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1、杭州市滨江区长河街道江南大道1090号1幢1-3层商业房地产抵押价值评估 第 60 页 共 60 页房地产抵押估价价报告 估价项目：浙江省杭州市市滨江区长河河街道江南大大道10900号中南国际际商城1幢11-3层商业业房地产抵押价价值评估委 托 方：估价机构：估价人员： 中国注册房房地产估价师师 中国国注册房地产产估价师估价作业日期：2010年年9月2日-2010年年10月200日报告出具日期：2010年年10月200日估价报告编号：目 录第一部分 致委托方函函4第二部分 注册房地产估价师师声明6第三部分 估价的假设和限制制条件7第四部分 估价结果果报告9一、委托人99二、受理估价方方9三、估
2、价对象概概况9四、估价目的11五、估价时点12六、价值定义12七、估价依据12八、估价原则13九、估价方法14十、估价结果15十一、估价人员员15十二、估价作业业日期15十三、本估价报报告有效期16十四、估价对象象变现能力分分析16十五、预期可能能导致房地产产抵押价值下下跌因素分析析17十六、风险规避避提示18第五部分 房地产估价技术报报告19一、估价对象实实物状况的描描述与分析19二、估价对象权权益状况19三、估价对对象区位状况况20四、市场背景分分析21五、最高最佳使使用分析24六、估价方法适适用性分析25七、估价测算过过程26第六部分 附 件36附件一: 估价对象象位置示意图图附件二:
3、估价对象象照片资料附件三: 房地产估估价委托合同同附件四: 委托估价价方提供的国国有土地使用用证复印件件附件五: 委托估价价方提供的房房屋所有权证证复印件附件六: 委托估价方方提供的法定定受偿权利情情况说明复印印件附件七: 受托估价价方估价人员员资格证书复复印件附件八: 受托估价价方估价机构构备案证书复复印件附件九: 受托估价价方企业资质质证书复印件件第一部分 致委托方函函浙江有限公司：受贵方委托，我我公司派出注注册房地产估估价师、对贵方所属的于浙江江省杭州市滨滨江区长河街街道江南大道道1090号号中南国际商商城1幢1-3层商业房房地产（以下下简称估价对对象）进行评评估。估价对象：位于于浙江省
4、杭州市市滨江区长河河街道江南大大道10900号中南国际际商城1幢11-3层商业业房地产，权属人为浙浙江有限公公司，规划用用途为非住宅宅，实际用途途为家居建材材装饰市场，总层数五层（地上三层，地下二层），产权证记载地上建筑面积29008.26平方米，对应的土地用途为商业用地，出让，土地使用权面积28312平方米，终止日期为2045年2月21日。房屋所有权证编号为：杭房权证高新字第10124041号；国有土地使用证编号为：杭滨国用（2006）第000026号。估价目的：为确确定房地产抵抵押贷款额度度提供参考依依据而评估房房地产抵押价价值。估价时点：二一年九月二日价值类型：减去去房地产估价价师知悉的
5、法法定优先受偿偿款的市场价价值估价方法：成本本法和收益法法估价依据：中华华人民共和国国国家标准CCB/T500291-11999房房地产估价规规范；中中华人民共和和国城市房地地产管理法；中华人民民共和国土地地管理法；中华人民民共和国担保保法；城城市房地产抵抵押管理办法法；建设部部、中国人民民银行、中国国银行监督管管理委员会发发布的房地地产抵押估价价指导意见；中华人民民共和国物权权法；国务务院、建设部部、国土资源源部以及杭州州市人民政府府有关部门颁颁布的其他有有关法律、法法规和政策文文件；委托方方提供的资料料；我公司所所掌握的杭州州市房地产市市场的有关资资料及估价员员实地查看、调调查所获取的的资
6、料。估价结果：估价价人员根据特特定的估价目目的，遵循公认的估估价原则，按按照严谨的估估价程序，在在对影响估价价对象价值因因素进行综合合分析的基础础上，满足估估价的假设和和限制条件及及使用报告说说明下，确定定估价对象在在估价时点二二一年九月二日的估估价结果如下下：公开市场价值估估价结果评估总价：RMMB381000万元，折合单单价为131134元 /平方米。大写：人民币叁亿捌仟壹壹佰万元整。 需扣减的估价人人员知悉的法法定优先受偿偿款根据委托方提供供资料及勘查掌掌握的情况，截止估价时点，估价人员知悉估价对象不存在特定的法定优先受偿款。抵押价值估价结结果评估总价：RMMB381000万元大写：人民
7、币叁叁亿捌仟壹佰佰万元整，折合单价为为131344元/平方米米。 法定代表人： 二O一0年年十月二十日日第二部分 注册房地产产估价师声明明我们郑重声明：1 我们在本本估价报告中中陈述的事实实是真实的和和准确的。2 本估价报告中的的分析、意见见和结论是我我们自己公正正的专业分析析、意见和结结论，但受到到本估价报告告中已说明的的假设和限制制条件的限制制。3 我们与本估价报报告中的估价价对象没有利利害关系，也也与有关当事事人没有个人人利害关系或或偏见。4 我们依照房地地产估价规范范（GB/T5029911999）的的规定和房房地产抵押估估价指导意见见进行分析析，形成意见见和结论，撰撰写本估价报报告。
8、5 注册房地产估价价师、于二一年九月二日日对本估价报报告中的估价价对象进行了了现场查勘、拍拍照和记录，但仅限于估价对象外观、内部状况及维修保养状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量等进行调查的责任。6 本次估价所得出出的估价结果果，仅供抵押押双方参考。抵抵押贷款数额额由抵押双方方根据国家信信贷政策、市市场风险、变变现难易及政政府规定的相相关税费等情情况最终确定定。7 如因委托方提供供的资料失实实或报告使用用方忽视本估估价报告揭示示的相关事实实所引起的相相关法律责任任，本估价机机构及估价人人员不承
9、担相相应责任。8 本估价报告中估估价对象的范范围、估价目目的及估价时时点已经委托托方确认。9 在本估价项目中中，没有人对对本估价结果果报告提供重重要的专业帮帮助。10 估价师盖章中国注册房地产产估价师 房地产产估价师注册册号 签章章 332200600011 332000800115第三部分 估价的假设设和限制条件件一、估价报告结结论成立的假假设前提1、 本次估价报告所所依据的委托托方提供的有有关资料，包包括法律文件件，如国有有土地使用证证、房屋屋所有权证等等复印件，由由委托方对其其真实性、合合法性和完整整性负责。2、 本报告的估价时时点为估价人人员完成现场场查看之日，2010年9月2日。本次
10、估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提。3、 本次估价是以估估价对象能够够按法定用途途于所在项目目整体持续有有效使用为假假设前提。4、 估价对象在估价价时点的房地地产市场为公公开、平等、自自愿的交易市市场。5、 本估价结果是在在公开市场前前提下求取的的房地产抵押押价值，未考考虑快速变现现等 处分分方式带来的的影响。6、 本报告以产权人人不存在欠缴缴税费、债权权等为假设前前提。7、 本报告以估价对对象在估价时时点处于完好好状态，并达达到委托方所所提供的使用用功能且可持持续经营为假假设前提。8、 根据委托人提供供的有关承诺诺书，估价对对象于估价时时点未设立抵抵押或原有抵抵押已经注销
11、销、未拖欠建建筑工程款等等，法定优先先受偿款为零零。本次估价价以此为依据据进行，并对对此假设前提提不承担相应应责任。9、 估价人员未对估估价对象做建建筑物基础和和结构上的测测量和实验，本本次估价假设设估价对象无无基础、结构构等方面的重重大质量问题题，并对此假假设前提不承承担相应责任任。二、估价报告使使用的限制条条件1 估价结论为估价价对象满足全全部估价假设设与限制条件件下的价值。2 本估价报告仅供供委托方确定定房地产抵押押贷款额度作作参考依据，如如果委托方未未经本估价机机构及估价人人员同意，擅擅自将估价报报告用于其他他估价目的，本本估价机构及及估价人员不不承担相应责责任。3 本报告涉及的估估价
12、对象所采采用的有关数数据资料及权权属证明、法法律性文件均均由委托方提提供，其真实实性与可靠性性由委托方负负责。4 本估价报告的有有效期限为半半年。如超过过有效期或报报告有效期之之内估价对象象或国家经济济形势、城市市规划、房地地产税费政策策等发生较大大变动，对估估价结果产生生明显影响时时，委托方应应及时聘请房房地产评估机机构对估价结结果作相应调调整或重新估估价。5 为保障抵押双方方的合法权益益，在确定贷贷款额时，估估价报告使用用者应充分关关注“预期可能导导致房地产抵抵押价值下跌跌因素分析”及“房地产变现现能力分析”。6 未经估价机构书书面同意，本本估价报告的的全部或部分分不允许发表表于任何公开开
13、媒体上，也也不能提供给给不相关的第第三方。第四部分 估价结果报告一、委托人委 托 方：浙浙江有限公公司住 所：杭州市滨江江区长河街道道滨康路2445号法定代表人姓名名：联 系 人：联系方式：二、受理估价方方单位名称：机构地址：估价机构资质级级别：贰级 法定代表人：资质证书编号: 联 系 人：联系电话： 三、估价对象概概况1、估价对象评评估范围根据房地产估价价委托合同，同同时参考相关关的法律、法法规和技术性性规范，本次次估价的具体体范围为浙江江有限公公司所属的位位于浙江省杭州市市滨江区长河河街道江南大大道10900号中南国际际商城1幢11-3层商业业房地产，房屋建筑面面积290008.26平平方
14、米，土地使用权权面积合计28312平方米。2、估价对象用用途说明位于浙江省杭州州市滨江区长长河街道江南南大道10990号中南国国际商城1幢幢1-3层商商业房地产，规规划用途为非非住宅，实际际用途为家居居建材装饰市市场。3、估价对象权权属登记状况根据委托估价方方提供的资料料，估价对象象的房屋权属属状况如下：房屋所有权证编编号杭房权证高新字字第101224041号号房屋所有权人浙江有限限公司房屋坐落杭州市滨江区长长河街道江南南大道10990号中南国国际商城1幢幢登记时间2010年055月18日总层数5建筑面积()29008.226规划用途非住宅附 记总层数包含地下下层。根据委托估价方方提供的资料料
15、，估价对象象的土地权利利状况如下：土地证编号杭滨国用（20006）第00000266号座 落滨江区长河街道道，江南大道道以北，033国道以南土地使用权人浙江有限限公司使用权面积28312平方方米其中独用面积28312平方方米地 号07-002-010-000007地类（用途）商业用地使用权类型出让终止日期2045年2月月21日4、土地利用状状况根据委托方陪同同估价人员现现场查看，估估价对象东临临规划道路，南南面临江南大大道，西面靠靠时代大道，北北靠滨盛路，紧紧邻钱江四桥桥出口、连接接贯穿杭城的的中河高架；地块呈较不规则多边形，地块块地势平坦，水文地质条件件较好，地块块内共有一幢建筑物。整个土地
16、使用权权面积为288312平方方米，土地使使用权人为浙浙江中南建设设集团有限公公司，用途为为商业用地，使使用权类型为为出让，终止止日期为20045年2月月21日。至至估价时点，该该宗地外达到到“五通”（通上水、通通下水、通电电、通路、通通讯、通气），宗宗地内达到“五通一平” （通上水水、通下水、通通电、通路、通通讯及场地平平整）。5、建筑物状况况根据房地产估价价委托合同，本本次估价的委委托方为浙江中南建建设集团有限限公司，所有权人为为浙江有限公公司，基于委托方方提供的相关关产权资料属属实的前提下下，本次估价价对象为浙江江省杭州市滨滨江区长河街街道江南大道道1090号号中南国际商商城1幢1-3层
17、商业房房地产。中南国际商城11幢建成于22009年，基基本为全新建建筑，外墙面面采用面砖及及玻璃幕墙装饰，内内墙面采用白白色涂料刷白白，内外墙保保养较好。估价对象为该五五层（含地下下两层）钢、钢钢砼结构的建建筑物之第一一至三层的商商业用房，建建筑面积为290088.26平方方米，内部格格局为大开间间，目前分割割成多个品牌牌区域，每层层层高约为33.5米，室室内正处于装装修阶段，地地面铺设抛光光砖。估价对对象室内通风风采光情况较较好，水、电电、有线电视视等线路设施施齐全，房屋屋总体保养状状况较好。6、区位状况估价对象所在的的中南国际商商城位于钱塘塘江四桥边，紧紧邻城市主干干道-江南大道，距距离市
18、中心约约20分钟车车程，距离萧萧山国际机场场约25分钟钟。整个商城城规划总建筑筑面积约500万方，包括括第六空间现现代馆、凡尔尔赛宫、国际际装饰品牌馆馆、现代生活活中心以及规规划中的酒店店。估价对象所在区区域周边有凡凡尔赛宫、大大都会、中南南国际大厦、滨滨江区政府、杭杭州市闻涛小小学、星光大大道商场等配配套设施；白白金海岸、同同人春江时代、水水印城等众多多住宅小区，居居住氛围正逐逐渐浓郁；估价对象所在的的区域与滨江江区高教园区区、高新开发发区、滨江区区政府、萧山山国际机场等等形成迅捷联联动，离建设设中的地铁11号线不到两两公里，附近近另有B支33路、K1113路、K1116路、3315路、11
19、07路等多多路公交车通通行，交通较较为便利。7、估价对象他他项权利状况况根据委托方提供供的资料和我我们力所能及及的了解核查查，至估价时时点，估价对对象不存在抵抵押担保等他他项权利。四、估价目的为确定房地产抵抵押贷款额度度提供参考依依据而评估房房地产抵押价价值。五、估价时点注册房地产估价价师、于二一年九月二日日对本估价报报告中的估价价对象进行了了现场查勘、拍拍照和记录，根根据房地产产抵押估价指指导意见：“房地产抵押押估价时点，原原则上为完成成估价对象实实地查勘之日日”，故本次评评估确定估价价时点为二一年九月二日日。六、价值定义本次评估的房地地产价格为估估价对象在估估价时点二一年九月二日的抵抵押价
20、值。房地产抵押价值值为抵押房地地产在估价时时点的市场价价值，等于假假定未设立法法定优先受偿偿权利下的市市场价值减去去房地产估价价师知悉的法法定优先受偿偿款。法定优先受偿款款是指假定在在估价时点实实现抵押权时时，法律规定定优先于本次次抵押贷款受受偿的款额，包包括发包人拖拖欠承包人的的建筑工程价价款，已抵押押担保的债权权数额，以及及其他法定优优先受偿款。估价对象的抵押押价值未设设立法定优先先受偿权利下下的市场价值值知悉的法法定优先受偿偿款。七、估价依据（一）本次估价价所依据的有有关法律、法法规和部门规规章1、中华人民民共和国城市市房地产管理理法；2、中华人民民共和国土地地管理法；3、中华人民民共和
21、国担保保法；4、城市房地地产抵押管理理办法。（二）本次估价价采用的技术术规程1、中华人民共共和国国家标标准GB/TT5029111999房房地产估价规规范；2、建设部、中中国人民银行行、中国银行行业监督管理理委员会在二二六年初联联合发布，于于二六年三月月一日起实施施房地产抵抵押估价指导导意见。（三）委托方提提供的有关资资料1、房地产估价价委托合同2、房屋所有有权证、国国有土地使用用证复印3、法定受偿权权利情况说明明等（四）估价机构构和估价人员员所搜集掌握握的有关资料料。八、估价原则本次估价遵守独独立、客观、公公正的执业原原则及合法原原则、最高最最佳使用原则则、替代原则则、估价时点点原则、谨慎慎
22、原则等技术术性原则。1、合法原则遵循合法原则，即即必须以估价价对象的合法法使用、合法法交易或合法法处分为前提提进行。所谓谓合法，是指指符合国家的的法律、法规规和当地政府府的有关规定定。2、最高最佳使使用原则应以估价对象的的最高最佳使使用为前提进进行。在合法法使用前提下下，房地产只只有在最高最最佳使用状态态下才能发挥挥最大效用。最最高最佳使用用应是法律上上允许、技术术上可能、经经济上可行，经经过充分合理理的论证，能能使估价对象象产生最高价价值的使用方方式。3、估价时点原原则房地产价格由市市场上供给与与需求决定，影影响供给与需需求因素不断断发生变化，所所以房地产价价格为变动状状态，而评估估得出的价
23、格格为时点价格格，属于静态态分析，要求求估价结果应应是估价对象象在估价时点点的客观、合合理价格。4、替代原则估价结果不得明明显偏离类似似房地产在同同等条件下的的正常价格。同同一供求范围围内，在用途途、规模、档档次、建筑结结构等方面类类似的房地产产之间具有相相互影响作用用，其价格会会相互牵掣而而趋于一致。5、谨慎原则在具体评估测算算过程中，在在存在不确定定因素的情况况下，估价人人员作出估价价相关判断时时，应当保持持必要的谨慎慎，充分估计计抵押房地产产在处置时可可能受到的限限制、未来可可能发生的风风险和损失，不不高估市场价价值，不低估估知悉的法定定优先受偿款款，并在估价价报告中作出出必要的风险险提
24、示，同时时在未设立法法定优先受偿偿权利下的市市场价值的求求取中一些评评估参数的选选取略显保守守。九、估价方法依照国家行业标标准房地产产估价规范，通通常的估价方方法有市场法法、收益法、假假设开发法、成成本法等。根根据委托方提提供的资料及及评估人员现现场勘查、市市场调查和向向房地产管理理部门了解的的政策、规划划等有关资料料，在遵循估估价原则的基基础上，深入入细致地分析析了该物业的的特点和实际际状况，选用用合理的估价价方法分别进进行测算，经经综合分析确确定本次估价价结果。1、估价方法适适用性分析估价对象所在区区域类似专业业市场整体转转让或者交易易案例较少，同时可比比性较差，故不宜采用市场法法进行评估
25、；估价对象为专业业市场，具有收益性性特点，周边边小面积铺面面出租案例较较多，其对应应的客观租金收益可以以通过比较案案例修正、调调整取得，按按照房地产产估价规范要要求存在收益的房地产可以选用收益益法作为其中中一种估价方方法，所以宜宜采用收益法进行评评估。估价对象为专业业市场，目前正在正正常经营，属属于产品，就就目前状态，处处于最佳使用用，不存在重重新开发利用用，故不适合合采用假设开开发法进行估估价；估价对象根据其其对应的客观观成本、税费费、合理利润润确定重置成成本，然后扣扣除建筑物折折旧，得出估估价对象的价价值，故本次次评估时适合合采用成本法进行估价；故本次评估时，采采用成本法、收益益法分别进行
26、行测算，以上上两种估价方方法得出的结结果经定量和和定性分析后后，确定估价价对象的最终终价值。2、估价方法定定义（1）成本法成本法的理论依依据是生产费费用价值论，是是先分别求取取估价对象在在估价时点的的重新购建价价格和折旧，然然后将重新购购建价格减去去折旧来求取取估价对象价价格的方法。公式：房地产价价值=土地取取得成本+土土地开发成本本+建筑物建建造成本+管管理费用+投投资利息+销销售费用+销销售税费+开开发利润-建建筑物折旧（2）收益法是预计估价对象象未来的正常常净收益，选选用适当的报报酬率将其折折现到估价时时点后累加，以以此估算估价价对象的客观观合理价格或或价值的方法法。根据估价价对象的具体
27、体情况并结合合估价目的，本本次评估拟采采用如下计算算公式： 和式中：V房地地产价格 a房地产的年年净收益 r房地产的报酬酬率 n房地产的收收益年限 g净收益递增增比例 十、估价结果估价结果：估价价人员根据特特定的估价目目的，遵循公认的估估价原则，按按照严谨的估估价程序，选选用适宜的估估价方法，在在对影响估价价对象价值因因素进行综合合分析的基础础上，满足估估价的假设和和限制条件及及使用报告说说明下，确定定估价对象在在估价时点二二一年九月二日的估估价结果如下下：公开市场价值估估价结果评估总价：RMMB381000万元，折合单单价为131134元 /平方米。大写：人民币叁叁亿捌仟壹佰佰万元整。 需扣
28、减的估价人人员知悉的法法定优先受偿偿款根据委托方提供供的关于本次次估价所涉及及的情况、资资料及估价目目的，截止估估价时点，估估价人员知悉悉估价对象不不存在特定的的法定优先受受偿款。抵押价值估价结结果评估总价：RMMB381000万元，折合单单价为131134元 /平方米。大写：人民币叁叁亿捌仟壹佰佰万元整。十一、估价人员员中国注册房地产产估价师 房地产估价价师注册号 签签章 332200600011 332200800015十二、估价作业业日期2010年9月月2日至2010年年10月200日十三、本估价报报告有效期本报告应用的有有效期为半年年，从估价报报告出具之日日2010年年10月200日至
29、2011年年4月19日日，超过此期期效，本次估估价报告及结结果自动失效效，如委托方方再次确定估估价对象抵押押价值，则须须由估价单位位重新进行估估价并出具新新的估价报告告。十四、估价对象象变现能力分分析变现能力是指假假定在估价时时点实现抵押押权时，在没没有过多损失失的条件下，将将抵押房地产产转换为现金金的可能性。在变现实践中，标标的物不同位位置、不同类类型的房地产产，其市场供供求状况、市市场接受能力力都不同，变变现能力和变变现价值也会会不同，按照照房地产抵抵押估价指导导意见第二二十四条主要要从三个方面面分析，即抵抵押房地产的的通用性、独独立使用性或或可分割转让让性；假定在在估价时点拍拍卖或变卖时
30、时最可能实现现的价格与评评估的市场价价值的差异程程度；变现的的时间长短以以及费用、税税金的种类、数数额和清偿顺顺序：（一）、估价对对象为浙江省省杭州市滨江江区长河街道道江南大道11090号中中南国际商城城1幢1-33层商业房地地产，土地性质为为商业用地，房房屋设计作为为家居建材装装饰市场，受受所处地理位位置，周边商商业氛围一般般，其依托于于整个市场，如如果改为其他他经营方式，无无法发挥其最最大效用，还还会导致整个个市场配置不不合理，故其其通用性一般般。（二）、估价对对象为滨江区区长河街道江江南大道10090号专业业市场，根据20077年3月166日公布的中中华人民共和和国物权法中中第六章第七七
31、十条“业主对建筑筑物内的专有有部分享有所所有权，对专专有部分以外外的共有部分分享有共有和和共同管理的的权利（建筑筑物区分所有有权）”，从物理功功能分析独立立使用性良好好，但专业市市场经营中为为形成集聚效效应，业态分分布合理，内内部经营项目目会有一定的的限制，从经经营上分析独独立使用性一一般；根据22008年77月1日起施施行的房屋屋登记办法中中第十条中“房屋应该按按照基本单元元进行登记，国国有土地范围围内成套，以以套为基本单单元进行登记记”，估价对象象建筑面积大大，从专业市市场的经营特特点，可分割割销售，在当当地无特殊限限制外，可分分割转让。（三）、估价对对象为专业市市场，建筑面积较大大，价值
32、大，整体经营或或者操盘具有有难度，在交交易过程中受受让群体少，变现能力一般。（四）、假定在在估价时点强强制拍卖时，拍拍卖公告的地地域范围、房房地产市场环环境以及投放放报纸的知名度度对标的物变变现有影响，房房地产价格涉涉及的金额大大，在正常交交易过程中买买方通常需要要更多的时间间对房地产有有所了解，因因存在短期内内强制处分、潜潜在购买群体体受到限制及及心理排斥因因素影响有别别于正常情况况下的交易，最最可能实现的的价格一般比比公开市场价价格要低，预预计为拍卖时时点估价对象象市场价值的的60%-65%。（五）、同时拍拍卖中涉及处处分费用和税税收，其中包包括司法诉讼讼相关费用(包括诉讼费费、执行费和和
33、律师费)、司司法处置费用用(包括评估估费和拍卖费费)、过户交交易时应由出出售者缴纳的的相关税费（包包括营业税及及附加、印花花税、土地增增值税等），下下表为本机构构提供的处分分费用和税收收情况，具体体税收和费用用缴纳标准按按当地最新规规定。类型诉讼费执行费律师费评估拍卖费营业税及附加印花税土地增值税税费率510.1%-0.3%1%-5%5.6%0.05%20%-60% （六）、清偿偿顺序拍卖、变卖变现现所得价款的的清偿顺序。当当事人有特殊殊约定按约定定执行，没有有特殊约定的的，变现所得得价款的清偿偿顺序为：实现抵押权权的费用，包包括诉讼费、执执行费、律师师费、拍卖费费、评估费用用等；应缴交国家家
34、有关税费，包包括营业税、城城市维护建设设税、教育费费附加、补缴缴土地出让金金等；拖欠的建筑筑工程价款（不不含工程垫资资费用）；主债权；利息；违约金；赔偿金；剩余金额交交还抵押人。十五、预期可能能导致房地产产抵押价值下下跌因素分析析（一）、房地产产市场本身存存在的系统性性风险从1993年海海南房地产泡泡沫破灭到现现在，房价持持续上扬，且且国家频繁对对房地产宏观观调控，房价价涨幅却越大大，繁荣的房房地产市场中中参与者缺乏乏理性的思考考，在很大程程度上无视房房价下降的因因素，忽视了了房地产市场场周期的影响响，楼市泡沫沫越来越大，脱脱离了经济的的基础，一些些正常的经济济理论无法解解释房价现象象，在建设
35、用用地供应、房房产开发方面面存在严重的的垄断下，国国际游资、投投机及投资者者积极参与下下，地方政府府的某种利益益驱动下，预预期通涨和国国内投资渠道道少的背景下下，房地产的的市场不健康康，楼市出现现拐点，价格格急剧下降的的可能性存在在。然而抵押押的房地产恰恰为金融机构构将其作为第第二还款来源源的担保物，作作为贷款方的的金融机构须须关注的是当当借款人无力力偿还债务时时，与借款人人协议以抵押押财产折价或或者以拍卖、变变卖该抵押财财产时的房地地产市场决定定未来变现或或者折价金额额，所以银行行等金融机构构须密切关注注全国和杭州州房地产市场场动态。（二）、本次评评估中存在的的一般性风险险在抵押贷款中抵抵押
36、合同是从从属合同，借借款合同为主主合同，房地地产抵押权为为担保物权，权权属人依然具具有占有、使使用、收益、部部分处置权，当当估价对象实实物、权益、区区位条件发生生变化，对房房地产价值产产生较大贬损损时，会对金金融机构的第第二还款来源源构成影响，（1）杭州市区区其他地区类类似规模相同同专业市场的的建立，强劲劲的竞争者的的进入分流部部分客商或者者取代估价对对象所在的滨滨江区的地位位，商户和客客商的大量流流失会导致估估价对象价值值的下降。（22）这类大型型专业市场的的运营和操盘盘具有难度，招招商力度和市市场营销管理理能力对市场场的成熟度具具有重要作用用，当专业市市场为权属人人完全持有，对对其资金实力
37、力或者财务融融资能力有很很高的要求，如如果专业市场场以后分割销销售，在市场场的管理公司司不能达到预预期的时候，市市场散户要求求的报酬率无无法兑现，合合同纠纷接踵踵，市场容易易瘫痪，这是是大型专业市市场经营的最最大的风险。（33）抵押期限限内抵押人继继续使用房屋屋，建筑物在在使用过程中中发生严重损损毁或者出现现保险范围外外的自然灾害害或者不可抗抗力导致建筑筑物严重损毁毁；（4）区区位发生变化化，区位包括括自然地理位位置和社会经经济位置，自自然地理位置置通常不发生生改变，由于于城市建设发发展和基础设设施改善的需需要，城市规规划发生调整整，社会经济济位置变差，形形成外部不经经济环境。（55）估价对象
38、象在价值评估估后抵押登记记前这段时间间，设定了恶恶意的租赁或或者其他他项项权利，这些些他项权利严严重影响到债债权人权利。十六、风险规避避提示房地产价格由市市场上供给与与需求决定，影影响供给与需需求因素不断断发生变化，所所以银行发放放贷款以后房房地产抵押价价值也处于变变动中，为了了更好的控制制风险，银行行应全过程的的、动态的、连连续性的跟踪踪和监控，及及时发现风险险隐患，谨慎慎的判断房价价的走势。第五部分 房地产估价技技术报告一、估价对象实实物状况的描描述与分析(一)、土地状状况根据委托方陪同同估价人员现现场查看，估估价对象东临临规划道路，南南面临江南大大道，西面靠靠时代大道，北北靠滨盛路，紧紧
39、邻钱江四桥桥出口、连接接贯穿杭城的的中河高架；地块呈较不不规则多边形形，地块地势势平坦，水文文地质条件较较好，地块内内共有一幢建建筑物。整个土地使用权权面积为288312平方方米，土地使使用权人为浙浙江有限公公司，用途为为商业用地，使使用权类型为为出让，终止止日期为20045年2月月21日。至至估价时点，该该宗地外达到到“五通”（通上水、通通下水、通电电、通路、通通讯、通气），宗宗地内达到“五通一平” （通上水水、通下水、通通电、通路、通通讯及场地平平整）。（二）、建筑物物状况根据房地产估价价委托合同，本本次估价的委委托方为浙江江有限公公司，所有权权人为浙江有限公公司，基于委委托方提供的的相关
40、产权资资料属实的前前提下，本次次估价对象为为浙江省杭州州市滨江区长长河街道江南南大道10990号中南国国际商城1幢幢1-3层商商业房地产，实实际用途为家家居建材装饰饰市场中南国际商城11幢建成于22009年，基基本为全新建建筑，外墙面面采用面砖及及玻璃目前装装饰，内墙面面采用白色涂涂料刷白，内内外墙保养较较好。估价对象为该五五层（含地下下两层）钢、钢钢砼结构的建建筑物中之第第一至三层的的商业用房，建建筑面积合计计为290008.26平平方米，内部部格局为大开开间，目前分分割成多个品品牌区域，每每层层高约为为3.5米，室室内正处于装装修阶段，地地面铺设抛光光砖。估价对对象室内通风风采光情况较较好
41、，水、电电、有线电视视等线路设施施齐全，房屋屋总体保养状状况较好。二、估价对象权权益状况根据房地产估价价委托合同，同同时参考相关关的法律、法法规和技术性性规范，本次次估价的具体体范围为浙江江有限公公司所属的位位于浙江省杭州市市滨江区长河河街道江南大大道10900号中南国际际商城1幢11-3层商业业房地产，房屋建筑面面积290008.26平平方米，土地地使用权面积积合计283312平方米米。 (一)、估价价对象权属登登记状况根据委托估价方方提供的资料料，估价对象象的房屋权属属状况如下：房屋所有权证编编号杭房权证高新字字第101224041号号房屋所有权人浙江有限限公司房屋坐落杭州市滨江区长长河街
42、道江南南大道10990号中南国国际商城1幢幢登记时间2010年055月18日总层数5建筑面积()29008.226规划用途非住宅附 记总层数包含地下下层。根据委托估价方方提供的资料料，估价对象象的土地权利利状况如下：土地证编号杭滨国用（20006）第00000266号座 落滨江区长河街道道，江南大道道以北，033国道以南土地使用权人浙江有限限公司使用权面积28312平方方米其中独用面积28312平方方米地 号07-002-010-000007地类（用途）商业用地使用权类型出让终止日期2045年2月月21日（二）、估价对对象他项权利利状况根据委托方提供供的资料和我我们力所能及及的了解核查查，至估
43、价时时点止，估价价对象不存在在抵押担保权权利。三、估价对象区区位状况估价对象所在的的中南国际商商城位于钱塘塘江四桥边，紧紧邻城市主干干道-江南大道，距距离市中心约约20分钟车车程，距离萧萧山国际机场场约25分钟钟。整个商城城规划总建筑筑面积约500万方，包括括第六空间现现代馆、凡尔尔赛宫、国际际装饰品牌馆馆、现代生活活中心以及规规划中的酒店店。估价对象所在区区域周边有凡凡尔赛宫、大大都会、中南南国际大厦、滨滨江区政府、杭杭州市闻涛小小学、星光大大道商场等配配套设施；周周边有白金海海岸、同人.春江时代、水水印城等众多多住宅小区，居居住氛围正逐逐渐浓郁；估价对象所在的的区域与滨江江区高教园区区、高
44、新开发发区、滨江区区政府、萧山山国际机场等等形成迅捷联联动，离建设设中的地铁11号线不到两两公里，附近近另有B支33路、K1113路、K1116路、3315路、1107路等多多路公交车通通行，交通较较为便利。四、市场背景分分析（一）、国家宏宏观经济形势势及相关政策策简况据国家统计局网网站消息， 2009年年全年国内生生产总值3335353亿亿元，比上年年增长8.77%。分产业业看，第一产产业增加值335477亿亿元，增长44.2%；第第二产业增加加值1569958亿元，增增长9.5%；第三产业业增加值1442918亿亿元，增长88.9%。第第一产业增加加值占国内生生产总值的比比重为10.6%，比上上年下降0.1个百分点点；第二产业业增加值比重重为46.88%，下降0.77个百分点；第三产业增增加值比重为为42.6%，上升0.88个百分点。居民消费价格比比上年下降00.7%，其其中食品价格格上涨0.77%。固定资资产投资价格格下降2.44%。工业品品出厂价格下下降5.4%，其中生产产资料价格下下降6.7%，生活资料料价格下降11.2%。原原材料、燃料料、动力购进进价格下降77