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1、物物业业管理基管理基础础知知识识平潭分公司 赵少彬目录一、物物业业管理基本概念管理基本概念二、现现现现代物代物代物代物业业业业管理的特点管理的特点管理的特点管理的特点三、物物物物业业业业管理的目的和目管理的目的和目管理的目的和目管理的目的和目标标标标四、物四、物四、物四、物业业业业管理前期介入的重要性管理前期介入的重要性管理前期介入的重要性管理前期介入的重要性五、物五、物五、物五、物业业业业管理服管理服管理服管理服务务务务内容及涉及的内容及涉及的内容及涉及的内容及涉及的业务业务业务业务范范范范围围围围（一）概念（一）概念 1、物、物业业：是指建成并投入使用的建筑物及相关的是指建成并投入使用的建
2、筑物及相关的设备设备、设设施和施和场场地地 2、物、物业业的分的分类类：A、专专有物有物业业即即户户内面内面积业积业主主购买购买的空的空间间 的所有的所有权权即即专专有物有物业业。B、共有物、共有物业业即共有的空即共有的空间间、共有的、共有的结结构构 （如：基（如：基础础、天面等部分）、共有的配套、天面等部分）、共有的配套设设施、施、设备设备、场场地等。可分地等。可分为为部分共有、共同共有。部分共有、共同共有。一、物一、物业业管理的基本概念管理的基本概念什么是物业？（二）物（二）物业业管理管理 1、物、物业业管理：管理：根据物根据物业业管理条例所称物管理条例所称物业业管理，是指管理，是指业业主
3、通主通过过 选选聘物聘物业业管理企管理企业业，由，由业业主和物主和物业业管理企管理企业业按照物按照物业业服服 务务合同合同约约定，定，对对房屋及配套的房屋及配套的设设施施设备设备和相关和相关场场地地进进行行 维维修、养修、养护护、管理，、管理，维护维护相关区域内的相关区域内的环环境境卫卫生和秩序生和秩序 的活的活动动。2、物、物业业所有人：所有人：A、发发展商展商大大业业主主 B、小、小业业主主 3、物、物业业使用人：使用人：非非业业主且主且长长期、短期居住的人期、短期居住的人员员 4、物物业业管理的起源：管理的起源：物物业业管理起源于管理起源于1919世世纪纪6060年代的英国，真正年代的英
4、国，真正现现代代 意意义义上的物上的物业业管理起源形成于管理起源形成于1919世世纪纪末末2020世世纪纪初初 的美国。中国物的美国。中国物业业管理起源于管理起源于2020世世纪纪8080年代的深年代的深 圳，圳，19811981年年3 3月，中国第一家物月，中国第一家物业业管理公司管理公司 深圳市物深圳市物业业管理公司成立。管理公司成立。医院医院医院医院 住宅小区住宅小区住宅小区住宅小区 学校学校学校学校 酒店酒店酒店酒店 工工工工业业业业厂房厂房厂房厂房 写字楼写字楼写字楼写字楼（三）物（三）物业业的的类类型型 二、二、现现代物代物业业管理的特点管理的特点（一）物（一）物业业管理是集管理、
5、服管理是集管理、服务务、经营经营三位一体的行三位一体的行业业。（二）（二）现现代物代物业业管理具有市管理具有市场场化、化、专业专业化、社会化、化、社会化、规规范化等特点。范化等特点。1、物、物业业管理的市管理的市场场化化 现现代物代物业业管理的突出管理的突出标标志志,物物业业管理是一种管理是一种经经 济济行行为为，不是政府行，不是政府行为为；物；物业业管理的主体是企管理的主体是企 业业，不是政府行政机关；物，不是政府行政机关；物业业管理提供的是有管理提供的是有 偿偿服服务务，不是无，不是无偿偿的福利。的福利。2、物、物业业管理的管理的专业专业化化物物业业管理作管理作为为一一门门行行业业，有系，
6、有系统统的行的行为规为规范范 和准和准则则，从事，从事这这种行种行业业需具需具备备相当的知相当的知识识量、量、相当的管理能力和技巧。物相当的管理能力和技巧。物业业管理公司通管理公司通过设过设 置不同置不同专业专业的管理的管理职职能部能部门门，配有各种，配有各种专业专业的的 管理人管理人员员来提供具有来提供具有专业专业水平的管理与服水平的管理与服务务。3、物、物业业管理的社会化管理的社会化 具有两种意具有两种意义义：A、面向社会的物、面向社会的物业业管理，使物管理，使物业业管管 理成理成为为社会分工体系的一个社会分工体系的一个组组成成 部分部分(如：公开招如：公开招标标、公平、公平竞竞争争 等等
7、)。B、物物业业管理本身也管理本身也应应社会化，物社会化，物 业业管理涉及面广，每一个管理管理涉及面广，每一个管理项项 目都具有一定的目都具有一定的专业专业性，可将性，可将专专 业项业项目外判分离目外判分离,使其成使其成为为社会社会 项项目（如目（如:清清洁洁、绿绿化、保安、化、保安、设备维设备维修保养等公司）。修保养等公司）。4、物、物业业管理的管理的规规范化范化是指物是指物业业管理公司管理公司应严应严格按照国家的有关法格按照国家的有关法规进规进行管行管 理。物理。物业业管理从管理从业业人的行人的行为为要要规规范，各范，各项规项规章制度要章制度要 规规范，范，设备设备操作程序要操作程序要规规
8、范，从而使用范，从而使用户户享受物有所享受物有所 值值的的规规范管理和范管理和优质优质服服务务。三、物三、物业业管理的目的和目管理的目的和目标标1、为业为业主主创创造一个安全、舒适、文明、和造一个安全、舒适、文明、和谐谐的生活与工作的生活与工作环环境；境；2、有利于提高城市管理的社会化、有利于提高城市管理的社会化、专业专业化；化；3、延、延长长物物业业的使用年限及确保其功能的正常的使用年限及确保其功能的正常发挥发挥；4、使、使业业主的物主的物业业得到保得到保值值、增、增值值。四、物四、物业业管理前期介入的重要性管理前期介入的重要性（一）前期介入：（一）前期介入：是指物是指物业业管理公司在接管管
9、理公司在接管 物物业业之前，就参与物之前，就参与物业规业规 划划设计设计和建和建设设的的过过程，从程，从 业业主与使用人及物主与使用人及物业业管理管理 的角度，就物的角度，就物业业开开发发、建、建 设设和今后使用。和今后使用。（二）前期介入的作用（二）前期介入的作用1、完善物完善物业业的使用功能，尽量减少日后管和使用中的后的使用功能，尽量减少日后管和使用中的后遗遗症。症。2、改改进进、完善物、完善物业业的具体的具体设计设计，物，物业业管理公司可从日后管理的角度管理公司可从日后管理的角度 及及时时向向设计单设计单位提出合理、有效的意位提出合理、有效的意见见，使，使设计单设计单位避免出位避免出现许
10、现许 多多设计设计上的缺陷。上的缺陷。3、能更好的能更好的监监理施工理施工质质量，使得工程量，使得工程质质量多一分保量多一分保证证。4、为为竣工竣工验验收和接管收和接管验验收打下基收打下基础础，便于提高，便于提高验验收工作的收工作的质质量，量，缩缩 短短验验收收时间时间。5、对对即将管理的物即将管理的物业进业进行行较较全面的了解。全面的了解。6、为业为业主入住后的后期物主入住后的后期物业业管理桌好准管理桌好准备备。（三）前期介入的方式（三）前期介入的方式l 早期介入，充当早期介入，充当顾问顾问l 中期介入，扮演中期介入，扮演监监理理l 晚期介入，开始管家晚期介入，开始管家五、物五、物业业管理服
11、管理服务务内容内容 及涉及的及涉及的业务业务范范围围（一）物（一）物业业管理的服管理的服务务内容：内容：A：常：常规规性公共服性公共服务务管理管理 B：针对针对性性专项专项服服务务 C；委托性特；委托性特约约服服务务（二）（二）业务业务范范围围1、物、物业业管理的管理的专项专项服服务务（即常（即常规规性公共服性公共服务务管理）管理）A、工程管理：、工程管理：主要是主要是对对物物业业及其配套及其配套设备设备、设设施（包括房屋建筑、机施（包括房屋建筑、机 电设备电设备、供、供电电、供水以及其它公共、供水以及其它公共设设施等）的施等）的维维修、养修、养 护护、管理，确保、管理，确保这这些些设备设设备
12、设施施处处于良好的运行状于良好的运行状态态。B、治安保、治安保卫卫：通通过门卫过门卫、巡、巡逻逻、电视监电视监控等方式控等方式为为防盗、防破坏、防防盗、防破坏、防 意外灾害事故以及防止其他意外灾害事故以及防止其他违违法行法行为为而开展的一系列治而开展的一系列治 安管理工作，从而排除各种干安管理工作，从而排除各种干扰扰，解除用，解除用户户的后的后顾顾之之 忧忧，保，保证证用用户户的生命的生命财产财产安全。安全。C、消防安全：、消防安全：每一位每一位员员工都是工都是义务义务消防消防员员。通。通过贯彻过贯彻“预预防防为为主，防主，防 消消结结合合”的原的原则则，认认真做好消防日常管理、消防真做好消防
13、日常管理、消防设备设备管管 理、消防演理、消防演习习和防火知和防火知识识宣宣传传及火警及火警应应急急处处理等，达到理等，达到 预预防火灾防火灾发发生、生、对对火灾火灾隐隐患患进进行整改，最大限度地减少行整改，最大限度地减少 损损失、确保失、确保业业主安全的目的。主安全的目的。D、环环境境卫卫生：生：清清洁洁人人员员定定时时收集和清运垃圾收集和清运垃圾废废物，物，经经常打常打扫卫扫卫生、清生、清 洗外洗外墙墙等，确保物等，确保物业业区域内的公共地方和公共区域内的公共地方和公共设设施施卫卫 生、整生、整洁洁。E、园、园艺绿艺绿化：化：主要包括道路主要包括道路绿绿化、公共地方化、公共地方绿绿化、公共
14、化、公共设设施施绿绿化等，化等，通通过对过对花草花草树树木的木的设计设计、培植与保养，、培植与保养，为为住住户户供清新怡供清新怡 人、人、树绿树绿花香的生活花香的生活环环境。境。F、车辆车辆管理：管理：统统一物一物业业区域的区域的车辆车辆停放，保持停放，保持辖辖区内的道路、区内的道路、过过道等道等 通通畅畅，确保用，确保用户车辆户车辆安全、不受安全、不受损损坏。坏。2、物、物业业管理的服管理的服务务特色（即特色（即针对针对性性专项专项服服务务）A、特、特约约服服务务：管理公司接受用：管理公司接受用户户的委托而提供的各种服的委托而提供的各种服务务。主要包。主要包 括室内清括室内清洁洁、家、家电维
15、电维修、商品代修、商品代购购、代付各种公用事、代付各种公用事 业费业费、代、代订报订报刊、代聘保姆、代送小孩、刊、代聘保姆、代送小孩、传传真、打真、打 字、复印等。字、复印等。B、便民服、便民服务务：管理公司与社会：管理公司与社会联联合合举办举办的服的服务项务项目。主要包括：商目。主要包括：商 业业网点、文体网点、文体娱乐娱乐、教育、教育卫卫生、交通网点等。生、交通网点等。3、物、物业业管理的多种管理的多种经营业务经营业务（即委托性特（即委托性特约约服服务务）采取以采取以业业主主为为主的多种主的多种经营经营的方式，提高企的方式，提高企业业的的经济经济效益。效益。一般包括：投一般包括：投资资咨咨询询、房屋中介代理、装修、房屋中介代理、装修设计设计、机、机电电安装等。安装等。谢谢!