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1、房地产估价案例分析一、市场比较法-大厦办公用房1房地产位置状况本次评估的对象为*银行总行位于*市*新区*路*号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。2房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。3房地产概况委估房地产座落于*市*新区路号；地处金融区内，估价对象为北幢
2、全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好
3、。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A新*国际大厦*南路360号$2,800B*联合大厦*东路139号$2,800C*证券大厦*南路528号$3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况 名 称银行大厦新*国际大厦*联合大厦*证券大厦坐落位置路号*南路360号*东路139号*南路528号所处
4、地区*新区金融区*新区金融区*新区金融区*新区金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2019年8月2019年7月2019年7月区域因素商业繁华度繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区交通条件有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路有地铁和多条公交线路公共服务设施金融区内，公共服务设施齐全。金融区内，公共服务设施齐全。金融区内，公共服务设施齐全。金融区内，公共服务设施齐全。自然条件优优优优社会环境优优优优地区性不动产销售状况优优优优环境卫生及景观好好好好市政设施七通一平七
5、通一平七通一平七通一平个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢装饰装修情况外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯。外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断设施状况进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。平面布
6、局好好好好临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。物业管理好好好好C.交易情况修正 评估比较对象表实例项目名称地址标价价格修正后A新*国际大厦*南路360号$2,800￥22,480B*联合大厦*东路139号$2,800￥22,480C*证券大厦*南路528号$3,000￥24,090因可比实例都是美元标价，按1美元8.03元人民币换算。因可比实例都是中介开价，根据*市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。E.因素修正(详见下表)比较因素修正表物 业 名 称待估物业实
7、例一实例二实例三比 较 因 素*银行大厦新*国际大厦*联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值交易单价（元/平米）待估224802248024090座 落 位 置 *中路188号*南路360号*东路139号*南路528号交 易 日 期2019.6.301002019.81002019.71002019.7100区域因素区域繁华程度繁华100繁华100繁华100繁华100距城市主要商服中心距离近100近100近100近100道路状况优100优100优100优100交通便捷度优100优100优100优100交通受制情况无100无100无100无100距车站港口的距离近100
8、近100近100近100城市基础设施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社会公共服务设施齐全100齐全100齐全100齐全100社会人文环境条件优100优100优100优100环境质量优100优100优100优100自然环境条件优100优100优100优100景观优100优100优100优100城市规划限制相似100相似100相似100相似100不动产销售状况优100优100优100优100区域因素小计 1111个别因素临街状况优100优 100优 100优100建筑面积大100大100大100大100层高3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100内部结构的合
9、理性一般100一般100一般100一般100物业朝向、层数较好100好102较好100较好100建筑结构钢混100钢混100钢混100钢101日照、通风程度相似100相似100相似100相似100装修状况高档装修100外装修高档，内装修毛坯96外装修高档，内装修毛坯96高档装修100设备标准及状况高100高100高 100高 100新旧程度新100新100新100新100物业管理好100好100好100好100绿化环保程度一般100一般 100一般 100一般100特别因素一般100一般 100一般 100一般100个别因素小计 11.02041.04170.9901比准价格(单价)23400
10、(取整)229392341723852评估价格(总价)1,444,286,755.00可比实例价格修正和调整表可比实例1可比实例2可比实例3成交价格（元/平方米） 22480 22480 24090成交日期2019.82019.72019.7交易情况 1 1 1区位因素 1 1 1个别因素1.0204 1.0417 0.9901经过上述各种修正后，评估比准价格如下：估价对象比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 A22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米)B22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米)C240
11、90*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价（22939+23417+23852）/323400(元/平方米)(取整)二、成本法案例办公楼办公楼产权属武汉*有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。 1综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2019年10月发布的文件（武建造预字201928号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程
12、综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字201928号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表： 经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为： 602.32100/101100/96100/100100/100100/105100/100100/105100/101=557.8
13、(元/平方米) 综合造价=557.8551.88= 307,838.66（元） 2前期及其他费用（5.16）（1）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国家物价局、建设部1992价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字1992232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；标底审查费（依据鄂价费字1992232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；工程质量监督费（依据武政201920号文，按建安工程造价的0.18%计算）；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部1992价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。安全监督费（鄂财综发【20
14、19】269号文，按建安工程造价的0.08计算）。工程预算定额测定费（依据武政办【2019】65号文，按建安工程造价的0.06）。小计：557.85.6131.29元/平方米 （2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）人防易地建设费（依据武政201920号文，14元/平方米）城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府201920号文，5元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字1992232号文，1.2元/平方米）抗震审查费（依据鄂价房地字19939号文，0.05元/平方米）。前期及其它费用小计：51.54元/平方米 3资金成本按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷
15、款利率5.85%。故资金成本为：（557.8+51.54）5.85%11/2 =17.82（元/平方米）4重置成本合计 单方造价为557.8+51.54+17.82627元/平方米投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取， 重置成本为627元/平方米（118）551.88平方米408,313.94元 5成新率确定 (1)使用年限法理论成新率1（1残值率）（已使用年限耐用年限）式中:残值率依据房地产估价规范提供的参考值,砖混结构为2。已使用年限为17年，耐用年限为50年。理论成新率1（12）（1750）66.68 （2）打分法评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量
16、裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的房屋完损等级评定标准，现场勘察后打分为：项 目标准分评定评分合 计完损等级结构部分基础16-20有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定1870基本尚好承重构件16-20有轻微变形、细小裂缝18非承重构件10-20稍有裂缝、破损10屋面13-16稍有渗漏14楼地面10-12稍有磨损、裂缝10装修部分门窗16-20基本灵活、少量变形1868 外粉13-16稍有裂缝、风化14内粉13-16稍有裂缝、风化13顶棚13-16无明显变形、稍有裂缝13细木装修10-12稍有破损10设备部分水卫25-32基本尚可2565电照16-20线路、照明装置基本尚好、无漏电
17、18其他22-28基本正常使用22 完好分值率结构部分合计得分结构部分权重装修部分合计得分装修部分权重设备部分合计得分设备部分权重700.60680.20650.2069.2（3）成新率的确定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。成新率66.680.369.20.768（取整）6评估值计算评估值重置成本成新率 408,313.9468277,653.48（元）三、收益法评估案例大厦 建筑面积26800平方米。 1、年租金收入 根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为
18、80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。则估价对象年租金收入为： 802680012（15%）10-4=2444.16（万元） 2、年费用（1）维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。 1000（10）26800/6080%10-4=35.73（万元）（2）年管理费用 按年租金收入的3%计算2444.163%=73.32（万元）（3）房产税按年租金收入的12%计算 2444.1612%=293.30（万元）（4）保险费取房屋重置价格的2100022680010-4=5.36
19、（万元）年费用合计：407.71万元 3、资本化率的确定采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。 资本化率=1.98%6%=7.98% 4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：V=（2444.16407.71）/7.9811/（17.98%）43= 24579.47（万元） 6、应交纳的国有土地使用权出让金 估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。 7、估价对象收益价格 24579.47321.60=24257.87（万元）第 14 页