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1、工程部管理规程文件类别: 作业指导书文件编号：WF-GC-003撰写单位：品质监管部版本/版次: D版/0次制订/修订日期：2010年07月28日合计页数: 共 31 页受控状态:批准审核制定1.0 目的1.1 保证住户/租户有一个舒适、优雅、整洁、安全有序的居住/办公环境，维护及树立企业形象。1.2 本规程明确了工程部部门职能、各岗位职责，规定各项工作内容及管理和控制要求。2.0 适用范围2.1 本规程适用于住宅/商住类工程部内部管理与公共设施设备的的维修保养。3.0 职责3.1 负责楼宇设备设施交接验收，建立详细的设备设施台帐，对所交接验收的设备系统及设施做现场标识，并对现状及缺陷作备忘记
2、录，做好交接报告及汇总。3.2 负责对所管辖的设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行。3.3 负责管理楼宇工程设备设施年度和月度维护保养计划和设备大中修计划。按计划进行维护保养，运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理。3.4 负责定期进行设备完好率的统计和评估，使设备完好率达到公司规定的要求，确保设备设施正常运行及使用要求。设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定，确保人员、设备设施安全。3.5 负责按要求完成对业主服务事项，维修及时率、返修率、业主满意率必须达到公司规定标准。3.6 负责业主装修方案的
3、审核和施工方案的审批及技术交底、对施工现场进行管理，协助业主对施工质量、所使用的材料进行监理。3.7 负责上级领导确定的工程整改项目、对施工计划进行审核，实施项目的施工监理，完成竣工验收等工作。3.8 负责上级领导确定的工程整改项目、对施工计划进行审核，实施项目的施工状况监督管理，完成竣工验收等工作。3.9 负责按要求对前期的运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理，保存和归档工作。并对储存的记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。3.10 负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。负责管理各专业、各系统设备的值班、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到统一、清晰、真实、完整
4、，建立档案管理制度。3.11 负责配合相关政府、行业管理部门，确保供电、供水、供气、通信网络、有线电视等正常。3.12 负责按管理部门要求，定期完成水、电、气、防雷、消防等各项安全检测，使污水、噪音达到环保要求。3.13 负责按公司要求标准做好职责范围内的各种应急预案并进行组织培训、演练和实施。对部门人员的岗前培训及岗位技能培训，提高员工的素质及技能。3.14 负责本部门的维修工具、检测仪器、备用易耗配件的日常采购管理。3.15 负责用水、用电的抄表、计费、催缴工作，定期进行检查状态。4.0 工作流程4.1 组织架构工程部领班供配电技工工程部经理/主管给排水技工系统工程师空调技工电梯技工弱电技
5、工土木技工二装及文员4.2 岗位职责4.2.1 经理/主管职责4.2.1.1 负责根据公司确定的部门机构和岗位配置，工程部各级人员的岗位变动、工作评定、合同续签、人事考核奖励和处分的建议申报工作。4.2.1.2 负责组织制订本部门各级人员的岗位职责、部门日常运作、管理工作程序和规章制度。4.2.1.3 负责项目物业的全部设备设施的安全运行和系统保养的管理责任。4.2.1.4 负责组织设备管理基础工作，建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。4.2.1.5 负责组织设备管理基础工作并监督其执行；制定工程部年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得
6、到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平。4.2.1.6 负责组织制定工程部年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平。4.2.1.7 负责组织编制年度预算，定期统计分析预算的执行情况，并向服务中心/管理处经 理报告。4.2.1.8 负责管理楼宇工程维护年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、设备设施维护保养计划和设备大中修计划并监督其执行。4.2.1.9 负责组织领班和各级系统骨干员工编写、讨论、审定各系统和设备的运行方案及保养计划，并经常检查落实情况，及时根据实际情况进行修正、调整。4.2.1.10 负责组织系统进行技
7、术分析会议，协调各专业系统的技术配合工作，负责检查领班及各专业班组的工作情况。4.2.1.11 负责组织做好对客户的服务工作，处理部门对客户服务过程中出现的各种投诉，不断提高部门服务效率、质量。4.2.1.12 负责对部门全体员工的思想教育工作。针对下属员工的思想状况进行职业道德、物业服务意识教育。4.2.1.13 负责组织有关物业设备设施的整改工程，制定所管辖系统的运行方案，各系统的有关指标、数据进行分析。并不断与设备运行管理人员研究改进措施，使系统设备保证在安全运行的前提下，力图节省能耗。4.2.1.14 负责配合政府、行业管理及其它相关管理部门要求，定期组织水、电、气、防雷、消防等各项安
8、全检测，使污水、噪音达到环保要求。4.2.1.15 负责按公司要求标准做好职责范围内的各种应急预案并进行组织培训、演练和实施。4.2.1.16 负责组织设备故障抢修，发现隐患及时组织处理，保证系统设备处于优良的技术状态。4.2.1.17 负责修订二次装修管理中有关规定，负责指导二次装修项目的审查和验收。4.2.1.18负责掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外判施工，验收施工质量。4.2.1.19 负责编制设施（设备）安全防护器具及计量工具使用状况并按期检测监督。4.2.2 工程部领班岗
9、位职责4.2.2.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.2.2 负责配合管理处组织的物业接管验收，配合工程部经理/主管管理事物。4.2.2.3 负责小区公共设备设施的运行保养维修、安全检查、工作安排与落实。4.2.2.4 负责制定设备的保养维修计划并组织实施。4.2.2.5 负责检查下属岗位职责、操作规程及其他相关制度的执行情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作。4.2.2.6 负责安排、带领下属员工落实上级安排的各种维修、养护工作，及时完成各种请修任务，保证维修及时率、设备设施完好率。4.2.2.7 负责定时巡视检查设备、设施运行情况，发现异常或
10、故障立即采取有效措施及时解决。对严重问题立即汇报上级领导，服从领导安排及时处理问题。4.2.2.8 负责安排、带领下属员工落实处理住户的报修，及时完成各种请修任务，为住户提供优质的维修服务。4.2.2.9 负责保证维修及时率、返修率良好达标。并定时对进户维修服务情况，进行抽查回访，了解所提供维修服务是否可以满足住户需求。发现异常或故障立即采取有效措施及时解决。对严重问题立即汇报上级领导。4.2.2.10 负责业主装修的监督、检查验收、保持房屋的整体结构完整。4.2.2.11 负责配合工程部经理/主管处理客户或其他部门对本部门的投诉及维修申请。4.2.2.12 负责工程技术资料、设备说明书、维修
11、保养记录的收集、整理、分类、存档。4.2.2.13 负责根据能耗、物耗和费用开支统计数字，做出分析报告，提出节能、节支建议，报上级审批。4.2.2.14 负责每月按时提交所有本部门下个月所需的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；4.2.2.15 负责配合政府、行业管理及其它相关部管理部门要求，定期组织水、电、气、防雷、消防等各项安全检测，使污水、噪音达到环保要求。4.2.2.16 负责二次供水的监督管理工作。4.2.2.17 负责组织参与大型的公共及有偿服务维修。4.2.2.18 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.3 综合维修技工岗位职责4.2.3.1 严格遵守国家相关法律、
12、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.3.2 严格执行操作规程；“文明施工，客户至上”，自觉做好场地收尾工作，注意“工完场清、物尽其用”，节约用料，避免浪费原则。4.2.3.3 严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。4.2.3.4 坚守岗位，保管好资料、图表、工具，做好交接班工作，了解特约服务报修程序，提高工作技能。4.2.3.5 熟悉各系统：管道、管线走向、开关阀门的位置、控制设施使用方法及工作原理和各种机械设备、供电、供水、供气等设备的情况，掌握操作规程和维护
13、保养知识，按要求正确使用。4.2.3.6 负责小区水电设施、消防设备、楼宇自控、公共照明及房屋、市政设施全面管理。4.2.3.7 负责园区公共系统设备的巡查、保养和维修工作，负责实施本系统设备保养计划，4.2.3.8 负责做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。4.2.3.9 负责做好每日巡查工作，发现问题，及时处理同时汇报上级领导，消除出现的隐患，认真填写巡查记录。4.2.3.10 对各系统设施设备按公司制定的保养计划定期维护检查；按设备的使用情况或使用说明书定期小修、中修、大修，保证水电设备设施的完好率。4.2.3.11 按公司制定的保养计划定期对房屋公共部分和市政设施
14、进行检查养护。4.2.3.12 当设备(设施)保养、检测、维修时，需停电、水、气等情况下，应遵照相应的程序执行。4.2.3.13 发现停电、停水、火警和其它事故，应迅速到位，查明事故原因，并采取应急措施。4.2.3.14 制止乱拉管、线和违反安全规定的行为。4.2.3.15 做好每次的抄电表、水表工作，积极配合管理员的水电费用收缴工作。4.2.3.16 搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。4.2.3.17 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.4 运行值班技工岗位职责4.2.4.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.4.2 负责辖区电力系统供电回路
15、的运行管理；每天按时开关中央空调系统的相关设备；每班按要求检查水泵房设备的运行状态及数据并记录。4.2.4.3 负责高、低压配电柜、变压器、发电机、照明电器及控制设备的运行、系统保养、故障检修。4.2.4.4 负责辖区楼顶灯、外墙照明及路灯、景观照明的定时开关。4.2.4.5 严格执行地区电气设备装置有关规程，了解配电室内的电气设备，掌握配电运行分配状况，熟练掌握正常的分合闸操作和事故处理程序。4.2.4.6 值班人员应执行有关电气设备的安全规程，如发现违反安全操作规程等不良现象，有权制止其工作，甚至要求其立即离开现场，并向上级报告。4.2.4.7 坚守岗位，不得擅离职守，交接班期间如发生事故
16、，上下两班人员应共同将事故处理完善，交接班要妥善明确，将所有事情详细做好记录后，交班人员方可离场。4.2.4.8 每天密切注意，相关报刊发出的相关地区电力局的停电检修通告，提前做好切换电力回路的准备工作。4.2.4.9 做好当值的运行记录，按要求/每班巡视高、低压侧的设备，发现问题及时处理，及时报告。4.2.4.10 按要求填好每日、月、季、年的电能耗及负荷情况表。规定其范围内履行其职责，发现隐患及时报告，确保各系统的良好运行。4.2.4.11 机房内一律不准堆放杂物、禁此吸烟，保持良好的安全通道范围，做好防鼠和室内环境工作。交接班后，交班员工须搞好值班室内、机房内的清洁卫生后方能下班。4.2
17、.4.12 每班巡查各台垂直电梯和扶手梯运行状况，包括各梯内外升降指示、楼层指示灯、电梯乘搭的舒适感、厅门、轿厢照明、排气扇和机房设备及首层厅轿门等是否正常，并做好巡查记录表。4.2.4.13 发现电梯出现故障，应及时通知电梯公司及向上级汇报。积极落实维修处理情况。4.2.4.14 努力学习技术，熟练掌握广场各系统工作原理，正常运行状况。发现问题应正确判断该故障状态。4.2.4.15 由于其它原因提出改变设备运行状态的要求时，应通过工程部经理/主管同意后才能进行实施，并做好更改的相关记录。4.2.4.16 按要求/每班检查空调主机、风机运行状况及做好运行记录。4.2.4.17 工作中接受同事、
18、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平；4.2.4.18 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献，搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。4.2.4.19 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.5 工程部弱电技工岗位职责4.2.5.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.5.2 严格服从上级领导的工作安排，做好系统的所有公共区域内楼宇自控、门禁、停车场收费系统、CCTV监控设备、消防报警设备、气体自动灭火系统、背景音乐等相关的日常维保工作。4.2.5.3 坚守岗位，不得擅离职守，
19、交接班期间如发生事故，上下两班人员应共同将事故处理完善，交接班要妥善明确，将所有事情详细做好记录后，交班人员方可离场。4.2.5.4 遇到紧急事故，任何时候都必须及时赶到现场控制，并缩小故障范围，避免损失，问题处理后必须填写事故报告。对设备故障的抢修严格按抢修计划和设备完好标准作业，保证抢修质量，做好设备检修的原始记录。4.2.5.5 严格执行公司制定的系统保养计划及实施进度并记录。4.2.5.6 维保任务由工程部经理/主管具体安排落实，并负责接受验收。 4.2.5.7 保养过程应认真负责、杜绝属于人为工作原因导致重复故障.，如保养过程中因处理不当而扩大故障造成不良影响的，必须填写事故报告并及
20、时采取必要的解故措施。 4.2.5.8 日常巡查工作中认真填写工作相关的表格，并做好详细记录。4.2.5.9 严格按上级领导的安排，执行具体项目设备设施的系统保养工作。4.2.5.10 按照工作指令和有关保养操作规程进行按系统对设备实行严密的系统保养工作并填写好各系统的保养记录；监管设备的运行。4.2.5.11 严格按照设备维修保养计划安排做好对设备维修保养工作，把好维修质量关，确保设备安全可靠运行。4.2.5.12 按巡查周期巡视所管辖的设备及设施。4.2.5.13 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。4.2.5.14 积极参加公司内部组织的有关学习
21、和培训。熟悉各设备的技术参数、性能、控制原理、安全要求等。4.2.5.15 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。4.2.5.16 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。4.2.5.17 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.6 工程部空调技工岗位职责4.2.6.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.6.2 严格服从上级领导的工作安排，负责系统所有公共区域内空调给排水设备、通风设备、等相关的日常维保工作。4.2.6.3
22、 维保任务由工程部经理/主管具体安排落实，并负责接受验收。4.2.6.4 坚守岗位，不得擅离职守，交接班期间如发生事故，上下两班人员应共同将事故处理完善，交接班要妥善明确，将所有事情详细做好记录后，交班人员方可离场。4.2.6.5 遇到紧急事故，任何时候都必须及时赶到现场控制，并缩小故障范围，避免损失，问题处理后必须填写事故报告。对设备故障的抢修严格按抢修计划和设备完好标准作业，保证抢修质量，做好设备检修的原始记录。 4.2.6.6 严格执行公司制定的系统保养计划及实施进度并记录。4.2.6.7 维保任务由工程部经理/主管具体安排落实，并负责接受验收。 4.2.6.8 保养过程应认真负责、杜绝
23、属于人为工作原因导致重复故障，如保养过程中因处理不当而扩大故障造成不良影响的，必须填写事故报告并及时采取必要的解故措施。 4.2.6.9 日常巡查工作中认真填写工作相关的表格，并做好详细记录。4.2.6.10 严格按上级领导的安排，执行具体项目设备设施的系统保养工作。4.2.6.11 按照工作指令和有关保养操作规程进行按系统对设备实行严密的系统保养工作并填写好各系统的保养记录及监管设备的运行。4.2.6.12 严按照设备维修保养计划安排做好对设备维修保养工作，把好维修质量关，确保设备安全可靠运行。4.2.6.13 巡查周期巡视所管辖的设备及设施。4.2.6.14 处理好公司其它部门的关系，工作
24、中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。4.2.6.15 积极参加公司内部组织的有关学习和培训。熟悉各设备的技术参数、性能、控制原理、安全要求等。4.2.6.16 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。4.2.6.17 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。4.2.6.18 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.7 工程部电梯技工岗位职责4.2.7.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.7.2 严格服从上级领导
25、的工作安排，负责系统所有公共区域内空调给排水设备、通风设备、等相关的日常维保工作。4.2.7.3 负责收集电梯方面相关法律、法规等政府文件。4.2.7.4 负责电梯的运行监控、保养工作及日巡视工作，按规范认真填写电梯日巡查记录表和电梯维修、保养记录。4.2.7.5 负责监督检查电梯外委维保方的维修、保养工作，收集保存好电梯外委维保方的电梯维保计划和电梯维保记录。4.2.7.6 负责外委作业单位维保作业报告书的签认、对照检查，以及相关维保作业资料的收集整理，并按月报缴上级领导审核。4.2.7.7 负责电梯专用工具设备的保管维护工作。4.2.7.8 负责电梯发生故障时的紧急救援及监督修复工作。4.
26、2.7.9 负责辖区范围内电梯系统的正常运行，严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。4.2.7.10 积极参与项目组织的年度、季度、月度检查工作。4.2.7.11 严格按照设备维修保养计划安排做好对设备维修保养工作，把好维修质量关，确保设备安全可靠运行；4.2.7.12 按巡查周期巡视所管辖的设备及设施；搞所管辖区内设备房环境良好。4.2.7.13 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。4.2.7.14 积极参加公司内部组织的有关学习和
27、培训。熟悉各设备的技术参数、性能、控制原理、安全要求等。4.2.7.15 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。4.2.7.16 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。4.2.7.17 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.8 工程部土木技工岗位职责4.2.8.1 遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.8.2 严格服从上级领导的工作安排，负责本项目所有室内、公共区域内的地面、墙身、天花、门窗、园林景观等相关的日常维保工作。4.
28、2.8.3 维保任务由工程部经理/主管具体安排落实，并负责接受验收。4.2.8.4 严格执行公司制定的各系统保养计划及实施进度。4.2.8.5 负责辖区公共部位维保工作，保证质量、维保过程中应杜绝属于人为马虎导致重复故障。如保养过程中因处理不当而扩大故障造成不良影响的，必须填写事故报告，并及时采取必要的解故措施。4.2.8.6 在遇到紧急事故，任何时候都必须及时赶到现场控制，并缩小故障范围，避免损失，问题处理后必须填写事故报告。 4.2.8.7 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。4.2.8.8 积极参与项目组织的年度、季度、月度检查工作，认真填写工作
29、中相关的表格并做好详细记录。4.2.8.9 严格按照设施维修保养计划安排，做好对设施维修保养工作，把好维修质量关，确保设施安全可靠使用。4.2.8.10 按巡查周期巡视所管辖的设施；使所管辖区内设施使用正常。4.2.8.11 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。4.2.8.12 积极参加公司内部组织的有关学习和培训，熟悉各设施的性能、安全要求等。4.2.8.13 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。4.2.8.14 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞
30、好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。4.2.8.15 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.9 工程二装及文员岗位职责（适用于大型楼宇）4.2.9.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.9.2 严格遵守员工守则和本部各项规章制度，熟练掌握本岗位的操作规程，努力学习，不断提高思想素质和业务水平。4.2.9.3 严格服从上级领导的调度和工作安排，按时、保质、保量完成工作任务。4.2.9.4 在上级领导的指导下，负责有关事务性工作的接待及来访客人；帮助整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等：协助上级领导做好部门预算、工作计划、报告、各类统计、工作总结。
31、4.2.9.5 及时提醒上级领导按时参加计划中的各种会议。4.2.9.6 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格，呈报上级领导审核签字后提报相关部门。4.2.9.7 负责收发各种通知、信函、文件以设备运行记录。对公司的通知、文件要做到及时上传下达，并负责工程部内部的文件、资料、通知的传阅和回收；在告示板上抄写通知、通告及张贴资料。4.2.9.8 负责工程部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放；负责现金报销和支票的办理。4.2.9.9 参加工程部例会，做好会议记录并整理下发，接听电话、记录留言，做好传真及件的记录和传递
32、。4.2.9.10 负责技术档案的整理，对本部门所有文件、图纸及技术资料的整理、建档、存档管理。4.2.9.11 负责工程部报纸、杂志的订阅和收发采购的各类物资的入库、登记、保管和发放工作，做好部门物资的领出、保管、使用的监督管理工作；每月进行盘点，申购； 借阅查找设备管理记录应办理相关手续。4.2.9.12 严格按照二次装修管理有关规定和流程对业主或租户的二次装修进行管理，并做好相应的记录；对暗敷的管线要现场拍照，分类存档。4.2.9.13 对客户申请的施工方案进行审查，并指引客户的消防报建，协助客户全面检查装修范围内的室内设施等工作。4.2.9.14 负责核检和提醒装修人员进行安全施工，对
33、用户室内装修进行检查监督管理，对不按已审批的装修方案或违反安全规定的施工进行制止，发出整改通知书，限期整改，确保安全施工，并将情况告知用户。4.2.9.15 严格按照规定进行日常巡查并做好相关记录。4.2.9.16 工程装修完工后，对装修单元进行严格检查，若验收不合格则责令业主（用户）或施工单位限期整改，合格后指引用户办理消防验收手续。4.2.9.17 装修单元全部合格后，将有关资料整理存档。4.2.9.18 礼貌待客，恪守“客户至上”的服务宗旨，为客户排忧解难。4.2.9.19 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。4.2.9.20 积极参加公司内部组
34、织的有关学习和培训，熟悉各设施的性能、安全要求等。4.2.9.21 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。4.2.9.22 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。4.2.9.23 完成上级领导交付的其它工作任务。4.2.10 工程部系统工程师岗位职责（适用于大型楼宇）4.2.10.1 严格遵守国家相关法律、法规，严格执行相关技术操作规程和员工守则。4.2.10.2 严格遵守员工守则和本部各项规章制度，熟练掌握本岗位的操作规程，努力学习，不断提高思想素质和业务
35、水平。4.2.10.3 严格服从上级领导的调度和工作安排，按时、保质、保量完成工作任务。4.2.10.4 负责外判合同的商谈，供方工作评审工作，承担本业务范围内的资料收集和保管责任。4.2.10.5 负责建立供配电、给排水、空调（暖通）、电梯、弱电（消防、智能化）、土建等的台帐、计划管理制度。4.2.10.6 负责供配电、给排水、空调（暖通）、电梯、弱电（消防、智能化）、土建等特配工具或器材的管理维护责任。4.2.10.7 负责工程系统设备设施的管理、运行、维保工作。4.2.10.8 负责协调涉及相关业主配合维修，或为进一步的协调工作提供技术支持。4.2.10.9 负责协助上级领导对技术工人的
36、管理、培训、考核工作。4.2.10.10 负责装修申请项目的技术审批工作，组织对装修过程中重点工序的监控、检查和验收。4.2.10.11 负责对外相关单位及部门的协调工作，积极配合公司内其他专业、其他部门的工作。4.2.10.12 负责维修问题的原因分析、查找、组织确定维修方案，对维修过程中的质量、工程量、工期及成品保护进行监管、控制和验收。4.2.10.13 负责公司指定维修队伍的管理，包括对维修队伍的定期工作评估、工作安排和违章查处等。4.2.10.14 负责协调联系项目部处理重大的工程维修或复杂维修事宜。4.2.10.15 负责向上级领导提交所管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中
37、修计划，协同上级领导共同向公司领导提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。4.2.10.16 负责核定故障问题的原因及处理方案，必要时提出整改意见或予以纠正。4.2.10.17 处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。4.2.10.18 积极参加公司内部组织的有关学习和培训，熟悉各设施的性能、安全要求等。4.2.10.19 工作中接受同事、领导的技术指导和监督，积极参加各种技术培训活动，努力提高思想素质和业务水平。4.2.10.20 树立企业精神，培养良好的职业道德，多动脑，大胆提出合理化建议，开源节流多作贡献；搞好团结，加强合作，积极配合其他工种工作。
38、4.2.10.21 完成上级领导交付的其它工作任务。4.3 内部管理制度4.3.1 工程部24小时值班制度4.3.1.1 确保所管辖小区公共设施、设备的使用、安全运行， 保证业主的用水、用电、用气安全，工程部实行24小时值班制度。24小时一般分为白班、中班、晚班三班：白班： 8：0016：00；中班： 16：0024：00；晚班： 0：00 8：00（以上仅供参考、具体安排根据各项目实际情况进行调整）。4.3.1.2 白班主要职责：设备设施进行维护保养；检查设备的运行情况，并做好运行记录；对业主的投诉进行及时处理；对上一班次接到的投诉未能及时处理的进行跟进。4.3.1.3 中班主要职责：对设备
39、房进行巡视，检查设备的运行情况，并做好运行记录；对业主的投诉进行认真登记并及时进行处理；检查路灯、梯灯等照明系统，对已损坏的 及时进行维修、更换。4.3.1.4 晚班主要职责：对设备房进行巡视，检查设备的运行情况，并做好运行记录；对业主的投诉进行认真登记并及时进行处理。4.3.1.5 注意事项a)对业主的投诉必须认真做好记录，方便跟进查阅。b)对设备的运行情况进行详细登记，发现异常情况进行及时处理。问题严重的必须向上级报告。c)认真做好交接记录，本班未能及时处理的问题必须移交下一班进行处理跟进。4.3.2 工程部交接班制度4.3.2.1 接班人员应提前十五分钟到达岗位，做好接班工作。4.3.2
40、.2 工程部必须按时进行交接班，并做好交接班记录。听取上班值班人员运行情况的介绍，未完成工作交代。4.3.2.3 交接班时应认真清点交接物品，检查物品有无损坏。如因交接不清，发现损坏物品由当班人员负责。4.3.2.4 交接班时应认真检查值班记录，检查是否有业主投诉未处理，如有，接班人员应跟进进行处理；如接班人员无法独立完成，交接班人员应共同处理。4.3.2.5 接班人员未按时接班时，当班人员不得离开，应等到接班人员接班后才能离开，或通知上级领导进行安排。4.3.2.6 交接班人员应保管好电话、对讲机等办公用品，不得在交接班时随意拨打私人电话。4.3.2.7 凡有下列情况不得交接班，必要时立即通
41、知上级领导到场处理a) 设备记录与实际运行状况不符时。b)交接班人数不齐或不在场时。c)接班人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。d) 设备发生故障而在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。e) 设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。f)交班时发现仪表、工具、机房钥匙及本部门相关固定资产的数量与清单上记录不符时。4.3.3 变配电房设备巡检制度4.3.3.1 确保管辖区变配电设备设施安全运行。4.3.3.2 观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级领导及供电局用电监察。4.3.3.3 观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，
42、要快速查明原因，及时报告上级领导及相关单位。4.3.3.4 观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检查电池水是否在指定位置以内，如发现电池水不够，要及时补足。4.3.3.5 巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级领导，及通知相关单位。4.3.3.6 巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。4.3.3.7 检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。4.3.4 设备房管理制度4.3.4.1 保证设备房良好通风及照
43、明,门窗开启灵活无破损,应急照明在停电状态下能正常使用,设备房内严禁烟火。4.3.4.2 设备房为安全重地，禁止一切与工作无关的人员进入。设备房门外应安装有相应设备房的标示牌，同时标示牌标明“非工作人员勿进”，在设备转动、运行区域安全范围应明显设有安全警示线。4.3.4.3 非工作人员进入设备房必须经工程部主管或管理处经理批准后，由设备管理人员陪同方可进入。4.3.4.4 被允许进入设备房的人员，要严格执行设备房内的各项规定，不得携带易燃易爆物品进入，不得随意触摸电气运行设备，服从设备管理人员指挥。4.3.4.5 除设备专管人员外，在未经得工程部主管许可情况下，其他人员禁止操作设备房内任何设备
44、。4.3.4.6 机房温度需保持在5 40范围内，如在此温度范围以外，会导致设备工作不稳定或元件损坏；4.3.4.7 提高警惕，备齐消防器材，有安全防火制度，防止破坏事故和电气火灾事故发生。4.3.4.8 设备房内不得堆放杂物，设备管理人员要定时清扫，保证环境卫生及安全消防通道畅通。4.3.4.9 设备房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。4.3.4.10 设备房内按公司的统一要求悬挂系统图、管理制度、操作规程等制度。4.3.4.11 设备房内的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。按有利工作和安全原则在相应的设备管理阀门和电器开关上挂贴表
45、明用途和状态的告示牌。4.3.4.12 机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。4.3.5 设备房钥匙管理制度4.3.5.1 设备房钥匙由工程部值班人员管理钥匙。每班进行交接。4.3.5.2 设备房钥匙分为通用钥匙、供配电房钥匙、电梯机房钥匙、水表箱钥匙、风机房钥匙。4.3.5.3 设备房钥匙上班领用，下班交还。下班后严禁带走。4.3.5.4 每个种类的钥匙要保留出一套，作为值班人员专用钥匙。4.3.5.5 无工作需要任何人不得以私人名义借出。4.3.5.6 因工作需要其他部门借用钥匙需主管同意。4.3.5.7 钥匙一经遗失，必须立即报告物业服务中心经理与工程部主管，并由工作人
46、员登记备案，同时用更换锁等方法来进行妥善处理 。4.3.5.8 任何人未经物业服务中心经理同意后不可擅自配钥匙，若因工作需要配置钥匙时，必须由值班人员登记数量、用途及经手人后方可配制。4.3.6 设备管理报告制度4.3.6.1 下列情况报告班长a)主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；b)设备出现故障或停机检修；c)零部件更换及修理；d)维修人员的工作去向，客户维修材料的领用；e)运行人员暂时离岗；f)对外班组及上级联系。4.3.6.2 下列情况必须报告主管a)重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况；b)采用新的运行方式；c)重点设备发生故障或停机抢修。4.3.7 设备运行记录管理制度4.3.7.1 管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。4.3.7.2 服务中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。4.3.7.3 值班员和维修人员做好消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。4.3.7.4 所有记录以年为单位整理、装订成册，归档管理。4.3.7