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1、 中级财务会计中级财务会计 主讲人：杨瑞平主讲人：杨瑞平 副教授副教授 山西财经大学会计学院山西财经大学会计学院 电电 话话:13099053569:13099053569 电子邮件：电子邮件：2021/9/181第八章第八章 无形资产和投资性房地产无形资产和投资性房地产 一、无形资产的概述一、无形资产的概述二、无形资产的初始计量二、无形资产的初始计量三、内部研究开发费用的确认和计量三、内部研究开发费用的确认和计量四、无形资产的后续计量四、无形资产的后续计量五、无形资产的处置和披露五、无形资产的处置和披露六、投资性房地产六、投资性房地产 2021/9/182第一节第一节 无形资产的概述无形资产
2、的概述一、什么是无形资产？一、什么是无形资产？（一）无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认（一）无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。非货币性资产。（二）可辨认性标准（资产满足下列条件之一的）（二）可辨认性标准（资产满足下列条件之一的）1、能够从企业中分离或者划分出来并能够单独或者与相关合同、能够从企业中分离或者划分出来并能够单独或者与相关合同资产或负债一起用于出售转移授予许可租赁或者交换资产或负债一起用于出售转移授予许可租赁或者交换2、源自合同性权利或其他法定权利无论这些权利是否可以从企、源自合同性权利或其他法定权利无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务
3、中转移或者分离。商誉的存在无法与企业或其他权利和义务中转移或者分离。商誉的存在无法与企业自身分离不具有可辨认性不属于本准则所指的无形资产。业自身分离不具有可辨认性不属于本准则所指的无形资产。二、无形资产的特征二、无形资产的特征 1.不具有实物形态不具有实物形态 2.无形资产具有可辨认性无形资产具有可辨认性 3.无形资产属于非货币性资产无形资产属于非货币性资产 2021/9/183第一节第一节 无形资产的概述无形资产的概述三、无形资产的内容三、无形资产的内容 无无形形资资产产包包括括专专利利权权、非非专专利利技技术术、商商标标权权、著著作作权权、特特许许权权、土土地地使使用用权权等等。商商誉誉是
4、是企企业业合合并并成成本本大大于于合合并并取取得得被被购购买买方方各各项项可可辨辨认认资资产产、负负债债公公允允价价值值份份额额的的差差额额，其其存存在在无无法法与与企企业业自自身身分分离离，不不具具有有可可辨辨认认性性，不不属于本准则所规范的无形资产属于本准则所规范的无形资产。四、无形资产的确认条件四、无形资产的确认条件 无形资产在会计上加以确认，原则上应同时满足以下无形资产在会计上加以确认，原则上应同时满足以下三个条件：三个条件：1.符合无形资产的定义符合无形资产的定义 2.与该资产有关的经济利益很可能流入企业与该资产有关的经济利益很可能流入企业 3.该无形资产的成本能够可靠地计量该无形资
5、产的成本能够可靠地计量2021/9/184第二节第二节 无形资产的初始计量无形资产的初始计量 无形资产通常是按实际成本计量，即以取得无形无形资产通常是按实际成本计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本。对于不同来源取得的无形资产，无形资产的成本。对于不同来源取得的无形资产，其成本构成不尽相同。其成本构成不尽相同。一、一、外购的无形资产外购的无形资产 其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购入
6、无形资产超过购入无形资产超过正常信用条件正常信用条件延期支付延期支付价款，价款，实质上具有实质上具有融资性质融资性质的，应按所购无形资产购买价的，应按所购无形资产购买价款的款的现值现值，借记，借记“无形资产无形资产”科目，按应支付的金科目，按应支付的金额，贷记额，贷记“长期应付款长期应付款”科目，按其差额，借记科目，按其差额，借记“未确认融资费用未确认融资费用”科目。科目。2021/9/185第二节无形资产的初始计量第二节无形资产的初始计量二、企业二、企业合并合并中取得的无形资产中取得的无形资产 购买方取得的无形资产应以其在购买日的购买方取得的无形资产应以其在购买日的公公允价值允价值计量计量。
7、三、投资者投入的无形资产三、投资者投入的无形资产 应当按照投资合同或协议约定的价值确定，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。在投资合但合同或协议约定价值不公允的除外。在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资同或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资产的公允价值入账，所确认初始成本与实收资本产的公允价值入账，所确认初始成本与实收资本或股本之间的差额调整资本公积。或股本之间的差额调整资本公积。2021/9/186第二节无形资产的初始计量第二节无形资产的初始计量四、通过非货币性资产交换取得的无形资产四、通过非货币性资产交换取得的无形资产成本成本,应当按照
8、企业会计准则第应当按照企业会计准则第7号号非货币性资产交换的规定确定。非货币性资产交换的规定确定。五、通过债务重组取得的无形资产成本五、通过债务重组取得的无形资产成本,应应当按照企业会计准则第当按照企业会计准则第12号号债务重债务重组的规定确定。组的规定确定。六、通过政府补助取得的无形资产成本，应六、通过政府补助取得的无形资产成本，应当按照企业会计准则第当按照企业会计准则第16号号政府补政府补助的规定确定。助的规定确定。2021/9/187第二节无形资产的初始计量第二节无形资产的初始计量七、土地使用权的处理七、土地使用权的处理 企业取得的土地使用权应作为企业取得的土地使用权应作为无形资产无形资
9、产核算，一般核算，一般情况下，当土地使用权用于情况下，当土地使用权用于自行开发自行开发建造厂房等地上建建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值筑物时，相关的土地使用权账面价值不转入在建工程不转入在建工程成成本。有关的土地使用权与地上建筑物分别按照其应摊销本。有关的土地使用权与地上建筑物分别按照其应摊销或应折旧年限进行摊销、提取折旧。但或应折旧年限进行摊销、提取折旧。但下列情况除外下列情况除外：（一）（一）房地产开发企业房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的应当计入所建造的
10、房屋建筑物成本。房屋建筑物成本。（二）企业外购的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑（二）企业外购的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的，应当按照企业会计准则物与土地使用权之间分配的，应当按照企业会计准则第第4 号号固定资产规定，确认为固定资产原价。固定资产规定，确认为固定资产原价。企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其账面价值转为投资性房地产。增值目的时，应将其账面价值转为投资性房地产。2021/9/188第二节第二节 无形资产的初始计量无形资产的初始计量八、自行研究开发的无形资产八、自行研究开发的无形资
11、产 其成本包括自满足无形资产确认条件至达到其成本包括自满足无形资产确认条件至达到预定用途前所发生的支出总额，但是，对于预定用途前所发生的支出总额，但是，对于以前已费用化的研发支出不再计入无形资产以前已费用化的研发支出不再计入无形资产的成本。具体包括：开发过程中发生的符合的成本。具体包括：开发过程中发生的符合资本化的材料费、劳务成本、资本化的材料费、劳务成本、其他专利权和其他专利权和特许权的摊销、特许权的摊销、利息费用以及注册登记时发利息费用以及注册登记时发生的注册登记等费用。生的注册登记等费用。2021/9/189第三节第三节 内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计量一、一、研
12、究阶段和开发阶段的划分研究阶段和开发阶段的划分 1.研究阶段研究阶段 是指为获取并理解新的科技知识而进行的独创性的有计是指为获取并理解新的科技知识而进行的独创性的有计 划调查。划调查。2.开发阶段开发阶段 是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等进的材料、装置、产品等 二、研究阶段与开发阶段的区别二、研究阶段与开发阶段的区别 1.目标不同（研：创新；开：应用）目标不同（研：创新；开：应用）2.对象不同（研：新科技；开：
13、已有的科技）对象不同（研：新科技；开：已有的科技）2021/9/1810第三节第三节 内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计量3.风险不同（研：较高；开：较低）风险不同（研：较高；开：较低）4.结果不同（研：很不确定；开：较确定）结果不同（研：很不确定；开：较确定）三、三、内部研究开发费用的会计处理原则内部研究开发费用的会计处理原则 1.企业研究阶段的支出全部费用化，计入当期损益企业研究阶段的支出全部费用化，计入当期损益（管理费用）；（管理费用）；2.开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符合资开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符合资本化条件的计入当期损益（首先在研究开发支
14、出中本化条件的计入当期损益（首先在研究开发支出中归集，期末结转管理费用），符合资本化条件的开归集，期末结转管理费用），符合资本化条件的开发支出，在自行开发的无形资产达到预定可使用状发支出，在自行开发的无形资产达到预定可使用状态时，转入无形资产成本。态时，转入无形资产成本。3、无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发、无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时作为管理费用，全部计入当期损益。生时作为管理费用，全部计入当期损益。2021/9/1811第三节第三节 内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计量四、四、开发阶段有关支出资本化的条件开发阶段有关支出资本化的条件（同时满足
15、（同时满足1.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性上具有可行性 2.具有完成该无形资产并使用或出售的意图具有完成该无形资产并使用或出售的意图 3.无形资产产生经济利益的方式无形资产产生经济利益的方式,证明其具有有证明其具有有用性用性 4.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发完成该无形资产的开发 5.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量计量 2021/9/1812第三节第三节 内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的确认和计
16、量五五、内部研究开发费用的会计处理举例内部研究开发费用的会计处理举例例：某企业自行研究开发一项新产品专利技例：某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研究开发过程中发生材料费术，在研究开发过程中发生材料费 40 000 000元、人工工资元、人工工资10 000 000元，元，以及其他费用以及其他费用30 000 000元，元，总计总计80 000 000元，其中，符合资本化条元，其中，符合资本化条件的支出为件的支出为50 000 000元，期末，该专利元，期末，该专利技术已经达到预定用途。技术已经达到预定用途。2021/9/1813第三节第三节 内部研究开发费用的确认和计量内部研究开发费用的
17、确认和计量借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 30 000 000 资本化支出资本化支出 50 000 000 贷：原材料贷：原材料 40 000 000 应付职工薪酬应付职工薪酬 10 000 000 银行存款银行存款 30 000 000 期末：期末：借：管理费用借：管理费用 30 000 000 无形资产无形资产 50 000 000 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 30 000 000 资本化支出资本化支出 50 000 0002021/9/1814第四节第四节 无形资产取得的会计处理无形资产取得的会计处理一、现购的会计处理一、现购的会计处理 借：无形资产借：无
18、形资产 贷：银行存款（实付款）贷：银行存款（实付款）二、分期付款购入的会计处理二、分期付款购入的会计处理1、购入时：、购入时：借：无形资产（现值）借：无形资产（现值）未确认融资费用（差额）未确认融资费用（差额）贷：长期应付款（实付款）贷：长期应付款（实付款）2、期末时：、期末时：借：财务费用借：财务费用 贷：未确认融资费用（分摊额）贷：未确认融资费用（分摊额）2021/9/1815第四节第四节 无形资产取得的会计处理无形资产取得的会计处理举例：举例：例例：某某A上上市市公公司司206年年1月月8日日，从从B公公司司购购买买一一项项商商标标权权，由由于于A公公司司资资金金周周转转比比较较紧紧张张
19、，经经与与B公公司司协协议议采采用用分分期期付付款款方方式式支支付付款款项项。合合同同规规定定，该该项商标权总计项商标权总计6 000 000元，每年末付款元，每年末付款 3 000 000元元，两两年年付付清清。假假定定银银行行同同期期贷贷款款利利率率为为6%，2年期年金现值系数为年期年金现值系数为1.8334。有关会计处理如下：有关会计处理如下：无形资产现值无形资产现值=3 000 0001.8334=5 500 200未确认融资费用未确认融资费用=6 000 0005 500 200 =499800（元）（元）2021/9/1816第四节第四节 无形资产取得的会计处理无形资产取得的会计处
20、理购入时：购入时：借：无形资产借：无形资产商标权商标权 5 500 200 未未确确认认融融资资费费用用 499 800 贷贷：长长期期应应付付款款 6 000 000第一年底付款时：第一年底付款时：借：长期应付款借：长期应付款 3 000 000 贷贷：银银行行存存款款 3 000 000借：财务费用借：财务费用 330 012 贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用 330 012第一年应确认的融资费用第一年应确认的融资费用 =（6000000-499800）6%=330 0122021/9/1817第四节第四节 无形资产取得的会计处理无形资产取得的会计处理第二年底付款时：第二年底付款时：借
21、：长期应付款借：长期应付款 3 000 000 贷贷：银银行行存存款款 3 000 000借：财务费用借：财务费用 119 788 贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用 119 788 119 788=499800-330 0122021/9/1818第四节第四节 无形资产取得的会计处理无形资产取得的会计处理三、内部研究开发费用形成的无形资产三、内部研究开发费用形成的无形资产 1、发生研究费用时：、发生研究费用时：借：管理费用借：管理费用 贷：银行存款等贷：银行存款等 2、发生开发费用时：、发生开发费用时：借：研发支出借：研发支出-资本化支出资本化支出 -费用化支出费用化支出 贷：银行存款等贷
22、：银行存款等 3、期末结转不符合资本化的支出时：、期末结转不符合资本化的支出时：借：管理费用借：管理费用 贷：研发支出贷：研发支出-费用化支出费用化支出 2021/9/1819第四节第四节 无形资产取得的会计处理无形资产取得的会计处理4、开发的无形资产达到预定使用状态时：、开发的无形资产达到预定使用状态时：借：无形资产借：无形资产 贷：研发支出贷：研发支出-资本化支出资本化支出5、发生注册登记费用时：、发生注册登记费用时：借：无形资产借：无形资产 贷：银行存款贷：银行存款四、接受投资的无形资产四、接受投资的无形资产 借：无形资产（合同约定价）借：无形资产（合同约定价）贷：股本贷：股本/实收资本
23、实收资本 资本公积（差额）资本公积（差额）2021/9/1820第五节第五节 无形资产的后续计量无形资产的后续计量一、使用寿命确定的无形资产一、使用寿命确定的无形资产（一）无形资产使用寿命的确定（一）无形资产使用寿命的确定1.估计无形资产使用寿命应考虑的因素估计无形资产使用寿命应考虑的因素(1)资产通常的产品寿命周期，以及可获得的类似资资产通常的产品寿命周期，以及可获得的类似资产使用寿命的信息产使用寿命的信息(2)技术、工艺等方面的现实情况及对未来发展的估技术、工艺等方面的现实情况及对未来发展的估计计(3)以该资产生产的产品或服务的市场需求情况以该资产生产的产品或服务的市场需求情况(4)现在或
24、潜在的竞争者预期采取的行动现在或潜在的竞争者预期采取的行动(5)为维持该资产产生未来经济利益的能力预期的维为维持该资产产生未来经济利益的能力预期的维护支出及企业预计支付有关支出的能力护支出及企业预计支付有关支出的能力(6)对该资产的控制期限，对该资产使用的法律或类对该资产的控制期限，对该资产使用的法律或类似似 限制限制(7)与企业持有的其他资产使用寿命的关联性与企业持有的其他资产使用寿命的关联性2021/9/1821第五节第五节 无形资产的后续计量无形资产的后续计量2.无形资产使用寿命的确定无形资产使用寿命的确定（1）源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资源自合同性权利或其他法定权利取得的无
25、形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。利的期限。（2）没有明确的合同或法律规定的，企业应当综合）没有明确的合同或法律规定的，企业应当综合各方面情况，如企业经过努力，聘请相关专家进行各方面情况，如企业经过努力，聘请相关专家进行论证、或与同行业的情况进行比较以及企业的历史论证、或与同行业的情况进行比较以及企业的历史经验等，来确定无形资产为企业带来未来经济的期经验等，来确定无形资产为企业带来未来经济的期限。限。（3）如果经过这些努力，确实无法合理确定无形资）如果经过这些努力，确实无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限，再将其作为使用
26、寿命产为企业带来经济利益期限，再将其作为使用寿命不确定的无形资产。不确定的无形资产。2021/9/1822第五节第五节 无形资产的后续计量无形资产的后续计量3.无形资产使用寿命的复核无形资产使用寿命的复核（1）企业至少应当于每年年度终了，对无形资产的使）企业至少应当于每年年度终了，对无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明无形资产的使用用寿命进行复核，如果有证据表明无形资产的使用寿命不同于以前的估计，则对于使用寿命有限的无寿命不同于以前的估计，则对于使用寿命有限的无形资产，应改变其摊销年限，并按照企业会计准形资产，应改变其摊销年限，并按照企业会计准则第则第28号号会计政策、会计估计变更和差错
27、更正会计政策、会计估计变更和差错更正进行处理。进行处理。（2）对于使用寿命不确定的无形资产，如果有证据表）对于使用寿命不确定的无形资产，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则应按照会计估计变更处明其使用寿命是有限的，则应按照会计估计变更处理，并按照无形资产准则中关于使用寿命有限无形理，并按照无形资产准则中关于使用寿命有限无形资产的处理原则进行处理。资产的处理原则进行处理。2021/9/1823第五节第五节 无形资产的后续计量无形资产的后续计量（二）使用寿命确定的无形资产摊销的核算（二）使用寿命确定的无形资产摊销的核算1、摊销期和摊销方法摊销期和摊销方法（1）摊销期限的确定）摊销期限的确定 无形资
28、产的摊销期自其可供使用时（即其达到能无形资产的摊销期自其可供使用时（即其达到能够按管理层预定的方式运作所必须的状态）开始至够按管理层预定的方式运作所必须的状态）开始至终止确认时止。终止确认时止。（2）摊销方法的确定）摊销方法的确定 对对某某项项无无形形资资产产摊摊销销所所使使用用的的方方法法应应依依据据从从资资产产中中获获取取的的预预期期未未来来经经济济利利益益的的预预计计消消耗耗方方式式来来选选择择，并并一一致致地地运运用用于于不不同同会会计计期期间间。无无法法可可靠靠确确定定预期实现方式的，应当采用直线法摊销。预期实现方式的，应当采用直线法摊销。2021/9/1824第五节第五节 无形资产
29、的后续计量无形资产的后续计量2、摊销的账务处理、摊销的账务处理 借：管理费用借：管理费用/其他业务成本其他业务成本/制造费用制造费用 贷：累计摊销贷：累计摊销 摊销额摊销额=取得的成本取得的成本-预计残值预计残值-已计提的减值准备已计提的减值准备3、残值的确定、残值的确定 无形资产的残值一般为零，除非有第三方承诺在无形资无形资产的残值一般为零，除非有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时愿意以一定的价格购买；该项无形资产产使用寿命结束时愿意以一定的价格购买；该项无形资产或是存在活跃的市场，通过市场可以得到无形资产使用寿或是存在活跃的市场，通过市场可以得到无形资产使用寿命结束时的残值信息，并且从目前
30、情况看，在无形资产使命结束时的残值信息，并且从目前情况看，在无形资产使用寿命结束时，该市场还可能存在的情况下，无形资产可用寿命结束时，该市场还可能存在的情况下，无形资产可以存在残值。以存在残值。注意：无形资产的摊销额一般计入当期损益，但如果无形资产注意：无形资产的摊销额一般计入当期损益，但如果无形资产是专门用于生产某种产品或者其他资产，其摊销额应计入是专门用于生产某种产品或者其他资产，其摊销额应计入相关资产的成本。相关资产的成本。2021/9/1825第五节第五节 无形资产的后续计量无形资产的后续计量4 4、举例、举例例例：某某股股份份有有限限公公司司从从外外单单位位购购得得一一项项商商标标权
31、权，支支付付价价款款30 30 000 000 000000元元，款款项项已已支支付付，该该商商标标权权的的使用寿命为使用寿命为1010年，不考虑残值的因素。年，不考虑残值的因素。借：无形资产借：无形资产商标权商标权 30 000 000 30 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 30 000 000 30 000 000 借：管理费用借：管理费用 3 000 000 3 000 000（30 000 0001030 000 00010）贷：累计摊销贷：累计摊销 3 000 000 3 000 0002021/9/1826第五节第五节 无形资产的后续计量无形资产的后续计量二、使用寿命不确
32、定的无形资产二、使用寿命不确定的无形资产 对于根据可获得的情况判断，无法合理估计对于根据可获得的情况判断，无法合理估计其使用寿命的无形资产，应作为使用寿命不确定其使用寿命的无形资产，应作为使用寿命不确定的无形资产。按照准则规定，对于使用寿命不确的无形资产。按照准则规定，对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但需定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但需要至少于每一会计期末进行减值测试。按照企要至少于每一会计期末进行减值测试。按照企业会计准则第业会计准则第8号号资产减值的规定，需要资产减值的规定，需要计提减值准备的，相应计提有关的减值准备。计提减值准备的，相应计提有关的减值准备。
33、2021/9/1827第六节第六节 无形资产的减值无形资产的减值一、无形资产减值的迹象一、无形资产减值的迹象 无形资产减值是指无形资产的账面价值超过其可无形资产减值是指无形资产的账面价值超过其可收回金额的情形。收回金额的情形。发发现现以以下下一一种种或或数数种种情情况况，应应对对无无形形资资产产的的可可收收回回金金额额进进行行估估计计，并并将将该该无无形形资资产产的的账账面面价价值值超超过可收回金额的部分确认为减值准备。过可收回金额的部分确认为减值准备。1、该无形资产已被其他新技术等所替代，使其为企该无形资产已被其他新技术等所替代，使其为企 业创造经济利益的能力受到重大不利影响业创造经济利益的
34、能力受到重大不利影响2、该无形资产的市价在当期大幅下跌，在剩余摊销该无形资产的市价在当期大幅下跌，在剩余摊销 年限内预期不会恢复；年限内预期不会恢复；3、其他足以表明该无形资产的账面价值已超过可收其他足以表明该无形资产的账面价值已超过可收 回金额的情形。回金额的情形。2021/9/1828第六节第六节 无形资产的减值无形资产的减值二、无形资产减值准备的会计核算二、无形资产减值准备的会计核算 借：借：资产减值损失资产减值损失 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 注注意意：已已计计提提的的无无形形资资产产减减值值准准备备不不得得转转回回，等处置资产时予以转销。等处置资产时予以转销。2021/
35、9/1829第七节第七节 无形资产的处置无形资产的处置一、一、企业出售无形资产企业出售无形资产 企业出售无形资产时，应将所取得的价款与该企业出售无形资产时，应将所取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益。无形资产账面价值的差额计入当期损益。借：银行存款借：银行存款 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：无形资产贷：无形资产 应交税费应交税费-营业税营业税 营业外收入（多卖的款项）营业外收入（多卖的款项）或借：营业外支出（或借：营业外支出（少卖的款项）少卖的款项）2021/9/1830第七节第七节 无形资产的处置无形资产的处置二、出租无形资产二、出租无形资产 企业将所拥
36、有的无形资产的使用权让渡给他人，企业将所拥有的无形资产的使用权让渡给他人，并收取租金，在满足收入准则规定的确认标准的情并收取租金，在满足收入准则规定的确认标准的情况下，应确认相关的收入及成本况下，应确认相关的收入及成本 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款贷：银行存款 贷：应交税费贷：应交税费-营业税营业税 累计摊销累计摊销2021/9/1831第七节第七节 无形资产的处置无形资产的处置三、无形资产的转销三、无形资产的转销(报废）报废）如果无形资产预期不能为企业带来未来经济如果无形资产预期不能为企业带来未来经济利益，不再符合
37、无形资产的定义，应将其账面价利益，不再符合无形资产的定义，应将其账面价值转销。值转销。借：营业外支出借：营业外支出 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：无形资产贷：无形资产 2021/9/1832第八节第八节 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述（一）什么是投资性房地产？（一）什么是投资性房地产？投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。或者两者兼有而持有的房地产。（二）不属于投资性房地产的项目（二）不属于投资性房地产的项目 1、自用房地产、自用房地产 是指为生产商品、提供劳务或者
38、经营管理而是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、出租给本企业职工居住的宿经营用的土地使用权、出租给本企业职工居住的宿舍等舍等.2、作为存货的房地产、作为存货的房地产 是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货企业的存货.2021/9/1833第八节第八节 投资性房地产投资性房地产（三）（三）投资性房地产的内容投资性房地产的内容 1、已出租的建筑物、已出租
39、的建筑物 用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物 2、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权 是指企业通过受让方式取得的土地使用权。是指企业通过受让方式取得的土地使用权。已已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。继续用于出租的，仍作为投资性房地产。3、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。让的土地使用权。2021/9/1834第八节第八节 投资性房
40、地产投资性房地产注意：闲置土地不属于投资性房地产。注意：闲置土地不属于投资性房地产。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未未动工动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：可以认定为闲置土地：1国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设
41、用地批准书颁发之日起者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满满1 年未动工年未动工开发建设的；开发建设的；2已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积设总面积不足三分之一不足三分之一或者已投资额占总投资额或者已投资额占总投资额不足不足25%且未经批准且未经批准中止开发建设连续满中止开发建设连续满1 年的；年的；3法律、行政法规规定的其他情形。法律、行政法规规定的其他情形。2021/9/1835第八节第八节 投资性房地产投资性房地产（四）是否属于投资性房地产要根据具体情况判断（四）是否属于投资性房地产要根据具体情况判断1、一项房地产，部分
42、用于赚取租金或资本增值一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值,部分部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产以确认为投资性房地产，否则不可。，否则不可。2、企业将、企业将建筑物出租建筑物出租并按出租协议向承租人并按出租协议向承租人提供保安提供保安和维修等其他服务和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中，所提供的其他服务在整个协议中不重大不重大的，的，可以将该建筑物确认为投资性房地产可以将该建筑物确认为投资性房地产；所；所提供
43、的其他服务在整个协议中如提供的其他服务在整个协议中如为重大的为重大的，该建筑物，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产为自用房地产。2021/9/1836第八节第八节 投资性房地产投资性房地产3、关联企业关联企业之间租赁房地产，之间租赁房地产，出租方应将出租出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合应
44、当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时作为企业集团的自用房地产。并报表时作为企业集团的自用房地产。4、企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投、企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。但是，资性房地产。但是，将其拥有的旅馆饭店部分将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租或全部出租，且出租的部分能够单独计量的，且出租的部分能够单独计量的，出租的部分出租的部分可确认为投资性房地产。可确认为投资性房地产。2021/9/1837第八节第八节 投资性房地产投资性房地产二、初始计量（按照成本计量）二、初始计量（按照成本计量）1、外购的投资性房地产：、外购的投资性房地产：按照买价、相关税费和可直接归
45、属于该资产的其按照买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出计量。注意：必须是他支出计量。注意：必须是在购入时，就开始对外出在购入时，就开始对外出租或用于资本增值。租或用于资本增值。2、自行建造的投资性房地产：、自行建造的投资性房地产：按照建造该资产达到预定可使用状态前所发生按照建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出计量。必须是在自行建造或开发活动的必要支出计量。必须是在自行建造或开发活动完成的同时，开始对外出租或用于资本增值。完成的同时，开始对外出租或用于资本增值。3、其他方式取得的投资性房地产：、其他方式取得的投资性房地产：按照相关会计准则的规定确定。按照相关会计准则的规定确定。
46、2021/9/1838第八节第八节 投资性房地产投资性房地产三、后续计量三、后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有行后续计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式模式 企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的应当作为会计变更。
47、从成本模式转为公允价值模式的应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计值的差额调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。2021/9/1839第八节第八节 投资性房地产投资性房地产四、成本模式计量的会计处理四、成本模式计量的会计处理1、取得建筑物的会计处理、取得建筑物的会计处理（1）取得符合投资性房地产的建筑物时）取得符合投资性房地产的建筑物时 借：投资性房地产（取得成本）借：投资性房地产（取得成
48、本）贷：银行存款贷：银行存款/在建工程在建工程（2）期末计提折旧时：）期末计提折旧时：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧（3）期末计提减值准备时：）期末计提减值准备时：借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 2021/9/1840第八节第八节 投资性房地产投资性房地产（4）出售时：）出售时：借：银行存款（实收款）借：银行存款（实收款）贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：
49、投资性房地产（5）取得租金收入时：）取得租金收入时：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入注意：注意：提取的投资性房地产减值准备不得转回，等处置时才能予提取的投资性房地产减值准备不得转回，等处置时才能予以转销。以转销。2021/9/1841第八节第八节 投资性房地产投资性房地产2、土地使用权的计量、土地使用权的计量 在成本模式下，应当在成本模式下，应当按照无形资产的有关按照无形资产的有关规定，对投资性房地规定，对投资性房地产进行后续计量，进产进行后续计量，进行摊销，存在减值迹行摊销，存在减值迹象的，还应当按照资象的，还应当按照资产减值的有关规定进产减值的有关规定进行处理。行
50、处理。2021/9/1842第八节第八节 投资性房地产投资性房地产五、五、公允价值模式计量的会计处理公允价值模式计量的会计处理（一（一)账户设置：账户设置：投资性房地产投资性房地产-成本成本 -公允价值变动公允价值变动（二）外购的投资性房地产（二）外购的投资性房地产 借：投资性房地产（买价借：投资性房地产（买价+相关税费等支出）相关税费等支出）贷：银行存款贷：银行存款（三）建造的投资性房地产（三）建造的投资性房地产 借：在建工程借：在建工程 贷：银行存款贷：银行存款/原材料原材料/应付职工薪酬等应付职工薪酬等 达到预定可使用状态时：达到预定可使用状态时：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本