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1、和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告nA2010年和泓集团呼和浩特市项目可行性研究报告 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告n 分析目录1市场环境2房地产市场分析3项目概况4产品定位建议5产品销售建议经济预算分析和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告【内蒙古概况】【呼和浩特市概况】1市场环境和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告关于内蒙古，印象中是这样的 位处中国北部边疆，是西部大开发的重要省份之一。面积118万平方公里；以蒙古族
2、和汉族数量最多，首府：呼和浩特市。最大城市：包头市。赤峰、乌兰浩特、乌兰察布、乌海、呼伦贝尔、通辽、鄂尔多斯等为自治区内主要城市。建国后，以采矿、冶金和稀土为骨干的工业发展较快的省份！已探明矿藏60余种，稀土、煤、银等储量巨大。全国重要的畜牧业基地。草原面积居全国前列，大兴安岭林区木材蓄积量较大。1市场环境之【内蒙古概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告其实不尽然，它并非印象中那么简单！内蒙古GDP实现9725.78亿，有望挺进“万亿”俱乐部。2009年我国又有1个省份(安徽)加入“万亿GDP俱乐部”，至此，全国共有14个省份GDP总量超过万亿元。内蒙古去年实现GDP 9725.78亿元，排
3、名第15位，距“万亿”身价仅一步之遥。GDP增速八年领涨全国第一。内蒙古自治区的人均GDP虽处于中游排名，但进入新世纪以来，内蒙古经济持续快速增长。据统计，2000年到2009年，自治区GDP年均增速达18.7%，远比全国平均增速高，2009年实增速更是达到16.9%，比全国平均增速高8.2个百分点，连续八年保持全国各省区市第一位。1市场环境之【内蒙古概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告另外国家经济转型，产业升级，内蒙古领占鳌头。国家抵御经济危机，投入经济建设，斥资4万亿救市。带动中国经济产业迅速升级，面临经济转型。于此同时，内蒙古发现大量自然能源，支撑工业链运转。内蒙古的工业发展成为国家
4、经济发展大潮中的重要部分！1市场环境之【内蒙古概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告内蒙古作为一支实力强大的潜力股，将成为国家未来发展相当重要的省份。1市场环境之【内蒙古概况】总结和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告土地总面积为17万平方公里，建成区面积149平方公里呼和浩特市辖4个市辖区、4个县、1个旗和一个国家级开发区。即玉泉区、新城区、回民玉泉区、新城区、回民区、赛罕区区、赛罕区、呼 和浩特市金川经济技术开发区金川经济技术开发区、土默特左旗、托克托县、清水河县、和林格尔县和武川县。2009年，全市有常住人口260.6万人，其中市区人口158.4万人，蒙古族人口20.1万人，其他少数民族人
5、口 6.7万人。人口出生率9.9，死亡率11.6，自然增长率-1.7。居住着蒙古、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂仑春等36个民族。呼和浩特作为内蒙古自治区首府1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告呼和浩特作为内蒙古自治区不容质疑的中心经济中心经济中心 内蒙古重要的工业城市、我国重要的毛纺织工业中心之一确立中心地位。现已成为一个门类比较齐全的综合性工业城市。除传统的民族用品工业、轻纺工业外，制糖、卷烟、乳品、医药、化工、冶金、电力、建筑材料等工业都已形成较大规模。涌现出了仕奇集团、伊利乳业、蒙牛乳业、呼和浩特市卷烟厂、亚华水泥厂、三联化工厂等大型企业。近年来，呼和
6、浩特借助得天独厚的自然条件，乳业发展迅速，已成为闻名遐迩的“乳都。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告交通中心交通中心 立体交通枢纽支撑中心城市建设。近年来，呼和浩特市交通发展很快，已初步形成了市内市外、空中地面互相配套的立体交通网络。乘火车、汽车极为方便。呼和浩特白塔机场是内蒙古第一大航空枢纽,航线基本覆盖全国各大省会城市及中小城市；呼和浩特市将成为我国西北地区重要的铁路枢纽，京包线途经呼和浩特市；呼和浩特市是45个国家公路主枢纽之一，驾车从北京到呼和浩特只需5个小时左右，省级大通道贯穿内蒙古全境。政治、文化、教育中心政治、文化、教育中心 各大知名院校，以及重点科
7、研机构支撑捍卫中心地位。现有内蒙古大学、内蒙古示范大学、内蒙古农业大学、内蒙古工业大学、内蒙古财经学院、内蒙古医学院等10多所高等院校。呼和浩特市还有中央、内蒙古直属和市属的多家科研机构。1市场环境之【呼和浩特市概况】呼和浩特作为内蒙古自治区不容质疑的中心和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告但呼和浩特市在迅猛发展的大潮中不断刷新自己，其并非数据显示那般表面化，我们应该用未来眼光未来眼光重新审视呼市。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告通过对呼市的市场调查我们发现：人口迅猛增长，为城市未来注入新鲜活力。呼和浩特作为自治区首府的区位优势、人口锐增及政府一系列激励政策都推动
8、着房价持续增长。近年来，呼和浩特市销售的商品房中，一些重点项目50%左右为外地人购买，这一比例还在持续增长。首府人口的锐增也构成住房的刚性需求。统计数据显示：近年来，呼和浩特市总人口增长迅速，到今年三季度，全市现居住总人口达280余万人，较年初增加8万人，增幅近3%。其中常住人口增加了4万多人，流动人口增加了3.85万人。综述：城镇化步伐的加快和流动人口的不断涌入，为购房提供了客观需求，也刺激着房价不断上涨。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告城市热岛效应，奠定城市未来中心格局。行政中心的搬迁不只是地点上的位移，它的转移将产生一系列的连锁效应，即其落户的区域将迅速成
9、为城市政治、经济、文化等各类信息的热岛和集散地。何况首府行政中心有政务核心区、城市公园、商务中心、城市交通枢纽、文教综合区、居住区、如意产业开发区等多个功能区。品牌开发商和高品质小区的聚积使得如意板块迅速产生了“热岛效应”，这种效应是针对开发而言的。行政东移、产业西进的城市功能布局无疑会加剧呼市的城市发展。正是基于这样的发展前景和心理预期，东河板块由昔日的僻静之地变化为“城市核心区”，成为众多房地产开发品牌企业抢滩登陆之地。综述：热岛效应将加强城市中心化，如意板块由原来的交通和配套设施的相对简单到现在的日趋完善逐渐成为房地产开发的热点区域，其未来城市的发展在区域的带动下不可限量。1市场环境之【
10、呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告高铁提速交通，拉近城市与未来的距离。2012年呼和浩特乘火车到北京将缩短至3小时，呼和浩特铁路局将于2012年建成高速客运通道，届时，呼和浩特至北京单程时间将从目前的10小时左右缩短到3小时以内。到2012年，呼和浩特铁路局将建成高速的客运通道、大能力的货运通道和现代化客站、大能力货运站以及战略装车基地，建成时速200公里以上的高速铁路700公里，基本形成高速客运通道。2011年，呼和浩特铁路局将建成集包（集宁包头）第二双线，批量开行公交化动车组。2012年建成呼和浩特、包头和鄂尔多斯间城际快速铁路，届时将形成三市1小时交通圈。横贯内蒙古东中西
11、部的客运大通道也将初步形成，融入环渤海地区快速客运系统，呼和浩特至北京单程时间将压缩到3小时以内，呼和浩特、包头和鄂尔多斯与广州、深圳地区实现“夕发朝至”，与关中、成渝地区实现“朝发夕归”。综述：高铁不仅拉近了城市与首都的距离，也将促使城市中的产业格局发生巨大的变化，未来将不可同日而语。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告首先看各省会城市的房价，为呼市房价找准方向。2009年商品住宅均价：银川：均价3669元/平方米，同比上涨23.61。乌鲁木齐：均价3650元/平方米，同期相比增长了15.72。呼和浩特：均价3312元/平方米，同比增长了13.35%无论从均价还是
12、从涨幅上来看，呼和浩特市均处于较低势态，随着经济形式的扭转以及城市配套的不断完善，房价在未来也将发生巨大的变化，呼市今日已非彼日。房价上升趋势明显，未来空间无天花板。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告塞尚公馆 现均价5500 金隅时代城 现均价5000 万达广场 现均价5400光大锦秀城 现在均价4500 再来看一下，目前市场上标杆项目的均价：1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告最后我们从上述项目的价格浮动中，对市场有了更准确的认知。塞尚公馆 首次开盘价3900 现在均价5500 再次开盘约7500金隅时代城 首次开盘价3800 现在均
13、价5000 再次开盘约5400光大锦秀城 首次开盘价3900 现在均价4500 再次开盘约5000 由此看来，呼和浩特市的房价呈上升趋势，并且涨幅较大，较大的涨幅充分说明了呼市的楼市溢价空间没有天花板。上述项目均处于阶段性尾盘发售，价格数据对当前市场无法准确支撑，参考价值有限。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 综述：2010年的房地产市场将向二线城市扩张，呼和浩特市的房价基础较薄弱，在市场的聚焦下，加之城市经济发展的带动，城市房价将有一个突飞猛进的跃升。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告客群基数激增，未来将拉动城市内需。1、随着旧城
14、改造、城中村规划，加速了刚性需求客群向新城市中心靠拢。2、内蒙古自治区矿业等自然能源的发展，带动着全省其它城市的经济发展，富起来的人出于对首府气质的向往，大举挺进呼市置业。3、呼市作为首府，随着教育、交通等生活配套的日渐完善，吸引外来客群进入。4、呼市周边区域矿产开发的加快，带动外来人口流动增速。综述：从长远来看，呼市经济总量不及鄂尔多斯，制造业能力不及包头，但服务业发达、文化教育水平较高，历史文化源远流长，科技水平较高，完全可以成为吸纳人才创业和居住的首选之地。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告知名开发商云集，促城市居住品质升级。1、06年以前，呼市的楼市开发，
15、以巨华为主的本土开发商担当主角。2、06、07年，松江、雅世集团率先进入，为呼市的居住注入新的血液。3、07年以后，品牌开发商绿地、金隅、光大以及万达进军呼市市场，全面带动城市居住品质升级。综述：知名开发商的云集对产品的品质要求更加严格，越来越注重产品形态上的竞争，未来的呼市将是品质的呼市，客群对产品的要求也将大幅提升，知名开发商效应也将带动城市迅猛发展。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告总结1、呼和浩特市正处于高速发展时期，未来经济形势一片大好。2、随着周边矿业的发展，城市辐射力加大，城市发展进程加快。3、房价涨势明显，随城市的迅猛发展带动，将无天花板障碍。4、
16、在客群基数增大的同时，刚性需求与改善性需求主导市场。5、品牌开发商的进驻，对产品品质要求提高。1市场环境之【呼和浩特市概况】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告【宏观市场认知】【区域市场研判】【区域客群解析】2房地产市场分析和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告房地产开发购置土地情况表2 购置土地情况表项项 目目同比增减同比增减%2009年年1-12月月2008年年1-12月月单单 位位-36.8284508133756.5万元土地购置费-34.2611096901688089.53平方米完成开发土地面积83.931808755983382.10平方米购置土地面积小结：1、09年购置土地面积相较08
17、年有所上升，完成开发土地面积有所相对08年有所下降，说明2010年土地开发市场上拥有丰沛的储备基础。2、土地购置费比去年同期有所降。一方面说明去年以来的金融危机影响，开发商拿地更加谨慎，观望的同时增添了几分理性，更加注意看投资回报率；另一方面，表明2009年的土地价格上升。土地层面2房地产市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告2009年1-12月房地产开发完成投资情况表1、2009年1-12月房地产开发完成投资情况 2009年112月份全市房地产开发完成投资1126587万元，与去年同期相比增长12.17%，占全市固定资产投资的14.1%。其中住宅完成投资745572万元
18、，同比下降3.36%。其中经济适用住房完成投资9.86亿元，同比下降了39.47%。开发层面2房地产市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告表3 房地产施工情况明细表项项 目目单位单位2008年年1-12月月2009年年1-12月月同比增减同比增减%房屋施工面积平方米16390609.9516297928-0.57其中：新开工面积平方米4656985.253707361-20.39住宅施工面积平方米13204230.6812704168-3.79其中：新开工面积平方米3742582.083078171-17.75经济适用房施工面积平方米3050000339000011.15
19、其中：新开工面积平方米1320000760000-42.42办公楼施工面积平方米713428.587282802.08其中：新开工面积平方米214281.0458035-72.92商业营业用房施工面积平方米1729993.517896203.45其中：新开工面积平方米487216.07418043-14.2其它施工面积平方米742957.19107586044.81其中：新开工面积平方米212906.06153112-28.08 房地产开发施工与竣工情况2房地产市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 房屋施工与竣工面积呈下降态势，而且竣工面积下降幅度较大。各类房屋新开工面
20、积均呈下降态势，特别是办公楼下降幅度最大。房屋竣工面积降幅较大，办公楼竣工面积增幅较大。近年来，机关单位新盖办公楼，是导致办公楼竣工面积增幅较大的主要因素。由于全国房地产市场由热到冷的剧变，导致2009年呼市房屋新开工与竣工面积明显下降。小结2房地产市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告图3 不同价位新建商品房供求结构 单位：万平方米不同价位新建商品住房供应面积供求结构商品房供求层面2房地产市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告图4 不同价位新建商品房套数供求结构 单位：套不同价位新建商品住房上市套数供求结构2房地产市场分析之【宏观市场认知】商品房供
21、求层面和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告图5 不同价位新建商品房占比图 单位：%小结 从图3、4、5可看出，当期上市、批准预售及成交面积和套数在25004000元/平方米之间的所占面积、套数比重数量大，说明客群集中于中低收入家庭。不同价位新建商品住房预售面积供求结构2房地产市场分析之【宏观市场认知】商品房供求层面和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告商品房销售价格分析图6 2009年商品住宅价格走势图 单位：元/平方米小结 2009年112月，商品房销售平均价格，依据市内四区不同地域、不同价位，经算术平均法计算，商品房平均销售价格4353元/平方米，全年平均增长了3.44%；当月与上月环比增长3.
22、2%。其中商品住宅平均价格3312元/平方米，全年平均增长了4.25%；当月与上月环比增长3.18%。商品房价格层面2房地产市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告住房价格指数分析 图9 2009年1-11月呼和浩特房屋销售价格指数增长情况呼市房屋销售价格同比指数为103.3%，比全国70个大中城市平均水平低4.5个百分点，环比100.7%，比全国70个大中城市平均水平低0.8个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居49位和39位。其中，新建住房销售价格指数是104.4%，比全国指数低4.7个百分点，环比100.8%，比全国指数低1.1个百分点。按由高到低排
23、序，在全国70个大中城市中分别位居43位和35位；二手住房销售价格指数是100.2%，比全国指数低6.6个百分点，环比100.5%，比全国指数低0.5个百分点。2房地产市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告商品住房购买对象情况小结 2009年112月，呼市销售住房114.55平方米，10503套。商品房购买对象本市区占75%，外地购买对象占25%。外地购买对象占整体客群的1/4,充分说明外地客群存在大大的挖掘空间。指标名称指标名称本市本市外地外地本市城区本市城区本市其他本市其他本省其他地区本省其他地区外省市外省市面面积积成交面积（万平方米）85.9280.195.7328
24、.6325.23.43占总成交面积比重（%）75.0170524.99222.99与上年同期比（%）32.0835.96-5.63232.0858.8与上月环比（%）18.2318.2418.1418.2618.2518.28套套数数成交套数（套）7879735252726242309315占总成交套数比重（%）75.02705.0224.9821.983与上年同期比（%）30.1933.99-6.7330.0930.1629.63与上月环比（%）18.9518.9518.9618.9518.9618.87价价格格平均价格（元/平方米）3312与上年同期比13.35与上月环比3.18客群层面2
25、房地产市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 09年3月份前呼市房地产市场与全国房地产市场的形式基本相同，市场一样处于低迷趋势，土地供应明显缩量，新开工面积减量，市场销售面积下降，房地产投资有所下降，但整体还是稳步增长；09年3月份以后，随着一线房地产市场的回暖，呼市房地产市场显现回升态势。各项指标逐月上升，开发资金到位良好，区外有经济实力的品牌开发商来呼市投资增多，加速了整个城市化的进程。同时，各项稳定房地产市场政策措施逐步落实，促进房地产市场健康发展政策的效果逐步得到体现，市场总体保持着持续回升的态势，平稳、健康的发展，因此，我们有理由相信呼市房地产将进入快速增长期，
26、整体表现好于预期。2房地产市场分析之【宏观市场认知】呼市09年宏观市场总结和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告将延续09年态势，整体需求旺盛。2010年，呼市的房地产市场整体上需求仍然旺盛，仍会延续2009年的态势。预计2010年，呼市房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。预计2010年新开工面积350万平方米左右，其中住宅新开工面积280万平方米左右。竣工面积320万平方米左右，其中住宅竣工面积260万平方米左右。人均建筑面积达到32平方米左右。呼和浩特2010年市场环境预测2房地产
27、市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告上述数据虽详实，但是我们认为它并不能代表呼市当下的市场。由于城市发展飞快，数据的更新呈现一定的滞后性，并且在发展过程中城市的形态瞬息万变，因此，我们认为上述数据对市场的支撑是有限的。为了对呼市市场有更进一步的了解，我们将根据市调过程中的亲见亲闻，对产品特性的深入挖掘，真实再现呼市市场。2房地产市场分析之【宏观市场认知】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告新新 城城 区区赛赛 罕罕 区区回民回民 区区玉泉玉泉 区区如意开发区如意开发区金桥开发区金桥开发区六个主要城区清晰划分呼市市场，高中低端市场特色鲜明。2房地产市场分析之【区域市场研判】
28、和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告1、低端市场刚性需求为主，注重实质及实用率，小户型低总价受爱戴。（以回民区、玉泉区、金桥开发区为主）回民区做为呼市老的生活区以旧城改造为主，区域内多以中低端产品为主，而玉泉区以经济适用房、廉租房等为主，近些年玉泉区不断加大旧城区危旧平房拆迁改造和城中村改造开发力度，把拆迁安置、城中村改造、旧城区改造与建立廉租住房保障体系有机结合在一起呈现出良好的发展趋势。金桥经济技术开发区是首府“首”区赛罕区构筑大产业、培育大企业、发展大工业的发展载体，是集产、学、研、商贸、娱乐、仓储、金融保险、信息咨询等功能、综合型、现代化的新型开发区。现具备承载300-400亿元大型项目
29、建设的能力，发展潜力巨大，投资前景广阔。2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告区域区域玉泉区玉泉区回民区回民区金桥开发区金桥开发区项目名称项目名称印象江南印象江南新西蓝新西蓝左岸阳光左岸阳光占地面积占地面积24万平米227878平米70万平米建筑面积建筑面积50万平米270800平米120万平米建筑形式建筑形式多层、高层多层、小高层多层装修状况装修状况毛坯毛坯毛坯层数层数6、12、15、16、186层17栋容积率容积率21.71.84绿化率绿化率35%35%35%销售均价销售均价均价：3750元/平米均价：2360元/平米均价：2680元/平米物业类型物业类型住宅
30、经济适用房经济适用房存量存量306套新盘新盘玉泉区、回民区、金桥开发区标杆项目简析2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告玉泉区：以中低端项目为主回民区：以低端项目为主金桥开发区：以工业项目为主，住宅项目较少。产品类型多为经济适用房均价较低商品住宅发展空间较小！商品住宅发展空间较小！2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告2、如意区以中高端市场为主，偏向于改善型需求。呼市东部如意开发区是新兴的核心政务区。政务区所独有的公信力与权威感，同时高端品牌开发商多去集与此，其它区域无法相比。因此，即将建成的毗邻而居的东岸国际拥有一种无法言喻的尊贵感
31、和安全感。这里还是呼市商务经济的黄金地段，拥有足够的升值空间，其地段价值明显高出呼市的其它区域。这一区域交通便利，景观资源丰富，周边配套设施在不久的将来也会变得非常完善。2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告项目名称项目名称新里塞尚公馆新里塞尚公馆金隅时代城金隅时代城东岸国际东岸国际亿利傲东国亿利傲东国际际思罕复式国思罕复式国际公寓际公寓蓝色理想蓝色理想占地面积占地面积33.35万平米12万平米276014平米181333.42平46031平米建筑面积建筑面积110万平米32万平米43万平米22万平米145948平米建筑形式建筑形式小高层、高层高层、小高层高层、多
32、层多层、小高层高层高层（14-18）装修状况装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯层数层数11层、25层4层半、7层半最高9.5层14-18层容积率容积率3.32.41.11.082.4绿化率绿化率40%38%38%50%30%35%项目均价项目均价均价：5500元/平米均价5000元/平米均价8800元/平米均价5000元/平米均价6300元/平方米均价4700元/平米物业类型物业类型住宅住宅住宅、洋房、别墅住宅、洋房、别墅住宅住宅存量存量1136898套474套229套82套如意区标杆项目简析2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告如意区：位处二环外，属呼市新兴区域。
33、未来的政务中心。高层居多，容积率较大。产品偏向于中高端。品牌开发商多集中于此，以中高端科技产品为主，相关配套逐步完善，未来潜力无限！2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告3、新城区以高端产品为主，中端产品为辅。新城区，交通便捷作俑繁华 目前的呼和浩特市新城区，除了众多大品质楼盘云集以外，便利的交通，良好的居住环境成了人们的理想居住之地。如左右城、阳光诺卡等。2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告项目名称项目名称左右城左右城蒙鑫国际名城蒙鑫国际名城呼和佳地呼和佳地阳光诺卡阳光诺卡金色华府金色华府占地面积占地面积121579.6平6666
34、67平米11.13万平米25万平米建筑面积建筑面积175975平米13万平米117万平米17.89万平米32万平米建筑形式建筑形式多层、小高层小高层、高层高层、小高层、多层多层、小高层多层、小高层装修状况装修状况毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯层数层数11层、15层、17层8层6层7栋、11层4栋、14层4栋容积率容积率1.282.41.21.321.5绿化率绿化率36%41%40%38%36%销售均价销售均价均价：5300元/平米均价：3900元/平米均价：4200元/平米均价：4650元/平米均价：4000元/平米物业类型物业类型住宅、洋房、别墅住宅住宅、别墅住宅、洋房住宅存量存量98套474套116
35、2套122套新城区标杆项目简析2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告新城区：项目大多集中在成吉思汗大街两侧。前期以多层、洋房、别墅为主。后期以高层为主 产品偏向于中高端。作为城市的核心区域，是规划中的富人区，未来升值潜力巨大。2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告赛罕区以中高端需求为主，中低端产品为辅。赛罕区不论从面积还是人口上都居呼市区域板块之首，交通、医疗、商业等方面的配套也相对成熟，这导致赛罕区的土地价格成倍的增长，楼盘价位也是名列前茅。赛罕区的升值潜力巨大，是赛罕区是居住投资的首选。2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼
36、和浩特项目可行性研究报告项目名称项目名称奈伦国际奈伦国际兴泰御都兴泰御都金汉御园金汉御园光大锦绣城光大锦绣城巨海城巨海城万达广场万达广场中银城市广场中银城市广场占地面积占地面积7万平方米66.7万平米58349平米171公顷31.2万平米 28830平米 建筑面积建筑面积35万平米240.12万平米233568平米24万平米204万平米128万平米20.5万平米建筑形式建筑形式高层高层高层高层、小高层多层、小高层、高层高层高层装修状况装修状况毛坯毛坯、简装毛坯毛坯毛坯毛坯精装层数层数26层最高31层16-32层8-28层6层住宅34层住宅34层、公寓25层容积率容积率4.73.63.482.3
37、41.184.14.53绿化率绿化率32%30%32%36%40%35%31%销售均价销售均价住宅：4800元/平米写字楼：均价6900元/平米公寓：6000元/平米商业：23000元/平米均价：8500元/平米均价：4500元/平米均价：4500元/平米均价：4680元/平米均价：5400元/平米均价：6300元/平米物业类型物业类型住宅、公寓、写字楼、商业住宅、公寓、商业住宅、公寓住宅住宅、洋房、别墅住宅、步行街、写字楼、酒店、公寓住宅、公寓、写字楼、商场、酒店存量存量373套700套2248套331套342套1013套赛罕区标杆项目简析2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项
38、目可行性研究报告赛罕区：位处二环内，核心城区 前期产品以高层、多层为主，后期以洋房、普宅为辅 属中高端产品相对较集中区域但是，赛罕区土地相对饱和，土地储备较少，后续发展将陷入缓慢。2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告总结1、呼市区域划分清晰，以赛罕区和新城区为核心区域，赛罕区配套成熟，但区域内土地饱和，发展空间较小，竞争显弱，新城区为规划中的富人区，发展潜力巨大；如意区位高速发展区域，品牌开发商云集，产品竞争激烈；玉泉区、回民区与金桥开发区以经济适用房为主。2、市场中高低端产品特色鲜明，城市西部为低端产品市场、南部是中低端市场，东北部为中高端市场。赛罕区以中高端
39、产品为主；玉泉区与回民区以主要发展中低端产品；如意区主要以中高端产品为主；新城区以发展高端产品为主，中端产品为辅。2房地产市场分析之【区域市场研判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告首先，我们来看一下09年市场调查统计。2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 接受调查的对象中有将近一半的人认为目前的房价在自己接受的范围内，说明有购房准备的人大有所在。也有1/4左右的人认为房价已经高得无法承受。一半以上的人认为今年的房价将继续上涨，对市场的恐慌性比例较大，有助于促成成交。2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 此调查在呼市进行，未购房者
40、占大部分比例，客户挖掘空间较大。持有一套住房与无房者占大比例。2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 被访者中选择“其他”选项的人是最多的，但对于“其他”选项中的
41、具体分类难以统计，其中可能包括一部分不愿意透露相关信息的人存在。其次多的是私营企业的工作人员，为75人，“工商、税务、公务员”和“国企、科研教育、文艺”也有57和52人。以上职业客户基本涵盖本项目的目标客户群，具有比较大的参考价值。2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告从右图可以看出，对于“物业管理”、“建筑质量”、“朝向、通风、采光”和“小区周边环境、整体形象”的人数都非常多，说明需求端更加关注楼盘的软硬件产品问题，而忽视如品牌等附加价值。客户特征及需求选项选项数量数量朝向、通风、采光325户型、面积233价格216建筑风格、外观200建筑质量162距工作单位距
42、离159距市中心距离150开发商品牌130物业管理112小区及周边区域未来发展97小区内景观、环境92小区周边环境、整体形象91周边公交情况91周围生活配套472房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告现有住房以两居和三居为主；多层产品受欢迎，高层产品的逐步接受；客户购房更希望一步到位，一居的需求较小；对于“物业管理”、“建筑质量”、“朝向、通风、采光”和“小区周边环境、整体形象”的人数都非常多；50%的受访者接受现在的房价，同时认定2010年房价继续上涨；54%的受访者拥有一套住房，面积在90-140平米之间；80%受访者在2010年有置业打算；客户购房更希望一步到
43、位，一居的需求较小；低总价的需求较多；购买房屋多用于自住改善。根据上述数据的统计，可看到呼市的客群有如下特征：2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告但，呼市迅猛发展的房地产市场所导致的数据滞后性，已经远远不够支撑我们对房地产市场的准确判断。欲将对市场有更理性的预判，还需进一步了解更多的细节。2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告1、城中村改造、旧城改造导致刚性客群增加。是旧房与城中村改造造成的刚性需求。近年呼市城区面积不断扩大，平房、旧房、临建改造与城中村改造在增多，以低总价，紧凑型户型为主;是城镇化过程中新增城市人口的需求。是结婚家
44、庭购买住房的需求愈来愈强；因此，正是因为刚性需求的支撑。2、改善性和升级性住房的比例不断增加，对产品的舒适度要求越来越高。通过深入市场了解，我们将呼市的客群特征总结为以下几个方面：2房地产市场分析之【区域客群解析】客群以当地的私企老板、政府部门、企事业单位为主，多数为二次置业，而产品的选择也偏向于当地市场的中高端产品，以舒适性改善性住房为主，喜欢大餐厅，大主卧，大客厅，对物业已开始重视，如东岸国际、塞尚公馆、兴泰御都等。（巨海城的销售员告诉我们，前来购房的客户分两个极端，分别为对总价低的紧凑型户型青睐的年轻人，以及一般拥有两套住房以上，对居住有升级需求的人。）和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告
45、3、呼市文化教育中心的优越性。4、外地客群快速增长。2房地产市场分析之【区域客群解析】呼市做为内蒙古的文化教育中心，吸引着许多周边地区的人们，为了子女能来呼市读书，陪读买房不断增多，多以低总价，小面积为主，同时也会促使房地产市场全面上扬。（通过与金汉御园销售人员聊天获知，大部分外来大学生毕业后一般会选择在当地工作，并购买房产。）呼和浩特市经济的持续增长，房价在稳步的增长，做为首府的投资升值性突显。2009年市外的置业者购房同比增长30.1%。外地人群购房正在成为支撑呼市住宅市场发展新的增长点。（兴泰御都的销售人员向我们介绍，作为鄂尔多斯的开发的项目，一期的产品主要购买力集中在鄂尔多斯东胜区的该
46、集团内部认购，另外包头、集宁、巴盟等也前来项目选房，外地客户大约占50%以上。）和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告5、客群对物业与产品质量的要求有所增加。（走访兴泰御都、左右城时，销售人员告诉我们，很多客户会拿北京的楼盘和他们的楼盘作对比，反映了客群对质量的需求日益增加）6、客群对价格的接受度不再敏感。（东岸国际、塞尚公馆以及金隅时代城的售楼人员向我们介绍，很多客户在选择房子的时候表态，只要品质过硬，价格不成问题，贵点没问题。）2房地产市场分析之【区域客群解析】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告3项目特性【区域交通环境】【地块特点】【环境资源及配套资源】【竞品项目分析】【项目SOWT分析】【项
47、目方向初判】和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告占地面积340亩，项目处于呼和浩特二环内市中心新城区，西靠哲里木路，南临成吉思汗大街，北近北二环，东至兴安北路，其中成吉思汗大街为呼市主干道，周边道路通畅。之【区域交通环境】3项目特性本案地块本案地块和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告之【地块特点】3项目特性地块所在的成吉思汗大街原为呼市规划的富人区；地块正南是呼市标杆高档楼盘“阳光诺卡”，成熟的客群以及社区氛围，给地块周边项目铺垫了较好的基础保证；地块东、南两面都不临主街，（西面临街），入则大隐，出则繁华，修养生息；背靠青山，面南成吉思汗大街，上风善水，因此更适合做中高端产品。和泓集团呼和浩特项目
48、可行性研究报告南门南门 东门东门 南临成吉思汗大街南临成吉思汗大街 北侧山水小区北侧山水小区 之【区域交通环境】3项目特性和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告公安部家属楼公安部家属楼 中石油大楼中石油大楼 山水小区底商山水小区底商 成吉思汗大街周边原规划为呼市的富人区，是呼市新城区的主干道；周边教育：交通学校、内蒙古工业大学、内蒙古财政职业学院、内蒙古财经学院、内蒙古水利学校、市师范学校、内蒙古邮政培训中心、土默特中学、呼铁七小；周边医疗机构：二五三医院、复兴医院、新城区医院；文化娱乐场所：呼和浩特游乐园、内蒙古体育场馆、赛马场、北郊公园；政治中心：新城区政府；北倚大青山，上风善水；视野开阔。之
49、【环境资源及配套资源】3项目特性和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告新城区区域总况之【竞品项目分析】3项目特性在呼市四个大区中，新城区的繁华程度仅次于赛罕区，而赛罕区的项目基本存量不多，又处于饱和状态，因此新城区自然就成为二环内的最热区域；虽然随着市政府的东迁，如意开发区前景看好，但城市配套还需几年成熟，新城区成为二环内城中心的成熟区域；新城区内从高等院校到中、小学周围林立，呼市大型文化娱乐场所，医疗机构均在在本区域内；成吉思汗早已被政府规划为城市富人区，如阳光诺卡、左右城、天骄领域是呼市最早的私家车业主购房项目，06年阳光诺卡开始销售，09年初左右城开始销售，项目品质也成为呼市的标杆产品，呼和
50、佳地作为中高档项目，由于售价稍低，因此销售速度一直很快。新城区稳居呼市二环内发展前景最好的区域之榜首新城区稳居呼市二环内发展前景最好的区域之榜首和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告未来两年即将在新城区东北位置的巨华世纪城，占地约400万平以上，会带动整个区域，对本案项目拉动巨大。北二环未来发展潜力巨大北二环未来发展潜力巨大新城区区域总况之【竞品项目分析】3项目特性和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告区域内调研范围确定及位置之【竞品项目分析】3项目特性项目地块新城区政府未来两年开发项目巨华世纪城400万平以上和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告之【竞品项目分析】3项目特性重点竞品项目市场表现新城区新城