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1、物业管理基础知识(1)（二）物业管理的概念：（二）物业管理的概念：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业服务按照物业服务合同的约定，对业管理企业服务按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维修相关区域内的环境卫生和秩养护、管理、维修相关区域内的环境卫生和秩序的活动。序的活动。物业管理起源于物业管理起源于1919世纪世纪6060年代末的英国，规则创造者是奥迪维姬年代末的英国，规则创造者是奥迪维姬希尔。希尔。*物业管理的管理对象是物业，这个物业是指在物业管理的管理对象是
2、物业，这个物业是指在建或者已经投入使用的物业，即建筑物及附属建或者已经投入使用的物业，即建筑物及附属设施、设备。设施、设备。*物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）或使用人。主）或使用人。物业管理的概念：物业管理的概念：物业管理的属性是经营，物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品劳务与服务3 3、物业管理的主要内容、物业管理的主要内容 物业管理内容通常分为常规性的公共服物业管理内容通常分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。务。公共性服务：包括对房屋建筑、机电设备、供电
3、供公共性服务：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护水、公共设施等进行运行、保养和维护 专项服务：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消专项服务：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等防管理、车辆交通等 特约服务：根据业主需要对专有部分的服务特约服务：根据业主需要对专有部分的服务物业管理费构成服务人员的工资及福利费；公共设施、设备日常运行、维护和保养；绿化维护费；清洁卫生费；行政办公费；物业管理单位固定资产折旧费法定税收；企业的利润；物业管理常用名词解析公共设施、设备 是指住宅小区或单栋住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的公用的上下水管道、落水管、
4、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公共性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。业主是指房屋所有权人使用人通过租赁合同，租住（用）别人房屋的人或业主的家人 共用部位指一栋房屋内由该栋房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位专用部位指户门以内，毗邻部位以外的全部自用部位、设施和设备。包括门、窗、防盗网等业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主大会是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主
5、委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，它是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。业主委员会每届任期三年。物业服务合同由业主委员会（开发商）与物业管理企业共同签订，委托物业管理企业管理其物业的合同。物业服务协议业主与物业管理企业共同签订，约束双方权利和义务的协议空置房指未出售、已销售未交楼、已交楼未入住的房屋。大修基金用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后大中修、更新、改造工程的费用。绿化覆盖率（草坪面积+树荫面积）/建筑总面积二、物业管理的基本原则和目标物业管理的基本原则和目标（一）物业管理的目标（一）物业管理的目标 对物业实行企业
6、化、经营化管理，就是对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。统一。具体来说，是为了实现下述目标：具体来说，是为了实现下述目标：1 1、创造安全、舒适、和谐的居住环境；、创造安全、舒适、和谐的居住环境；2 2、发挥物业最大的使用价值；、发挥物业最大的使用价值；3 3、使物业尽可能保值、增值。、使物业尽可能保值、增值。（二）原则（二）原则1 1、权责分明原则、权责分明原则2 2、业主主导原则、业主主导原则3 3、服务第一原则：提供优质服务。、服务第一原则：
7、提供优质服务。4 4、统一管理原则、统一管理原则5 5、专业高效原则、专业高效原则6 6、收费合理原则、收费合理原则7 7、公平竞争原则（招、投标）、公平竞争原则（招、投标）8 8、依法行事原则：遇到问题要有法律观念。、依法行事原则：遇到问题要有法律观念。三、物业管理的服务质量标准三、物业管理的服务质量标准 全国物业管理示范项目申报基本条件如下：全国物业管理示范项目申报基本条件如下：（1 1）参评项目符合城市规划建设要求，配套设）参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8 8万平方万平方米以上，别墅米以上，别墅2 2万平方米以上，大厦
8、万平方米以上，大厦3 3万平方万平方米以上且非住宅建筑面积占米以上且非住宅建筑面积占60%60%以上，如住以上，如住率或使用率达率或使用率达85%85%以上。以上。（2 2）取得）取得“省（自治区、直辖市）级物业管理省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目示范项目”称号一年以上。称号一年以上。（3 3）物业管理企业已建立各项管理规章制度。）物业管理企业已建立各项管理规章制度。（4 4）物业管理企业无重大责任事故）物业管理企业无重大责任事故（5 5）未发生经主管部门确认属实的有关收费、）未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。服务质量等方面的重大投诉。四、物业管理企业的组建四
9、、物业管理企业的组建 组建条件：企业名称的确定、企业住所、法定代表组建条件：企业名称的确定、企业住所、法定代表人、注册资本、公司章程、公司人员人、注册资本、公司章程、公司人员企业名称的确定：企业名称应由企业所在地、具体企业名称的确定：企业名称应由企业所在地、具体名称、经营类别、企业性质。名称、经营类别、企业性质。企业住所：物业管理应以主要办事机构所在地为企企业住所：物业管理应以主要办事机构所在地为企业的住所。业的住所。注册资本：根据公司法规定，有限责任公司以注册资本：根据公司法规定，有限责任公司以生产经营为主或以商业批发为主的公司注册资本不生产经营为主或以商业批发为主的公司注册资本不得少与得少
10、与5050万元人民币；以商业零售为主的公司注册万元人民币；以商业零售为主的公司注册资本不得少与资本不得少与3030万元人民币；技术开发、咨询、服万元人民币；技术开发、咨询、服务性有限责任公司，注册资本不得少于务性有限责任公司，注册资本不得少于1010万元人民万元人民币；股份有限公司，注册资本不得少于币；股份有限公司，注册资本不得少于10001000万元人万元人民币。民币。公司人员：资质一级企业为公司人员：资质一级企业为3030人；资质二级企业为人；资质二级企业为2020人；资质三级企业为人；资质三级企业为8 8人。物业管理有限责任公人。物业管理有限责任公司，应由司，应由2 2人以上、人以上、5
11、050人以下股东共同出资设立。人以下股东共同出资设立。股份有限公司（除国有企业改建为股份有限公司外）股份有限公司（除国有企业改建为股份有限公司外）应有应有5 5个以上发起人，并且其中半数以上发起人在个以上发起人，并且其中半数以上发起人在中国境内有固定住所。中国境内有固定住所。物业管理有限责任公司的组织机构：监事会由股东物业管理有限责任公司的组织机构：监事会由股东会选出的监事和由公司职工民主选举产生的监事组会选出的监事和由公司职工民主选举产生的监事组成，是公司的监督机构；董事会是公司的经营决策成，是公司的监督机构；董事会是公司的经营决策机构，董事长为公司的法定代表人。机构，董事长为公司的法定代表
12、人。物业管理企业各部门的主要职能：总经理室、行政物业管理企业各部门的主要职能：总经理室、行政部、人力资源部、财务管理部、综合服务部、市场部、人力资源部、财务管理部、综合服务部、市场开发部、各物业管理处（客户服务部、环境管理部、开发部、各物业管理处（客户服务部、环境管理部、安全管理部、工程保障部）安全管理部、工程保障部）五、物业管理企业的权利五、物业管理企业的权利（1 1）物业管理企业根据有关法律法规、物业服）物业管理企业根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的
13、维护等方面的规章制度，结合实际情况，制维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。定管理办法。（2 2）按照物业服务合同和管理办法实施管理。）按照物业服务合同和管理办法实施管理。（3 3）按照物业服务合同和有关规定收取物业服）按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。务费用。（4 4）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。律、法规和规章制度的行为。五、物业管理企业的权利五、物业管理企业的权利（5 5）有权要求业主委员会协助履行物业服务）有权要求业主委
14、员会协助履行物业服务合同。合同。（6 6）可以根据业主的委托提供物业服务合同）可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。约定以外的服务项目。（7 7）可以接受供水、供电、供热、通讯、有）可以接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。线电视等单位的委托代收相关费用。（8 8）有权将物业管理区域内的专项服务业务）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。委托给专业性服务企业。（9 9）经业主大会的允许，可实行多种经营。）经业主大会的允许，可实行多种经营。六、物业管理企业的六、物业管理企业的义务义务（1 1）按照物业服务合同的约定，提供相应服）按照物业服
15、务合同的约定，提供相应服务。务。（2 2）接受业主、业主大会和业主委员会对履）接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。行物业服务合同情况的监督。（3 3）重大的管理措施应当提交业主大会审议）重大的管理措施应当提交业主大会审议决定。决定。（4 4）接受房地产行政主管部门、有关行政主）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。管部门及物业所在地人民政府的监督指导。七、物业管理企业资质管理七、物业管理企业资质管理国家对从事物业管理活动的企业实行资质制国家对从事物业管理活动的企业实行资质制度。物业管理企业的资质是企业实力、规模、度。物业管理企业的资质是
16、企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重要标志。物业管理企业从市场准入管理的重要标志。物业管理企业从事物业管理业务的条件包括：有符合国家规事物业管理业务的条件包括：有符合国家规定的注册资本；有与其从事的物业管理活动定的注册资本；有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员；有一定的从事物业相适应的专业技术人员；有一定的从事物业管理的业绩。物业管理企业划分为一级、二管理的业绩。物业管理企业划分为一级、二级、三级资质等级和临时资质。级、三级资质等级和临时资质。业主大会与业主委员会业主大会与业主委员会 一、业主一、业主 根据物业管理
17、条例，业主即房屋的所有根据物业管理条例，业主即房屋的所有权人。权人。（一）业主在物业管理活动中享有的权利（一）业主在物业管理活动中享有的权利 业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。务的权利。（一）业主的权利（一）业主的权利 1 1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供 的服务。的服务。2 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项、提议召
18、开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议提出建议 。3 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。议。4 4、参加业主大会会议，行使投票权。、参加业主大会会议，行使投票权。5 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权。、选举业主委员会委员，并享有被选举权。6 6、监督业主委员会的工作、监督业主委员会的工作 。7 7、监督物业管理企业履行物业服务合同、监督物业管理企业履行物业服务合同 。8 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用享、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权和监督权。有知情权和监督权。9 9、监督物业共
19、用部位、共用设施设备专项维修资金的、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。管理和使用。1010、法律、法规规定的其他权利、法律、法规规定的其他权利 （二）业主的义务（二）业主的义务 1 1、遵守业主公约，业主大会议事规则。、遵守业主公约，业主大会议事规则。2 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。方面的规章制度。3 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。员会作出的决定。4 4、按
20、照国家有关规定交纳专项维修资金。、按照国家有关规定交纳专项维修资金。5 5、按时交纳物业服务费用、按时交纳物业服务费用6 6、法律、法规规定的其他义务、法律、法规规定的其他义务二、业主大会二、业主大会 业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益业全体业主在物业管理活动中的合法权益业主自治管理组织。主自治管理组织。物业管理条例规定，一个物业管理区物业管理条例规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。域成立一个业主大会。业主大会自首业主大会会议召开之日起成业主大会自
21、首业主大会会议召开之日起成立。立。（）业主大会的职责（）业主大会的职责（1 1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则。）制定、修改业主公约和业主大会议事规则。（2 2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。工作。（3 3）选聘、解聘物业管理企业。）选聘、解聘物业管理企业。（4 4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。（5 5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面设施设备的使用、公共秩序和环境卫
22、生的维护等方面的规章制度。的规章制度。（6 6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。关物业管理的职责。（二）业主大会会议（二）业主大会会议1 1、业主大会会议召开的形式、业主大会会议召开的形式 业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见。征求意见。2 2、召开业主大会的法定人数、召开业主大会的法定人数3 3、业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主可以委托代理人参加业主大会会议4 4、业主人数较多时可以推选业主代表参加业主、业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议大会会议5 5、
23、业主大会做出决定的法定人数、业主大会做出决定的法定人数6 6、业主大会会议分为定期会议和临时会议、业主大会会议分为定期会议和临时会议7 7、召开业主大会会议应当于会前通知业主、召开业主大会会议应当于会前通知业主三、业主委员会三、业主委员会 业主委员是按照法定的程序由业主大会从全体业主委员是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。（1 1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。的业主。（2 2）遵守国家有关法律、法规。）遵守国家有关法律、法规。（3 3）遵守业主大会议事规则、业主公约
24、，模范）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务。履行业主义务。（4 4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。有社会公信力。（5 5）具有一定组织能力。）具有一定组织能力。（6 6）具备必要的工作时间。）具备必要的工作时间。（二）业主委员会应履行的职责（二）业主委员会应履行的职责 1 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况情况2 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同签订物业服务合同3 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，、及时了
25、解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。同。4 4、监督业主公约的实施、监督业主公约的实施5 5、业主大户赋予的其他职责、业主大户赋予的其他职责 物业管理的主要内容和过程物业管理贯穿于物业从策划到开发建设再到建成直至使用的全过程。可以划分为以下三个基本环节：1)、准备阶段：指从项目策划到项目接管阶段，主要工作内容有物业管理前期介入、制定物业管理方案、选聘或组建物业管理企业、设置物业管理企业职能部门及确定人员编制、物业管理人员的选聘和培训、规章制度的制定、物业接管验收及物业租赁管理等。2）、入住管理阶段：指从物业接管到第一次业主
26、大会召开这一阶段。主要工作内容有入住准备、办理入住手续、装修和搬迁管理、产权备案和资料档案建立等。3）、日常管理阶段：是物业管理最主要的工作内容，包括a.日常综合服务与管理、b.系统的协调，协调好业主、业主大会、业主委员会等内部环境，也要协调好供水、供电、煤气、派出所、居委、房管局等有关政府主管部门和企事业单位等外部环境。物业管理常用法律法规2003年9月1日国务院颁布物业管理条例2007年10月1日实施物权法重庆市物业管理条例新版2009年10月1日起实施其它相关法规：建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法重庆渝价（1999）398号重庆市城市物业管理服务收费实施办法重庆渝价（2004）778号文件此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢