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1、建设工程投资控制建设工程投资控制第一章第一章建设工程投资控制概述建设工程投资控制概述第一节第一节建设工程投资的概念建设工程投资的概念一、建设工程投资一、建设工程投资生产性建设工程总投资包括建设投资建设投资和铺底流动资金两部分铺底流动资金两部分；非生产性建设工程总投资则只包括建设投资。构成：构成：由设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费和建设期利息组成。建设投资可以分为静态投资部分静态投资部分和动态投资部分动态投资部分。静态投资部分有建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费组成。（动态）：包括涨价预备费和建设期利息。二、建设工程投资的特点二、建设工程投资的
2、特点（一）建设工程投资数额巨大（二）建设工程投资差异明显（三）建设工程投资需单独计算（四）建设工程投资确定依据复杂（五）建设工程投资确定层次繁多（六）建设工程投资需动态跟踪调整第二节第二节建设工程投资控制原理建设工程投资控制原理一、投资控制的动态原理一、投资控制的动态原理二、投资控制的目标二、投资控制的目标具体来讲,投资估算应是建设工程设计方案选择和进行初步设计的投资控制目标;设计概算应是进行技术设计和施工图设计的投资控制目标;施工图预算或建安工程承包合同价则是施工阶段投资控制的目标。三、投资控制的重点三、投资控制的重点在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为 7595；在技术设计阶段，影响项目
3、投资的可能性为 35%75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性则为 5%35.很显然，项目投资控制的重点在与施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。第三节第三节建设工程投资控制的任务建设工程投资控制的任务监理任务：监理任务：在施工阶段，依据施工合同有关条款、施工图、对工程项目造价目标进行风险分析，并制定防范性对策。从造价、项目的功能要求、质量和工期方面审查工程变更的方案，并在工程变更实施前与建设单位、承包单位协商确定工程变更的价款.按施工合同的有关规定进行竣工结算,对竣工结算的价款总额与建设单位和承包单位进行协调。建设工程投资控制建设工程投资控
4、制第二章第二章建设工程投资构成建设工程投资构成第一节第一节建设工程投资构成概述建设工程投资构成概述一、我国现行建设工程投资构成一、我国现行建设工程投资构成（参见（参见 P9P9 页）页）第二节第二节设备、工器具购置费用的构成设备、工器具购置费用的构成设备、工器具购置费由设备购置费用和工具、器具及生产家具购置费用组成。一、设备购置费的构成和计算一、设备购置费的构成和计算设备购置费包括设备原价和设备运杂费，即:(设备购置费=原价运杂费）设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价设备运杂费（一）国产标准设备原价:出厂价出厂价：国产标准设备原价一般指的是设备制造厂的交货价，即出厂价。（二）国产非标准设备原价
5、（三）进口设备抵岸价的构成及其计算：进口设备抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。1、进口设备的交货方式（类别）:进口设备的交货方式可分为内陆交货类、目的地交货类、装运港交货类.目的地交货类即卖方要在进口国的港口或内地交货。装运港交货类即卖方在出口国装运港完成交货任务.2、进口设备抵岸价的构成:进口设备抵岸价进口设备抵岸价=货价货价+国外运费国外运费+国外运输保险费国外运输保险费+银行财务费银行财务费+外贸手续费外贸手续费+进口关税进口关税+增值税增值税+消费税消费税+海关监管手续费海关监管手续费进口设备的货价进口设备的货价=离岸价（离岸价（FOBFOB 价）人民币外汇牌
6、价价）人民币外汇牌价到岸价到岸价(CIF(CIF）=离岸价（离岸价（FOBFOB）+国外运费国外运费+国外运输保险费国外运输保险费（四）设备运杂费：1、设备运杂费的构成:（1）国产标准设备由设备制造厂交货地点起至工地仓库止所发生的运费和装卸费;进口设备则由我国到岸港口、边境车站起至工地仓库止所发生的运费和装卸费。（2）在设备出厂价格中没有包含的设备包装和包装材料器具费；（3)供销部门的手续费，按有关部门规定的统一费率计算;（4）建设单位（或工程承包公司）的采购与仓库保管费.2、设备运杂费的计算：设备运杂费=设备原价设备运杂费率第三节第三节建筑安装工程费用的构成建筑安装工程费用的构成一、建筑安装
7、工程费用项目组成一、建筑安装工程费用项目组成根据原建设部、财政部关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知（建标2003206 号，以下简称“206 号文）,建筑安装工程费用（也称工程造价)的项目组成由直接费直接费、间接费间接费、利润利润和税金税金组成。建筑工程费用项目组成由分部分由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、费规和税金组成。项工程费、措施项目费、其他项目费、费规和税金组成。二、分部分项工程费二、分部分项工程费（一）（一）人工费：人工费：人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用,包括以下内容：(1）基本工资；（2)工资性补贴；（3）生产工人辅助工资：包括职工学习、培训
8、期间的工资，调动工作、探亲、休假期间的工资,因气候影响的停工工资，女工哺乳时间的工资，病假在 6 个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资.（4)职工福利费；（5)生产工人劳动保护费：是指按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴、防暑降温费、在有碍身体健康环境中施工的保健费用等.（二）（二）材料费：材料费：材料费是指施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用，(模板、脚手架是周转料费）。检验试验费：是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。不包括新结构、新材料的试验费和建设单
9、位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用。(三）施工机械使用费：三）施工机械使用费：（1）折旧费；（2）大修理费；(3)经常修理费；（4）安拆费及场外运费；（5）人工费（机械费的人工费）；（6）燃料动力费；（7）养路费及车船使用费。(四）企业管理费（内容四）企业管理费（内容):):（1）管理人员工资；(2）办公费；（3）差旅交通费；(4）固定资产使用费：（5）工具用具使用费；（6)劳动保险费；（7）工会经费；（8）职工教育经费;(9)财产保险费；(10）财产费；（11）税金；（12）其他。利润利润：利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。三、措施项目
10、费三、措施项目费措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用,根据根据“0808 规范”规范”，措施项目可分为通用措施项目与专业措施项目。措施项目可分为通用措施项目与专业措施项目。(一）安全文明施工费:1、环境保护费；2、文明施工费；3、安全施工费；4、临时设施费：临时设施费是指施工企业未进行建筑安装工程施工所必须搭设的生产和生活用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。(二)夜间施工增加费：夜间施工增加费是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。（三)二次搬运费:二次搬运费是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。二
11、次搬运费=直接工程费二次搬运费费率（四）冬雨季施工增加费（五)大型机械设备进出场及安拆费(六）施工排水费(七)施工将水费（八）地上地下设施、建筑物的临时保护设施费(九）已完工程及设备保护费（十）混凝土、钢筋混凝土模板及支架费（十一）脚手架费四、其他项目费四、其他项目费（一)暂列金额(发生的费用以下）：暂列金额是指招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项，用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。（二)暂估价(必然发生的费用）：暂估价是指招标人在工程量清单中提
12、供的用于必然发生但暂时不能确定价格的材料的单价以及专业工程的金额。（三）计日工:在施工过程中，完成发包人提出的施工图纸以外的零星项目或工作，按合同中约定的单价计价。（四）总承包服务费：总承包人为配合协调发包人进行的工程分包自行采购的设备、材料等进行管理、服务以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。(五）其他五、规费五、规费1、规费的内容：（1）工程排污费;（2）工程定额测定费工程定额测定费；（3)社会保障费：包括养老保险费养老保险费、失业保险费失业保险费、医疗保险费医疗保险费;（4)住房公积金；（5）危险作业意外伤害保险.六、税金六、税金(税率表见税率表见 P25P25 页）页）（
13、一）营业税（二）城市维护建设税；市区:按营业税的 7%征收;县镇：按营业税的 5征收；农村:按营业税的 1征收.（三)教育费附加七、建筑安装工程费用计算程序七、建筑安装工程费用计算程序根据建设部第 107 号部令建设工程施工发包与承包计价管理办法（以下简称“107 号文”）第五条的规定，发包与承包价的计价方法可采用工料单价法和综合单价法。定额计价工料单价定额计价工料单价（包括三项：人工、材料、机械）（包括三项：人工、材料、机械）清单计价综合单价清单计价综合单价(包括两项：全费用、部分费用）包括两项：全费用、部分费用）（一）工料单价法计价程序：其程序分为以直接费、人工费+机械费、人工费为计算基础
14、 3 种。（二）综合单价法计价程序：综合单价分为全费用综合单价，全费用综合单价其单价内容包括构成工程造价的全部费用。（综合单价计价表见 P27 页）第四节第四节工程建设其他费用的构成工程建设其他费用的构成按其内容大体可分为三类。第一类为土地使用费；第二类是与项目建设有关的费用；第三类是与未来企业生产和经营活动有关的费用。一、土地使用费一、土地使用费(一)农用土地征用费：农用土地征用费由土地补偿费、安置补助费、土地投资补偿费、土地管理费、耕地占用税等组成，并按被征用的原用途给予补偿。（二）取得国有土地使用费:去的国家土地使用费包括:土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费等。二
15、、与项目建设有关的其他费用二、与项目建设有关的其他费用1、建设单位管理费：建设单位管理费=工程费用建设单位管理费指标工程费用是指建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用之和。2、勘察设计费：3、研究试验费:4、临时设施费：临时设施费是指建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费用。5、工程保险费：6、工程保险费：7、引进技术和进口设备其他费三、与未来企业生产经营有关的其他费用三、与未来企业生产经营有关的其他费用1、联合试运转费：进行整个车间的负荷试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损部分。不包括应由设备安装工程费支出的单台设备调试费及无负荷联动试运转费用。2、生产准备费：（1
16、）生产职工培训费。（2）生产单位提前进场参加施工、设备安装、调试等以及熟悉工艺流程及设备性能等人员工资、工资性补贴、职工福利费、差旅交通费、劳动保护费等。3、办公和生活家具购置费第五节第五节预备费、建设期利息、铺底流动资金预备费、建设期利息、铺底流动资金一、预备费一、预备费包括：基本预备费和涨价预备费（两种）。1、基本预备费：主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费)基本预备费率（基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）基本预备费率%=静态投资）(此
17、项为自已添加此项为自已添加 P33P33 页）页）2、涨价预备费：是指建设工程在建设期内由于价格等变化引起投资增加，需要事先预留的费用。二、建设期利息二、建设期利息建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。三、铺底流动资金三、铺底流动资金是指生产性建设工程为保证生产和经营正常进行，按规定应列入建设工程总投资的铺底流动资金。一般按流动资金的一般按流动资金的 3030计算计算.建设工程投资控制建设工程投资控制第三章第三章建设工程投资确定的依据建设工程投资确定的依据第一节第一节建设工程定额建设工程定额四、定额的分类四、定额的分类（一至三省略）（一至三省略）（一)按反映的物质消耗的内容
18、分类：可将定额分为人工消耗定额、材料消耗定额和机械消耗定额。（1）人工消耗定额是指完成一定合格产品所消耗的人工的数量标准；（2）材料消耗定额是指完成一定合格产品所消耗的材料的数量标准；（3)机械消耗定额是指完成一定合格产品所消耗的施工机械的数量标准。（二)按建设程序分类：按照建设程序,可将定额分为基础定额或预算定额(指标）、估算指标。（1）预算定额：预算定额的依据基础预算定额的依据基础：编制施工图预算的依据，也是编制概算定额（指标）的基础；也可作为制定招标工程标底、企业定额和投标报价的基础。（2)概算定额：是编制初步设计概算的依据，还可作为编制施工图预算的依据，也可作为编制估算指标的基础。（3
19、）估算指标是编制项目建议书、可行性研究报告投资估算的依据。（三)按建设工程特点分类:可将定额分为建筑工程的定额、安装工程定额、铁路工程定额、公路工程定额、水利工程定额等。(四）按定额的适用范围分类：分为国家定额、行业定额、地区定额和企业定额.第二节第二节工程量清单工程量清单一、工程量清单的概念一、工程量清单的概念国家标准建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008(以下简称“08 规范”）“0808 规范”规范”适用于建设工程工程量清单计价活动，即涉及建设项目的工程量清单编制、工程量清单招标控制价编制、工程量清单投标报价编制、工程合同价款的约定、竣工结算的办理以及工程施工过程中工程量与工
20、程价款的支付、索赔与现场签证、工程价款的调整和工程计价争议处理等工程建设招投标与施工阶段全过程的活动。(都要有清单）都要有清单）“0808 规范规范 明确规定，全部使用国有资金投资或国有资金投为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价必须采用工程量清单计价。二、工程量清单的作用二、工程量清单的作用工程量清单的主要作用：（1）在招标阶段，工程量清单为投标人的投标竞争提供了一个平等和共同的基础.（2）工程量清单是建设工程计价的依据。（3）工程量清单是工程付款和结算的依据。（4）工程量清单是调整工程量、进行工程索赔的依据。三、工程量清单的编制三、工程量清单的编制工程量清单应由具有编制能力的招标人或受
21、其委托，具有相应资质的工程造价咨询人员编制。工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单组成.（五大清单构成)(一）分部分项工程量清单的编制：分部分项工程量清单为不可调整的闭口清单.分部分项工程量清单应包括项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量。程量。（5 5 个构成）个构成）1、项目编码：一九位应按附录的规定设置。一二位为工程分类顺序码；市政工程为 04、园林绿化工程为 05、矿山工程为 06；三四位为专业工程顺序码;五六位为分部工程顺序码；七九位为分项工程顺序码;十十二位为工程量清单项目顺序码.2、
22、项目名称：分项工程名称一般以工程实体命名，项目名称如有缺项,招标人可按相应的原则进行补充，并报当地工程造价管理部门备案。3、项目特征：清单项目特征的描述，应根据计价规范附录中有关项目特征的要求，结合技术规范、标准图集、施工图纸、按照工程结构、使用材质及规格或安装位置等，予以详细而准确的表述和说明。4、计量单位：自然计量单位:吨、立方米、平方米、米、千克、或“项、“个”等.在“08 规范中还没有多个计量单位的，如门窗工程的计量单位为“樘/”，预制钢筋混凝土桩的单位为“m/根”。5、工程量计算：“0808 规范规范”明确了清单项目的工程量计算规则，其工程量是形成工程实体为准,并以完成后的净值来计算
23、的。(二）措施项目清单的编制：措施项目是指为完成工程项目施工,发生于该工程施工准备和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的非工程实体项目。措施项目中可以计算工程量的项目清单宜采用分部分项工程量清单的方式编制，列出项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和按计算规则计算的工程量，不能计算工程量的措施项目清单,以“项”为计量单位列项。五、工程量清单计价方法五、工程量清单计价方法（四（四 省略省略)（二)工程量清单计价的方法：1、工程造价的计算：分部分项工程费=分部分项工程量分部分项工程综合单价措施项目费=措施项目工程量措施项目综合单价+单项措施费单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他
24、项目费+规费+税金单项工程报价=单位工程报价总造价=单项工程报价第三节第三节其他确定依据其他确定依据一、工程技术文件一、工程技术文件二、要素市场价格信息二、要素市场价格信息三、建设工程环境条件三、建设工程环境条件四、其他四、其他第四节第四节企业定额企业定额二、企业定额的作用二、企业定额的作用(1）企业定额是施工企业计算和确定工程施工成本的依据，是施工企业进行成本管理、经济核算的基础。（2）企业定额是施工企业进行工程投标、编制工程投标报价的基础和主要依据。（3）企业定额是施工企业编制施工组织设计、制定施工计划和作业计划的依据。建设工程投资控制建设工程投资控制第四章第四章建设工程投资决策建设工程投
25、资决策第一节第一节可行性研究可行性研究四、可行性研究报告四、可行性研究报告（一（一 三省略）三省略）(一)可行性研究报告的结构和内容：(由 21 项内容组成）1、总论；2、市场调查与预测；3、资源条件评价;4、建设规模与产品方案；5、厂址选择；6、技术方案、设备方案和工程方案；7、原材料燃料供应；8、总图运输与公用辅助工程；9、节能措施;10、节水措施；11、环境影响评价；12、劳动安全卫生与消防;13、组织机构与人力资源配置；14、项目实施进度；15、投资估算；16、融资方案；17、财务评价；18、国民经济评价；19、社会评价;20、风险分析;21、研究结论与建议.第三节第三节建设工程投资估
26、算的编制与审查建设工程投资估算的编制与审查二、建设投资估算二、建设投资估算建设投资由工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费）、工程建设其他费用和预备费组成.常用的估算方法有:生产能力指数法、资金周转率法、比例估算法、综合指标投资估算法。三、流动资金估算三、流动资金估算流动资金估算一般是参照线有同类企业的状况采用分项详细估算法分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标法扩大指标法。第三节第三节资金的时间价值资金的时间价值一、现金流量一、现金流量（现金流量图参见（现金流量图参见 P69P69 页）页）对一个系统而言,在某一时间点上流出系统的货币称为现金流出；流入系统的货币称为现金流入
27、；同一时间点上的现金流入和现金流出的代数和，称为净现金流量.现金流入、现金流出和净现金流量，统称为现金流量。统称为现金流量。二、二、资金时间价值计算的种类资金时间价值计算的种类（一)利息:1、单利法：单利法是每期的利息均按原始本金计算的计息方式。2、复利法.（二)实际利率和名义利率：一般是采用年利率.若利率为年利率，实际计算周期也是以年计,这种年利率称为实际利率；若利率为年利率，而实际计算周期小于 1年,如每月、每季或每半年计息 1 次，这种年利率就称为名义利率。年利率为3,每月计息 1 次，次年利率就是名义利率。1、一次支付终值公式(此为重点 参见 P72 页）2、一次支付现值公式3、等额资
28、金终值公式(此为重点 参见 P73 页）4、等额资金偿债基金公式5、等额资金回收公式6、等额资金现值公式第四节第四节项目评价项目评价项目评价即对推荐方案进行环境影响评价环境影响评价、财务评价财务评价、国民经济评价国民经济评价、社会社会评价评价及风险分析。二、财务评价二、财务评价(二）财务评价指标体系：根据计算建设工程财务评价指标时是否考虑资金的时间价值，可将常用的财务评价指标分为静态指标和动态指标两类。建设工程财务评价按评价内容的不同，还可分为盈利能力分析指标、偿债能力分析指标和财务生存能力分析指标三类。3、投资回收期(Pt）：投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。（四）动态评价指标
29、的计算分析：1、财务净现值财务净现值（FNPVFNPV）2、净现值指数（FNPVR)3、财务内部收益率（FIRR)：由于上式（P81 页 428 式）的计算误差与（i2-i1）的大小有关,且 i2与 i1相差越大，误差也越大，为控制误差，i2与 i1之差最好不超过 2，一般不应超过 5.判别准则：设基准收益率为 ic,若 FIRRic，则 FNPV0，方案财务效果可行;若 FIRR0,方案财务效果不可行。第五节第五节不确定性分析不确定性分析建设工程投资决策是面对未来，建设工程投资决策是面对未来，项目评价所采用的数据大部分来自估算和预项目评价所采用的数据大部分来自估算和预测测,有一定程度的不确定
30、性。为了尽量避免投资决策失误有一定程度的不确定性。为了尽量避免投资决策失误,有必要进行不确定性分有必要进行不确定性分析。析。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析及概率分析。一、盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析盈亏平衡点越低，表示项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强盈亏平衡点越低，表示项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强.盈亏平衡点常用生产能力利用率或者产量表示。盈亏平衡点常用生产能力利用率或者产量表示。建设工程投资控制建设工程投资控制第五章第五章建设工程设计阶段的投资控制建设工程设计阶段的投资控制第一节第一节提高设计经
31、济合理性的途径提高设计经济合理性的途径一、执行设计标准一、执行设计标准二、推行标准设计二、推行标准设计三、推行限额设计三、推行限额设计（一）限额设计的含义：限额设计就是按批准的投资控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。（二）限额设计的目标设置（三）限额初步设计控制工作的主要内容：1、重视初步设计的方案选择；2、严格控制施工图预算;3、加强设计变更管理.四、设计方案优选四、设计方案优选设计方案选择最常用的方法是比较分析方法。第二节第二节价值工程价值工程一、价值工程原理一、价值工程原理(一）价值工程的含义：1、价值工程的性质属于一种“思想方法和管理技术”；2、价值工程的核心内容是对“
32、功能与成本进行系统分析”和“不断创新”；3、价值工程的目的旨在提高产品的“价值”.若把价值的定义结合起来，变应理解为旨在提高功能对成本的比值；4、价值工程通常是由多个领域协作面开展的活动。二、价值工程主要工作内容二、价值工程主要工作内容(三）功能系统分析：功能系统分析中的功能定义功能定义、功能整理功能整理、功能计量功能计量紧密衔接。（四)功能评价：功能评价的步骤为：（1）确定功能系数(Fi)；（2)确定成本系数(Ci）；（3）确定价值系数（Vi);（4）确定方案目标成本（功能评价值，C)。三、价值工程的应用三、价值工程的应用某建设项目由业主经过设计竞赛的方式，选择了三种设计方案作为候选方案，各
33、候选设计方案对比如此:A 方案：结构方案为大柱网框架轻体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙，窗户采用单框双玻璃塑钢窗，单方造价为 1800 元/。B 方案：结构方案基本同 A，窗户采用单框双玻璃空腹钢窗，单方造价为 1600元/。C 方案：结构方案采用砖混结构体系,采用现浇混凝土楼板，墙体材料采用标准黏土砖，窗户采用单玻璃空腹塑钢窗，单方造价为1400 元/.第三节第三节设计概算的编制与审查设计概算的编制与审查一、设计概算的内容和作用一、设计概算的内容和作用（一）设计概算的内容:设计概算分为单位工程概算单位工程概算、单项工程综合概算单项工程综合概算、建设建
34、设工程总概算工程总概算三级。二、设计概算的编制方法二、设计概算的编制方法（一）设计概算的编制依据:（二)单位工程概算的编制方法：1、建筑工程概算的编制方法：编制建筑单位工程概算一般有扩大单价法、概算指标法两种形式。(1）扩大单价法：扩大分部分项工程的工程量乘以扩大单位估价进行计算.（2）概算指标法：由于设计深度不够等原因，对一般附属、辅助和服务工程等项目,以及住宅和文化福利工程项目或投资比较小、比较简单的工程项目，可采用概算指标法编制概算。2、设备及安装工程概算的编制：1）预算单价法：当初步设计有详细设备清单时,可直接按预算单价（预算定额单价）编制设备安装工程概算.2）扩大单价法:当初步设计的
35、设备清单不完备，或仅有成套设备的重量时，可采用主体设备，成套设备或工艺线的综合扩大安装单价编制概算。3)概算指标法:当初步设计的设备清单不完备,或安装预算单价及扩大综合单价不全，无法采用预算单价法和扩大单价达时，可采用概算指标编制概算。第四节第四节施工图预算的编制与审查施工图预算的编制与审查一、施工图预算的两种计价模式一、施工图预算的两种计价模式按照预算造价的计算方式和管理方式的不同，施工图预算可以划分为两种计价模式，即串通计价模式和工程量清单计价模式。（一）传统计价模式：通常也称为定额计价模式.串通计价模式的工、料、机消耗量是根据“社会平均水平”综合测定，取费标准是根据不同地区价格水平平均测
36、算,企业自主报价的空间很小，不能结合项目具体情况、自身技术管理水平和市场价格自主报价.四、施工图预算的编制方法四、施工图预算的编制方法其编制可以采用工料单价法和综合单价法两种计价方法。1、工料单价法是传统计价模式采用的计价方式；2、综合单价法是工程量清单计价模式采用的计价方法。（一)工料单价法：1、预算单价法：预算单价法的编制步骤:（1）准备资料熟悉施工图纸；（2)计算工程量；（3）套预算单价，计算直接工程费；(4）工料分析;（5）计算其他各项费用汇总造价.（参见 P120 页图 5-4）2、实物法：实物法编制施工图预算的步骤与预算单价法基本相似,但在具体计算人工费、材料费和机械使用费及汇总
37、3 种费用之和方面有一定区别。实物法编制施工图预算所用人工、材料和机械台班的单价都是当时当地的实际价格，编制出的预算可较准确地反映实际水平，误差较小，适用于市场经济条件波动较大的情况.（二）综合单价法：1、全费用综合单价：全费用综合单价即单价中综合了直接工程费、措施费、管理费、规费、利润和税金等.2、部分费用综合单价：我国目前实行的工程量清单计价采用的综合单价是部分费用综合单价，部分费用综合单价。内容内容：人工费、材料费、施工机械使用费和企业管理费与利润。五、施工图预算的审查五、施工图预算的审查（一）施工图预算审查的内容：1、审查工程量；2、审查单价；3、审查其他的有关费用.(三)施工图预算的
38、审查方法：（有六项方法）1、逐项审查法：其优点是全面、细致、审查质量高、效果好。缺点是工作量大，时间较长。这种方法适合于一些工程量较小、工艺比较简单的工程。2、标准预算审查法：标准预算审查法就是对利用标准图纸或通过图纸施工的工程.优点是时间短、效果好、易定案。其缺点是适用范围小,仅适用于采用标准图纸的工程。3、分组计算审查法：分组计算审查法就是把预算中有关项目按类别划分若干组，利用同组中的一组数据审查分项工程量的一种方法。该方法特点是审查速度快、工作量小。4、对比审查法：5、“筛选”审查法：“筛选”是能较快发现问题的一种方法。“筛选法”的优点是简单易懂，便于掌握,审查速度快，便于发现问题.但问
39、题出现的原因尚需继续审查。6、重点审查法：重点审查的优点是突出重点，审查时间短、效果好.建设工程投资控制建设工程投资控制第六章第六章建设工程施工招标阶段的投资控制建设工程施工招标阶段的投资控制第一节第一节建设工程承包合同价格分类建设工程承包合同价格分类建筑工程施工发包与承包计价管理办法建筑工程施工发包与承包计价管理办法规定，规定，合同价可以采用三种方式：合同价可以采用三种方式：固定价、可调价和成本加酬金合同。建设工程承包合同的计价方式按国际通行做固定价、可调价和成本加酬金合同。建设工程承包合同的计价方式按国际通行做法，又可分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同法，又可分为总价合同、单价合同和成
40、本加酬金合同.一、固定价一、固定价固定价，是指合同总价或者单价，在合同约定的风险范围内不可调整。（一）固定总价:采用这种合同,合同总价只有在设计和工程范围发生变更的情况下才能随之作相应的变更,除此之外,合同总价一般不能变动.固定总价合同的适用条件：（1）招标时的设计深度已达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，承包方依据的报价工程量与实际完成的工程量不会有较大的差异。（2）规模较小，技术不复杂的中小型工程，承包方一般在报价时可以合理地预见到实施过程中可能遇到的各种风险。（3）合同工期间较短，一般为工期在一年之内的工程。（二）
41、固定单价:1、估算工程量单价:计量估价合同：估算工程量单价合同通常是由发包方提出工程量清单,列出分部分项工程量，由从承包方以此为基础填报相应单价，累计计算后得出合同价格.估算工程量单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中可能会发生各种不可预见因素较多的建设工程；或发包方为了缩短项目建设周期，如在初步设计完成后就拟进行施工招标的工程。2、纯单价:采用这种计价方式的合同时，发包方只向承包方给出发包工程的有关分部分项工程以及工程范围，不对工程量作任何规定。这种合同计价方式主要适用于没有施工图，工程量不明，却急需开工的紧迫工程，如设计单位来不及提供正式施工图纸，或虽有施工图但由于某些原因不能比较准
42、确地计算工程量等.二、可调价二、可调价（一）可调总价：可调总价合同的总价一般也是以设计图纸及规定、规范为基础，在报价及签约时，按招标文件的要求和当时的物价计算合同总价.但合同总价是一个相对固定的价格在合同执行过程中，由于通货膨胀而使所用的工料成本增加,可对合同总价进行相应的调整。（二）可调单价：三、成本加酬金合同三、成本加酬金合同这种合同计价方式主要适用于工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价的依据尚未不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程；或者发包方与承包方之间有着高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长或经验。成本加酬金合同形式：成本加酬金合同形式：（一）成本加
43、固定百分比酬金：这种合同计价方式，工程总价及付给承包方的酬金随工程成本而水涨船高,这不利于鼓励承包方降低成本，正是由于这种弊病所在，使得这种合同计价方式很少被采用.(二）成本加固定金额酬金:这种计价方式的合同虽然也不能鼓励承包商关心和降低成本，但从尽快获得全部酬金减少管理投入出发,会有利于缩短工期。(三）成本加奖金:这种合同计价方式可以促使承包方关心和降低成本，缩短工期，而且目标成本可以随着设计的进展而加以调整，所以发包和承包双方都不会承担太大的风险,故这种合同计价方式应用较多。第二节第二节建设工程招标投标价格建设工程招标投标价格一、建设工程招标投标计价方法一、建设工程招标投标计价方法“107
44、 号文”第 5 条规定:招标标底和投标报价由成本、利润和税金构成。其编制可以采用工料单价和综合单价法两种计价法.“0808 规范规范”第4。2.1 条规定，国有资金投资的工程建设项目应实行工程量清单招标,并应编制招标控制价。招标控制价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成.同时应包括招标文件中要求投标人承担的风险费用。二、建设工程招标投标价格二、建设工程招标投标价格（一)标底价格：“招标人设有标底的，标底必须保密。随着近年来招标工作的实践，“08 规范”用“招标控制价”（拦标价、最高限价）代替标底，以适应我国建设项目招标的现状要求。（二）投标报价（三）评标定价：招标投标法第四
45、十条规定：“评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底。”所以评标的依据一是招标文件，二是标底（如果设有标底时)。第三节第三节招标价格的编制招标价格的编制一、标的价格与招标控制价的概念一、标的价格与招标控制价的概念（一）标的价格的概念：招标投标法没有明确规定招标工程是否必须设置标底价格，招标人可根据工程的实际情况自己解决是否需要编制标底价格。二、标底价格的编制二、标底价格的编制(一）标底价格的编制原则：要求：要求：1、标底作为招标人的期望价格，应力求与市场的实际变化相吻合，要有利于竞争和保证工程质量。2、标底应由直接费、间接费、利润、税金
46、等组成。3、一个工程只能编制一个标底。4、招标人不得以各种原因任意压低标底价格。5、工程标底价格完成后应及时封存，在开标前应严格保密。三、招标控制价的编制三、招标控制价的编制（一)招标控制价的编制原则:国有资金的工程建设项目应实行工程量清单招标，并应编制招标控制价.招标控制价应由具有编制能力的招标人或受其委托具有相应资质的工程造价咨询人编制。第四节第四节工程投标价的计算工程投标价的计算三、投标报价的策略三、投标报价的策略(一二一二 省略）省略）投标策略如下：投标策略如下：（一）不平衡报价:（1)对能早期得到结算付款的分部分项工程（如土方工程、基础工程等)的单价定得较高，对后期的施工分项（如粉刷
47、、油漆、电气设备安装等）单价适当降低.（2)估计施工中工程量可能会增加的项目，单价提高；工程量会减少的项目单价降低.(3）设计图纸比明确或有错误的，估计今后修改后工程量会增加的项目，单价提高；工程内容说明不清的,单价降低。（4）没有工程量，只填单价的项目（如土方工程中的挖淤泥、岩石等），其单价提高些，这样做既不影响投标总价，以后发生时承包人有可多获利.（5）对于暂列数额（或工程），预计会做的可能性较大，价格定高些。（二)其他方法:1、多方案报价法：按多个投标方案进行报价，即在投标文件中报二个价，按原工程说明书和合同条件报一个价，然后再提出如果工程说明书或合同条件可作某些改变时的另一个较低的报价
48、。2、突然降价法：投标人先按一般态度对待招标工程,按一般情况进行报价，甚至可以表现出自已对该工程的兴趣不大,但等快到投标截止时,再突然降价，使竞争对手措手不及。3、先亏后盈法:如想占领某一市场或想在某一地区打开局面，可能会采用这种不惜代价、降低投标价格的手段。但采用这种方法的承包人，必须要有十分雄厚的实力，较好的资信条件，这样才能长久、不断地扩大市场份额.建设工程投资控制建设工程投资控制第七章第七章建设工程施工阶段的投资控制建设工程施工阶段的投资控制第一节第一节施工阶段投资目标控制施工阶段投资目标控制二、资金使用计划的编制二、资金使用计划的编制投资控制的目的是为了确保投资目标的实现。（一)投资
49、目标的分解：编制资金使用计划过程中最重要的步骤，就是项目投资目标的分解。投资目标的分解可以分为按投资构成按投资构成、按子项目按子项目、按时间按时间分解三种类型。（二）资金使用计划的形式：1、按子项目分解得到的资金使用计划表；2、时间投资累计曲线；3、综合分解资金使用计划表.三、施工阶段投资控制的措施三、施工阶段投资控制的措施（一)组织措施：（1)在项目管理班子中落实从投资控制角度进行施工跟踪的人员、任务分工和职能分工。（2)编制本阶段投资控制工作计划和详细的工作流程图。（二)经济措施:（1）编制资金使用计划，确定、分解投资控制目标。（2)进行工程计量。（3）复核工程付款账单,签发付款证书（总监
50、).（4)在施工过程中进行投资跟踪控制,定期地进行投资实际支出值与计划目标值的比较；发现偏差，分析产生偏差的原因，采取就偏措施（动态控制原理)。（5)协商确定工程变更的价款.神和竣工结算。（6）对工程施工过程中的投资支出作好分析与预测，经常或定期向建设单位提交项目投资控制及其存在问题的报告。(三）技术措施第二节第二节工程计量工程计量二、工程计量的程序二、工程计量的程序（一）施工合同（示范文本）约定的程序：一般程序是：承包人应按专用条款约定的时间，向工程师提交已完成工程量的报告，工程师接到报告后 7 天内按设计图纸核实已完工程量，并在计量前 24 小时通知承包人，承包人为计量提供便利条件并派人参