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1、1Contents 1.1.信托项目尽职调查的基本内容信托项目尽职调查的基本内容 2 2.尽职调查的基本流程尽职调查的基本流程 4.4.信托项目尽职调查的关键要点信托项目尽职调查的关键要点 3.3.尽职调查报告的基本框架及要点分析尽职调查报告的基本框架及要点分析第1页/共90页2尽职调查工作计划工作目标：调查某某项目信托融资可行性工作范围：项目、外部环境、行业特点等。工作方式：查阅资料、实地调查等。工作时间：天工作流程：查阅资料、补充资料、实地调查、外部调查、讨论等。参与人员：项目小组成员、公司相关部门人员。第2页/共90页3尽职调查的基本流程一、初步审核二、初步尽职调查三、项目立项四、二次尽
2、职调查五、讨论和验证六、补充调查七、形成结论意见第3页/共90页4尽职调查的层次划分一、初级：详尽的资料搜集及完善的情况反映提示：外部机构受信托公司进行尽职调查的基本标准二、中级：以公司风险控制标准为依据，完善资料，促进项目通过审批（业绩压力）提示：信托经理与后台审批的二元冲突（猫鼠游戏）项目资料的包装风险三、高级：对尽职调查所获取相关资料进行深度研究，优化风险控制、转移及处置化解方案财务顾问公司的现实出路：包装项目OR优化项目第4页/共90页5信托项目尽职调查：市场营销与风险控制的矛盾集合体信托融资的相对较高财务成本各家信托公司对项目的激烈争夺信托公司以发展业务为重点的现阶段发展思路项目选择
3、的“二八原则”二、尽职调查的难点1、项目风险的快速识别。2、项目信息的过滤和处理。3、项目核心风险的挖掘。4、项目风险度的把握。第5页/共90页6信托项目尽职调查的客观背景一、联接金融孤岛。拾遗补缺，填充金融洼地。二、客观上起到了替代民间融资的作用：信托业的融资方有很多是不符合银行贷款条件、不符合证券上市条件的公司信托产品的核心优势：具有较高预期收益率的私募固定收益金融产品第6页/共90页7尽职调查的现实挑战一、现实背景：房地产信托风险频发，风险集中于中小开发商二、异地信托项目风险频发三、大量单一资金对大型开发商、政信项目及较高质量股票质押业务的追逐四、券商等机构的加入竞争：全民放贷时代的到来
4、集合信托的项目来源缩小第7页/共90页8信托业的分化发展路径路径1：优质的交易对手：较低的融资成本，追求稳健和资金来源充足的信托公司。路径2：不够强大的交易对手：通过项目设计来防控风险。激烈竞争环境下信托项目尽职调查的现实出路：1、基于详细真实项目情况调查的真实情况反映2、基于适度风险容忍度的信托执行方案设计尽职调查的两个维度：交易对手、项目（即资金用途与还款来源）。尽职调查的四个关键要点：交易对手状况、资金用途、还款来源、风险控制措施。第8页/共90页9对信托产品的猜测与争议1、信托产品没有评级：与债券不同2、资金投向：房地产、政信合作等领域3、较高预期收益率4、信托产品的交易结构及风险控制
5、方式的个性特点私募+债性+融资问题的提出：信托产品的高收益从何而来？高收益能否持续？风险是否可控？尽职调查：体现市场化的灵活性与谈判能力。第9页/共90页10信托：私募债性融资在三个维度的创新融资对象：房地产、政府融资平台、工商企业等抵质押物：上市公司限售流通股、非上市公司股权、艺术品等操作模式：受让应收账款、特定资产收益权、股权、有限合伙、基金化信托等提示：现有的交易结构设计更多是处于规避监管而非优化风险控制方案的需要，而且已经为信托项目带来了现实风险第10页/共90页11信托的生存发展空间信托业发展空间的主要参照对象：银行银行：流动性充分、资产价值足值信托：资产足值、最终风险可控、流动性风
6、险适度容忍信托：锁定核心资产及其收入、锁定融资方全部资产、锁定担保方及担保物据统计：部分信托项目是通过其他还款来源回笼资金实现还款。提示：部分信托项目的高融资成本来源是对还款来源、资金管控等的适度风险容忍。尽职调查的四个关键要点：交易对手状况、资金用途、还款来源、风险控制措施。第11页/共90页12信托项目的来源与市场机会一、房地产、政信合作、矿产能源等结构性的市场机会二、企业资金来源的补充渠道：内部资金调度。三、反周期资金需求：国内宏观金融调控提供的业务空间。四、项目的私募融资渠道五、对项目方：1、信托计划期限一般超过1年：银行贷款多数为1年期流动资金贷款。融资方愿意为较长期限的融资支付较高
7、的资金成本。2、部分信托计划无需披露资金真实用途（银行贷款不允许）提示：信托业不再具备制度优势，其竞争能力在于寻找理想项目、有效控制风险及对接资金的能力第12页/共90页13信托产品运行的外部约束：有限保本重要提示：所有的明示固定收益的信托产品都是有限保本产品非保本信托产品的投资方向集中于证券市场第13页/共90页14信托产品运行的外部约束：明示固定收益+有限保本固固定定收收益益产产品品必必定定是是有有限限保保本本产产品品第14页/共90页15信托项目尽职调查的目标要求一、项目真实情况的全面及深度掌握二、项目现金流状况的全面梳理与把握三、项目核心风险的揭示与把控四、项目操作方案的制定五、项目风
8、险控制、转移及化解方案的优化设计提示1：基于详细真实项目情况调查的真实情况反映提示2：基于适度风险容忍度的信托执行方案设计第15页/共90页16信托项目尽职调查的起点与核心以信托资金退出为核心私募债性融资：信托公司资产管理能力的体现第16页/共90页17信托项目尽职调查报告的撰写要点一、项目要点二、信托计划交易结构三、交易对手情况（一）外部环境（二）交易对手介绍（三）交易对手分析与评价四、法律分析五、财务分析（一）交易对手财务状况（二）财务指标分析（三）还款能力分析六、项目风险分析与评价：穷举法，分析各类风险发生的可能性七、风险控制措施分析：对第六条中相关风险的应对方案八、项目操作方案九、法律
9、文本事项十、收益分析十一、结论第17页/共90页18尽职调查的基本框架内容一、法律尽职调查二、财务尽职调查三、项目尽职调查1、房地产：土地权属、项目区位、规划、市场分析等2、矿产能源：项目建设情况、证照情况、地质概况、市场分析等四、行业及外部环境尽职调查五、其他尽职调查的两个维度：交易对手。项目情况。第18页/共90页19信托业务尽职调查资料清单分类分析融资申请书：包括融资的使用目的、使用计划、还款来源和计划以及担保措施等内容项目公司的股权结构所投资项目的合法及合规性调查；项目可行性分析报告；项目公司的债务明细及还款计划资金使用计划：欠款明细。后续用款明细。预计回款明细（销售客户清单等）信托资
10、金、既往欠款、后续用款、预计回款财务顾问的角色及价值体现：优化客户方案而非传递资料第19页/共90页20信托业务尽职调查资料清单分类分析交易对手基本资料企业情况介绍企业法人营业执照正副本组织机构代码证正副本税务登记证正副本(国税、地税)法人代表身份证明、身份证复印件、个人简历、签字样本法人授权委托书、授权代理人简历和身份证复印件企业基本存款账户开户许可证及开户情况企业贷款卡复印件企业基本信用信息报告财务负责人简历和身份证复印件公司章程复印件企业全套工商注册资料第20页/共90页21信托业务尽职调查资料清单分类分析交易对手财务资料借款人近三年经审计的财务报告及最近一期财务报表 验资报告企业主要会
11、计科目明细纳税证明固定资产明细表第21页/共90页22信托业务尽职调查资料清单分类分析交易对手经营状况相关资料主要客户及销售占比部分销售合同企业原料购销说明部分原材料采购合同水电费发票等第22页/共90页23信托业务尽职调查资料清单分类分析风险控制措施分析抵押物情况：房地产权证复印件土地使用证复印件抵押物评估报告（包括固定资产中机器设备、其他辅助设施、房屋建筑等有形资产）第23页/共90页24信托业务尽职调查资料清单分类分析项目分析一、相应资质的咨询机构出具的可行性研究报告。二、可行性研究报告内容：项目概况行业情况融资企业情况市场分析项目效益分析风险分析及防范措施等第24页/共90页25信托项
12、目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）一、尽职调查范围1、主体资格2、股权结构3、资产合法性（房地产项目）：土地、规划等4、债权债务5、担保诉讼等二、企业基本情况尽职调查文件资料：1、公司章程2、验资报告3、股权转让协议4、股东会决议5、营业执照、税务登记证、机构代码证等6、信用信息报告第25页/共90页26信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）三、尽职调查文件资料：1、立项批复2、资质证书3、用地规划4、工程规划5、施工许可证6、土地使用权出让合同、变更合同7、其他第26页/共90页27信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽
13、职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）四、尽职调查报告正文：1、主体资格2、房地产开发企业开发资质3、股权转让变更情况4、土地使用权5、建设用地规划等许可、审批情况6、资产瑕疵情况：被抵押或质押资产情况7、债权债务8、或有负债9、诉讼10、特殊情况：房地产联建项目11、其他需要补充说明的情况：土地及规划变更等第27页/共90页28信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）难点：融资方的自有资金来源，经营背景及其他产业。民间融资与非法集资。避免融资方因为涉及严重的刑事案件，导致诉讼中的巨大不确定性。案例：山西矿产能源项目某融资方涉黑大连实德提示：民间融资的稳定
14、性与合法形式非法融资的不稳定性与非法形式第28页/共90页29信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）一、尽职调查工作范围：1、资产、负债、所有者权益及损益情况2、土地市场价值3、项目预计现金流4、对信托资金使用计划的分析5、房屋销售价格、销售情况预测分析6、融资成本及对项目的影响二、公司基本情况三、项目情况描述：四、财务核算情况第29页/共90页30信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）五、公司财务状况分析（一）财务报表分析1、货币资金分析2、其他应收款分析3、存货情况分析4、预付账款分析：（1）开发成本（2）开发间接
15、费用5、待摊费用6、固定资产7、无形资产8、长期待摊费用、应付账款、应交税金、其他应交款、其他应付款等9、长期借款、长期应付款10、实收资本及变动情况11、营业费用、管理费用、财务费用12、现金流分析、大额资金往来第30页/共90页31信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）（二）对外抵质押、担保、诉讼情况（三）其他重大事项：房地产联建合同六、土地市场价值（一）土地权属、面积（二）土地规划情况（三）评估依据1、地块独特价值2、土地市场交易行情3、评估结论市场调研的客观性，未来土地的价值变动趋势分析。第31页/共90页32信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职
16、调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）七、未来两年现金流分析（一）现金流入1、信托资金到位时间：2009年9月2、项目竣工时间:2010年底3、主要销售期：2010年上半年（二）预计未来两年收入2009年：1500万元2010年：2.7亿元2011年：1.2亿元第32页/共90页33信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）（三）资金流出：1、土地2、前期工程费3、建设规费4、建安工程费5、公建设施费6、销售费用：400万元7、销售提成8、偿还金额（四）现金净流量（五）敏感性分析：销售价格下降10%或项目成本上升10%，净现金流仍为正。第33页/共90页34信
17、托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）（六）信托资金使用计划（七）对销售价格的分析第34页/共90页35信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）短板提示一、现金流预测1、销售价格2、压力测试：销售价格下跌，成本上升3、目标客户来源案例：别墅项目，意向销售客户名单。二、项目方自有资金来源1、资金调度2、民间借贷（结构稳定性）3、非法集资三、项目收益预测分析：融资方的最终收益分析提示：为何融资方要跑路？提示：限价对项目的影响第35页/共90页362013年房地产信托的分化发展趋势一、选择优秀的交易对手1、大量单一资金对优质交易
18、对手的追逐（非抵押模式）2、开发商名单制：全国50强与大型开发商的合作方案？二、选择优质项目：专业性要求更高优质项目的选择？第36页/共90页37项目选择与风险把控产品类型地域选择经济发展态势、人口结构变迁和消费习惯转换政策调整带来新的投资机遇 市场周期带来的投资机遇开发商的核心竞争力：土地选择房地产项目估值与评价：对项目未来售价、成本的把握第37页/共90页38房地产信托融资尽职调查财务尽职调查(出资能力、债务状况、担保、抵押状况等)法律尽职调查(或有诉讼、法律瑕疵等)市场尽职调查(市场供求、价格走势、同类型项目竞争等)工程尽职调查(完工进度、工程质量、成本控制等)环境尽职调查(大气污染、水
19、污染、土壤污染等)第38页/共90页39房地产信托的风险控制措施对项目公司的深度管理在董事会中行使职权，参与重大决策，必要时使用一票否决权向项目公司派出财务总监，封闭使用资金，全面监管资金安全输出财务管理体系或系统，提升项目公司财务管理水平委派工程经理，参与招投标流程，监督工程进度、工程质量和预算执行情况聘请第三方工料测量师，协助掌握成本造价和工程进度四张表：现金流表、工程进度表、成本预算表、销售计划表第39页/共90页40华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划信托规模：10亿元信托期限：24个月资金用途：向云南奥宸发放信托贷款，用于昆明财富广场（半岛4期）的开发建设。还款来源：
20、昆明财富广场（半岛4期）项目1期、2期销售回款；橙郡2期的项目销售。还款来款：奥宸集团经营性收入。第40页/共90页41华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划风险控制措施：土地及商铺抵押抵押物：位于云南省昆明市市区的财富广场2号地块、橙郡2期地块、东方广场B幢一、二、三层部分商铺。由于昆明的当地特殊情况，土地及在建工程抵押只能选择其一。受托人办理了土地抵押。若按照在国土部门办理土地抵押测算，贷款本金抵押率为57%。橙郡的地上建筑物在法律上也应视为一并抵押，按此计算，则实际的贷款本金抵押率为40.3%。奥宸集团担保以及奥宸集团实际控制人担保。华润信托与银行对云南奥宸的收款账户进行三
21、方监管，将销售回款按照一定比例留存在监管账户，保障信托资金安全。第41页/共90页42华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划（1）昆明财富广场（半岛4期）项目（资金用途及还款来源之一）地理位置：本项目位于昆明市主城区南市区滇池板块，毗邻滇池。项目指标：整个项目共分两期开发建设，业态以商业为主，包括写字楼、商铺、住宅、公寓等，总建筑面积21.34万平米。其中1号地块土地面积1.29万平米，建筑面积6.32万平米，容积率4.28。2号地块土地面积2.56万平米，建筑面积15.02万平米，容积为4.28。项目预期进程：1号地块已取得5证，目前项目主体已完工，正在进行室外立面石材安装，玻
22、璃幕墙已经完成，样板已具备展示条件。2号地块已经取得四证，正在进行工程桩和支护桩的施工。截至2011年4月5日，财富广场1号地块已售11,868.69平米，实现销售回款9978万元，均价8538.31元/平米，已实现1号地块住宅及公寓部分34%的销售。第42页/共90页43华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划项目亮点：地理位置极佳，配套设施齐全财富广场项目附近集中了省委、省政协、省高院、省公安厅等行政机关。是昆明主城区向新昆明东城区、一湖四片、一湖四环的发展的枢纽。项目自身配套有沃尔玛超市、高档会所、影剧院、高级餐厅等设施。财富广场项目为半岛项目的第四期，半岛项目的1、2、3、
23、5期均已完工并售罄，市场反响热烈。土地价格低，安全边际高财富广场项目1号地块的楼面地价为2356元/平米，2号地块的楼面地价为1969元/平米，橙郡2期楼面地价为736元/平米。周边最具可比性的土地“广福路季关村、后所村地块”楼面地价为3344元/平米。本项目拿地时间早，土地价格低，安全边际高。融资方云南奥宸房地产开发公司以及奥宸集团均具有房地产开发一级资质。第43页/共90页44华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划项目利润预测：1号地块项目投资总额48,817.57万元，预计收入68,306.10万元，净利润19,488.53万元，销售利润率28.53%。2号地块项目总投资9
24、9,297.57万元，预计收入158,429.14万元，净利润59,131.57万元，销售利润率37.32%，利润可观。第44页/共90页45华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划（2）橙郡2期项目（还款来源之一）橙郡项目地处“呈贡新城-昆明主城-昆明新机场”三大黄金点交汇的核心区域，昆洛路、广福路两条城际主干道交汇。建设中的轻轨1号线体育城站就在社区门口，交通极为便利。周边配套包括沃尔玛、家乐福、世纪金源购物中心、云大附小、云大附中、昆明市第一人民医院、新亚洲体育馆等。项目规划用地6.49万平米，总建筑面积23.02万平米，容积率2.88。建筑总投资114,154.50万元，预
25、计总收入154,154.48万元，净利润约40,000万元，销售利润率25.95%。财富广场项目和橙郡2期的销售收入足够覆盖信托计划本息。第45页/共90页46金牡丹融丰系列云南奥宸信托贷款集合信托计划发行规模：1.64亿元产品期限：24个月资金运用情况：信托资金用于云南奥宸“滇池星城”房地产项目G07地块在建商业楼盘部分工程尾款的支付、“财富广场”项目后续建设。云南奥宸企业实力雄厚，信用良好。云南奥宸控股股东奥宸地产集团有限公司为“中国房地产百强企业”之一，2012年在“中国房地产百强企业”中排68名。第46页/共90页47金牡丹融丰系列云南奥宸信托贷款集合信托计划风险控制措施：1、云南奥宸
26、提供其名下39套办出房产证的商铺办理抵押，抵押房产位于云南奥宸开发的“世纪半岛五期”项目（即苹果谷项目），均为最容易变现的一层商铺，拟抵押房产证载总面积为2,780平方米，评估价值为9,662.36万元；2、云南奥宸提供其名下“财富广场”项目在建工程（共计48套物业，物业性质为商铺，位于财富广场1-4层，测绘面积合计12,416.64平方米）进行抵押，评估价值为26,400.46万元。两项合计36,062.82万元，综合抵押率为45%；3、云南奥宸实际控制人邹建民及云南奥宸关联企业北京奥宸提供连带责任保证担保；第47页/共90页48金牡丹融丰系列云南奥宸信托贷款集合信托计划3、账户监管措施如下
27、:（1）监管资金用途：以云南奥宸名义开设资金监管账户，接收信托资金，确保信托资金用于规定用途；（2）滇池星城项目销售账户监管：由华融信托与农业银行潘家湾支行共同对云南奥宸开立的“滇池星城”房地产项目预售资金专户进行监管；（3）设置还款归集期：以信托财产专户为信托资金资金归集账户，要求云南奥宸按合同要求提前归集资金，要求云南奥宸在项目到期前30天开始归集资金，到期前第30天累计归集剩余借款本金5%，到期前第15日累计归集剩余借款本金15%，到期前10日累计归集剩余借款本金的35%，到期日前5日累计归集剩余借款本金的50%，到期归集全部剩余本金并偿还全部本息。第48页/共90页49房地产项目的风险
28、评判区域性(市场及政策的多元化)周期性政策性投资大、借款多、周期长投资和消费的双重性专业性个别性风险性第49页/共90页50房地产项目尽职调查要点一、房地产企业股东背景及资本积累过程房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目股东的背景应重点关注房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高要点：股东情况及实际控制人的经历某房地产开发企业为暂定资质开发企业,系由A公司实际控制的项目公司,提出融资申请,用于项目开发,以其他土地作抵押。A公司背景复杂,房地产开发经验不足第50页/共90页51房地产项目尽职调查要点房地产企业资信情况 企业有无拖欠工程款的现象案例:某企业提出融资申请,以项目在建工程
29、抵押,抵押物足值,且项目基本已经建成,建设风险较小,调查报告没有反映借款人有不良的信用情况发现借款人与项目的施工方有诉讼事件,系施工方以借款人不能按时付款提起诉讼提示：相关问题的处理和解决方式第51页/共90页52房地产项目尽职调查要点房地产企业财务资料分析产成品的种类较多、成本核算复杂经营收入核算与一般商业企业差别较大。对房地产企业应重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东借款(其他应付款)等科目。第52页/共90页53房地产项目尽职调查要点房地产企业财务资料分析存货及预收帐款的分析：对于非项目公司，存货和预收帐款的构成可能较为复杂，包含多个项目的
30、开发成本，在这种情况下，通过查询企业的帐务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收帐款分项目填列，以利于清楚看到借款人每个项目的投资情况、预售情况。在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资产。某公司部分存货是以前开发的用于出租的固定资产，已办妥产权证，但仍在存货科目反映。第53页/共90页54房地产项目尽职调查要点房地产企业财务资料分析应付款的分析：对照合同分析应付帐款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或施工款的情况股东借款(其他应付款)的分析：对于股东借款应加以分析，是否属于长期性的资金支持，还是属于临时性的周转借款，是否具有所有者权益的性质
31、，并说明是否需要在信托贷款归还之前抽离第54页/共90页55房地产项目调查要点项目的基本情况：项目批文、土地出让合同、规划文件及施工许可、建设计划、招标文件、施工合同、监理合同、可研报告等资料项目土地使用权的取得过程“四证”的颁发时间,确认“四证”的有效性第55页/共90页56房地产项目调查要点区域选择房价/地均GDP大郊区型的城市，如杭州、长沙、沈阳、成都、武汉、天津、北京第二类是大市区型城市，如深圳、南京、上海大郊区型的城市行政区的房价/地均GDP大于市区的房价/地均GDP第56页/共90页57房地产项目调查要点区域选择一：人口密度：人/平方公里二、住宅与人口发展速度比：住宅成交面积增长率
32、与人口增长率的比值大于1表明住宅成交增长高于人口增长率，市场处于快速扩张期，但可能存在市场发展速度过快，需求无法支撑的危险；小于1表明人口增长速度更快重庆最高，北京最低第57页/共90页58房地产项目调查要点区域选择房价收入比土地供给与消化：土地消化周期CRIC报告第58页/共90页59某房地产信托项目销售预测分析该市近年GDP及人均GDP变化趋势历年人均可支配收入变化趋势历年社会消费品零售总额变化趋势第59页/共90页60某房地产信托项目销售预测分析该市土地供应偏紧，由于区域内土地资源较为紧张的原因，土地供应量明显小于上年商品房投资同比下降商品房施工面积同比下降商品房竣工面积同比下降商品房空
33、置率同比减少第60页/共90页61某房地产信托项目销售预测分析该市各区域/各房型/各价格区间的成交情况住宅销售价格趋势该市主要成交区域价格区间主要成交户型价格上涨幅度二手房交易保持高速增长二手住宅的价格增长高于新建住宅的价格涨幅租赁市场升温：外来人口OR拆迁人口租金小幅上涨第61页/共90页62某房地产信托项目销售预测分析居民购买能力较强土地市场供应下降人口增长房地产需求旺盛整体的市场环境较好第62页/共90页63某房地产信托项目销售预测分析该区系该市的老工业区近年来由于拆迁及老工业区改造,当地的居民有一定的购房需求该区并不属于该市的传统住宅区区内居民以外来人口及当地的工业人口为主,购买能力较
34、弱由于近年来有一两所大学迁入以及交通计划的改善而吸引了一定的开发商目前在开发的楼盘较多,项目面临集中放盘的竞争压力该项目与周边其他楼盘相比,由于土地系近期拍卖获得,土地成本较高周边不少楼盘系通过工厂拆迁方式获得土地该楼盘预计的售价远高于周边的楼盘成交价格结论：放弃该项目据此,审查人员对该项目的市场前景作出了不乐观的分析价格分析:结合项目的产品定位/客户定位/成本以及周边楼盘的成交价格合理确定楼盘的价格价格定位是否合理第63页/共90页64某房地产信托项目销售预测分析C项目系小高层普通住宅项目位于该市新工业开发区,配套较差该市前一段时间房价暴涨该项目由于定价过高而出现滞销第64页/共90页65某
35、房地产信托项目SWOT分析项目内在要素的优势和劣势外部环境对项目的有利因素和不利因素Strength(优势优势)Weakness(劣势劣势)景观资源景观资源品牌房地产公司品牌房地产公司项目周边配套不足项目周边配套不足容积率较高容积率较高Opportunity(机会机会)Threat(威胁威胁)新的片区规划新的片区规划地铁线规划地铁线规划周边高端竞争物业投放量大周边高端竞争物业投放量大,竞争压竞争压力较大力较大第65页/共90页66房地产信托的项目分析项目建设进度监管根据融资方提供的土地出让合同、工程合同、设备安装合同等资料进行预测融资方提供项目的工程进度，款项支付凭证,与现场施工进度进行对比监
36、理人员第66页/共90页67房地产信托项目分析资金回笼计划：从企业提供的销售计划及可研报告所提供的销售计划着手进行分析，根据上述市场分析的结果，比较周边项目的销售状况，研究项目的销售进度和资金回笼进度 第67页/共90页68房地产信托项目分析根据各类型房产预售推出的时间，预计：独立住宅销售进度为：30%，50%，20%低层住宅销售进度为：20%，50%，30%多层住宅销售进度为：20%，50%，30%高层住宅销售进度为：30%，30%，25%，15%项目回款进度与销售进度有一定差异：假设首期30%，余70%部分在下季度收取第68页/共90页69房地产信托项目分析房地产项目总成本费用的主要构成:
37、(一)开发成本1、土地出让金2、前期工程费（规划设计、可研费、地质勘测、三通一平等，一般可按项目总投的一定比例估算）4、建安工程费（土建工程、设备及安装工程）建安工程费的估算有多种方法，包括单元估算法、单位指标估算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算，但需根据情况随不同时期进行数据调整5、基础设施费（又称红线内工程费，包括供水、供电、道路、绿化、环卫等工程费用）6、公共配套设施费（主要包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出）7、不可预见费（包括备用金、不可预见的基础或其他工程费等，可以上述六项费用之和为基数，按一定比例估算）8、开发期税费（项目在开发过程中所负担的各种税金和规
38、费，按当地有关标准估算，）第69页/共90页70房地产信托项目分析开发费用1、管理费用（是指企业与房地产开发项目相关的管理和组织经营活动发生的各种费用）2、销售费用（在销售产品过程中发生的费用）3、财务费用（借款利息和其他财务费用）税费第70页/共90页71房地产信托项目分析项目财务和风险分析 按照经济效益是否考虑了时间因素，可分为静态投资经济效益和动态投资经济效益对于投资期较短的项目，可以静态方式进行评价在评价指标计算时不考虑资金的时间价值，这一类评价指标统称为静态评价指标，如投资利润率等指标 第71页/共90页72投资计划与资金筹措表投资估算投资估算筹资安排筹资安排资金运用资金运用金额金额
39、资金来源资金来源金额金额土地成本土地成本资本金资本金1 1）出让金）出让金预售收入预售收入2 2）融资融资前期工程费前期工程费质保金质保金建安费建安费其他资金来源其他资金来源基础建设费、基础建设费、配套配套开发期税费开发期税费其他费用其他费用合计合计合计合计房地产信托项目分析房地产信托项目分析第72页/共90页73序号序号项目名称项目名称销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入现金流入合计现金流入合计开发成本费用开发成本费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税现金流出合计现金流出合计净现金流量净现金流量累计净现金流量累计净现金流量财务净现值财务净现值房地产信托项
40、目分析房地产信托项目分析第73页/共90页74房地产信托尽职调查误区股东背景了解不够深入项目的市场预测和分析不足投资的测算和筹资来源的依据不足对项目的赢利能力、资金来源与运用平衡分析及现金流量分析不足贷款期限的确定较为随意对当地的房地产政策不了解，要交哪些税费及当地的操作要求不了解对如何封闭操作设想不充分未设定分期还款的条件，对销售回笼款的还款比例没有确定，或由于项目情况难以执行第74页/共90页75房地产信托尽职调查要点公司的股东背景开发历史项目来源-权属是否清晰财务分析项目的合规性分析：自有资金的几个基本特征项目市场分析封闭操作流程分析-可否真正做到封闭操作第75页/共90页76房地产信托
41、尽职调查要点项目资金缺口分析：-投资估算是否全面、准确-资金筹集计划是否可行：工程垫资一般不作为资金筹集的来源-自有资金是否已落实：第76页/共90页77房地产信托尽职调查要点资金平衡分析：-根据调查报告反映的工程款项支付进度及销售回笼进度，结合市场分析，制作资金平衡表-资金平衡表反映项目投资计划与筹资计划能否相互吻合；反映预售收入再投入部分是否与销售计划相配合；反映项目资金安排是否科学、合理，能否达到资金最优利用的目的。第77页/共90页78房地产信托尽职调查要点还款期的计算以项目的销售抵偿除自有资金以外其他投入资金所需要的时间房地产开发项目的资金组成：自有资金、金融机构借款和预售款第78页
42、/共90页79房地产信托尽职调查要点进行项目敏感性分析的意义：房地产项目敏感性因素的变化可能对还款产生重大的影响房地产项目的两大敏感性因素：成本和售价分析项目敏感性主要考虑对项目盈利水平和销售率偿债平衡点的影响第79页/共90页80房地产信托尽职调查要点抵押物的分析：抵押方式-抵押物价值的判断和分析抵押物取得或投入的成本价格抵押物的评估价格抵押物的认定价格第80页/共90页81房地产信托尽职调查要点项目的合法性评估项目市场分析与SWOT分析项目现金流与投资计划的匹配分析项目经济效益及还款能力评价项目贷款风险分析第81页/共90页82信托项目尽职调查的短板分析1、股东背景核实2、项目资本金核实3
43、、项目市场前景及销售情况分析4、现金流测算5、项目收益分析6、项目风险客观分析：穷举法，项目风险点7、项目风险处置及应对方案分析第82页/共90页83信托项目尽职调查的起点与归宿-现金流尽职调查一、信托投融资的实质与核心-资金进入与安全退出。二、传统借贷思维的缺陷：重抵押担保，轻视现金流。三、现金流尽职调查的价值1、从整体入手，进行项目评价。不局限于项目本身，从整体着眼。2、更加符合信托公司尽职调查的要求。资金的进入和退出。3、为项目后期管理提供依据和工具。资金监管：项目监管的重要内容。难点：现金流预测第83页/共90页84以现金流为核心的信托项目尽职调查基于广义现金流的尽职调查分析思路：1、
44、项目经营现金流2、外来现金流3、资产处置现金流操作方案的灵活设计要点：1、现金流状况的挖掘与揭示2、围绕信托资金退出的尽职调查与操作方案设计第84页/共90页85尽职调查中外部合作机构的选择与分工信托公司较为普遍的委托或聘请第三方参与到尽职调查。调查显示：委托或聘请第三方参与法律尽职调查的信托公司比例占到78%，参与财务尽职调查比例占到49%，参与资产评估的比例占到89%。第85页/共90页86尽职调查中“外部合作机构”的选择与分工背景：异地信托项目风险频发信托公司的异地项目调查短板1、法律尽职调查2、财务尽职调查3、财务顾问4、融资方背景调查能力提升：1、法律尽职调查：背景调查，风险处置方案
45、调查2、财务尽职调查：现金流预测分析，项目自有资金来源调查能力提升：资源优化组合第86页/共90页87信托项目尽职调查的核心思路与要点总结一、项目自身风险的专业性把握（工商企业类信托）二、交易对手自身现金流的评估三、交易对手综合实力的评估四、抵押物的价值认定与风险处置操作五、项目操作方案的专业性把握六、基础资产的价值认定、增值操作与处置操作七、外部资产管理机构的专业实力分析提示：综合判断成为尽职调查的关键第87页/共90页88答疑与交流答疑与交流电话：电话：18601203470邮箱： 专注于信托、私募基金研发及投融资咨询服务。专注于信托、私募基金研发及投融资咨询服务。为华夏银行、中国邮政储蓄
46、银行、中诚信托、北京国际信托、中原信托、为华夏银行、中国邮政储蓄银行、中诚信托、北京国际信托、中原信托、华宝信托、紫金信托、华澳信托、英大信托、兴业信托、中国投资担保有华宝信托、紫金信托、华澳信托、英大信托、兴业信托、中国投资担保有限公司等多家国内知名金融机构及复地投资集团、中国房地产基金联盟等限公司等多家国内知名金融机构及复地投资集团、中国房地产基金联盟等私募基金提供培训及咨询服务。私募基金提供培训及咨询服务。第88页/共90页89【培训中的案例仅供学术研究之用，所有培训内容仅代表主讲人的立场！培训中的案例仅供学术研究之用，所有培训内容仅代表主讲人的立场！】Thanks！第89页/共90页90谢谢您的观看！第90页/共90页