向的计划安排1.土地使用费登记证2.土地使用证3.建设用地规划许可证4.投资许可证5.建设工程规划许可证6.桩基提前施工证明7.建筑工程施工许可证8.预售许可证
15、9.规划验收证明10.竣工验收监督报告11.竣工验收备案证书12.办理房产证1.土地使用费登记证2.土地使用证3.建设用地规划许可证4.投资许可证5.建设工程规划许可证6.桩基提前施工证明7.建筑工程施工许可证8.预售许可证9.规划验收证明10.竣工验收监督报告11.竣工验收备案证书12.办理房产证房地产企业以办证完善法律手续为导向的计划安排案例房地产企业以办证完善法律手续为导向的计划安排案例2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目发展计划编制要求房地产项目发展计划编制要求房地产项目发展计划编制要求建议：房地产项目发展计划编制要求建议：1.公司经营资金进出关键节点（经营进度）2.项目融资节点
16、（比如:四证）3.考虑各专业关键节点的协调关系4.重大的费用节点5.上市公司的财务节点6.报建法律手续关键节点7.集团对项目专业管理监控点8.人力资源授权管理节点9.适当的时候，要考虑供方资源配置1.公司经营资金进出关键节点（经营进度）2.项目融资节点（比如:四证）3.考虑各专业关键节点的协调关系4.重大的费用节点5.上市公司的财务节点6.报建法律手续关键节点7.集团对项目专业管理监控点8.人力资源授权管理节点9.适当的时候，要考虑供方资源配置项目发展计划体现项目经营思想、统领项目各专业计划，是项目进入实施阶段最核心的计划。项目发展计划体现项目经营思想、统领项目各专业计划，是项目进入实施阶段最
17、核心的计划。2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目发展计划编制建议案例房地产项目发展计划编制建议案例1.土地确权（项目第一笔付款）1.土地确权（项目第一笔付款）完善法律手续、重大费用节点完善法律手续、重大费用节点2.场地拆迁完毕2.场地拆迁完毕完善法律手续完善法律手续3.项目经营实施策划报告3.项目经营实施策划报告经营监控、专业监控与公司授权经营监控、专业监控与公司授权4.概念性方案设计任务书4.概念性方案设计任务书专业节点专业节点5.概念性方案设计任务书集团确认5.概念性方案设计任务书集团确认专业监控与公司授权专业监控与公司授权6.营销方案6.营销方案专业节点专业节点7.营销方案集团确认
18、7.营销方案集团确认专业监控与公司授权专业监控与公司授权8.项目投资分析模型（概念版）8.项目投资分析模型（概念版）项目专业风险控制、专业监控与公司授权项目专业风险控制、专业监控与公司授权9.规划及建筑方案集团确认9.规划及建筑方案集团确认专业监控与公司授权专业监控与公司授权10.详规批复10.详规批复完善法律手续完善法律手续11.建筑用地规划许可证11.建筑用地规划许可证完善法律手续完善法律手续12.土地证12.土地证完善法律手续完善法律手续13.建筑方案征询及批复13.建筑方案征询及批复完善法律手续完善法律手续14.园林景观方案设计集团确认14.园林景观方案设计集团确认专业监控与公司授权专
19、业监控与公司授权15.扩初征询及批复15.扩初征询及批复完善法律手续完善法律手续16.16.“示范区示范区”策划方案集团确认策划方案集团确认专业监控与公司授权专业监控与公司授权17.施工图报建、会审17.施工图报建、会审专业节点专业节点18.四证取得18.四证取得融资节点融资节点19.建设工程规划许可证19.建设工程规划许可证完善法律手续完善法律手续20.签订总承包合同20.签订总承包合同专业监控与公司授权专业监控与公司授权21.建筑工程施工许可证21.建筑工程施工许可证专业节点专业节点22.基础工程开工22.基础工程开工专业节点专业节点23.23.“示范区示范区”完工开放完工开放专业节点专业
20、节点24.预售许可证办理24.预售许可证办理完善法律手续完善法律手续25.开盘25.开盘公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点26.完成销售额3026.完成销售额30公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点27.完成销售额4527.完成销售额45公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点28.完成销售额7028.完成销售额70 公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点29.完成销售额8529.完成销售额85公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点30.主体工程结构完工30.主体工程结构完工重大费用节点重大费用节点31.外立面落架31.外立面落架重大费用节点重大费用节点32.市政配套工程及室外工
21、程32.市政配套工程及室外工程重大费用节点重大费用节点33.竣工备案33.竣工备案完善法律手续完善法律手续34.交楼入伙34.交楼入伙专业节点专业节点35.办理房产证35.办理房产证完善法律手续完善法律手续2009.12版权所有 不得拷贝阳光新业住宅项目一级计划节点阳光新业住宅项目一级计划节点阳光新业住宅项目一级计划节点阳光新业住宅项目一级计划节点前期筹备前期筹备完成项目开发计划书完成项目开发计划书营销管理营销管理产品定位报告完成产品定位报告完成部品配置标准确定部品配置标准确定销控及价格策略报告完成销控及价格策略报告完成开盘开盘设计管理设计管理施工图设计完成施工图设计完成园林景观施工图设计完成
22、园林景观施工图设计完成政府报建政府报建项目立项项目立项方案设计报建完成方案设计报建完成取得建筑工程规划许可证取得建筑工程规划许可证取得建筑工程施工许可证取得建筑工程施工许可证成本管理成本管理方案目标成本确定方案目标成本确定总承包单位确定（内部）总承包单位确定（内部）阳光新业住宅项目一级计划节点阳光新业住宅项目一级计划节点工程管理工程管理动工动工主体结构达到预售条件主体结构达到预售条件外立面亮相外立面亮相示范区正式验收移交示范区正式验收移交总平及景观工程完工总平及景观工程完工规划验收完成规划验收完成竣工备案完成竣工备案完成项目入伙项目入伙交房入住交房入住项目收尾项目收尾竣工结算完成竣工结算完成项
23、目总结完成项目总结完成取得房产证取得房产证2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目发展计划在不同管控模式下的精度建议房地产项目发展计划在不同管控模式下的精度建议1.集团公司控制区域总部，计划控制节点建议2030个；2.区域总部控制项目公司，计划控制节点建议4550个；1.集团公司控制区域总部，计划控制节点建议2030个；2.区域总部控制项目公司，计划控制节点建议4550个；2009.12版权所有 不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标公司年度经营目标项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划营销推广计划营销推广计划施
24、工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划一级计划一级计划承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划二级计划三级计划二级计划三级计划项目现金流分析计划剖析及建议项目现金流分析计划剖析及建议1.项目现金流分析计划行业现状：此计划各企业都有，但是一般比较粗糙，没有成本部门、工程部门参与，仅仅由财务根据经验估算出来。项目现金流分析计划行业现状：此计划各企业都有，但是一般比较粗糙，没有成
25、本部门、工程部门参与，仅仅由财务根据经验估算出来。2.建议：对项目前期时间管理、项目工程管理进行优化，有效提高资金利用效率。建议：对项目前期时间管理、项目工程管理进行优化，有效提高资金利用效率。35年战略年战略人力资源配置人力资源配置2009.12版权所有 不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标公司年度经营目标项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划一级计划一级计划承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划
26、用图、样板确认计划承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划二级计划三级计划二级计划三级计划施工进度控制计划剖析及建议施工进度控制计划剖析及建议1.施工进度控制计划本质意义施工进度控制计划本质意义2.施工进度控制行业现状施工进度控制行业现状3.施工进度控制编制要求施工进度控制编制要求35年战略年战略人力资源配置人力资源配置2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目施工进度控制计划的本质意义房地产项目施工进度控制计划的本质意义经营目标行动计划转化经营目标行动计划转化 房地产项目施工进
27、度控制计划的本质意义就是：房地产项目施工进度控制计划的本质意义就是：把公司的经营目标转化为工程管理的行动计划。把公司的经营目标转化为工程管理的行动计划。这是房地产工程项目管理最关键的计划！这是房地产工程项目管理最关键的计划！2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目施工进度控制计划的现状分析房地产项目施工进度控制计划的现状分析房地产项目施工进度控制计划，案例剖析：房地产项目施工进度控制计划，案例剖析：工程实施控制工程实施控制计划计划。疑问疑问?1.此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什么甲方要编制？此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什么甲方要编制？2.此计划由谁编制？
28、什么时候编制？此计划由谁编制？什么时候编制？3.此计划设置的控制节点多少合适？由什么要素决定？此计划设置的控制节点多少合适？由什么要素决定？2009.12版权所有 不得拷贝房地产项目施工进度控制计划建议房地产项目施工进度控制计划建议疑问疑问?1.此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什么甲方要编制？此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什么甲方要编制？解释：此进度计划是经营进度计划，体现的是项目的经营意图（玩钱的意图），而总包的计划是工艺计划，受经营进度计划限制与约束。此计划是甲方的经营想法，甲方必须想清楚工程项目资金如何流转。同时，在目前甲方肢解分包的工程管理模式下，甲方
29、必须通过此计划让总包单位清楚总包合同与其它分包合同的关系。解释：此进度计划是经营进度计划，体现的是项目的经营意图（玩钱的意图），而总包的计划是工艺计划，受经营进度计划限制与约束。此计划是甲方的经营想法，甲方必须想清楚工程项目资金如何流转。同时，在目前甲方肢解分包的工程管理模式下，甲方必须通过此计划让总包单位清楚总包合同与其它分包合同的关系。（这是房地产企业工程总承包模式下，计划总控、技术总控、总平面总控的（这是房地产企业工程总承包模式下，计划总控、技术总控、总平面总控的“三总三总”之一。）之一。）此计划解决的核心问题就是：资金流转、合同之间的搭接关系。此计划解决的核心问题就是：资金流转、合同之
30、间的搭接关系。2.此计划由谁编制？什么时候编制？此计划由谁编制？什么时候编制？解释：此计划应该由工程部门牵头、与现金流分析计划配合编制，通过与现金流分析互动，找到工程进度与项目资金的平衡点解释：此计划应该由工程部门牵头、与现金流分析计划配合编制，通过与现金流分析互动，找到工程进度与项目资金的平衡点（能否实现工程进度货币化？）（能否实现工程进度货币化？），甚至由此决定供方付款条件。此计划编制完成最迟时间，应该是总包招标之前。此计划应该作为招标条件进入招标文件，让总包清楚甲方的进度意图。，甚至由此决定供方付款条件。此计划编制完成最迟时间，应该是总包招标之前。此计划应该作为招标条件进入招标文件，让总
31、包清楚甲方的进度意图。3.此计划设置的控制节点多少合适？由什么要素决定？此计划设置的控制节点多少合适？由什么要素决定？解释：此计划不是节点越多越好，当然也不是越少越好，节点多少由企业的具体情况决定。决定节点多少的核心要素：工程分包模式（合同数量）、资金流转控制的精度、物业类型的复杂程度。比如：对于一个分包合同数量5060个民用高层建筑，建议控制节点设定为120150个就可以了。解释：此计划不是节点越多越好，当然也不是越少越好，节点多少由企业的具体情况决定。决定节点多少的核心要素：工程分包模式（合同数量）、资金流转控制的精度、物业类型的复杂程度。比如：对于一个分包合同数量5060个民用高层建筑，
32、建议控制节点设定为120150个就可以了。2009.12版权所有 不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标公司年度经营目标项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划一级计划一级计划承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划二级计划三级计划二
33、级计划三级计划承建商、材料分判计划剖析及建议承建商、材料分判计划剖析及建议1.分包模式对经营进度控制的影响分包模式对经营进度控制的影响2.节点付款的必要性节点付款的必要性35年战略年战略人力资源配置人力资源配置2009.12版权所有 不得拷贝分包模式对经营进度控制的影响分包模式对经营进度控制的影响承建单位和甲供材料招标计划，详见案例：承建单位和甲供材料招标计划，详见案例：承建单位和甲承建单位和甲供材料招标计划供材料招标计划。探讨：探讨：1.分判越细，要求甲方介入越深，经营进度的量化可能更难。分判越细，要求甲方介入越深，经营进度的量化可能更难。2.分判模式的影响要素：公司管理（包括成本和工程）习
34、惯、三边工程程度、总包选择、供方资源稳定性、当地供方资源质量、甲方管理能力配置等。分判模式的影响要素：公司管理（包括成本和工程）习惯、三边工程程度、总包选择、供方资源稳定性、当地供方资源质量、甲方管理能力配置等。3.工程范围划分探讨，详见工程范围划分探讨，详见链接链接。4.分判数量建议。分判数量建议。2009.12版权所有 不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标公司年度经营目标项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划一级计
35、划一级计划承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划二级计划三级计划二级计划三级计划35年战略年战略人力资源配置人力资源配置出图、样板封样计划剖析及建议出图、样板封样计划剖析及建议1.出图、样板封样计划需要前置出图、样板封样计划需要前置2.设计管理程序优化设计管理程序优化2009.12版权所有 不得拷贝施工图出图与样板确认计划分析施工图出图与样板确认计划分析施工图出图与样板确认计划，详见案例：施工图出图与样
36、板确认计划，详见案例：施工图出图计划施工图出图计划。施工图出图与样板确认计划要求：1.施工图出图与样板确认计划随着设计深入，尽快不断细化；2.二次委托设计和选材用料，尽量提前；3.设计部保持与合约部、工程部的及时沟通配合；施工图出图与样板确认计划要求：1.施工图出图与样板确认计划随着设计深入，尽快不断细化；2.二次委托设计和选材用料，尽量提前；3.设计部保持与合约部、工程部的及时沟通配合；关于施工图阶段具体工作跟踪计划，还要细化，详见关于施工图阶段具体工作跟踪计划，还要细化，详见案例案例。2009.12版权所有 不得拷贝高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析总建筑
37、师总建筑师景观方案设计任务书及景观方案设计成果景观方案设计任务书及景观方案设计成果1717项目建筑师项目建筑师景观施工图设计任务书及景观施工图成果景观施工图设计任务书及景观施工图成果1818项目建筑师项目建筑师施工图报建图以及施工图施工图报建图以及施工图1616项目建筑师项目建筑师桩基施工桩基施工1515项目建筑师项目建筑师项目初步设计成果以及扩初报建图项目初步设计成果以及扩初报建图1111公司投资决策委员会公司投资决策委员会项目投资分析模型（初设版）项目投资分析模型（初设版）1212项目建筑师项目建筑师结构优化、平立面优化与成本控制结构优化、平立面优化与成本控制1313项目建筑师项目建筑师初
38、步设计任务书初步设计任务书1010总建筑师总建筑师售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划9 9公司投资决策委员会公司投资决策委员会项目定位策划报告项目定位策划报告1 1项目建筑师与工程师项目建筑师与工程师基坑支护基坑支护1414公司投资决策委员会公司投资决策委员会项目投资分析模型（方案版）项目投资分析模型（方案版）8 8总建筑师总建筑师项目方案设计成果 以及方案报建图项目方案设计成果 以及方案报建图7 7总建筑师总建筑师景观概念设计任务书及研发敏感点分析景观概念设计任务书及研发敏感点分析6 6总建筑师总建筑师方案设计任务书及研发敏感点分析方案设计任
39、务书及研发敏感点分析5 5公司投资决策委员会公司投资决策委员会项目投资分析模型（概念版）项目投资分析模型（概念版）4 4总建筑师总建筑师项目概念设计成果项目概念设计成果3 3总建筑师总建筑师概念设计任务书及研发敏感点分析概念设计任务书及研发敏感点分析2 2授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号一、高层民用建筑常规设计图一、高层民用建筑常规设计图2009.12版权所有 不得拷贝高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析总建筑师总建筑师现楼内样板房装修施工图现楼内样板房装修施工图5 5总建筑师总建筑师场地外售楼中心及样板房土建施工
40、图纸场地外售楼中心及样板房土建施工图纸1 1总建筑师总建筑师售楼处室外泛光照明售楼处室外泛光照明6 6项目建筑师项目建筑师现楼内售楼通道装修施工图现楼内售楼通道装修施工图4 4总建筑师总建筑师裙房外装施工图（幕墙、西侧广场）裙房外装施工图（幕墙、西侧广场）3 3总建筑师总建筑师场地外售楼中心及样板房装修施工图纸场地外售楼中心及样板房装修施工图纸2 2授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号二、高层民用建筑售楼卖场施工图（案例）二、高层民用建筑售楼卖场施工图（案例）2009.12版权所有 不得拷贝高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样
41、计划分析项目建筑师项目建筑师标准层外装修施工图（分色图或排砖图）标准层外装修施工图（分色图或排砖图）1 1项目建筑师项目建筑师外墙保温系统施工图以及细部节点外墙保温系统施工图以及细部节点4 4项目建筑师项目建筑师屋顶标志性造型施工图屋顶标志性造型施工图3 3项目建筑师项目建筑师门窗施工图门窗施工图2 2授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号三、高层民用建筑外墙装饰施工图（案例）三、高层民用建筑外墙装饰施工图（案例）2009.12版权所有 不得拷贝高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析项目建筑师项目建筑师地下车库及地面交通标
42、志设计地下车库及地面交通标志设计9 9项目建筑师项目建筑师套餐装修设计以及样板封样套餐装修设计以及样板封样1010项目建筑师项目建筑师商场装修以及样板封样商场装修以及样板封样1111项目建筑师项目建筑师阳台、楼梯及其它栏杆工程阳台、楼梯及其它栏杆工程5 5项目建筑师项目建筑师入户门施工图入户门施工图6 6项目建筑师项目建筑师信报箱施工图信报箱施工图7 7项目建筑师项目建筑师门牌号码及单元号码施工图门牌号码及单元号码施工图8 8项目建筑师项目建筑师会所装修设计及空中花园施工图会所装修设计及空中花园施工图1 1项目建筑师项目建筑师大堂装修、电梯装修、电梯间装修设计大堂装修、电梯装修、电梯间装修设计
43、4 4项目建筑师项目建筑师发电机房降噪设计施工图发电机房降噪设计施工图3 3项目建筑师项目建筑师消防中心、电话机房装修施工图消防中心、电话机房装修施工图2 2授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号四、高层民用建筑内装卖场施工图（案例）四、高层民用建筑内装卖场施工图（案例）2009.12版权所有 不得拷贝高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析各类建筑小品施工图（比如：儿童游乐场）各类建筑小品施工图（比如：儿童游乐场）项目建筑师项目建筑师游泳池系统安装设计施工图游泳池系统安装设计施工图5 5项目建筑师项目建筑师小型垃圾中转站施
44、工图小型垃圾中转站施工图6 6项目建筑师项目建筑师道路工程道路工程1 1项目建筑师项目建筑师停车场管理系统设计安装施工图停车场管理系统设计安装施工图4 4项目建筑师项目建筑师园林、绿化施工图以及样板封样园林、绿化施工图以及样板封样3 3项目建筑师项目建筑师地下管线工程以及综合管网图地下管线工程以及综合管网图2 2授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号五、高层民用建筑室外工程施工图（案例）五、高层民用建筑室外工程施工图（案例）2009.12版权所有 不得拷贝高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析项目建筑师项目建筑师变配电工程
45、施工图及报审变配电工程施工图及报审2 2项目建筑师项目建筑师消防工程安装施工图及报审消防工程安装施工图及报审7 7项目建筑师项目建筑师人防工程施工图及报审人防工程施工图及报审8 8项目建筑师项目建筑师燃起管道工程施工图及报审燃起管道工程施工图及报审9 9项目建筑师项目建筑师室外灯光工程施工图室外灯光工程施工图1010项目建筑师项目建筑师宽频网络工程施工图宽频网络工程施工图5 5项目建筑师项目建筑师智能化工程设计安装施工图智能化工程设计安装施工图1 1项目建筑师项目建筑师电梯安装工程施工图及报审电梯安装工程施工图及报审6 6项目建筑师项目建筑师有线电视有线电视4 4项目建筑师项目建筑师电话工程电
46、话工程3 3授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号五、高层民用建筑专项工程施工图（案例）五、高层民用建筑专项工程施工图（案例）2009.12版权所有 不得拷贝高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析工程师摄像头工程师可视对讲智能化6工程师单元入口门牌灯工程师单元入口灯工程师阳台、露台工程师保洁箱工程师楼梯间灯具灯具3工程师信奶箱工程师室外配电房门其他材料5建筑师阳台、露台地砖建筑师院墙及院门、单元门建筑师屋面瓦、檐沟工程师室内涂料建筑师外墙涂料、外墙砖、文化石工程师冷热给水管、排水管建筑师铝合金门窗、空调百页工程师室内配电箱
47、、弱电配电箱建筑师阳台、露台栏杆、窗护栏外立面材料2工程师开关插座、地漏、电表箱建筑师门牌、单元牌、标识系统建筑师玻璃砖建筑师入户门、门锁、门铃总工程师成品烟道工程师楼梯间栏杆、楼梯踏步砖室内材料4总工程师屋面保温板结构材料1授权建议时间节点材料与构配件分类序号授权建议时间节点材料与构配件分类序号六、高层民用建筑样板封样（案例）六、高层民用建筑样板封样（案例）2009.12版权所有 不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系公司年度经营目标公司年度经营目标项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施
48、工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划一级计划一级计划承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划二级计划三级计划二级计划三级计划35年战略年战略人力资源配置人力资源配置售楼卖场计划剖析及建议售楼卖场计划剖析及建议1.售楼卖场计划控制的重要性售楼卖场计划控制的重要性2.售楼卖场计划控制建议售楼卖场计划控制建议2009.12版权所有 不得拷贝售楼卖场计划控制的重要性售楼卖场计划控制的重要性售楼卖
49、场完成实现销售，项目现金流由售楼卖场完成实现销售，项目现金流由“”转转“”的拐点。一些房地产企业，包括资深品牌企业，为了尽快实现卖楼，甚至的拐点。一些房地产企业，包括资深品牌企业，为了尽快实现卖楼，甚至不惜成本买时间不惜成本买时间。售楼卖场工程是平衡项目现金流的有效工具。售楼卖场工程是平衡项目现金流的有效工具。做不好售楼卖场工程，房地产项目专业管理水平、项目运营水平，高不了！做不好售楼卖场工程，房地产项目专业管理水平、项目运营水平，高不了！2009.12版权所有 不得拷贝售楼卖场计划控制建议售楼卖场计划控制建议1、详细编制各项卖场实施计划，需要跨部门跨专业协调、详细编制各项卖场实施计划，需要跨
50、部门跨专业协调卖场工程的总体时间计划，详见卖场工程的总体时间计划，详见链接2链接2。卖场工程报建计划卖场工程报建计划卖场工程出图计划卖场工程出图计划卖场工程招标、施工单位进场计划卖场工程招标、施工单位进场计划卖场工程甲供材料进场计划卖场工程甲供材料进场计划卖场工程样板、样品确认计划卖场工程样板、样品确认计划卖场工程家私、家电、饰品、标识系统采买与布置计划卖场工程家私、家电、饰品、标识系统采买与布置计划卖场营销配合计划卖场营销配合计划施工场地阶段性搬迁计划等施工场地阶段性搬迁计划等2、供方选择及组织措施、供方选择及组织措施3、合理（适度）授权，、合理（适度）授权，必要时开设授权必要时开设授权绿色