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1、中牟市中牟市场调研研报告告1.央行央行货币政策引政策引导，为房地房地产市市场持持续发展展铺平道路平道路 2014年年08月月郑州取消限购，不再限制购房群体户籍和套数。郑州限购全面取消，但是限贷政策没有调整，对销售无明显促进。2014年年09月月央行发文明确表态放松首套房认定标准，首套房贷利率下限为基准0.7倍。首套房贷款还清后，在此购买享受首套房贷款政策，结束按揭贷款“认房也认贷”政策。在政策刺激下，10月商品房市场销售出现明显上升。2014年年11月月2015年年3月月1日日2015年年3月月1日日2015年年5月月11日日2015年年6月月27日日央行宣布自6月28日起降低存款准备金率0.
2、5个百分点，同时，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；一年期存款基准利率下调0.25个百分点。央行再次宣布降息，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。央行时隔两年多首度降息，意在更有针对性地降低融资成本，同时提高金融机构自主定价能力，为利率市场化改革进一步做好准备。不动产登记暂行条例正式实施，房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记，新的不动产登记薄证也将正式启动，青岛等部分地区将率先颁发新证。央行再次宣布降息，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。政策分析政
3、策分析1 12.201520142008年年-2014年年郑州房地州房地产开开发投投资额2008年年-2014年年郑州房地州房地产开工和竣工面开工和竣工面积2004-2014年度商品房供年度商品房供销价走价走势2015年整体市年整体市场趋于波于波动状状态2014年市年市场下行，下行，2015年整体市年整体市场进入入“新常新常态”2014年房地年房地产市市场供供销“双降双降”，2015年新开工面年新开工面积、投、投资额增幅增幅趋于平于平缓，成交价，成交价稳中有升。中有升。从2013年开始，政策政策对房地产的影响影响开始降降低低，而中国整个房地产市场的走走势也开始变得平平稳，分化分化也越来越明越来
4、越明显，国家统计局预估2015年中国房地房地产投投资占比占比在7%左右，而楼市也将在今年年底筑底之后逐步回升筑底之后逐步回升。市市场分析分析2 23.中牟中牟郑州向州向东开封向西开封向西省政府新址省政府新址板板块解解读：中牟县历史悠久，自身农业资源丰富，拥有较强的工业产业。交通便利，是郑州周边区域的发展热点。区域城市区域城市战略位置：略位置：中牟板块是郑州新区的主要组成部分，是郑汴一体化的连接点。位居中原经济区、郑汴一体化、郑州新区三区叠加建设的核心增长区域，未来城市发展的核心卫星城市。项目位于目位于郑汴汴发展核心展核心轴线，郑州新区、州新区、郑汴一体化等区域叠加地汴一体化等区域叠加地带项目地
5、目地处中牟新老城区交中牟新老城区交汇之之处，临近省政府新址，在近省政府新址，在郑汴、汴、郑牟一体化牟一体化进程中起到了承启作用。程中起到了承启作用。本案本案区域分析区域分析3 34.本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。行政文化中心、新行政文化中心、新兴商商业服服务中心中心教育文化中心及宜居生活区教育文化中心及宜居生活区发展目展目标：规划区人口划区人口规模达到模达到37万人，城区面万人，城区面积达到达到24平方公里；平方公里；三条主干道交通（三条主干道交通（郑汴大道、汴大道、绿博大道、博大道、郑开大道）提升了区域开大道）提升了区域对外外连接能力。接能力。中牟新城分析中牟新城分析4 4
6、5.郑汴物流通道汴物流通道郑开大道开大道前前程程大大道道区域交通：区域交通：“四四纵四横四横”。四纵：京珠高速、前程大道、新107国道（万三公路）、广惠街。四横：郑开大道、郑汴物流通道、商都大道、航海东路。项目位于泰安街与商都大道交汇处，毗邻商都大道。商都大道是贯穿东西的主干道，距郑开大道仅4.9公里，距郑汴物流通道仅2.5公里，距京港澳高速仅8.0公里，距新107国道仅5.0公里。广广惠惠街街学苑路学苑路本案本案项目区域被目区域被“四四纵四横四横”交通主干交通主干线覆盖，出行覆盖，出行环境便利境便利发达的交通路网，达的交通路网，为区域区域产业经济发展和展和腾飞奠定了基奠定了基础，为区域新城市
7、中心的形成增添助推区域新城市中心的形成增添助推剂。区域交通分析区域交通分析5 5新新107国国道道商都大道商都大道郑民高速民高速航海航海东路路京京珠珠高高速速6.两大两大组团将形成囊括方特将形成囊括方特欢乐世界、方特梦幻王国、世界、方特梦幻王国、绿博园、博园、华夏非物夏非物质文化文化遗产传承展示基地等承展示基地等5-10个主个主题展示区，展示区，对于大于大郑东白沙、白沙、绿博博组团的居住的居住优势提升明提升明显。区域内方特、区域内方特、绿博园等公共休博园等公共休闲配套，更享有配套，更享有规划中的划中的华谊兄弟文化城和兄弟文化城和冯小小刚电影公社等国内知名文化影公社等国内知名文化产业园，居住舒适
8、度园，居住舒适度较高。高。区域区域环境分析境分析6 67.建业华谊兄弟电影文化小镇选址中牟县绿博组团内的郑州国际文化创意产业园，项目总体规模约2000亩。首期工程计划开建1942民国街，其内容集建筑、电影、商业、旅游于一体，完整展现上世纪百年间的城市街区风情，计划工期为18-20个月。第二期工程计划开建陈家沟太极村和丽江、乌镇等南北风格的村落。区域区域环境分析境分析6 6以河南版以河南版“横店横店”带动周周边区域的异域区域的异域风情居住舒适度。情居住舒适度。绿博组团（中牟新城）的城市功能，定位为高品质生活居住区与文化创意产业区，兼有商务办公与休闲旅游功能，至2020年，规划建设用地24平方公里
9、，人口规模37万人。8.500亩的天的天鹅湖，不湖，不仅拉近了人拉近了人类与大自然与大自然亲近的距离。而且近的距离。而且满足了在足了在这个繁个繁华的都市中人的都市中人们对美好生活美好生活环境境的渴望，的渴望，这也是我也是我们项目的核心目的核心竞争力所在。争力所在。项目北目北临贾鲁河湿地公园、南依大河湿地公园、南依大郑东唯一唯一500亩天然湖景（天天然湖景（天鹅湖），湖），居住居住环境在整个大境在整个大郑东无与无与伦比。比。项目目环境分析境分析6 69.区域小区域小结区域地位：区域地位：中牟位于郑州市东侧，主要卫星城市之一，紧邻郑东新区，是郑州向东发展的第一站；新城新城规划：划：项目位于郑州与中
10、牟、开封城市发展轴线及三大片区叠加区域，同时是中牟县新区核心行政区；中牟新区将建成集行政、商业、教育及宜居生活为一体的现代新区；产业状况：状况：城市经济快速发展，项目所在区域拥有多个经济产业组团，经济发展动力强劲；交通路网：交通路网：项目周边四纵四横的交通网络，提供了便利的交通环境；配套配套设施：施：项目处于新老城区交汇处，周边区域内的行政商业配套较为完善。启示：启示：郑州与中牟交融核心地州与中牟交融核心地带，多，多产业带聚集的城市行政、商聚集的城市行政、商业、商、商务中心新区。中心新区。10.中牟中牟县房地房地产项目目较多，多，竞争激烈；以万三路争激烈；以万三路为界，西界，西侧为白沙白沙组团
11、，东侧为中中牟新区，本牟新区，本项目位于中牟新城区，目位于中牟新城区，发展潜力展潜力较大。大。天怡佳苑天怡佳苑东岸曦城岸曦城锦润年年华东润华景景龙泽嘉园嘉园格林上格林上东雅居雅居乐国国际花园花园上上东城城中央花园中央花园星城国星城国际绿博半博半岛 绿城百合花园城百合花园森林里森林里东润朗郡朗郡中央御景中央御景尚尚东庭高庭高层壹号公园壹号公园七里香溪七里香溪建建业春天里春天里万三路晨晨胧华庭庭东方方观天下天下绿都褐石街区都褐石街区郑东春和春和景明景明竞品分布品分布1 1本案本案金帝城金帝城东润城城11.竞品品汇总2 212.开开 发 商：商：郑州市沃土千年置业有限公司项目位置：目位置：商都大道与
12、新圃街路南代理公司：代理公司：泰赢咨询占地面占地面积：100亩 建筑面建筑面积：26万容容 积 率率：3.3绿 化化 率：率：35%物物业类型：型：高层主力主力户型：型：两房88-89、三房117-137、“2+1”户型103-107销售售动态：目前3#/5#/6#/7#/8#/9#高层房源在售，户型为103的两房、126的三房，优惠后成交价格约5300-5400元/，5000享3年0月供优惠。交交房房时间：3#、7#、8#预计2016年中旬交房，5#、6#、9#2015年年底交房。5#3#1#2#6#9#7#8#1#2#3#5#6#一期楼一期楼栋二期楼二期楼栋竞品分析品分析壹号公园壹号公园3
13、 313.103“2+1”房房126“3+1”房房销售情况分析售情况分析竞品分析品分析壹号公园壹号公园3 314.开开 发 商：商：绿都地产郑州绿桓置业项目位置：目位置：文博路与占杨路交汇处售楼部：售楼部：商都大道与永福街交汇处联通公司西侧占地面占地面积：110亩建筑面建筑面积：20万容容 积 率率：2.0绿 化化 率：率：54%物物业类型：型：多层、高层主力主力户型：型：89三室销售售动态：目前7#高层房源（18层，两梯四户）在售，户型面积约89小三房，价格5500-5700元/，7月18号东单元已开盘，定房2万元，2年分期。交房交房时间：预计2016年底前交房竞品分析品分析绿都褐石街区都褐
14、石街区3 315.销售情况分析售情况分析89三房三房户型型-B289三房三房户型型-B3竞品分析品分析绿都褐石街区都褐石街区3 316.开开 发 商：商：新东润地产有限公司项目位置：目位置：中牟县商都大道寿圣街交汇处占地面占地面积：129亩建筑面建筑面积：24万容容 积 率率：2.9绿 化化 率：率：35%物物业类型：型：高层、洋房主力主力户型：型：两房84、三房120-140销售售动态：在售房源为高层（27层），剩余84两房、106三房，高层成交价格约5700-5900元/。交房交房时间：2015年7月底已全部交房，目前为现房。竞品分析品分析东润朗郡朗郡3 317.103三房三房84两房两房
15、客客厅阳台阳台84两房两房105三房三房105三房三房103三房三房84两房两房84两房两房客客厅阳台阳台主卧主卧飘窗窗2#/5#/13#高高层标准准层平面平面图竞品分析品分析东润朗郡朗郡3 318.开开 发 商：商：河南一九四九置业公司项目位置：目位置：商都大道与林文通路交汇处向南200米占地面占地面积：50亩建筑面建筑面积：7.7万容容 积 率率：2.8绿 化化 率：率：38%物物业类型：型：多层、高层主力主力户型：型：89两房，131-146三房销售售动态：目前主要在售1#、2#、3#三栋，成交价格为5000-6000元/交房交房时间：预计2016年年5月月交房89两室两两室两厅131三
16、室三三室三厅1#2#3#5#6#7#8#10#11#12#13#15#9#在售楼在售楼栋竞品分析品分析晨晨胧华庭庭3 319.销售情况分析售情况分析竞品分析品分析晨晨胧华庭庭3 320.开开 发 商：商：河南金恒基地产发展有限公司项目位置：目位置：商都大道和宝峰街交叉口路南占地面占地面积：400亩建筑面建筑面积：50万容容 积 率率：1.5绿 化化 率：率：38%物物业类型：型：多层、高层主力主力户型：型：88-145的两房、三房、四房销售售动态：项目前3期已交房入住，目前四期高层前期咨询中均价5000-6000元/。交房交房时间：现为现房销售竞品分析品分析金帝城金帝城3 321.销售情况分析
17、售情况分析竞品分析品分析金帝城金帝城3 322.开开 发 商：商：郑州鸿运置业有限公司项目位置：目位置：商都大道与雁鸣街交汇处南200米占地面占地面积：100亩建筑面建筑面积：15万容容 积 率率：2.5绿 化化 率：率：50%物物业类型：型：小高层主力主力户型：型：120-140三房销售售动态：目前主要为120-140小高层三房在售，成交价格为5500-5900元/。120三室两三室两厅89两室两两室两厅竞品分析品分析郑东春和景明春和景明3 36#23.销售情况分析售情况分析竞品分析品分析郑东春和景明春和景明3 324.开开 发 商：商：河南建华置业有限公司项目位置：目位置：商都大道与交通路
18、向东代理商：代理商：地产前沿占地面占地面积：102亩建筑面建筑面积：18万容容 积 率率：3.49绿 化化 率：率：60%物物业类型：型：多层、高层主力主力户型：型：80m两居、100m三房销售售动态：目前在售三期、11#、12#、13#2T6户。电商3000-5000元优惠5-10万，均价4600元。竞品分析品分析东方方润景景3 325.销售情况分析售情况分析竞品分析品分析东方方润景景3 3128m三室两三室两厅一一卫35m一室一一室一厅一一卫79m两室两两室两厅一一卫26.开开 发 商：商：郑州黛玛仕实业有限公司项目位置：目位置：商都大道与兴安街交汇处代理商：代理商：深圳众厦占地面占地面积
19、：100亩建筑面建筑面积：25万容容 积 率率：3.0绿 化化 率：率：35%物物业类型：型：高层主力主力户型：型：87-123三房销售售动态：8月8日1#、2#、7#开始认筹排卡，共计324套房源，交3000元抵1万，目前排号约100个。竞品分析品分析伟业巴黎印象巴黎印象3 31#7#2#27.销售情况分析售情况分析竞品分析品分析伟业巴黎印象巴黎印象3 3127m88m28.开开 发 商：商：新东润地产有限公司项目位置：目位置：商都大道与前程大道交汇处向东1000米代理商：代理商：深圳泰辰、同策、自销占地面占地面积：1000亩建筑面建筑面积：200万m容容 积 率率：2.5绿 化化 率：率：
20、35%物物业类型：型：高层主力主力户型：型：85m2+1,90m两房，95-125m三房销售售动态：目前项目在认筹阶段，交5000抵2万。一期预计2017年年底交房。竞品分析品分析东润城城3 329.销售情况分析售情况分析竞品分析品分析东润城城3 330.建筑形建筑形态：本项目周边区域在售项目产品以高层、小高层为主，多层、洋房供应较少，别墅类项目缺乏供应。建筑建筑风格：格：区域内在售项目风格以现代简约为主，缺乏亮点，异域风格的项目客户接受度高。销售价格：售价格：区域高层产品均价集中在5300元/左右，品质感较高的项目均价达到5700-5900元/。销售速度：售速度：目前区域市场上高层产品以东润
21、朗郡为标杆，销售速度达到50套/月，其余项目月均去化15-30套左右。客客户分析：分析：区域内置业客户以中牟为主，周边村镇居民占小部分，郑州客户通常考虑白沙以西区域置业，客户选择多为准现房与现房。未来未来竞争：争：项目所在区域，存量较多，竞争压力相对较大，白沙大盘项目东润城及其余在售准现房与现房将截留郑州大部分客户群。市市场总结 经市市场调研，中牟区域月均去化普遍研，中牟区域月均去化普遍较低，区域楼低，区域楼盘伟业巴黎印象、巴黎印象、东润朗郡、朗郡、东润城等均城等均举行行过大大型活型活动，对项目人气有所提高，但目人气有所提高，但对销售去化效果平平。由此得出此区域大型爆破活售去化效果平平。由此得出此区域大型爆破活动对销售促售促进效果效果一般。一般。结合市合市场建建议本本项目周末暖目周末暖场、售楼部装、售楼部装饰体体验、客、客户答答谢、新品加推新、新品加推新闻发布会等小型活布会等小型活动可不可不间断爆断爆发，配合每，配合每阶段段销售政策、售政策、对销售售员的的奖励刺激、励刺激、阶段性拉段性拉访拦截措施截措施进行推行推盘销售。售。31.谢 谢！32.