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1、第八章 投资性房地产及 非货币性资产交换 南京财经大学南京财经大学 会计学院会计学院 李保兴李保兴2021/9/181李保兴o一、投资性房地产的性质和范围o性质：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。o范围：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物o自用房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产的项目第一节 投资性房地产2021/9/182李保兴o二、投资性房地产的确认条件和时点o条件：符合定义的前提下同时满足o（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；o（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。o时点：o（1）已出租的土地使用
2、权和已出租的建筑物，租赁期开始日o（2）持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物，企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期o（3）持有并准备增值后转让的土地使用权，企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期2021/9/183李保兴o三、投资性房地产的初始计量o取得时均应当按照成本进行初始计量。包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。o（一）外购的投资性房地产o成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。o借：投资性房地产成本o 贷：银行存款等op216p216；例；例1 12021/9/184
3、李保兴o（二）自行建造的投资性房地产o成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等o借：投资性房地产成本o 贷：在建工程等op216p216；例；例2 22021/9/185李保兴o四、投资性房地产的后续计量o（一）采用成本模式计量o应按固定资产有关规定按月计提折旧：n借：其他业务成本n 贷：投资性房地产累计折旧o或按无形资产有关规定按月摊销：n借：其他业务成本n 贷：投资性房地产累计摊销2021/9/186李保兴o投资性房地产取得的租金收入o借：银行存款o 贷：其他业务收入o投资性房地产经减
4、值测试后确定发生减值应计提减值准备，以后会计期间不得转回o借：资产减值损失o 贷：投资性房地产减值准备op217p217；例；例3 32021/9/187李保兴o（二）采用公允价值模式计量o1.采用条件o（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。o（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2021/9/188李保兴o2.公允价值模式计量会计处理o不需计提折旧或摊销，按资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。o资产负债表日公允价值高于账面价值差额：o借：投资性房地产公允价值变动o 贷：公允
5、价值变动损益o资产负债表日公允价值低于账面价值差额：o借：公允价值变动损益o 贷：投资性房地产公允价值变动op218p218；例；例4 42021/9/189李保兴o（三）后续计量模式的变更o企业通常应采用成本模式进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠地取得，可采用公允价值模式进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式。o投资性房地产计量模式一经确定不得随意变更。o成本模式一定条件下可转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。op219p219；例；例5 52021/9/1810李保兴o五、投资
6、性房地产的后续支出o（一）投资性房地产后续支出含义o投资性房地产的后续支出是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。2021/9/1811李保兴o（二）资本化的后续支出o对投资性房地产进行改建扩建等，如果完成后仍作为投资性房地产，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。o（1）采用成本模式计量的投资性房地产n转入再开发时o借：投资性房地产在建o借：投资性房地产累计折旧（摊销）o 贷：投资性房地产2021/9/1812李保兴n改建扩建支出支出o借：投资性房地产在建o 贷：银行存款n改建扩建完成后o借：投资性房地产o 贷：投资
7、性房地产在建op220p220；例；例6 62021/9/1813李保兴o（2）采用公允价值模式计量n转入再开发时o借：投资性房地产在建o借（或贷）：投资性房地产-公允价值变动o 贷：投资性房地产-成本n改建扩建支出支出o借：投资性房地产在建o 贷：银行存款n改建扩建完成后o借：投资性房地产-成本o 贷：投资性房地产在建op221p221；例；例7 72021/9/1814李保兴o（三）费用化的后续支出n后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。n借：其他业务成本n 贷：银行存款等2021/9/1815李保兴o六、投资性房地产与非投资性房地产转换o（一）房地产的转换依据和
8、形式o依据：必须有确凿证据o（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议o（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变o转换形式：投资性房地产投资性房地产作为存货的房作为存货的房地产地产自用房地产自用房地产2021/9/1816李保兴o（二）非投资性房地产转换为投资性房地产o1.自用房地产转换为投资性房地产o自用房地产改用于出租，于租赁期开始日将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。o（1）转换为以成本模式计量的投资性房地产固定（无形）资产固定（无形）资产投资性房地产投资性房地产转为累计折旧（或累计摊销）累计折旧（或累计摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产
9、累计折旧（摊销）固定（无形）资产固定（无形）资产减值准备减值准备投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备转为转为2021/9/1817李保兴（1 1）借：投资性房地产）借：投资性房地产 贷：固定资产（无形资产）贷：固定资产（无形资产）（2 2）借：累计折旧（摊销）借：累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（3 3）借：固定资产（无形资产）减值准备）借：固定资产（无形资产）减值准备 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备p222p222；例；例9 92021/9/1818李保兴o（2）转换为以公允价值模式计量的投资性房地产o以转换日公允价值作为
10、投资性房地产的入账价值n公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益o借：投资性房地产-成本（公允价值）o借：累计折旧（摊销）o借：公允价值变动损益o 贷：固定资产（无形资产）n公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积o借：投资性房地产-成本（公允价值）o借：累计折旧（摊销）o 贷：固定资产（无形资产）o 贷：资本公积其他资本公积np223p223；例；例10102021/9/1819李保兴o2.作为存货的房地产转换为投资性房地产o（1）采用成本模式计量，按存货账面价值o借：投资性房地产o 贷：开发产品op223p223；例；例11112021/9/1820李保兴o（2）采用公允价值模式计量n公允
11、价值小于原账面价值的差额计入当期损益o借：投资性房地产-成本（公允价值）o借：公允价值变动损益o 贷：开发产品n公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积o借：投资性房地产-成本（公允价值）o 贷：开发产品o 贷：资本公积其他资本公积np224p224；例；例12122021/9/1821李保兴o（三）投资性房地产转换为非投资性房地产o1.投资性房地产转换为自用房地产n（1）采用成本模式计量转换日账面余额转换日账面余额固定（无形）资产固定（无形）资产累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）减值准备减值准备固定（无形）资产固定（无形）资产减值准备减值准备转为转为转为
12、转为转为转为2021/9/1822李保兴（1 1）借：固定资产（无形资产）借：固定资产（无形资产）贷：投资性房地产贷：投资性房地产（2 2）借：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：累计折旧（摊销）贷：累计折旧（摊销）（3 3）借：投资性房地产减值准备）借：投资性房地产减值准备 贷：固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产（无形资产）减值准备p224p224；例；例13132021/9/1823李保兴o（2）采用公允价值模式计量o以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益n借：固定资产（无形资产）（转换日公允价值）n 贷：投资性
13、房地产-成本n 贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动n 贷（或借）：公允价值变动损益op224p224；例；例14142021/9/1824李保兴o2.投资性房地产转换为存货o（1）采用成本模式计量n借：开发产品n借：投资性房地产累计折旧（摊销）n 贷：投资性房地产op225p225；例；例15152021/9/1825李保兴o（2）采用公允价值模式计量o以转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益n借：开发产品（转换日公允价值）n 贷：投资性房地产-成本n 贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动n 贷（或借）：公允价值变动损益op225p225；例；例161
14、62021/9/1826李保兴o七、投资性房地产的处置o1.采用成本模式计量处置o处置收入n借：银行存款n 贷：其他业务收入o结转账面价值n借：其他业务成本n借：投资性房地产累计折旧（摊销）n借：投资性房地产减值准备n 贷：投资性房地产op226p226；例；例17172021/9/1827李保兴o2.采用公允价值模式计量处置o处置收入n借：银行存款n 贷：其他业务收入o结转账面价值n借：其他业务成本n 贷：投资性房地产-成本n 贷（或借）：投资性房地产-公允价值变动o同时结转累计公允价值变动损益：n借：其他业务成本n借：资本公积其他资本公积（转换日确认的）n 贷（或借）：公允价值变动损益op
15、226p226；例；例18182021/9/1828李保兴第二节 非货币性资产交换o一、几个概念o1.货币性资产：是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产。包括现金、银行存款、应收账款以及准备持有至到期的债券投资等。o2.非货币性资产：是指货币性资产以外的资产。o3.非货币性资产交换：是指交易双方主要以存货固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。2021/9/1829李保兴o4.补价：交换中不涉及或只涉及到的少量的货币性资产。o（1）支付的补价占换入资产公允价值（或占换出资产公允价值与支付的补价之和)的比例o（2）收到的补价占换出资产公允价值（或占换入资产公允
16、价值和收到的补价之和）的比例o 低于25%，视为非货币性资产交换 o 补价/整个交易金额2021/9/1830李保兴o二、非货币性资产交换的计量o（1）以公允价值为计量基础o 必须同时符合两个条件：n交换具有商业实质n换入或换出资产的公允价值能够可靠计量o（2）以账面价值为计量基础：o不能同时符合两个条件2021/9/1831李保兴o三、商业实质的判断o满足条件之一：o（1）换入资产未来现金流量在风险、时间、金额方面与换出资产显著不同；o（2）换入资产与换出资产预计未来现金流量现值不同，且其差额与公允价值相比是重大的2021/9/1832李保兴o四、货币性资产交换会计处理o（1）以公允价值为基
17、础o1.换入资产的入账价值=n 公允价值+应支付的相关税费o2.发生补价的：o（1）支付补价方：o 换入资产入账价值=换出资产公允价值+相关税费+补价o（2）收到补价方：o 换入资产入账价值=换出资产公允价值+相关税费-补价2021/9/1833李保兴o【例1】长江公司以一批库存商品换入黄河公司一台设备，库存商品实际成本28000元，已计提跌价准备1000元，计税价格30000元，应交增值税5100元，该批商品的公允价值为计税价值。黄河公司设备的账面原值100000元，累计折旧60000元，公允价值35100元。该交换具有商业实质，不考虑其他税费。2021/9/1834李保兴o长江公司：o借：
18、固定资产 35100o 贷：主营业务收入 30000o 应交税费-增值税（销项）5100o借：主营业务成本 27000o 存货跌价准备 1000o 贷：库存商品 280002021/9/1835李保兴o黄河公司：o借：固定资产清理 40000o累计折旧 60000o 贷：固定资产设备 100000o借：库存商品 30000o应交税费-增值税（进项）5100o 营业外支出 4900o 贷：固定资产清理 400002021/9/1836李保兴o【例例2 2】甲公司以一台设备换入乙公司的4辆汽车。换出设备的账面原值为130万元，已提折旧50万元，公允价值70万元；换入汽车的账面原值为100万元，已提
19、折旧15万元，公允价值为80万元。在交换中甲公司补付乙公司货币资金10万元，并支付税费0.2万元。假定该交换具有商业实质，公允价值能可靠计量。2021/9/1837李保兴o甲公司：判断是否属于非货币性交易：补价/换入资产公允价值=10/80=12.5%25%，属于非货币性交易。o（1）将固定资产净值转入固定资产清理：o借：固定资产清理 80o累计折旧 50o 贷：固定资产设备 130o（2）换入资产o借：固定资产汽车 80.2o营业外支出 10o 贷：固定资产清理 80o 银行存款 10.22021/9/1838李保兴o乙公司o（1）将固定资产净值转入固定资产清理：o借：固定资产清理 85o累
20、计折旧 15o 贷：固定资产汽车 100o（2）换入资产o借：固定资产设备 70o银行存款（补价）10o 营业外支出 5o 贷：固定资产清理 852021/9/1839李保兴o（2）以账面价值为基础o非货币性资产交换不具有商业实质，或虽具有商业实质但换入、换出资产的公允价值均不能可靠计量的，以换出资产账面价值加相关税费作为换入资产入账成本，无论是否支付补价，均不确认损益.2021/9/1840李保兴o【例例3 3】甲公司以一台设备换入乙公司的一辆汽车。换出设备的账面原值为50万元，已提折旧10万元；换入汽车的账面原值为50万元，已提折旧5万元，公允价值为30万元。在交换中甲公司补付乙公司货币资金3万元，并支付相关税费0.2万元，假定该交换不具有商业实质2021/9/1841李保兴o甲公司o借：固定资产汽车 43.2o 累计折旧 10o贷：固定资产设备 50o 银行存款 3.2o乙公司o借：固定资产设备 42o累计折旧 5o 银行存款 3o 贷：固定资产汽车 502021/9/1842李保兴2021/9/1843李保兴