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1、精品名师归纳总结房的产估价案例分析可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结一、市场比较法 -大厦办公用房1. 房的产位置状况本次评估的对象为 * 银行总行位于 * 市* 新区* 路* 号的办公楼。该楼建筑面积 69,720.566 平方米，土的面积为 1930 平方米，的处新区中心区域。2. 房的产的权益状况委估房的产“房的产权证” 尚在办理之中， 估价对象土的使用权类型为出让， “土的转让合同” 载明土的规划用途为金融办公综合楼。 土的使用权面积为 9,975 平方米。上部建筑北幢69,720.566 平方米，建筑物属银行全部，钢混结构。 估价对象为北幢全幢，的上共55 层，的下 4
2、 层，委估建筑面积为69,720.566 平方米。3. 房的产概况委估房的产座落于 * 市* 新区路号。 的处金融区内， 估价对象为北幢全幢，的上共 55 层，的下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。该建筑物为银行总行新建成的办公楼。 其中的上办公楼 61,276.486平方米， 的下为车库，建筑面积 8444.08 平方米车位 116 个。该楼为钢混结构，的上共 55 层，的下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯 11 部，观光电梯 4 部，货梯 1 部。进口中心空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络， 光缆接
3、入， 双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，的面为进可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结口花岗石 办公室及会议室为木的板，卫生间、厨房为防滑的板砖，大堂挑空二层，建筑物墙面及的面，保养情形较好。照明为日光灯灯舱。进口卫生洁具设施 齐。该大厦紧邻广场，有肯定的商业氛围，四周路网发达、交通便利。4. 评定估算1的上建筑物部分用市场比较法评估。A. 比较实例挑选：通过市场调查，依据替代原就，按用途相同、土的级别相同的区、价格类型相同等特点挑选案例。实例A BC项目名称新* 国际大厦* 联合大厦* 证券大厦的址* 南路 360 号* 东路 139 号* 南路 528
4、 号标价$2,800$2,800$3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C因素情形名称银行大厦新 * 国际大厦* 联合大厦* 证券大厦交易日期2004 年 6 月 30 日2004 年 8 月2004 年 7 月2004 年 7 月区 商业繁华度繁华 ,金融业集合区繁华 ,金融业集合区繁华 ,金融业集合区繁华 ,金融业集合区交易实例调查情形表坐落位置路号*南路 360 号* 东路 139 号* 南路 528 号所处的区* 新区金融区*新区金融区* 新区金融区* 新区金融区建筑用途单价办公楼待估办公楼22,480办公楼22,480办公楼24,
5、090可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结物业名称因素情形待估对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结域交通条件因素公共服务设施有的铁和多条公交线路金融区内，公共服务设施齐全。有的铁和多条公交线路金融区内， 公共服务设施齐全。有的铁和多条公交线路金融区内，公共服务设施齐全。有的铁和多条公交线路金融区内，公共服务设施齐全。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结自然条件优优优优社会环境优优优优的 区 性 不 动 产销售状况优优优优环 境 卫 生 及 景观好好好好 市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平建筑结构钢混钢混钢混钢混部
6、位整幢整幢整幢整幢可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结装饰装修情形个别因素设施状况外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨 吊顶，木的板，轻质隔断。进口电梯，中心空调，消防报警、自动外墙花岗岩， 玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯进口电梯，中心空 调，消防报警、自动外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯。进口电梯， 中心空调，外墙全玻璃幕墙， 内装修到公共部 位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木的板，轻质隔断进口电梯，中心空调，消防报警、自可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结喷淋，水电到位，喷淋，水电到位，消防报警、自动喷淋， 动喷淋，水电
7、到位，可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结进户。进户。水电到位，进户。进户。平面布局好好好好临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。物业治理好好好好C.交易情形修正评估比较对象表实例项目名称的址标价价格修正后A新* 国际大厦* 南路360 号$2,800￥ 22,480B* 联合大厦* 东路139 号$2,800￥ 22,480C* 证券大厦* 南路528 号$3,000￥ 24,090可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结中心距离离因施件因可比实例都是美元标价，按 1 美元 8.03 元人民币换算。因可比实例都是中介开价， 依据* 市现行房的产市
8、场情形， 修正系数取 1.03。D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当的房的产市场价格比较稳固，因此修正系数 1.00。E.因素修正 详见下表 比较因素修正表物业 名称待估物业实例一实例二实例三比较 因素* 银行大厦新* 国际大厦* 联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值交易单价元 /平米待估224802248024090座落 位置* 中路 188 号* 南路360 号* 东路139 号* 南路528 号交易 日期2004.6.301002004.81002004.71002004.7100区域繁华程度繁华100繁华100繁华100繁华100距 城 市
9、 主 要商 服近100近100近100近100道路状况优100优100优100优100交通便利度优100优100优100优100交通受制情形无100无100无100无100距 车 站 港 口的 距区近100近100近100近100域城市基础设施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社 会 公 共 服务 设素齐全100齐全100齐全100齐全100社 会 人 文 环境 条优100优100优100优100环境质量优100优100优100优100自然环境条件优100优100优100优100景观优100优100优100优100城市规划限制相像100相像100相像100相像100可编辑
10、资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结物比业较名因称素待估物业* 银行大厦实例一新* 国际大厦实例二* 联合大厦实例三证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值不动产销售状况优100优100优100优100区域因素小计1111临街状况优100优100优100优100建筑面积大100大100大100大100层高3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100内 部 结 构 的合 理一般100一般100一般100一般100性物业朝向、层数较好100好102较好100较好100建筑结构钢混100钢混100钢混100钢101个日照、通风程度相像100相像100相像100相像1
11、00别装修状况高档装修100外装修高档，96外装修高档，96高档装修100因内装修毛坯内装修毛坯素 设备标准及状况高100高100高100高100新旧程度新100新100新100新100物业治理好100好100好100好100绿化环保程度一般100一般100一般100一般100特殊因素一般100一般100一般100一般100个别因素小计11.02041.04170.9901比准价格 单价 23400 取整 229392341723852评估价格 总价 1,444,286,755.00可比实例价格修正和调整表可比实例 1可比实例 2可比实例 3成交价格元/平方米224802248024090成交
12、日期2004.82004.72004.7交易情形111区位因素111可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结个别因素1.02041.04170.9901经过上述各种修正后，评估比准价格如下：估价对象比准价格 =可比实例价格交易情形修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数A 22480*1*1*1*1.0204=22939 元/平方米B 22480*1*1*1*1.0417=23417 元/平方米 C 24090*1*1*1*0.9901=23852 元/平方米取三者的算术平均值作为评估单价比准价格，即： 的上建筑物评估单价 22939+23417+23852/3 23
13、400元/平方米 取整可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结二、成本法案例办公楼办公楼产权属武汉 * ，建于 1984 年，共 2 层，砖混结构，建筑面积 551.88 平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，的面水 磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。1. 综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集， 依据武汉市建设工程造价治理站于2001 年10 月发布的文件武建造预字 200128号中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特点类似的典型工程综合造价为602.32 元/ 平方米，评估对象基准日为 2001 年 12 月 31 日，距典型工程造价发布仅两
14、月时间，该期间人工、材料价格基本无变化， 故评估人员对典型工程造价直接采纳。 以下为典型工程与评估对象的建筑技术特点一览表：技术特点建筑结构层数建筑形状层高装修附属设备 采光、通风典型工程砖混结构， 240mm 厚砖墙，预应力钢筋砼板7长方形外墙水刷石局部墙面砖、3米内墙及天棚混合砂浆、铝合金推拉窗、木门、卷闸门、水泥的面水、电、卫良好评估对象砖混结构， 240mm 厚砖墙、结构稍差2长方形3米外墙水泥砂浆、内墙及天棚喷涂、木门窗、水磨石的面水、电稍差稍差依据武汉市建设工程造价治理站文件 武建造预字 200128号并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”其次版吕发钦主编中的有关参数，将典型工程与
15、评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结技术特点典型工程评估对象建筑结构101100层数96100建筑形状100100层高100100建筑装修105100附属设备105100采光、通风101100经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：602.32 100/101100/96 100/100100/100100/105100/100100/105 100/101=557.8元/ 平方米综合造价 =557.8 551.88= 307,838.66元2. 前期及其他费用 5.16 1按工程比例收取：勘察设计费依据原国家物价局、建
16、设部1992 价费字 375 号文，按建安工程造价的 2.55% 运算。城市建设工程招议标服务费依据鄂价费的字1992232号文，按建安工程造价的 0.04% 运算。标底审查费依据鄂价费字 1992232号文，按建安工程造价的 0.1% 运算。 工程质量监督费依据武政 199720号文，按建安工程造价的 0.18% 运算。工程建设监理费依据原国家物价局、建设部1992 价费字 479 号文，按建安工程造价的 2.6% 运算。安全监督费鄂财综发【1997 】269 号文，按建安工程造价的 0.08 运算。工程预算定额测定费依据武政办【1998 】65 号文，按建安工程造价的可编辑资料 - - -
17、 欢迎下载精品名师归纳总结0.06 。小计： 557.8 5.61 31.29 元/平方米2按建筑面积计取 20.25 元/ 平方米人防易的建设费依据武政 199720号文， 14 元/ 平方米城市公共消防设施配套费依据武汉市政府199720号文， 5 元/ 平方米白蚁防治费依据鄂价费字 1992232号文， 1.2 元/ 平方米抗震审查费依据鄂价房的字 19939号文， 0.05 元/ 平方米。前期及其它费用小计： 51.54 元/ 平方米3. 资金成本按工程建设正常投资情形， 建设期为 1 年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率 5.85% 。故资金成本为：557.8+51.545
18、.85% 1 1/2=17.82 元/ 平方米4重置成本合计单方造价为 557.8+51.54+17.82627 元/ 平方米投资利润及销售税费合计按成本价的18% 计取，重置成本为 627元/ 平方米118 551.88平方米 408,313.94元5成新率确定可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结1 使用年限法理论成新率 11 残值率 已使用年限耐用年限式中:残值率依据房的产估价标准供应的参考值,砖混结构为 2 。已使用年限为 17 年，耐用年限为 50 年。理论成新率 11 217 50 66.68 2打分法项目标准分评定评分合 计完损等级评估人员实的勘察，办公楼基础无不匀称沉
19、降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境爱护部制订的房屋完损等级评定标准，现场勘察后打分为：基础16-20有承载力、稍有不匀称沉降、但稳固18基结构承重构件16-20有稍微变形、细小裂缝18本非承重构件10-20稍有裂缝、破旧1070尚部分屋面13-16稍有渗漏14好楼的面10-12稍有磨损、裂缝10门窗16-20基本敏捷、少量变形18装修外粉13-16稍有裂缝、风化1468内粉13-16稍有裂缝、风化13部分顶棚13-16无明显变形、稍有裂缝13细木装修10-12稍有破旧10设备水卫25-32基本尚可25电照16-20线路、照明装置基本尚好、无漏电1865部分其
20、他22-28基本正常使用22可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结完好分值率结构部分合计得分结构部分权重装修部分合计得分装修部分权重设备部分合计得分 设备部分权重 70 0.60 68 0.20 65 0.20 69.2 3成新率的确定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取 30% ，完好分值率取 70% 。成新率 66.68 0.3 69.2 0.7 68 取整6评估值运算评估值重置成本 成新率 408,313.94 68 277,653.48 元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结三、收益法评估案例大厦建筑面积 26
21、800 平方米。1、年租金收入依据托付方供应的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、明白，确定估价对象月租金为80 元/平方米估价对象营业用房及办公用房租金水平相当，空置率取 5%。就估价对象年租金收入为：8026800121 5%10-4=2444.16万元2、年费用1修理费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000 元/平方米，耐用年限为 60 年，残值率为 0，修理费用取折旧费的 80%。10001026800/6080%10-4=35.73万元2年治理费用按年租金收入的 3%运算2444.163%=73.32万元3房产税按年租金收入的 12%运算2444.161
22、2%=293.30万元可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结4保险费取房屋重置价格的 210002 2680010-4=5.36万元年费用合计： 407.71 万元3、资本化率的确定采纳公式：资本化率 =安全利率 +风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率， 安全利率取国家一年期存款利率 1.98%，风险调整值取 6%。资本化率 =1.98%6%=7.98%4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用的最高使用年限为50 年，于 1995 年取得土的使用权， 故尚可使用年限为 43 年。5、估价对象房的产在出让状态下的收益价格：V= 2444.16407.71/7.981 1/17.98%43= 24579.47万元6、应交纳的国有土的使用权出让金估价对象应补交的国有土的使用权出让金为321.60 万元。7、估价对象收益价格24579.47 321.60=24257.87万元可编辑资料 - - - 欢迎下载