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1、0信托投融资项目尽职调查信托投融资项目尽职调查的关键要点及基本框架的关键要点及基本框架 唐唐 琪琪20132013年年6 6月月 01Contents 1.1.信托项目尽职调查的基本内容信托项目尽职调查的基本内容 2 2.尽职调查的基本流程尽职调查的基本流程4.4.信托项目尽职调查的关键要点信托项目尽职调查的关键要点 3.3.尽职调查报告的基本框架及要点分析尽职调查报告的基本框架及要点分析12尽职调查工作计划尽职调查工作计划工作目工作目标标：调查调查某某某某项项目信托融目信托融资资可行性可行性工作范工作范围围：项项目、外部目、外部环环境、行境、行业业特点等。特点等。工作方式：工作方式：查阅资查
2、阅资料、料、实实地地调查调查等。等。工作工作时间时间：天天工作流程：工作流程：查阅资查阅资料、料、补补充充资资料、料、实实地地调查调查、外部外部调查调查、讨论讨论等。等。参与人参与人员员：项项目小目小组组成成员员、公司相关部、公司相关部门门人人员员。23尽职调查的基本流程尽职调查的基本流程一、初步一、初步审审核核二、初步尽二、初步尽职调查职调查三、三、项项目立目立项项四、二次尽四、二次尽职调查职调查五、五、讨论讨论和和验证验证六、六、补补充充调查调查七、形成七、形成结论结论意意见见34尽职调查的层次划分尽职调查的层次划分一、初一、初级级：详详尽的尽的资资料搜集及完善的情况反映料搜集及完善的情况
3、反映提示：外部机构受信托公司提示：外部机构受信托公司进进行尽行尽职调查职调查的基本的基本标标准准二、中二、中级级：以公司：以公司风险风险控制控制标标准准为为依据，完善依据，完善资资料，促料，促进项进项目通目通过审过审批（批（业绩压业绩压力）力）提示：信托提示：信托经经理与后台理与后台审审批的二元冲突（猫鼠游批的二元冲突（猫鼠游戏戏）项项目目资资料的包装料的包装风险风险三、高三、高级级：对对尽尽职调查职调查所所获获取相关取相关资资料料进进行深度行深度研究，研究，优优化化风险风险控制、控制、转转移及移及处处置化解方案置化解方案财务顾问财务顾问公司的公司的现实现实出路：包装出路：包装项项目目OR优优
4、化化项项目目45信托项目尽职调查：市场营销与风险控制的矛盾集合体信托项目尽职调查：市场营销与风险控制的矛盾集合体信托融信托融资的相的相对较高高财务成本成本各家信托公司各家信托公司对项目的激烈争目的激烈争夺信托公司以信托公司以发展展业务为重点的重点的现阶段段发展思路展思路项目目选择的的“二八原二八原则”二、尽二、尽职调查的的难点点1 1、项目目风险的快速的快速识别。2 2、项目信息的目信息的过滤和和处理。理。3 3、项目核心目核心风险的挖掘。的挖掘。4 4、项目目风险度的把握。度的把握。56信托项目尽职调查的客观背景信托项目尽职调查的客观背景一、一、联接金融孤接金融孤岛。拾。拾遗补缺，填充金融洼
5、地。缺，填充金融洼地。二、客二、客观上起到了替代民上起到了替代民间融融资的作用：信托的作用：信托业的融的融资方有很多是不符合方有很多是不符合银行行贷款条件、不符合款条件、不符合证券上市条件的公司券上市条件的公司信托信托产品的核心品的核心优势：具有：具有较高高预期收益率的私期收益率的私募固定收益金融募固定收益金融产品品67尽职调查的现实挑战尽职调查的现实挑战一、一、现实背景：房地背景：房地产信托信托风险频发，风险集中于中小开集中于中小开发商商二、异地信托二、异地信托项目目风险频发三、大量三、大量单一一资金金对大型开大型开发商、政信商、政信项目及目及较高高质量股票量股票质押押业务的追逐的追逐四、券
6、商等机构的加入四、券商等机构的加入竞争：全民放争：全民放贷时代的到来代的到来集合信托的集合信托的项目来源目来源缩小小78信托业的分化发展路径信托业的分化发展路径路径路径1 1：优质的交易的交易对手：手：较低的融低的融资成本，成本，追求追求稳健和健和资金来源充足的信托金来源充足的信托公司。公司。路径路径2：不：不够强大的交易大的交易对手：通手：通过项目目设计来防控来防控风险。激烈激烈竞争争环境下信托境下信托项目尽目尽职调查的的现实出路：出路：1 1、基于、基于详细真真实项目情况目情况调查的真的真实情况反映情况反映2 2、基于适度、基于适度风险容忍度的信托容忍度的信托执行方案行方案设计尽尽职调查的
7、两个的两个维度：交易度：交易对手、手、项目（即目（即资金用途与金用途与还款来源）。款来源）。尽尽职调查的四个关的四个关键要点：交易要点：交易对手状况、手状况、资金用途、金用途、还款来源、款来源、风险控制措控制措施。施。89对信托产品的猜测与争议对信托产品的猜测与争议1、信托、信托产品没有品没有评级：与：与债券不同券不同2、资金投向：房地金投向：房地产、政信合作等、政信合作等领域域3、较高高预期收益率期收益率4、信托、信托产品的交易品的交易结构及构及风险控制方式的个性控制方式的个性特点特点私募私募+债性性+融融资问题的提出：信托的提出：信托产品的高收益从何而来？高品的高收益从何而来？高收益能否持
8、收益能否持续？风险是否可控？是否可控？尽尽职调查：体：体现市市场化的灵活性与化的灵活性与谈判能力。判能力。910信托：私募债性融资在三个维度的创新信托：私募债性融资在三个维度的创新融融资对象：房地象：房地产、政府融、政府融资平台、工商企平台、工商企业等等抵抵质押物：上市公司限售流通股、非上市公司股押物：上市公司限售流通股、非上市公司股权、艺术品等品等操作模式：受操作模式：受让应收收账款、特定款、特定资产收益收益权、股、股权、有限合伙、有限合伙、基金化信托等基金化信托等提示：提示：现有的交易有的交易结构构设计更多是更多是处于于规避避监管管而非而非优化化风险控制方案的需要，而且已控制方案的需要，而
9、且已经为信托信托项目目带来了来了现实风险1011信托的生存发展空间信托的生存发展空间信托信托业发展空展空间的主要参照的主要参照对象：象：银行行银行：流行：流动性充分、性充分、资产价价值足足值信托：信托：资产足足值、最、最终风险可控、流可控、流动性性风险适度容忍适度容忍信托：信托：锁定核心定核心资产及其收入、及其收入、锁定融定融资方全方全部部资产、锁定担保方及担保物定担保方及担保物据据统计：部分信托：部分信托项目是通目是通过其他其他还款来源回款来源回笼资金金实现还款。款。提示：部分信托提示：部分信托项目的高融目的高融资成本来源是成本来源是对还款来源、款来源、资金管控等的适度金管控等的适度风险容忍
10、。容忍。尽尽职调查的四个关的四个关键要点：交易要点：交易对手状况、手状况、资金用途、金用途、还款来源、款来源、风险控制控制措施。措施。1112信托项目的来源与市场机会信托项目的来源与市场机会一、房地一、房地产、政信合作、政信合作、矿产能源等能源等结构性的市构性的市场机会机会二、企二、企业资金来源的金来源的补充渠道：内部充渠道：内部资金金调度。度。三、反周期三、反周期资金需求：国内宏金需求：国内宏观金融金融调控提供的控提供的业务空空间。四、四、项目的私募融目的私募融资渠道渠道五、五、对项目方：目方：1 1、信托、信托计划期限一般超划期限一般超过1 1年：年：银行行贷款多数款多数为1 1年期流年期
11、流动资金金贷款。款。融融资方愿意方愿意为较长期限的融期限的融资支付支付较高的高的资金成本。金成本。2 2、部分、部分信托信托计划无需披露划无需披露资金真金真实用途（用途（银行行贷款款不允不允许）提示：信托提示：信托业不再具不再具备制度制度优势，其，其竞争能力在于争能力在于寻找理想找理想项目、有效控制目、有效控制风险及及对接接资金的能力金的能力1213信托产品运行的外部约束：有限保本信托产品运行的外部约束：有限保本n重要提示：重要提示：所有的明示固定收益的信托产品都是有限保本产品所有的明示固定收益的信托产品都是有限保本产品n非保本信托产品的投资方向集中于证券市场非保本信托产品的投资方向集中于证券
12、市场1314信托产品运行的外部约束：明示固定收益信托产品运行的外部约束：明示固定收益+有限保本有限保本固固定定收收益益产产品品必必定定是是有有限限保保本本产产品品1415信托项目尽职调查的目标要求信托项目尽职调查的目标要求一、一、项目真目真实情况的全面及深度掌握情况的全面及深度掌握二、二、项目目现金流状况的全面梳理与把握金流状况的全面梳理与把握三、三、项目核心目核心风险的揭示与把控的揭示与把控四、四、项目操作方案的制定目操作方案的制定五、五、项目目风险控制、控制、转移及化解方案的移及化解方案的优化化设计提示提示1 1：基于：基于详细真真实项目情况目情况调查的真的真实情况反映情况反映提示提示2
13、2：基于适度：基于适度风险容忍度的信托容忍度的信托执行方案行方案设计1516信托项目尽职调查的起点与核心信托项目尽职调查的起点与核心以信托以信托资资金退出金退出为为核心核心私募私募债债性融性融资资：信托公司：信托公司资产资产管理能力的体管理能力的体现现1617信托项目尽职调查报告的撰写要点信托项目尽职调查报告的撰写要点一、一、项目要点目要点二、二、信托信托计划交易划交易结构构三、三、交易交易对手情况手情况（一）外部（一）外部环境境（二）交易（二）交易对手介手介绍（三）交易（三）交易对手分析与手分析与评价价四、法律分析四、法律分析五、五、财务分析分析（一）交易（一）交易对手手财务状况状况（二）（
14、二）财务指指标分析分析（三）（三）还款能力分析款能力分析六、六、项目目风险分析与分析与评价：价：穷举法，分析各法，分析各类风险发生的可能性生的可能性七、七、风险控制措施分析：控制措施分析：对第六条中相关第六条中相关风险的的应对方案方案八、八、项目操作方案目操作方案九、法律文本事九、法律文本事项十、收益分析十、收益分析十一、十一、结论1718尽职调查的基本框架内容尽职调查的基本框架内容一、法律尽一、法律尽职调查二、二、财务尽尽职调查三、三、项目尽目尽职调查1 1、房地、房地产：土地：土地权属、属、项目区位、目区位、规划、市划、市场分析等分析等2 2、矿产能源：能源：项目建目建设情况、情况、证照情
15、况、地照情况、地质概况、市概况、市场分析等分析等四、行四、行业及外部及外部环境尽境尽职调查五、其他五、其他尽尽职调查的两个的两个维度：交易度：交易对手。手。项目情况。目情况。1819信托业务尽职调查资料清单分类分析信托业务尽职调查资料清单分类分析融融资申申请书：包括融：包括融资的使用目的、使用的使用目的、使用计划、划、还款来源和款来源和计划以及担保措施划以及担保措施等内容等内容项目公司的股目公司的股权结构构所投所投资项目的合法及合目的合法及合规性性调查；项目可行性分析目可行性分析报告；告；项目公司的目公司的债务明明细及及还款款计划划资金使用金使用计划：欠款明划：欠款明细。后。后续用款明用款明细
16、。预计回款明回款明细（销售客售客户清清单等）等）信托信托资金、既往欠款、后金、既往欠款、后续用款、用款、预计回款回款财务顾问的角色及价的角色及价值体体现：优化客化客户方案而非方案而非传递资料料1920信托业务尽职调查资料清单分类分析信托业务尽职调查资料清单分类分析交易对手基本资料交易对手基本资料企企业情况介情况介绍企企业法人法人营业执照正副本照正副本组织机构代机构代码证正副本正副本税税务登登记证正副本正副本(国税、地税国税、地税)法人代表身份法人代表身份证明、身份明、身份证复印件、个人复印件、个人简历、签字字样本本法人授法人授权委托委托书、授、授权代理人代理人简历和身份和身份证复印件复印件企企
17、业基本存款基本存款账户开开户许可可证及开及开户情况情况企企业贷款卡复印件款卡复印件企企业基本信用信息基本信用信息报告告财务负责人人简历和身份和身份证复印件复印件公司章程复印件公司章程复印件企企业全套工商注册全套工商注册资料料2021信托业务尽职调查资料清单分类分析信托业务尽职调查资料清单分类分析交易对手财务资料交易对手财务资料借款人近三年借款人近三年经审计的的财务报告及最近一期告及最近一期财务报表表 验资报告告企企业主要会主要会计科目明科目明细纳税税证明明固定固定资产明明细表表2122信托业务尽职调查资料清单分类分析信托业务尽职调查资料清单分类分析交易对手经营状况相关资料交易对手经营状况相关资
18、料主要客主要客户及及销售占比售占比部分部分销售合同售合同企企业原料原料购销说明明部分原材料采部分原材料采购合同合同水水电费发票等票等2223信托业务尽职调查资料清单分类分析信托业务尽职调查资料清单分类分析风险控制措施分析风险控制措施分析抵押物情况：抵押物情况：房地房地产权证复印件复印件土地使用土地使用证复印件复印件抵押物抵押物评估估报告（包括固定告（包括固定资产中机器中机器设备、其他、其他辅助助设施、房屋建筑等施、房屋建筑等有形有形资产）2324信托业务尽职调查资料清单分类分析信托业务尽职调查资料清单分类分析项目分析项目分析一、相一、相应资质的咨的咨询机构出具的机构出具的可行性研究可行性研究报
19、告告。二、二、可行性研究可行性研究报告告内容：内容：项目概况目概况行行业情况情况融融资企企业情况情况市市场分析分析项目效益分析目效益分析风险分析及防范措施等分析及防范措施等2425信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）一、尽一、尽职调查职调查范范围围1、主体、主体资资格格2、股、股权结权结构构3、资产资产合法性（房地合法性（房地产项产项目）：土地、目）：土地、规规划等划等4、债权债务债权债务5、担保、担保诉讼诉讼等等二、企二、企业业基本情况尽基本情况尽职调查职调查文件文件资资料：料
20、：1、公司章程、公司章程2、验资报验资报告告3、股、股权转让协议权转让协议4、股、股东东会决会决议议5、营业执营业执照、税照、税务务登登记证记证、机构代、机构代码证码证等等6、信用信息、信用信息报报告告2526信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）三、尽三、尽职调查职调查文件文件资资料：料：1、立、立项项批复批复2、资质证书资质证书3、用地、用地规规划划4、工程、工程规规划划5、施工、施工许许可可证证6、土地使用、土地使用权权出出让让合同、合同、变变更合同更合同7、其他、其他262
21、7信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）四、尽四、尽职调查报告正文：告正文：1、主体、主体资格格2、房地、房地产开开发企企业开开发资质3、股、股权转让变更情况更情况4、土地使用、土地使用权5、建、建设用地用地规划等划等许可、可、审批情况批情况6、资产瑕疵情况：被抵押或瑕疵情况：被抵押或质押押资产情况情况7、债权债务8、或有、或有负债9、诉讼10、特殊情况：房地、特殊情况：房地产联建建项目目11、其他需要、其他需要补充充说明的情况：土地及明的情况：土地及规划划变更等更等2728信托项
22、目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）难点：融点：融资方的自有方的自有资金来源，金来源，经营背景及其他背景及其他产业。民民间融融资与非法集与非法集资。避免融。避免融资方因方因为涉及涉及严重的刑事案件，重的刑事案件，导致致诉讼中的巨大不确定性。中的巨大不确定性。案例：山西案例：山西矿产能源能源项目目某融某融资方涉黑方涉黑大大连实德德提示：民提示：民间融融资的的稳定性与合法形式定性与合法形式非法融非法融资的的不不稳定性定性与非法形式与非法形式2829信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职
23、调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）一、尽一、尽职调查职调查工作范工作范围围：1、资产资产、负债负债、所有者、所有者权权益及益及损损益情况益情况2、土地市、土地市场场价价值值3、项项目目预计现预计现金流金流4、对对信托信托资资金使用金使用计计划的分析划的分析5、房屋、房屋销销售价格、售价格、销销售情况售情况预测预测分析分析6、融、融资资成本及成本及对项对项目的影响目的影响二、公司基本情况二、公司基本情况三、三、项项目情况描述：目情况描述：四、四、财务财务核算情况核算情况2930信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调
24、查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）五、公司五、公司财务财务状况分析状况分析（一）（一）财务报财务报表分析表分析1、货币资货币资金分析金分析2、其他、其他应应收款分析收款分析3、存存货货情况分析情况分析4、预预付付账账款分析：（款分析：（1）开）开发发成本成本（2）开）开发发间间接接费费用用5、待、待摊费摊费用用6、固定、固定资产资产7、无形、无形资产资产8、长长期待期待摊费摊费用、用、应应付付账账款、款、应应交税金、其他交税金、其他应应交款、其他交款、其他应应付款等付款等9、长长期借款、期借款、长长期期应应付款付款10、
25、实实收收资资本及本及变动变动情况情况11、营业费营业费用、管理用、管理费费用、用、财务费财务费用用12、现现金流分析、大金流分析、大额资额资金往来金往来3031信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）（二）（二）对对外抵外抵质质押、担保、押、担保、诉讼诉讼情况情况（三）其他重大事（三）其他重大事项项：房地：房地产联产联建合同建合同六、土地市六、土地市场场价价值值（一）土地（一）土地权权属、面属、面积积（二）土地（二）土地规规划情况划情况（三）（三）评评估依据估依据1、地、地块块独特价
26、独特价值值2、土地市、土地市场场交易行情交易行情3、评评估估结论结论市市场调场调研的客研的客观观性，未来土地的价性，未来土地的价值变动趋势值变动趋势分析。分析。3132信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）七、未来两年七、未来两年现现金流分析金流分析（一）（一）现现金流入金流入1、信托、信托资资金到位金到位时间时间：2009年年9月月2、项项目竣工目竣工时间时间:2010年底年底3、主要、主要销销售期：售期：2010年上半年年上半年（二）（二）预计预计未来两年收入未来两年收入200
27、9年：年：1500万元万元2010年：年：2.7亿亿元元2011年：年：1.2亿亿元元3233信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）（三）（三）资资金流出：金流出：1、土地、土地2、前期工程、前期工程费费3、建、建设规费设规费4、建安工程、建安工程费费5、公建、公建设设施施费费6、销销售售费费用：用：400万元万元7、销销售提成售提成8、偿还偿还金金额额（四）（四）现现金金净净流量流量（五）敏感性分析：（五）敏感性分析：销销售价格下降售价格下降10%或或项项目目成本上升成本上升10
28、%，净现净现金流仍金流仍为为正。正。3334信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）（六）信托（六）信托资资金使用金使用计计划划（七）（七）对销对销售价格的分析售价格的分析3435信托项目尽职调查的关键要点分析信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）短板提示财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）短板提示一、一、现现金流金流预测预测1、销销售价格售价格2、压压力力测试测试：销销售价格下跌，成本上升售价格下跌，成本上升3、目、目标标客客户户来源
29、来源案例：案例：别别墅墅项项目，意向目，意向销销售客售客户户名名单单。二、二、项项目方自有目方自有资资金来源金来源1、资资金金调调度度2、民、民间间借借贷贷（结结构构稳稳定性）定性）3、非、非法集法集资资三、三、项项目收益目收益预测预测分析：融分析：融资资方的最方的最终终收益分收益分析析提示：提示：为为何融何融资资方要跑路？方要跑路？提示：限价提示：限价对项对项目的影响目的影响35362013年房地产信托的分化发展趋势年房地产信托的分化发展趋势一、一、选择优选择优秀的交易秀的交易对对手手1、大量、大量单单一一资资金金对优质对优质交易交易对对手的追逐（非抵手的追逐（非抵押模式）押模式）2、开、开
30、发发商名商名单单制：全国制：全国50强强与大型开与大型开发发商的合作方案？商的合作方案？二、二、选择优质项选择优质项目：目：专业专业性要求更高性要求更高优质项优质项目的目的选择选择？3637项目选择与风险把控项目选择与风险把控产品品类型型地域地域选择经济发展展态势、人口、人口结构构变迁和消迁和消费习惯转换政策政策调整整带来新的投来新的投资机遇机遇 市市场周期周期带来的投来的投资机遇机遇开开发商的核心商的核心竞争力：土地争力：土地选择房地房地产项目目估估值与与评价：价：对项目未来售价、成本的把握目未来售价、成本的把握3738房地产信托融资尽职调查房地产信托融资尽职调查财务尽尽职调查(出出资能力、
31、能力、债务状况、担保、抵押状况等状况、担保、抵押状况等)法律尽法律尽职调查(或有或有诉讼、法律瑕疵等、法律瑕疵等)市市场尽尽职调查(市市场供求、价格走供求、价格走势、同、同类型型项目目竞争等争等)工程尽工程尽职调查(完工完工进度、工程度、工程质量、成本控制等量、成本控制等)环境尽境尽职调查(大气大气污染、水染、水污染、土壤染、土壤污染等染等)3839房地产信托的风险控制措施房地产信托的风险控制措施对项目公司的深度管理目公司的深度管理在董事会中行使在董事会中行使职权，参与重大决策，必要，参与重大决策，必要时使用一票否决使用一票否决权向向项目公司派出目公司派出财务总监，封，封闭使用使用资金，全面金
32、，全面监管管资金安全金安全输出出财务管理体系或系管理体系或系统，提升，提升项目公司目公司财务管理水平管理水平委派工程委派工程经理，参与招投理，参与招投标流程，流程，监督工程督工程进度、工程度、工程质量和量和预算算执行情况行情况聘聘请第三方工料第三方工料测量量师，协助掌握成本造价和工程助掌握成本造价和工程进度度四四张表：表：现金流表、工程金流表、工程进度表、成本度表、成本预算表、算表、销售售计划表划表3940华润信托华润信托鼎新鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划信托信托规规模：模：10亿亿元元信托期限：信托期限：24个月个月资资金用途：金用途：向云南奥
33、宸向云南奥宸发发放信托放信托贷贷款，用于昆款，用于昆明明财财富广富广场场（半（半岛岛4期）的开期）的开发发建建设设。还还款来源：款来源：昆明昆明财财富广富广场场（半（半岛岛4期）期）项项目目1期、期、2期期销销售回款；橙郡售回款；橙郡2期的期的项项目目销销售。售。还还款来款：奥宸集款来款：奥宸集团经营团经营性收入。性收入。4041华润信托华润信托鼎新鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划风险控制措施：土地及商控制措施：土地及商铺抵押抵押抵押物：位于云南省昆明市市区的抵押物：位于云南省昆明市市区的财富广富广场2号地号地块、橙郡、橙郡2期地期地块、东方方广广
34、场B幢一、二、三幢一、二、三层部分商部分商铺。由于昆明的当地特殊情况，土地及在建工程抵押只能由于昆明的当地特殊情况，土地及在建工程抵押只能选择其一。其一。受托人受托人办理了土地抵押。理了土地抵押。若按照在国土部若按照在国土部门办理土地抵押理土地抵押测算，算，贷款本金抵押率款本金抵押率为57%。橙郡的地上建筑物在法律上也橙郡的地上建筑物在法律上也应视为一并抵押，按此一并抵押，按此计算，算，则实际的的贷款本款本金抵押率金抵押率为40.3%。奥宸集奥宸集团担保以及奥宸集担保以及奥宸集团实际控制人担保。控制人担保。华润信托与信托与银行行对云南奥宸的收款云南奥宸的收款账户进行三方行三方监管，将管，将销售
35、回款按照一定售回款按照一定比例留存在比例留存在监管管账户，保障信托，保障信托资金安全。金安全。4142华润信托华润信托鼎新鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划（1）昆明）昆明财富广富广场（半（半岛4期）期）项目目（资金用途及金用途及还款来源之一）款来源之一）地理位置：本地理位置：本项目位于昆明市主城区南市区滇池板目位于昆明市主城区南市区滇池板块，毗，毗邻滇池。滇池。项目指目指标：整个：整个项目共分两期开目共分两期开发建建设，业态以商以商业为主，包括写字楼、商主，包括写字楼、商铺、住宅、公寓等，、住宅、公寓等，总建筑面建筑面积21.34万平米。万平米。其
36、中其中1号地号地块土地面土地面积1.29万平米，建筑面万平米，建筑面积6.32万平米，容万平米，容积率率4.28。2号地号地块土地面土地面积2.56万平米，建筑面万平米，建筑面积15.02万平米，容万平米，容积为4.28。项目目预期期进程：程：1号地号地块已取得已取得5证，目前，目前项目主体已完工，正在目主体已完工，正在进行室外行室外立面石材安装，玻璃幕立面石材安装，玻璃幕墙已已经完成，完成，样板已具板已具备展示条件。展示条件。2号地号地块已已经取得四取得四证，正在，正在进行工程行工程桩和支和支护桩的施工。截至的施工。截至2011年年4月月5日，日，财富广富广场1号地号地块已售已售11,868
37、.69平米，平米，实现销售回款售回款9978万元，均万元，均价价8538.31元元/平米，已平米，已实现1号地号地块住宅及公寓部分住宅及公寓部分34%的的销售。售。4243华润信托华润信托鼎新鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划项目亮点：目亮点：地理位置极佳，配套地理位置极佳，配套设施施齐全全财富广富广场项目附近集中了省委、省政目附近集中了省委、省政协、省高院、省公安、省高院、省公安厅等行政机关。等行政机关。是昆明主城区向新昆明是昆明主城区向新昆明东城区、一湖四片、一湖四城区、一湖四片、一湖四环的的发展的枢展的枢纽。项目自身配套有沃目自身配套有沃尔玛超
38、市、高档会所、影超市、高档会所、影剧院、高院、高级餐餐厅等等设施。施。财富广富广场项目目为半半岛项目的第四期，半目的第四期，半岛项目的目的1、2、3、5期均已完工并售罄，市期均已完工并售罄，市场反响反响热烈。烈。土地价格低，安全土地价格低，安全边际高高财富广富广场项目目1号地号地块的楼面地价的楼面地价为2356元元/平米，平米，2号地号地块的楼面地价的楼面地价为1969元元/平平米，橙郡米，橙郡2期楼面地价期楼面地价为736元元/平米。平米。周周边最具可比性的土地最具可比性的土地“广福路季关村、后所村地广福路季关村、后所村地块”楼面地价楼面地价为3344元元/平米。平米。本本项目拿地目拿地时间
39、早，土地价格低，安全早，土地价格低，安全边际高。高。融融资方云南奥宸房地方云南奥宸房地产开开发公司以及奥宸集公司以及奥宸集团均具有房地均具有房地产开开发一一级资质。4344华润信托华润信托鼎新鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划项目利目利润预测：1号地号地块项目投目投资总额48,817.57万元，万元，预计收入收入68,306.10万元，万元，净利利润19,488.53万元，万元，销售利售利润率率28.53%。2号地号地块项目目总投投资99,297.57万元，万元，预计收入收入158,429.14万元，万元，净利利润59,131.57万元，万元，销售利
40、售利润率率37.32%，利，利润可可观。4445华润信托华润信托鼎新鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划（2）橙郡）橙郡2期期项项目（目（还还款来源之一）款来源之一）橙郡橙郡项项目地目地处处“呈呈贡贡新城新城-昆明主城昆明主城-昆明新机昆明新机场场”三大黄金点交三大黄金点交汇汇的核心区域，昆洛路、广福路两的核心区域，昆洛路、广福路两条城条城际际主干道交主干道交汇汇。建建设设中的中的轻轨轻轨1号号线线体育城站就在社区体育城站就在社区门门口，交口，交通极通极为为便利。便利。周周边边配套包括沃配套包括沃尔尔玛玛、家、家乐乐福、世福、世纪纪金源金源购购物中物中
41、心、云大附小、云大附中、昆明市第一人民医院、心、云大附小、云大附中、昆明市第一人民医院、新新亚亚洲体育洲体育馆馆等。等。项项目目规规划用地划用地6.49万平米，万平米，总总建筑面建筑面积积23.02万万平米，容平米，容积积率率2.88。建筑建筑总总投投资资114,154.50万元，万元，预计总预计总收入收入154,154.48万元，万元，净净利利润约润约40,000万元，万元，销销售利售利润润率率25.95%。财财富广富广场项场项目和橙郡目和橙郡2期的期的销销售收入足售收入足够够覆盖信覆盖信托托计计划本息。划本息。4546金牡丹金牡丹融丰系列融丰系列云南奥宸信托贷款集合信托计划云南奥宸信托贷款
42、集合信托计划发行行规模：模：1.64亿元元产品期限：品期限：24个月个月资金运用情况：信托金运用情况：信托资金用于云南奥宸金用于云南奥宸“滇池星城滇池星城”房地房地产项目目G07地地块在建在建商商业楼楼盘部分工程尾款的支付、部分工程尾款的支付、“财富广富广场”项目后目后续建建设。云南奥宸企云南奥宸企业实力雄厚，信用良好。力雄厚，信用良好。云南奥宸控股股云南奥宸控股股东奥宸地奥宸地产集集团有限公司有限公司为“中中国房地国房地产百百强企企业”之一，之一，2012年在年在“中国房地中国房地产百百强企企业”中排中排68名。名。4647金牡丹金牡丹融丰系列融丰系列云南奥宸信托贷款集合信托计划云南奥宸信托
43、贷款集合信托计划风险风险控制措施：控制措施：1、云南奥宸提供其名下、云南奥宸提供其名下39套套办办出房出房产证产证的商的商铺铺办办理抵押，抵押房理抵押，抵押房产产位于云南奥宸开位于云南奥宸开发发的的“世世纪纪半半岛岛五期五期”项项目（即苹果谷目（即苹果谷项项目），均目），均为为最容易最容易变现变现的一的一层层商商铺铺，拟拟抵押房抵押房产证载总产证载总面面积为积为2,780平方米，平方米，评评估价估价值为值为9,662.36万元；万元；2、云南奥宸提供其名下、云南奥宸提供其名下“财财富广富广场场”项项目在建工目在建工程（共程（共计计48套物套物业业，物，物业业性性质为质为商商铺铺，位于，位于财财
44、富广富广场场1-4层层，测绘测绘面面积积合合计计12,416.64平方米）平方米）进进行抵押，行抵押，评评估价估价值为值为26,400.46万元。两万元。两项项合合计计36,062.82万元，万元，综综合抵押率合抵押率为为45%；3、云南奥宸、云南奥宸实际实际控制人控制人邹邹建民及云南奥宸关建民及云南奥宸关联联企企业业北京奥宸提供北京奥宸提供连带责连带责任保任保证证担保；担保；4748金牡丹金牡丹融丰系列融丰系列云南奥宸信托贷款集合信托计划云南奥宸信托贷款集合信托计划3 3、账户监管措施如下管措施如下:（1 1）监管管资金用途：以云南奥宸名金用途：以云南奥宸名义开开设资金金监管管账户，接收信，
45、接收信托托资金，确保信托金，确保信托资金用于金用于规定用途；定用途；（2 2）滇池星城）滇池星城项目目销售售账户监管：由管：由华融信托与融信托与农业银行潘家湾行潘家湾支行共同支行共同对云南奥宸开立的云南奥宸开立的“滇池星城滇池星城”房地房地产项目目预售售资金金专户进行行监管；管；（3 3）设置置还款款归集期：以信托集期：以信托财产专户为信托信托资金金资金金归集集账户，要求云南奥宸按合同要求提前要求云南奥宸按合同要求提前归集集资金，要求云南奥宸在金，要求云南奥宸在项目到目到期前期前3030天开始天开始归集集资金，到期前第金，到期前第3030天累天累计归集剩余借款本金集剩余借款本金5%5%，到期前
46、第，到期前第1515日累日累计归集剩余借款本金集剩余借款本金15%15%，到期前，到期前1010日累日累计归集集剩余借款本金的剩余借款本金的35%35%，到期日前，到期日前5 5日累日累计归集剩余借款本金的集剩余借款本金的50%50%，到期到期归集全部剩余本金并集全部剩余本金并偿还全部本息。全部本息。4849房地产项目的风险评判房地产项目的风险评判区域性区域性(市市场及政策的多元化及政策的多元化)周期性周期性政策性政策性投投资大、借款多、周期大、借款多、周期长投投资和消和消费的双重性的双重性专业性性个个别性性风险性性4950房地产项目尽职调查要点房地产项目尽职调查要点一、房地一、房地产企企业股
47、股东背景及背景及资本本积累累过程程房地房地产开开发企企业成立多个成立多个项目公司分目公司分别开开发不同的不同的项目目股股东的背景的背景应重点关注房地重点关注房地产开开发是是资金密集行金密集行业，对股股东实力要求更高力要求更高要点：股要点：股东情况及情况及实际控制人的控制人的经历某房地某房地产开开发企企业为暂定定资质开开发企企业,系由系由A A公司公司实际控制的控制的项目公司目公司,提出融提出融资申申请,用于用于项目开目开发,以其他土地作抵押。以其他土地作抵押。A A公司背景复公司背景复杂,房地房地产开开发经验不足不足5051房地产项目尽职调查要点房地产项目尽职调查要点房地房地产企企业资信情况信
48、情况 企企业有无拖欠工程款的有无拖欠工程款的现象象案例案例:某企某企业提出融提出融资申申请,以以项目在建工程抵押目在建工程抵押,抵押物足抵押物足值,且且项目基本已目基本已经建成建成,建建设风险较小小,调查报告没有反映借款人告没有反映借款人有不良的信用情况有不良的信用情况发现借款人与借款人与项目的施工方有目的施工方有诉讼事件事件,系施工方以借款人不能系施工方以借款人不能按按时付款提起付款提起诉讼提示：相关提示：相关问题的的处理和解决方式理和解决方式5152房地产项目尽职调查要点房地产项目尽职调查要点房地产企业财务资料分析房地产企业财务资料分析产成品的种成品的种类较多、成本核算复多、成本核算复杂经
49、营收入核算与一般商收入核算与一般商业企企业差差别较大。大。对房地房地产企企业应重点分析影响企重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存包括存货、预收收账款、款、应付款、股付款、股东借款借款(其他其他应付款付款)等科目。等科目。5253房地产项目尽职调查要点房地产项目尽职调查要点房地产企业财务资料分析房地产企业财务资料分析存存货及及预收收帐款的分析：款的分析：对于非于非项目公司，存目公司，存货和和预收收帐款的构成可能款的构成可能较为复复杂，包含多个，包含多个项目的开目的开发成本，在成本，在这种情况下，通种情况下，通过查询企企业的的帐务资料，将开料
50、，将开发成本按不同的开成本按不同的开发项目、不同的明目、不同的明细内容填列；内容填列；对预收收帐款分款分项目填列，以利于清楚看到借目填列，以利于清楚看到借款人每个款人每个项目的投目的投资情况、情况、预售情况。售情况。在分析存在分析存货时，应注意甄注意甄别部分用于出租的固定部分用于出租的固定资产及及长期不能期不能产生效益的生效益的资产。某公司部分存某公司部分存货是以前开是以前开发的用于出租的固定的用于出租的固定资产，已，已办妥妥产权证，但仍在，但仍在存存货科目反映。科目反映。5354房地产项目尽职调查要点房地产项目尽职调查要点房地产企业财务资料分析房地产企业财务资料分析应付款的分析：付款的分析：