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1、LOGO土土地地确确权权登登记记实实务务土土地地确确权权登登记记实实务务二二一一二二年年十十月月二二十十六六日日主讲人：周瑾瑜主讲人：周瑾瑜基基本本情情况况介介绍绍一一 办法办法起草背景起草背景二二 办法办法起草原则起草原则土地登记办法土地登记办法办法办法起草背景起草背景贯彻落实贯彻落实物权法物权法的需要的需要物权法物权法确定了包括土地登记在内的不动产登记的基确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度，对物权公示原则、不动产登记、登记赔偿等作了本制度，对物权公示原则、不动产登记、登记赔偿等作了规定，对土地登记程序、方法等提出了新的要求。规定，对土地登记程序、方法等提出了新的要求。提升现行土地
2、登记规范性文件法律层级的需要提升现行土地登记规范性文件法律层级的需要近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地资产近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地资产价值日益显化，对土地财产权益的保护提上了较为急迫的价值日益显化，对土地财产权益的保护提上了较为急迫的日程。日程。原原土地登记规则土地登记规则本身需要修改完善本身需要修改完善土地登记规则土地登记规则由原国家土地管理局由原国家土地管理局19891989年颁布实施，年颁布实施，19951995年修订；年修订；社会经济发展对保护土地物权的要求越来越高，社会经济发展对保护土地物权的要求越来越高，土地土地登记规则登记规则的部分条款已不能适应当前
3、工作的需要。的部分条款已不能适应当前工作的需要。办法办法起草原则起草原则依法的原则依法的原则严格依据严格依据物权法物权法、土地管理法土地管理法、城市房地产城市房地产管理法管理法和和土地管理法实施条例土地管理法实施条例等一系列法律法规制等一系列法律法规制定，删除了与定，删除了与物权法物权法规定不一致的条款。规定不一致的条款。连续性原则连续性原则完善创新的原则完善创新的原则促进统一登记的原则促进统一登记的原则促进了以土地为基础，以国土资源部门为登记机关的不促进了以土地为基础，以国土资源部门为登记机关的不动产统一登记制度的建立。动产统一登记制度的建立。将国有农用地使用权、集体农用地使用权纳入了调整范
4、将国有农用地使用权、集体农用地使用权纳入了调整范围围,在部门规章范畴尽可能体现统一登记的原则。在部门规章范畴尽可能体现统一登记的原则。办法办法主要框架主要框架土土地地登登记记办办法法共共1010章章、7878条条，主主要要规规定定了了土土地地登登记记的的一一般般程程序序，总总登登记记，初初始始登登记记，变变更更登登记记，注注销销登登记记、其他登记等内容。其他登记等内容。土地登记的基本概念n明确了土地登记的定义n土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。n定义包括了三层含义n一是明确了登记
5、的土地权利范围。n二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载，不含强制性。n三是土地登记是土地权利的公示行为。登记是物权公示的手段，如此定义强化了土地登记的民事色彩。土地登记的基本概念土地登记的基本概念（续（续1 1）n扩展了宗地的概念外延扩展了宗地的概念外延n什么是宗地，什么是宗地，土地登记规则土地登记规则中没有明确的规定。中没有明确的规定。城镇地籍调查规程城镇地籍调查规程以及有关地籍调查的书籍一般将宗以及有关地籍调查的书籍一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定义，宗地只是一个平面的概念。义，宗地只是一个
6、平面的概念。n土地登记办法土地登记办法第五条第二款规定，第五条第二款规定，宗地是指土地宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。权属界线封闭的地块或者空间。n宗地不再仅仅是一个两维的平面概念，而是一个宗地不再仅仅是一个两维的平面概念，而是一个三维三维的的空间概念了。空间概念了。土地登记的基本概念土地登记的基本概念（续（续2 2）n（三）对土地总登记、初始登记、变更登记、注销（三）对土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记的概念进行了调整和明确登记的概念进行了调整和明确n一是土地总登记。在一是土地总登记。在土地登记规则土地登记规则中，初始土地登中，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全
7、部土地或者记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。特定区域的土地进行的普遍登记。土地登记办法土地登记办法将一将一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记明确定义为面登记明确定义为仅指土地总登记，而不再指初始登记。仅指土地总登记，而不再指初始登记。n二是初始土地登记。在二是初始土地登记。在土地登记规则土地登记规则中，初始土地中，初始土地登记等同于土地总登记。但是在登记等同于土地总登记。但是在土地登记办法土地登记办法中，初中，初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。始登记是指土地
8、总登记之外对设立的土地权利进行的登记。即以前的设定登记。即以前的设定登记。土地登记的基本概念土地登记的基本概念（续（续3 3）n三是变更土地登记。在三是变更土地登记。在土地登记规则土地登记规则中，变更土地中，变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。但登记，注销土地登记等。但土地登记办法土地登记办法将变更登记将
9、变更登记仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名及名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，及名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，概念的内涵大大缩小概念的内涵大大缩小。n四是注销土地登记。四是注销土地登记。土地登记规则土地登记规则中没有对注销登中没有对注销登记作出明确定义，记作出明确定义，土地登记办法土地登记办法将注销登记定义为因将注销登记定义为因土地权利的消灭等而进行的登记。土地权利的消灭等而进行的登记。土地登记的基本原则土地登记的基本原则依法登记的原则依法登记的原则土地登记依据的是现行的法律、法规和政策。土地登记
10、依据的是现行的法律、法规和政策。登记申请人、登记机构以及登记效力都必须依据法律的登记申请人、登记机构以及登记效力都必须依据法律的规定。规定。属地登记的原则属地登记的原则一是土地登记机关应当统一；一是土地登记机关应当统一；二是土地登记资料应当保持完整。二是土地登记资料应当保持完整。土地登记的基本原则土地登记的基本原则（续）（续）依申请登记的原则依申请登记的原则 重视土地登记的民事保护和物权公示的作用；重视土地登记的民事保护和物权公示的作用；明确规定了土地登记依申请的原则；删除了明确规定了土地登记依申请的原则；删除了土地登记土地登记规则规则中对当事人土地登记申请时限的规定。明确土地登中对当事人土地
11、登记申请时限的规定。明确土地登记是当事人保护自己权利的手段。记是当事人保护自己权利的手段。土地权利保护的原则土地权利保护的原则 明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；何单位和个人不得侵犯；规定县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强规定县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。土
12、地登记结果的信息共享和异地查询。土地登记的效力土地登记的效力n过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段。过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段。土地登记在民事方面的保护土地产权、维护交易安全、土地登记在民事方面的保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力等方面的作用没有得到充分的发挥。产生公示公信效力等方面的作用没有得到充分的发挥。n物权法物权法第九条明确规定：第九条明确规定：“不动产物权的设立、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不发生效力，但法律另有规定的除外
13、。”n土地登记办法土地登记办法在贯彻落实在贯彻落实物权法物权法的基础上，的基础上，突出了土地登记对土地权利的保护，强化了土地登记的突出了土地登记对土地权利的保护，强化了土地登记的民事作用，进一步明确了土地登记的效力。民事作用，进一步明确了土地登记的效力。土地登记的效力土地登记的效力（续（续1 1）n土地登记办法土地登记办法规定的土地登记效力规定的土地登记效力n一是明确把土地登记定义为将需要登记的土地权利记载一是明确把土地登记定义为将需要登记的土地权利记载于土地登记簿公示的行为，对土地登记的内涵进行了明确于土地登记簿公示的行为，对土地登记的内涵进行了明确的定性。的定性。n二是明确规定依法登记的土
14、地权利受法律保护，任何单二是明确规定依法登记的土地权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。位和个人不得侵犯。n三是规定土地登记簿是登记的土地权利的最终证明。三是规定土地登记簿是登记的土地权利的最终证明。n四是规定了不予登记的五种情形，不予登记后，相关土四是规定了不予登记的五种情形，不予登记后，相关土地权利禁止进行相关处分。地权利禁止进行相关处分。土地登记的效力土地登记的效力（续（续2 2）n土地登记办法土地登记办法规定的土地登记效力规定的土地登记效力n五是根据五是根据物权法物权法的精神，删除了的精神，删除了土地登记规则土地登记规则中中关于不登记按非法占地、违法占地处理等行政管理色彩过浓关于不登
15、记按非法占地、违法占地处理等行政管理色彩过浓的规定。的规定。n六是删除了六是删除了土地登记规则土地登记规则中关于证书查验制度和申报中关于证书查验制度和申报地价等规定。地价等规定。n七是对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，为了保持登七是对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，为了保持登记结果资料的连续性，当事人应当先将土地权利申请登记到记结果资料的连续性，当事人应当先将土地权利申请登记到其名下之后，再申请办理土地权利变更登记或抵押权登记。其名下之后，再申请办理土地权利变更登记或抵押权登记。土地登记的效力土地登记的效力（续（续3 3）n土地登记办法土地登记办法规定的土地登记效力规定的土地登记效力n八是
16、规定异议登记期间，未经过异议登记权利人同意，不八是规定异议登记期间，未经过异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。n九是规定预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得九是规定预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。n十是规定查封登记期间，对被人民法院依法查封、预查封十是规定查封登记期间，对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押的土地使用权，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役
17、权登记。权、地役权登记。土地登记的程序土地登记的程序n土地登记办法土地登记办法出台出台n中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法明确要求不动产登记实行明确要求不动产登记实行自我举证制度。第十一条规定：当事人申请登记，应当自我举证制度。第十一条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。必要材料。n根据根据物权法物权法的规定以及我国土地登记自我举证、的规定以及我国土地登记自我举证、地籍调查前置的丰富实践成果，地籍调查前置的丰富实践成果，土地登记办法土地登记办法对土对土地登记的程序进行了新的规定。地登记的程序进
18、行了新的规定。n按照规定，当事人在申请土地登记时，必须提交土地按照规定，当事人在申请土地登记时，必须提交土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等必要材料。而且必要材料。而且土地登记办法土地登记办法明确规定明确规定“申请人提申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。土地登记的程序土地登记的程序n原原土地登记规则土地登记规则的规定的规定申请申请 地籍调查地籍调查 权属审核权属审核 注册登记注册登记 颁发或颁
19、发或更换证书更换证书 n土地登记的程序严格统一，其中地籍调查是土土地登记的程序严格统一，其中地籍调查是土地登记机关的一项重要职责，一直由国土资源地登记机关的一项重要职责，一直由国土资源行政主管部门完成。行政主管部门完成。土地登记的程序土地登记的程序n土地登记办法土地登记办法的规定的规定申请申请 权属审核权属审核 注册登记注册登记 颁发或颁发或更换证书更换证书 n地籍调查因为土地登记自我举证制度的实行而地籍调查因为土地登记自我举证制度的实行而变为申请之前的必要过程，其成果成为申请登变为申请之前的必要过程，其成果成为申请登记的必须要件。记的必须要件。土地登记的类型土地登记的类型土地登记土地登记初始
20、登记初始登记注销登记注销登记土地总登记土地总登记查封登记查封登记更正登记更正登记异议登记异议登记变更登记变更登记预告登记预告登记土地总登记土地总登记n定义：定义：土地总登记，即原土地总登记，即原土地登记规则土地登记规则所指的初始土所指的初始土地登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内地登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地进行的全面登记。n适用情况适用情况n一是未进行过土地总登记的地区；一是未进行过土地总登记的地区；n二是原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、二是原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、政策发生重大变化等需要对原已
21、登记过的区域进行全面的重政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。新登记。n土地总登记的意义土地总登记的意义n是土地初始登记、变更登记、注销登记以及其他土地登记是土地初始登记、变更登记、注销登记以及其他土地登记的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、册、的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、册、卡、簿，是以后土地初始登记、变更登记、注销登记以及其卡、簿，是以后土地初始登记、变更登记、注销登记以及其他土地登记的根据。他土地登记的根据。初始登记初始登记n定义：定义：初始登记是指土地总登记之外对设立的土初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。地权
22、利进行的登记。n初始登记的特点初始登记的特点n一般发生在土地总登记之后；一般发生在土地总登记之后；n经常性。只要某宗地上新设定了某种权利，就要经常性。只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记；进行初始登记；n分散性。哪块土地设定了新的权利，就要对哪块分散性。哪块土地设定了新的权利，就要对哪块土地进行初始登记。土地进行初始登记。初始登记初始登记（续）（续）n土地初始登记的类型土地初始登记的类型n划拨国有建设用地使用权初始登记划拨国有建设用地使用权初始登记n出让国有建设用地使用权初始登记出让国有建设用地使用权初始登记n划拨转为出让的国有建设用地使用权初始登记划拨转为出让的国有建设用地使用权初
23、始登记n国家租赁国有建设用地使用权初始登记国家租赁国有建设用地使用权初始登记n国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记n国家授权经营国有建设用地使用权初始登记国家授权经营国有建设用地使用权初始登记n国有农用地使用权初始登记国有农用地使用权初始登记n集体土地所有权初始登记集体土地所有权初始登记n集体建设用地使用权初始登记集体建设用地使用权初始登记n宅基地使用权初始登记宅基地使用权初始登记n集体农用地使用权初始登记集体农用地使用权初始登记n土地抵押权初始登记土地抵押权初始登记n地役权初始登记地役权初始登记宅基地登记宅基地登记n案案例例：村村民民甲
24、甲19801980年年建建造造住住宅宅用用房房，在在19871987年年申申请请办办理理了了宅宅基基地地使使用用证证，证证载载面面积积是是660660平平方方米米，但但所所附附长长方方形形的的宗宗地地图图边边长长分分别别是是14.514.5米米和和1616米米，乘乘出出的的面面积积为为232232平平方方米米，远远远远小小于于宅宅基基地地使使用用证证上上所所填填的的面面积积数数。经经调调查查，村村民民甲甲从从未未对对此此处处宅宅基基地地进进行行过过改改扩扩建建，而而现现今今实实地地勘勘测测面面积积为为236.8236.8平平方方米米（四四条条界界址址边边长长基基本本未未变变）。问问：在在此此次
25、次农农村村集集体体土土地地确确权权登登记记发发证证工工作中，我们该如何办理？作中，我们该如何办理？n也也就就是是宅宅基基地地权权利利证证书书上上的的标标注注面面积积与与实实际际面面积积不不符符，该该如如何办理登记何办理登记？宅基地登记宅基地登记n分析：分析：n首首先先应应确确定定的的一一点点是是村村民民甲甲的的宅宅基基地地19871987年年所所取取得得的的土土地地权权利证书，除被有撤销权的机关依法撤销外，一直具有法律效力。利证书，除被有撤销权的机关依法撤销外，一直具有法律效力。n其其次次是是该该权权利利证证书书登登记记面面积积上上出出现现了了明明显显错错误误，根根据据土土地地登登记记办办法法
26、第第五五十十八八条条和和第第五五十十九九条条之之规规定定，可可以以进进行行更更正正登登记。记。n再再次次是是根根据据确确定定土土地地所所有有权权和和使使用用权权的的若若干干规规定定（19951995国国土土 籍籍 字字第第2626号号）第第五五十十六六条条“土土地地所所有有权权或或使使用用权权证证明明文文件件上上的的四四至至界界线线与与实实地地一一致致，但但实实地地面面积积与与批批准准面面积积不不一一致致的的，按按实实地地四四至至界界线线计计算算土土地地面面积积，确确定定土土地地的的所所有有权权或使用权或使用权”。宅基地登记宅基地登记n对宅基地超占面积的，该如何处理呢？对宅基地超占面积的，该如
27、何处理呢？n除除了了刚刚才才请请到到的的首首先先和和其其次次，再再次次主主要要是是依依据据确确定定土土地地所所有有权权和和使使用用权权的的若若干干规规定定第第四四十十五五、四四十十六六条条以以及及国国土土资资源源部部关关于于进进一一步步加加快快宅宅基基地地使使用用权权登登记记发发证证工工作作的的通通知知（国国土资发土资发20081462008146号）中的有关规定来办理。也就是：号）中的有关规定来办理。也就是：n“19821982年年村村镇镇建建房房用用地地管管理理条条例例实实施施前前，农农村村村村民民建建房房占占用用的的宅宅基基地地超超过过规规定定面面积积标标准准的的，在在村村镇镇建建房房用
28、用地地管管理理条条例例实实施施后后至至今今未未扩扩大大用用地地面面积积的的，可可以以按按现现有有实实际际使使用用面面积积进行登记进行登记”宅基地登记宅基地登记n“19821982年年村村镇镇建建房房用用地地管管理理条条例例实实施施起起至至19871987年年中中华华人人民民共共和和国国土土地地管管理理法法实实施施时时止止，农农村村村村民民建建房房占占用用的的宅宅基基地地超超过过规规定定面面积积标标准准的的，超超过过部部分分按按当当时时国国家家和和地地方方有有关关规规定定处理后，可以按实际使用面积进行登记处理后，可以按实际使用面积进行登记”n“19871987年年土土地地管管理理法法实实施施后后
29、，农农村村村村民民建建房房占占用用的的宅宅基基地地，超超过过当当地地规规定定面面积积标标准准的的，按按照照实实际际批批准准面面积积进进行行登登记记。其其面面积积超超过过各各地地规规定定标标准准的的，可可在在土土地地登登记记簿簿和和土土地地权权利利证证书书记记事事栏栏内内注注明明超超过过标标准准的的面面积积，待待以以后后分分户户建建房房或或现现有有房房屋屋拆拆迁迁、改改建建、翻翻建建、政政府府依依法法实实施施规规划划重重新新建建设设时时，按按有有关关规规定定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记”宅基地登记宅基地登记n河北省农村宅基地标准：河
30、北省农村宅基地标准：n（一）城市郊区，每处宅基地不得超过（一）城市郊区，每处宅基地不得超过167167平方米平方米；n（二二）平平 原原 地地 区区 和和 山山 区区，人人 均均 耕耕 地地 不不 足足 10001000平平 方方 米米 的的 县县 （市市），每每处处宅宅基基地地不不得得超超过过200200平平方方米米，人人均均耕耕地地10001000平平方方米米以上的县（市），每处宅基地不得超过以上的县（市），每处宅基地不得超过233233平方米；平方米；n（三）坝上地区，每处宅基地不得超过（三）坝上地区，每处宅基地不得超过467467平方米。平方米。抵押登记抵押登记n办理抵押登记应注意的三
31、个要点：办理抵押登记应注意的三个要点：n一一是是土土地地抵抵押押不不是是实实物物抵抵押押而而是是权权利利抵抵押押，土土地地抵抵押押的的标标的的是土地权利而不是土地本身。是土地权利而不是土地本身。n二二是是土土地地抵抵押押的的是是法法律律允允许许转转让让的的土土地地权权利利，对对法法律律、法法规规限制流通的土地权利禁止抵押。限制流通的土地权利禁止抵押。n三三是是进进行行的的抵抵押押土土地地权权利利必必须须已已经经登登记记发发证证，债债务务人人或或第第三三人对抵押的土地必须享有权利。人对抵押的土地必须享有权利。抵押登记抵押登记n土地所有权不得抵押土地所有权不得抵押n我我国国实实行行的的是是土土地地
32、的的社社会会主主义义公公有有制制，土土地地所所有有权权不不得得交交易易，不不具具有有流流动动性性，因因此此不不论论是是国国家家土土地地所所有有权权还还是是集集体体土土地地所所有有权都不得办理抵押登记。权都不得办理抵押登记。抵押登记抵押登记n除除四四荒荒地地承承包包经经营营权权外外土土地地承承包包经经营营权权一一般般不得抵押不得抵押 n担担保保法法第第3434条条和和物物权权法法180180条条都都作作出出了了“通通过过公公开开竞竞价价方方式式取取得得并并经经过过集集体体所所有有权权人人同同意意的的四四荒荒地地承承包包经经营营权权可可以以进行抵押进行抵押”的规定。的规定。n对对一一般般的的土土地
33、地承承包包经经营营权权，法法律律法法规规只只做做出出了了允允许许以以多多种种形形式流转的规定。式流转的规定。抵押登记抵押登记n国有建设用地使用权国有建设用地使用权n一一是是以以划划拨拨方方式式取取得得的的国国有有建建设设用用地地使使用用权权办办理理抵抵押押登登记记时时，除除满满足足城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例第第四四十十五五条条之之规规定定外外，还还必必须须要要与与土土地地上上的的建建筑筑物物、其其他他附附着着物物一一并并抵抵押。押。n二二是是以以出出让让、国国家家租租赁赁、作作价价出出资资或或者者入入股股等等有有偿偿方方式式取取得得的的国国有有建建
34、设设用用地地使使用用权权，只只要要税税费费缴缴清清并并具具有有土土地地权权利利证证书书，均可以办理抵押登记。均可以办理抵押登记。抵押登记抵押登记n划拨土地办理抵押登记是否需要办理审批手续划拨土地办理抵押登记是否需要办理审批手续n由由于于划划拨拨土土地地不不用用缴缴纳纳土土地地出出让让金金，属属于于无无偿偿取取得得，另另外外也也没没有有使使用用期期限限的的限限制制，因因此此不不仅仅取取得得的的主主体体受受到到限限制制，而而且且其其权权利利处处分分也也受受到到限限制制。所所以以20032003年年4 4月月最最高高人人民民法法院院作作出出规规定定：“以以划划拨拨土土地地为为标标的的物物设设定定抵抵
35、押押的的，除除办办理理抵抵押押登登记记手手续续外外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政主管部门批准还应经具有审批权限的人民政府或土地行政主管部门批准”。n但但自自20042004年年1 1月月1515日日国国土土资资源源部部下下发发了了关关于于国国有有划划拨拨土土地地使使用用权权抵抵押押登登记记有有关关问问题题的的通通知知（国国土土资资发发2004920049号号）后后，对对这这一一内内容容做做了了新新的的规规定定：以以国国有有划划拨拨土土地地使使用用权权为为标标的的物物设设定定抵抵押押，土土地地行行政政管管理理部部门门依依法法办办理理抵抵押押登登记记手手续续，视视同同已已经经具具有有审审
36、批批权权限限的的土土地地行行政政管管理理部部门门批批准准，不不必必另另行行办办理理土土地地使使用用权抵押审批手续。权抵押审批手续。抵押登记抵押登记n三是政府储备土地可以办理抵押登记。三是政府储备土地可以办理抵押登记。国国土土资资源源部部、财财政政部部、中中国国人人民民银银行行20072007年年1111月月1919日日颁颁布布的的土土地地储储备备管管理理办办法法及及中中国国人人民民银银行行发发布布的的相相关关通通知知中中明明确确规规定定“土土地地储储备备机机构构以以储储备备土土地地作作为为抵抵押押物物申申请请贷贷款款的的，应应当当先先办办理理土土地地登登记记，取取得得合合法法的的土土地地使使用
37、用证证再再办办理理土土地地抵抵押押登登记记，抵抵押押程程序序参参照照划划拨拨土土地地使使用用权权抵抵押押程程序序执执行行。其其抵抵押押价价值值按按照照市市场场评评估估价价值值扣扣除除应应当当上上缴缴政政府府的的土土地地出出让让收收益益确确定定，贷贷款款额额度度一一般般不不得得超超过过抵抵押押土土地地评评估估价价值值的的70%70%，贷贷款款期期限限一般不超过一般不超过2 2年年”。抵押登记抵押登记n储备土地办理抵押登记时还应注意以下四点储备土地办理抵押登记时还应注意以下四点 ：1 1、使用权类型统一确定为、使用权类型统一确定为“其他其他”或或“政府储备政府储备”；2 2、未确定规划用途的，不予
38、办理。、未确定规划用途的，不予办理。3 3、规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。、规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。4 4、为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。、为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。抵押登记抵押登记n集集体体建建设设用用地地使使用用权权不不得得脱脱离离厂厂房房等等建建筑筑物物单单独独抵抵押押。担担保保法法第第3636条条和和物物权权法法第第183183条条都都明明确确规规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。n宅宅基基地地使使用用权权是是经经依依法法审审批批由由农农村村集集体体经经济
39、济组组织织无无偿偿分分配配给给其其成成员员用用于于建建造造住住宅宅的的没没有有使使用用期期限限限限制制的的集体土地使用权。所以集体土地使用权。所以宅基地使用权不得抵押宅基地使用权不得抵押。抵押登记抵押登记n其他不能抵押的土地：其他不能抵押的土地：1 1、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团 体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用 的土地，不论是国有的，还是集体的，都不得进行抵押。的土地，不论是国有的，还是集体的，都不得进行抵押。2 2、根据城市规划，人民政府决定收回的
40、土地不能抵押；、根据城市规划，人民政府决定收回的土地不能抵押；3 3、存在共用土地使用权，未经其他共有人同意的不得抵押；、存在共用土地使用权，未经其他共有人同意的不得抵押；4 4、被法院查封、预查封的土地使用权不得抵押；、被法院查封、预查封的土地使用权不得抵押；5 5、权属争议尚未解决的土地使用权不得抵押。、权属争议尚未解决的土地使用权不得抵押。变更登记变更登记n变更登记的定义：变更登记的定义：因土地权利人发生改变，或因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名及名称、地址和土地用途等内容者因土地权利人姓名及名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。发生变更而进行的登记。n变更登记的特点变
41、更登记的特点n变更登记是以总登记或初始登记为基础，没有进变更登记是以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不可能进行变更登记；行总登记或初始登记，不可能进行变更登记；n登记的内容发生变化，包括权利人、地址、土地登记的内容发生变化，包括权利人、地址、土地用途、面积等发生变更都应该进行变更登记。用途、面积等发生变更都应该进行变更登记。注销登记注销登记n定义：因土地权利的消灭等而进行的登记。定义：因土地权利的消灭等而进行的登记。n注销土地登记适用情形注销土地登记适用情形n集体所有的土地依法被全部征收的集体土地所有权、集体集体所有的土地依法被全部征收的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记
42、；土地使用权注销登记；n国家组织移民后不再使用的原农民集体土地所有权、集体国家组织移民后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记；土地使用权注销登记；n因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记；地所有权注销登记；n县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记；销登记；n国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记；期申请未获批准的国有土地使用权注销登记
43、；n因债权实现解除抵押等而产生的抵押权注销登记，以及因因债权实现解除抵押等而产生的抵押权注销登记，以及因地役权终止产生的地役权注销登记等。地役权终止产生的地役权注销登记等。注销登记注销登记（续）（续）需要特别指出的是需要特别指出的是土地登记办法土地登记办法第第5555条规定：条规定：“土地抵土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记得直接注销土地使用权抵押登记。”债权期限或抵押合同约定的抵
44、押期限届满，不表明债权消债权期限或抵押合同约定的抵押期限届满，不表明债权消灭，也不表明抵押权的消灭。债权期限届满后，债权债务人灭，也不表明抵押权的消灭。债权期限届满后，债权债务人可重新约定履行债权债务的期限，在诉讼时效期间，债权人可重新约定履行债权债务的期限，在诉讼时效期间，债权人还可以通过诉讼等途径实现债权。只有当主债权消灭后，抵还可以通过诉讼等途径实现债权。只有当主债权消灭后，抵押权才归于消灭。押权才归于消灭。避免出现我们登记机关主动注销抵押权登记给债权人带来避免出现我们登记机关主动注销抵押权登记给债权人带来损失并导致登记机关赔偿的情况发生。损失并导致登记机关赔偿的情况发生。更正登记更正登
45、记n定义定义：更正登记一般是指已完成初始或变更土地更正登记一般是指已完成初始或变更土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。登记。n申请主体：申请主体：根据根据土地登记办法土地登记办法的规定，更正的规定，更正登记可由权利人或利害关系人单方申请。登记可由权利人或利害关系人单方申请。n意义：意义：在登记发生错误时，保护事实上所有人或在登记发生错误时，保护事实上所有人或真正权利人的法律措施真正权利人的法律措施.更正登记更正登记（续（续1 1）n土地登
46、记办法土地登记办法对更正登记的规定对更正登记的规定n登记主体登记主体n土地权利人或利害关系人发现土地登记结果有误土地权利人或利害关系人发现土地登记结果有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向土地登记或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向土地登记机关申请更正登记，经土地登记机关审核，申请属机关申请更正登记，经土地登记机关审核，申请属实的，办理更正。实的，办理更正。n土地登记机关发现有明显的登记错误，如是审查土地登记机关发现有明显的登记错误，如是审查疏忽造成错登、漏登的，土地登记机关可依职权，疏忽造成错登、漏登的，土地登记机关可依职权，根据事实，按照原登记报批程序，进行更正登记。根据事实，按照原登记
47、报批程序，进行更正登记。更正登记更正登记（续（续2 2）n土地登记办法土地登记办法对更正登记的规定对更正登记的规定n错登和漏登错登和漏登n主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权人权利比例错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内权人权利比例错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等等。容错误或遗漏等等。n错误或遗漏原因主要是错误或遗漏原因主要是n原始登记文件错误；原始登记文件错误；n登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，采取欺骗登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，采取欺骗手段行为；手段行为；n土地登记人员审查疏忽或书写错误。土地登记人员审
48、查疏忽或书写错误。更正登记更正登记（续（续3 3）n土地登记办法土地登记办法对更正登记的规定对更正登记的规定n申请更正登记的条件申请更正登记的条件n已完成总登记、初始登记或变更土地登记；已完成总登记、初始登记或变更土地登记；n须书面申请。由于原始文件错误或当事人采取欺骗手须书面申请。由于原始文件错误或当事人采取欺骗手段获准登记的，土地登记机关可依职权直接撤销登记结段获准登记的，土地登记机关可依职权直接撤销登记结果或部分登记内容，无须申请；果或部分登记内容，无须申请；n须经登记机关核准；须经登记机关核准；n不得妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意。不得妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意。n更正
49、登记涉及土地权利归属的，还应当对更正登更正登记涉及土地权利归属的，还应当对更正登记结果进行公告。记结果进行公告。异议登记异议登记n定义：定义：一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。n目的：目的：暂时限制土地登记簿上的权利人的权利，为事实上暂时限制土地登记簿上的权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护。的真正权利人提供临时性保护。n异议登记异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及
50、时或临时性的提供一种保护，并在被证明为正确有效的情况及时或临时性的提供一种保护，并在被证明为正确有效的情况下与更正登记结合形成了保护真正权利人的制度体系，是不动下与更正登记结合形成了保护真正权利人的制度体系，是不动产登记中的重要制度。产登记中的重要制度。异议登记异议登记（续（续1 1）n异议登记的作用异议登记的作用n一一是是对对事事实实上上的的真真正正权权利利人人提提供供临临时时性性保保护护。异异议议登登记记期期间间，不不经经异异议议登登记记权权利利人人同同意意，不不得得办办理理土土地地变变更更登登记记或或土土地地抵抵押押权权登登记记，为为真真正正权权利利人人及及时时维维护护自自己己的的权利争