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1、房屋及土地登记办法专题四川恒通评估师事务所四川恒通评估师事务所 崔太平崔太平HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181 1新的登记制度理念的改变：权属证书与登记簿。权属证书：房屋所有权证记载内容的变化（如专有面积）；他项权利证增加地役权种类；增加预告登记证明、在建工程抵押权登记证明；增加构筑物所有权证；构筑物他项权证、预告登记证明。登记规则的更新：明确房地产权利人（对按揭带来的变化、对过去登记的再确认）；新的登记种类（如预告登记、最高额抵押权确定登记）；建筑物区分所有权登记，记载于登记簿，不发权属证书；集体土地上的房屋登记；登记人员的持证上岗（登
2、记官制度）。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182 2新登记制度对银行信贷业务的影响对于按揭业务的影响:保护银行信贷资金的安全,需要两次预告登记,如何完善相关手续？预告登记的效力？如何办理本登记？新登记制度对于其他信贷业务的影响：最高额抵押需要哪些登记？哪些不能纳入不动产抵押范围(如属于建筑物区分所有权的房屋)？附带地役权的供役地或需役地的如何抵押？不动产登记的基本单元对抵押的影响？构筑物颁发产权证后,收费权质押与构筑物抵押的关系？HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/183 3新登记制度对估价代
3、理行业的影响新登记制度对于估价师工作带来的影响：什么样的不动产不能评估？估价依据是查阅登记簿还是依据权属证书？修正系数的调整？构筑物的抵押评估如何做，与收费权质押的关系？新登记制度对于策划代理行业的影响：以专有面积为基础的销售单价进行营销？销售合同（预售合同条款的修改）的改变？哪些不能纳入销售，如属于建筑物区分所有权的房屋？附带地役权的供役地或需役地的销售？房屋销售的基本单元？如何为购房人办理按揭？如何利用预告登记保护交易安全？HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/184 4不动产登记制度国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记
4、办法，由法律、行政法规规定。第二百四十六条 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。不动产登记法的立法之前，规章土地登记办法、房屋登记办法先行。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/185 5关于不动产登记机构房屋和土地分别进行登记的弊端。完全实现包括城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内的不动产统一登记，目前确有相当难度。物权法对于不动产当中的房地产登记制度的几种选择模式。统一房地产登记制度、登记规则，首先统一房地产权属登记。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒
5、通评估2021/9/182021/9/186 6不动产登记类型（一）所有权登记；（二）他项权利登记(抵押权、地役权)；（三）异议登记；（四）更正登记；（五）预告登记；（六）查封登记；（七）法律、法规规定的其他登记。土地上的房屋等建筑物及构筑物，可以依法登记。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/187 7土地登记类型（一）土地总登记；（二）初始登记；（三）变更登记；（四）注销登记；（五）其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/188 8关于不动产登记薄
6、（房屋）登记薄与传统房屋权属登记档案的区别。登记簿应当包括房地产自然状况部分、权利状况部分以及其他部分。登记薄有关内容发生改变的，应通过增加新的页码、界面和内容体现，不得直接将原有内容删除。自然状况部分，记载房地产坐落、四至、编号、房屋结构、层数、面积、设计用途、用地性质、土地使用年限等。权利状况部分，记载所有权、他项权利以及其他依法可以登记的权利的权利人姓名（名称）、权利范围、共有情况、收件日期、登记日期、权属证书号及补换证情况等。其他部分，记载异议、查封等依法应当登记的事项。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/189 9关于不动产登记薄（土地
7、）土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况。土地登记簿应当加盖人民政府印章。土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181010关于不动产权利人（一）不动产权利人是在登记薄上有记载的人。不动产权利人与利害关系人（财产共有权）。物权法实施前的房屋产权，在物权法实施之后的转换：建立登记薄，明确不动
8、产权利人。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,权属证书包括：房屋所有权证、房屋他项权证等、预告登记证明、在建工程抵押权登记证明。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181111关于不动产权利人（二）土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。土地权利证书包括：（一）国有土地使用证；（二）集体土地所有证；（三）集体土地使用证；（四）土地
9、他项权利证明书。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181212关于房屋基本单元房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。住房以套为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181313关于
10、土地登记基本单元土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181414可以单方申请的土地登记 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：（一）土地总登记；（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（六）更正登记或者异议登记；（七）名称、地址或者用途变更登记；
11、（八）土地权利证书的补发或者换发；（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181515土地登记应提交的材料（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质
12、内容的真实性负责。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181616不予土地登记的情形（一）土地权属有争议的；（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；（五）其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181717土地总登记土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括：（一）土地
13、登记区的划分；（二）土地登记的期限；（三）土地登记收件地点；（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；（五）需要通告的其他事项。对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181818登记机构应当实地查看的情形房屋所有权初始登记；在建工程抵押权登记；因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；法律、法规规定的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。HTVALUERsHTVALUE
14、Rs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/181919房屋所有权初始登记 房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。对于开发商申请房屋初始登记，对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182020土地初始登记 土地初始登记的含义不同于房屋所有权初始
15、登记。土地初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。土地初始登记包括：土地使用权、集体土地所有权的初始登记，租赁国有土地初始登记，土地抵押登记、最高额抵押登记，地役权登记等。没有明确土地抵押登记的要件。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182121房屋所有权转移登记 房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协
16、议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182222房屋所有权转移登记的特殊情形 抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供有关规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当先将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。HTVALUER
17、sHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182323房屋所有权变更登记 房屋所有权变更登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是房屋所有权人的姓名或者名称变更，房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，房屋面积增加或者减少的，同一所有权人分割、合并房屋的，法律、法规规定的其他情形。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182424房屋所有权注销登记 房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：
18、（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权消灭的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是房屋灭失，放弃所有权，或者法律、法规规定的其他情形的有关材料。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182525注销土地登记 注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。有下列情形之一的，可直接办理注销登记：（一）依法收回的国有土地；（二）依法征收的农民集体土地；（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人
19、应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182626关于地役权登记地役权登
20、记 对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。供役地、需役地分属不同登记机构主管的，当事人可以向供役地所在地的登记机构申请地役权登记？供役地所在地登记机构完成登记后，应将相关事项通知需役地所在地登记机构，并由其记载于需役地房屋登记簿？已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记 HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182727关于一般抵押权登记一般抵押权登记 押权设立登记，登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：抵押当
21、事人、债务人的名称或者姓名；被担保债权的数额；登记时间。上述所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。抵押权转移登记：经依法登记的房屋抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人应当办理抵押权转移登记。抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）其他情形。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182828关于最高额抵押登记（1）当事人同意将最高额抵押权设立前已经存
22、在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应提交下列文件：（一）该已经存在的债权的主合同；（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面文件。除一般抵押登记所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/182929关于最高额抵押登记（2）主合同债
23、权发生转让的，最高额抵押权随之一并转移。转让人和受让人可以申请最高额抵押权转移登记。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本法关于一般抵押权的规定办理抵押权转移登记。经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定的，当事人应当向登记机构申请最高额抵押权确定登记。当事人协议确定或者人民法院、仲裁机构生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。HTVALUERsHTVALUERs恒通评
24、估恒通评估2021/9/182021/9/183030关于在建工程抵押登记申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/183131关于预告登记（1）
25、当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/183232关于预告登记（2）有下列情形之一的，当事人可以约定向登记机构申请预告登记：（一）房屋所有权转让、抵押；（二）预购商品房、预购商品房抵押；（三）在建工程抵押？（四）法律、行政法规规定的其他情形。已经有预告登记约定，房地产开发企业拒绝办理预告登记的，预
26、购人可以单方申请预告登记。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/183333关于预告登记（3）现房或正在建造的房屋经依法办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。经依法办理预告登记后，当事人仍应自能够进行房屋权属登记之日起三个月内向登记机构申请房屋权属登记，登记机构对符合规定条件的房屋权属登记，应当按照预告登记的内容和顺位办理相应的登记。登记机构按照预告登记协议的约定办理相关登记的，应当注销预告登记。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/18343
27、4关于预告登记（4）申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）预购商品房预告登记证明；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料。申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）商品房预售许可证；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）其他必要材料。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/183535关于预告登记（5）询问笔录 1、该厦房产属于个人财产还是共有财产？属个人（）属共有（
28、）2、现房屋地址与房屋所有权证记载地址是否一致？是（）否（）3、抵押范围是否存在销售情况？是（）否（）4、被询问人愿意为其提交的要件及询问内容的真实性负责？是（）否（）询问人：被询问人（签字）：HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/183636关于预告登记（6）无共有权人声明书本人姓名：证件种类：证件号码：当前婚姻状况：对位于 的房产完全归本人所有，无其他共有权人。特此声明声明人：年 月 日 HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/183737关于预告登记（7）约定书 位于 的房产系 与 婚姻关系存续期间
29、购买，双方自愿约定该房屋归 所有。夫：证件种类：证件号：；妻：证件种类：证件号：。年月日声明书 位于 的房产系 与 婚姻关系存续期间共同所有的财产，登记记载为 的名字，现登记簿仍记载为 ，对该房产 有权独立行使处置权。特此声明 声明人：证件种类：证件号：；证件种类：证件号：。年月日HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/183838关于预告登记（8）房屋所有权转移预告登记，需要明确的事项：房屋所有权转让合同；转让方的房屋所有权证书或房地产权证书；当事人关于预告登记的约定。房屋抵押权预告登记，需要明确的事项：抵押合同；主债权合同；当事人关于预告登记的约
30、定；HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/183939抵押权预告登记与在建工程抵押权预告登记与在建工程抵押的关系抵押的关系效力不同。期房转为现房后，转为一般抵押权登记的程序不同。处置的差异。涉及的经济行为主体有差异：在建工程抵押，涉及债权人、债务人，同时也是抵押权人、抵押人。预告登记，在此以外，总有一个买受人。当然，该买受人同时也是债务人和将来的抵押人。登记范围的不同。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/184040关于更正登记和异议登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正
31、登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/184141登记办法的其他创新 集体土地上房屋登记，在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。问题：公路、桥梁、电站等构
32、筑物可以办理不动产登记取得权属证书。特殊不动产的收费权质押与不动产抵押可能同时存在，其优先权？HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/184242关于登记机构的登记审查不动产登记制度分为契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制。我国的不动产登记机构对于不动产登记，应当属于实质审查。物权法出台之后，急需制定规定不动产登记官职责、申请登记人权利义务的不动产登记法，以规范申请登记人和登记机构的法律责任。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/184343关于登记机构的过错赔偿登记过错的几种情形。因登记错误，给他人造成
33、损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。赔偿机制的建立有几种选择：一是国家赔偿；二是登记机构赔偿，需要建立专用赔偿基金，从登记机构收取的登记费当中固定划拨一定比例纳入财政专户管理。同时，建立登记官的职业责任保险制度，借助保险机构的保险赔偿金来弥补赔偿基金的不足。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/184444对登记机构的限制性规定不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/184545感谢中国银行的信任!谢谢各位！四川恒通评估师事务所TEL:028 86752298四川恒通地产顾问公司TEL:028 86620918四川恒通破产清算事务所TEL:028 82903098HTVALUERsHTVALUERs恒通评估恒通评估2021/9/182021/9/184646