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1、房地产企业运营管理房地产企业运营管理崔建福崔建福2012年年9月月15日日房地产企业运营管理房地产企业运营管理 目录目录前言前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进第三讲：房地产企业运营管理的体系改进 2房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述二、房地产企业运营管理综述3 中国房地产业经过二十年发展，已经由中国房地产业经过二十年发展，已经由“做项目做项目”阶段发展到阶段发展
2、到“做企做企业业”阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，阶段。越来越多的地产企业面临着多项目、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。求。很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难执行难”成为很多成为很多快速发展中企业的成长瓶颈。快速发展中企业的成长瓶颈。房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言4 变化不断增加和加快变化不断增加和加快-风险不确定性风险不确定性 利益相关者不断增加利益相关者不断增加-利益细分、价值链延长利益细
3、分、价值链延长 客户和自身要求不断提高客户和自身要求不断提高-质量、利润、资金、效益、竞争力质量、利润、资金、效益、竞争力 项目复杂性不断提高项目复杂性不断提高 -呼唤房地产的运营管理呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言5房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言如何保证企业持续高效的运转？如何实现对项目的有效管理？如何做好分工协作？如何建立有效的运营管理体系？如何提高内部协作的效率？如何保证员工的工作激情？企业扩大规模，进入企业发展的成长期阶段，面临一系列问题：规模/市场影响力成长期成熟期创业期6房地产企业运营管理房地产企业运营管理 前言前言成长期：管理成熟
4、期：产品创业期：人规模/市场影响力 企业在不同的发展阶段面临解决问题的重点有所不同，房地产企业在成功转型之后，进入企业发展的成长期阶段，对规范全面管理提出急迫的要求，特别是企业的运营管理7一、运营管理的概念与内容一、运营管理的概念与内容 1、运营的定义、运营的定义 2、运营管理的基本概念、运营管理的基本概念 3、对运营管理的深入理解、对运营管理的深入理解前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容8一、运营的定义一、运营的定义 运营（运营（Operations）就是把投入的资源（生产要）就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过素）按照特定要求转换为产出（产品和
5、服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。程。因而是一切组织的最基本职能之一。输入输出职能过程材料设备人员信息资金制造供应运输服务产品服务提供产品和服务的过程前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容9二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念1、运营管理的几种定义、运营管理的几种定义2、企业价值链、企业价值链3、基于企业价值链的运营管理、基于企业价值链的运营管理前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容10二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念1 1、运营管理的几种定义、运营管理的几种定义 运营管理（运营管理（Operations Management）相近的概念
6、有制造管理、）相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。之所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。与工业化联系在一起的有形产品，可称为与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或或“manufacturing”,对应的对应的 （production Manage-ment），如：），如：汽车、汽车、生产等生产等 提供服务的活动称为提供服务的活动称为“operations”,运作运作/运营管理（运营管理（Operations Mana
7、gement）前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容11运营管理定义（运营管理定义（1）运营管理（运营管理（OMOM）是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产吕和服务的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容12 运营管理（运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组织和控）是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动制为客户提供商品或服务中的最基本的经营活动 (Management of main business activity:
8、the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).运营管理定义（运营管理定义（2 2）前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容13 运营管理（运营管理（OMOM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。统的设计、运行和改进。(Operations management(OM)is defined as the design (Operatio
9、ns management(OM)is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and operation and improvement of the systems that create and deliver the firms primary products and services)deliver the firms primary products and services)运营管理定义（运营管理定义（3）前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容14 现在的趋
10、势是将生产和提供服务的活动均称为现在的趋势是将生产和提供服务的活动均称为“运营运营”，生产管理也就演化为运营管理（生产管理也就演化为运营管理（operation management）,也有的称之为也有的称之为“生产与运作管理生产与运作管理”“Production and Operation Management”前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容15二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念2 2、企业价值链（、企业价值链（VCMVCM）u每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。种活动的
11、集合体。u所有这些活动都可以用一个价值链（所有这些活动都可以用一个价值链（VCM）表示。）表示。u价值链把企业的活动分成主要活动（价值链把企业的活动分成主要活动（Primary Activities）和支持）和支持活动（活动（Secondary Activities）两大类。）两大类。企业价值链（企业价值链（VCMVCM）-就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容16房地产企业价值链房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程
12、的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容17企业价值链（企业价值链（VCMVCM）运营管理（运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。企业价值链（企业价值链（VCM）就是创造和提供公司基本产品和服务并实现增值的各个系统的集合。运营管理（运营管理（OM）就是企业价值链上的各个系统的设计、运行和改造前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容18二、运营管理的基本概念二、运营管理的基本概念3 3、基于企业价值链的运营管理基于企业价值链的运营管理 企业
13、的运营管理（企业的运营管理（OM）就是通过企业价值链上各项活动进行分析）就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产造和提供增值的产品和服务，在满足客户价值需求的同时降低产品和服务成本，获得和提高企业竞争优势品和服务成本，获得和提高企业竞争优势前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容19运营管理的对象和内容运营管理的对象和内容运营管理的目标运营管理的目标运营管理的原则运营管理的原则运营管理的执行者运营管理的执行者前言前言 运营
14、管理的概念与内容运营管理的概念与内容20 运营管理的对象运营管理的对象 运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容211 1、企业价值链的各个系统的设计、企业价值链的各个系统的设计2 2、企业价值链的各个系统
15、和运行、企业价值链的各个系统和运行3 3、企业价值链的各个系统和改进、企业价值链的各个系统和改进运营管理的内容运营管理的内容前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容22第一：不断满足客户需要。第一：不断满足客户需要。（性能、价格、时间（性能、价格、时间）第二：有效利用资源。第二：有效利用资源。（人员、材料、运辅、库存、设备、场地（人员、材料、运辅、库存、设备、场地）运营管理的目标运营管理的目标提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率提升产品价值、实现战略目标；降低成本，提高效率 提升企业核心竞争力提升企业核心竞争力前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容23运营管理的
16、原则运营管理的原则树立整体思想，追求协调下的均衡树立整体思想，追求协调下的均衡运营过程规范化、标准化、流程化运营过程规范化、标准化、流程化坚持量化的管理与控制坚持量化的管理与控制前馈控制与反馈控制相结合前馈控制与反馈控制相结合刚性与柔性相结合刚性与柔性相结合充分利用信息平台充分利用信息平台前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容24运营管理的执行者运营管理的执行者 首席运营官首席运营官（Chief Operating Officer,缩写缩写COO，又称营运，又称营运长），主要负责企业的日常营运，辅助长），主要负责企业的日常营运，辅助CEO（Chief Executive Offic
17、er）的工作；负责企业的运营管理，对）的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企负责，不对企业的发展趋势负责。业的发展趋势负责。COO在某些公司中同时任职总裁，但他们在某些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总裁通常是常务或资深的副总裁 一般来讲，COO负责公司职能体系的建设，并代表CEO处理企业日常职能事务。如果公司未设有总载职务，则CEO还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综舍业务的职能 公司整个的销售策略与政策，组织生产经营活动，协助CEO制定公司的业务发展计划前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容25运营管理的执行者运营管理的执行者其其化化运运营营管管
18、理理执执行行者者运营总监运营总监运营管理部运营管理部经营管理部经营管理部计划财务部计划财务部总经理办公室总经理办公室行政部行政部董事长秘书董事长秘书前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容26组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划提出内部管理机构设置及岗位设立方案提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和运营流程组织拟订公司的业务规范和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职
19、能部门的工主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评运营管理的主要职责运营管理的主要职责前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容27组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划提出内部管理机构设置及岗位设立方案提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和运营流程组织拟订公司的业务规范和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系协调各部
20、门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评运营管理的主要职责运营管理的主要职责前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容281、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计2、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改进、房地产企业产品开发与销售价值链的各
21、个系统的改进房地产企业运营管理的内容房地产企业运营管理的内容前言前言 运营管理的概念与内容运营管理的概念与内容29一、房地产企业运营管理的现状与特点一、房地产企业运营管理的现状与特点二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系三、房地产企业运营管理的原理三、房地产企业运营管理的原理前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述30一、房地产企业运营管理的现状与特点一、房地产企业运营管理的现状与特点很多房地产企业中普通存的现象：很多房地产企业中普通存的现象：部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调岗位职责不明，干
22、好干坏说不清岗位职责不明，干好干坏说不清授权不清，不知该不该做主授权不清，不知该不该做主单个项目做得很好，但多项目运作问题不断单个项目做得很好，但多项目运作问题不断总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？同样的问题重复发生同样的问题重复发生不断地处理问题但总也处理不完不断地处理问题但总也处理不完换一个领导换一种做法换一个领导换一种做法越级指挥，计划天天变越级指挥，计划天天变制度流程一大堆，形同虚设制度流程一大堆，形同虚设员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低客户投诉不断客户投诉不断-出现这
23、种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80%。前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述31认识误区：认识误区：认为运营管理就是项目计划管理认为运营管理就是项目计划管理最新难题：最新难题：多项目跨区域开发的企业计划和目标多项目跨区域开发的企业计划和目标 如何保证如何保证前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述32二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系二、房地产企业运营管理与项目计划管理的关系（一）运营与项目
24、（一）运营与项目（二）项目管理简介（二）项目管理简介（三）运营管理与项目管理的区别（三）运营管理与项目管理的区别（四）运营管理与项目计划的关系（四）运营管理与项目计划的关系前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述33（一）运营与项目工作性质与内容的不同工作性质与内容的不同工作环境与方式的不同工作环境与方式的不同组织与管理上的不同组织与管理上的不同前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述34（二）项目管理简介（二）项目管理简介项目的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性项目的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。任务。“项目管
25、理就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、项目管理就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指预算和质量目标范围内完成项目的各项工作，有效的项目管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行计划、引导和控制工作。划、引导和控制工作。”-美国项目管理学会美国项目管理学会前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述35项目管理框架图项目干系人的需要和期望9大知识领域核心功能范围管理时间管理成本管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理
26、采购管理项目管理工具项目管理技术9大知识领域辅助功能前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述36项目管理简介：项目管理简介：中国项目管理知识体系框架前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述37（三）运营管理与项目管理的区别（三）运营管理与项目管理的区别前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述38（四）运营管理与项目计划的区别（四）运营管理与项目计划的区别前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述39多项目公司企业管理的三个层次发展目标项目开发运营体系战略管理战略管理项目管理项目管理运营管理运营管理前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运
27、营管理综述40确定需要项目选择项目计划项目执行项目控制项目评估项目结束定义计划实施收尾项目的生命周期项目的生命周期前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述41 房地产企来产品开发与销售价值链的主要系统房地产企来产品开发与销售价值链的主要系统 和支持、保证、控制价值链的支持系统和支持、保证、控制价值链的支持系统 主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售 支持系统：人力资源、财务、行政、成本、采购、技术、支持系统：人力资源、财务、行政、成本、采购、技术、报建报建 房地产企业运营管理就是对以上各个系统进行设计、运房地产企业运营管理就是对以
28、上各个系统进行设计、运行和改进、以实现项目开发的增值，提高效率、降低成本，行和改进、以实现项目开发的增值，提高效率、降低成本，提升企业的核心竞争力。提升企业的核心竞争力。前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述42三、房地产企业运营管理的原理三、房地产企业运营管理的原理（一）房地产企业价值链（一）房地产企业价值链（二）房地产运营管理体系中的各项活动（二）房地产运营管理体系中的各项活动/子系统子系统前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述43（一）房地产企业价值链（一）房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招
29、聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述44（二）房地产运营管理体系中的各项活动（二）房地产运营管理体系中的各项活动/子系统子系统房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统：控制价值链的支持系统：主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售。主要系统：立项、策划、设计、施工、竣工、销售。支持系统：人力资源、财务、行政、成本、技术、采购、报建。支持系统：人力
30、资源、财务、行政、成本、技术、采购、报建。房地产开发价值链（Value Chain）业务规范运营组织运营管理公司的运营组织、业管规范和运营流程均围绕房地产开发价值链建立并用作于房地产开发价值链前言前言 房地产企业运营管理综述房地产企业运营管理综述45第一讲：房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营组织系统的设计房地产企业运营组织系统的设计房地产企业业务规范系统的设计房地产企业业务规范系统的设计房地产企业运营流程系统的设计房地产企业运营流程系统的设计房地产企业运营管理体系的设计常见问题房地产企业运营管理体系的设计常见问题46公司发展战略价值观
31、使命愿景Vision 希望未来成为什么样的企业Mission 明确企业的客户是谁？将为客户提供什么样的服务Values 公司在追求目标时使用的准则Strategy 公司的发展规划房地产企业的战徊金字塔房地产企业的战徊金字塔房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型47企业组织架构运营组织系统业务规范系统运营流程系统企业战略企业运营战略企业运营管理体系企业运营管理体系房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型48运营战略运营组织系统部门职能岗位岗位职能业务规范系
32、统开发设计成本工程营销物业行政人事财务运营流程系统项目论证项目策划设计管理招标采购工程管理企业发展的战略运营管理战略房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型49一、房地产企业战略指引下的组织架构一、房地产企业战略指引下的组织架构二、设计组织架构下的部门职能二、设计组织架构下的部门职能三、合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分三、合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分四、组织系统文件的设计方法和设计要求四、组织系统文件的设计方法和设计要求房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营组织系统的设计房地产企
33、业运营组织系统的设计50一、房地产企业战略指引下的组织架构一、房地产企业战略指引下的组织架构按照现代管理理论按照现代管理理论 企业管理一般按职能分工，其中最其本的也是最主要的职能是财务会企业管理一般按职能分工，其中最其本的也是最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。分工的职能既是独立的又是相互依赖的，正是这种相互依赖和配合才分工的职能既是独立的又是相互依赖的，正是这种相互依赖和配合才能实现企业的经营目标。能实现企业的经营目标。企业的经营活动是这些职能有机联系的一个循环往复的过程。企业的经营活动是这些职能有机联系的一个循环往复的
34、过程。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型51四种架构图四种架构图 职能式职能式 项目式项目式 弱矩阵式弱矩阵式 强矩阵式强矩阵式房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型52职能式职能式执行主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员 适用于规模较小的，以技术为主的项目。不适用于时间限制性强或对比变化快速相应的项目项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型5
35、3项目式项目式执行主管执行主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目协调适用于包括多个相似单个项目的单位或组织以及长期的大型的重要的和复杂的项目。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型54矩阵式矩阵式弱矩阵弱矩阵执行主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型55矩阵式矩阵式-平衡式平衡式执行主管执行主
36、管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目经理项目经理项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型56强矩阵式强矩阵式执行主管执行主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目经理项目经理项目经理主管项目经理主管项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模
37、型57矩阵型矩阵型-复合式复合式执行主管执行主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员职员项目经理项目经理项目经理主管项目经理主管项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目A协调项目协调房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型58股东大会股东大会董事会董事会总裁总裁监事会监事会董事会秘书董事会秘书公司投资、财务委员会和外部行业专家顾问等公司投资、财务委员会和外部行业专家顾问等行政管理部行政管理部 人力资源部人力资源部 经营管理部经营管理部企业发展
38、部企业发展部 技术管理部技术管理部 财务管理部财务管理部北京金地房地产开发有限公司北京金地房地产开发有限公司 市金地物业管理有限公司市金地物业管理有限公司上海金地房地产开发有限公司上海金地房地产开发有限公司 市金地置业顾问有限公司市金地置业顾问有限公司 金地房地产开发有限公司金地房地产开发有限公司 武汉金地房地产开发有限公司武汉金地房地产开发有限公司 金地集团组织架构图金地集团组织架构图房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型59董事长总经理技术发展委员会公司投资地产项目以项目经理制执行总经办计划部行政部档案室公关部见下页集
39、团集团组织架构图组织架构图房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型60集团组织架构图集团组织架构图接上页财务部资金管理中心研发部经营部工程管理部招标采购中心合同预算部网络部人力资源部法务部客服中心市场研究、土地谈判、前期策划规划局、立项、证照办理 总建筑师负责，每个项目实行责任建筑师制总工负责制设计管理部合同起草、审核、执行、监约，做工程预算信息化平台建立维护1 23456 特点：1、公司所有项目影响由 置地经济公司承担。专业化与职业化，形成内部市场化运作2、实行项目经理制、总工负责制、建筑师责任制3、市场反应较慢，管理队伍
40、年轻化4、华远分流人才，内伤较大5、资金、品牌、规划有优势6、逐渐形成自己开发模式，如凤凰城项目和翡翠城项目房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型61董事长总经理总经办 周刊秘书处档案室行政部财务管理中心资金结算中心建筑研究中心工程管理部企划部管理总部物业管理部人力资源部审计法务部监事长投资决投资决策中心策中心区域项目区域项目利润中心利润中心成本费成本费用中心用中心大连大连 天津天津 北京北京 武汉武汉 南京南京 沈阳沈阳 财务部财务部营销部营销部工程管理部工程管理部综合部综合部分管成分管成本财务本财务分管分管营销营销分管
41、工程、规划设分管工程、规划设计、采购。预算计、采购。预算人力资源、行政、人力资源、行政、信息等功能集合信息等功能集合 集团房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型62 组织架构特点：组织架构特点：最早提出职业经理人理念的企业，倡导职业化管理最早提出职业经理人理念的企业，倡导职业化管理管理较规范管理较规范集团本部为投资决策中心，从事战略高度事宜集团本部为投资决策中心，从事战略高度事宜各地区为法人治理机制企业，通过产权控制各地区为法人治理机制企业，通过产权控制分公司授权较大，机构尽量简单，总部提供支持和监约功能分公司授权较大，机
42、构尽量简单，总部提供支持和监约功能人力资源管理非常重视，强调人员的轮岗和晋升，职业生源较好，薪酬较低，人力资源管理非常重视，强调人员的轮岗和晋升，职业生源较好，薪酬较低，强调职业生涯的发展强调职业生涯的发展房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型63运营组织系统的设计原则运营组织系统的设计原则合理处理好集中和分散的关系明确各部门之间的定位和权责界定及划分分析各部门在运营流程中发挥的职能确定各部门与其它部门沟通协调关系确定各部门权利与行编写各部门的部门职能分析各岗位工作饱满程度因岗设人与因人设岗相结合确定部门各岗位名称及基本工
43、作内容部门定岗定编时需要对公司短其与长期战略综合考虑公司织织架构公司发展战略各部门权力与责任各部门岗位定编部门各岗位职责确定房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型64 责权明确原则兼顾发展原则 精干高效原则战略导向原则以战略为核心的运营组织系统设计基于公司战略，自上而下进行设计力求机构简练，人员精干，从简单到专业管理效率高，保持竞争力。基于现状的管理成熟度、组织的发展阶段及管理能力，同时兼顾未来的发展需要。每一管理层次、部门、岗位的责任权利都明确和对应。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运
44、营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型运营组织系统的设计原则运营组织系统的设计原则65 部门职能-例：成本部、采购部 各企业部门的名称和职责划分往往不同，但基本管理各企业部门的名称和职责划分往往不同，但基本管理与业务工作内容必须齐全，才能达到运营管理要求。与业务工作内容必须齐全，才能达到运营管理要求。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型二、设计组织架构下的部门职能二、设计组织架构下的部门职能66岗位职责岗位职责-例：成本部、采购例：成本部、采购部部成本部经理岗位职责成本部经理岗位职责预算工程师岗位职责预算工程师岗位职责
45、采购部经理岗位职责采购部经理岗位职责合约工程主管岗位职责合约工程主管岗位职责合约物资主管岗位职责合约物资主管岗位职责合约营销主管岗位职责合约营销主管岗位职责成本管理事务员岗位职责成本管理事务员岗位职责三、合理设计各部门岗位职责及权责划分三、合理设计各部门岗位职责及权责划分房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型671、市场调查和供方管理工作：、市场调查和供方管理工作：1.1负责了解各施工单位的资质状况、施工业绩、报价水平及任务饱和情况负责了解各施工单位的资质状况、施工业绩、报价水平及任务饱和情况;1.2负责组织对供方（施工队
46、伍、设计单位、广告商等）的资质进行考察，建立合格供方名负责组织对供方（施工队伍、设计单位、广告商等）的资质进行考察，建立合格供方名录；录；1.3负责定期对材料设备市场进行考察，动态掌握材料设备的市场信息；负责定期对材料设备市场进行考察，动态掌握材料设备的市场信息；1.4负责编制或汇总供方市场考察报告评分表和材料市场考察报告；负责编制或汇总供方市场考察报告评分表和材料市场考察报告；1.5负责建立材料市场信息库，为相关部门提供最新的市场价格信息。负责建立材料市场信息库，为相关部门提供最新的市场价格信息。2、招投标及合同管理、招投标及合同管理2.1负责编制项目整体施工招标方案及计划；负责编制项目整体
47、施工招标方案及计划；2.2负责组织设计招投标工作；负责组织设计招投标工作；2.3负责组织工程招投标工作；负责组织工程招投标工作；2.4负责组织工程监理的分判；负责组织工程监理的分判；2.5负责组织营销广告包装业务的分判工作；负责组织营销广告包装业务的分判工作；2.6负责对投标单位资格审核；负责对投标单位资格审核；2.7负责对部门起草的合同文件进行解释，建立和完善招投标及合同文件的标准版本。负责对部门起草的合同文件进行解释，建立和完善招投标及合同文件的标准版本。3、甲供材料和装饰材料的管理、甲供材料和装饰材料的管理3.1负责编制公司甲供材料的进度计划；负责编制公司甲供材料的进度计划；3.2负责物
48、资采购；负责物资采购；3.3负责协助设计部提供装饰材料和其它需送样报审物资的样品。负责协助设计部提供装饰材料和其它需送样报审物资的样品。范例：采购部部门管理职能范例：采购部部门管理职能房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型68范例：成本部经理岗位职责范例：成本部经理岗位职责1 1、全面负责成本部工作，直接对主管副总经理或总经理负责，承担本部门领导责任；、全面负责成本部工作，直接对主管副总经理或总经理负责，承担本部门领导责任；2 2、制定本部门的工作计划和目标，负责本部门工作职责的落实和各项工作计划的执行，保、制定本部门的工
49、作计划和目标，负责本部门工作职责的落实和各项工作计划的执行，保证部门高效、有序的进行；证部门高效、有序的进行；3 3、组织部门预算专业人员开展项目各建设阶段的成本控制工作，合理确定和有效控制工程、组织部门预算专业人员开展项目各建设阶段的成本控制工作，合理确定和有效控制工程造价，通过动态控制实现成本控制目的；造价，通过动态控制实现成本控制目的；4 4、组织部门开展市场调查和研究，收集各类材料与工程造价信息，进行技术经验分析，坚、组织部门开展市场调查和研究，收集各类材料与工程造价信息，进行技术经验分析，坚持数据积累；持数据积累；5 5、确认和签署部门发出的重要造价文件，如结算等，配合公司完成三算单
50、办理等重大事项；、确认和签署部门发出的重要造价文件，如结算等，配合公司完成三算单办理等重大事项；6 6、负责组织部门管理制度与业务规范的建立，并与公司及相关部门的有关制度衔接，保证、负责组织部门管理制度与业务规范的建立，并与公司及相关部门的有关制度衔接，保证部门制度合理有效。部门制度合理有效。房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理的体系设计 房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营管理体系模型69范例：预算工程师岗位职责范例：预算工程师岗位职责1 1、在部门经理的领导下，完成项目在各阶段：方案建议阶段、初步设计阶段、施工图设计、在部门经理的领导下，完成项目在各阶段：方案建议阶段、初步设