中星·天腾项目基金产品说明书.pdf

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1、 中星天腾安置房项目基金说明书 深圳市中星基金管理有限公司 深圳市福田区深南中路星河世纪大厦 A 座 1602-1606 网址： 1/8 中星中星天腾安置房天腾安置房 BTBT 项目基金项目基金 产品说明书产品说明书 一一、产品要素、产品要素 基金名称 中星天腾安置房 BT 项目基金（有限合伙）项目类型 政府安置房(BT 项目)融资主体 江苏天腾建设集团有限公司 基金管理人 深圳市中星基金管理有限公司 普通合伙人(GP)深圳市中星基金管理有限公司 有限合伙人(LP)合格机构投资者或个人投资者 基金托管银行 中信银行深圳分行 基金规模 人民币 2 亿元 投资期限 18 个月 LP 出资要求 认购

2、起点 100 万元人民币，并以 10 万元的整数倍递增 预期收益率 100 万元认购金额 300 万元，年收益 10.5%300 万元认购金额 1000 万元，年收益 11.5%1000 万元认购金额，年收益 12.5%收益分配 按年付息，到期还本 资金投向 江苏天腾建设集团有限公司在来安县七里安置小区二期、三期、滨河安置小区二期、汊河新城南京湾黄牌安居项目的后续建设 投资方式 委托银行向江苏天腾建设集团有限公司发放贷款 基金退出 融资主体到期偿还委托贷款本息，对本基金份额提供回购保证 还款来源 第一还款来源：来安县政府财政回款 5.88 亿元（已通过来安县政府人大会议决议并纳入政府财政预算）

3、第二还款来源：融资主体营业收入（2012 年营业收入 40.7 亿元）第三还款来源：融资主体其他项目的应收账款 中星天腾安置房项目基金说明书 深圳市中星基金管理有限公司 深圳市福田区深南中路星河世纪大厦 A 座 1602-1606 网址： 2/8 二、风控措施二、风控措施 1、政府财政保障 该安置房项目已纳入来安县政府财政预算（人大第 34 号）、（发改委 140 号、171 号），由城基公司依照 BT 合同支付 2、应收账款质押 融资主体 5.88 亿元应收账款质押给本基金，在人民银行质押登记（登记证明编号：0080 6803 0001 0044 4599），质押率 34.01%3、账户监管

4、 融资主体安置房项目的应收账款，及存入监管账户的各项收入需留存，满足支付投资收益 及投资本金 4、集团担保 江苏天腾建设集团有限公司对本基金承担无限连带责任 5、实际控制人担保 集团实际控制人史建康先生对本基金承担个人无限连带责任 6、专项资金监管 委托银行对本基金进行监管 7、专家管控 专业的律师、会计师及基金管理团队管控项目风险 三、基金亮点三、基金亮点 1 1、项目安全：项目安全：政府回购保证，拆迁安置房项目已通过当地人大决议并纳入政府财政预算，民生工程政府支持；2 2、资质优秀：资质优秀：融资主体拥有总承包一级资质及五项一级专业资质、资信评级为 AAA 级企业；3 3、回款充足：回款充

5、足：融资主体盈利能力强，年营业额 40.7 亿元；4 4、账户监管：、账户监管：融资主体账户监管，并进行资金留存，满足支付投资收益及本金 5 5、质押率低质押率低：应收账款质押率为 34.01%；6 6、期限较短：期限较短：投资周期短，1 年半；7 7、资金保障：资金保障：融资主体回购基金份额保证；四、投资账户：四、投资账户：账户名称：深圳市中星一号投资企业（有限合伙）账户名称：深圳市中星一号投资企业（有限合伙）开户银行：中信银行深圳分行开户银行：中信银行深圳分行 账户号码：账户号码：7441 0101 8260 0242 5157441 0101 8260 0242 515 中星天腾安置房项

6、目基金说明书 深圳市中星基金管理有限公司 深圳市福田区深南中路星河世纪大厦 A 座 1602-1606 网址： 3/8 五、五、融资人简介融资人简介 江苏天腾建设集团有限公司（以下简称“天腾集团”）坐落于江苏省著名“建筑之乡”江苏省溧阳市，是溧阳市的重点骨干企业。天腾集团历史悠久，是创建于 1956 年的老牌国有企业，上世纪五十年代至八十年代承揽了溧阳市 90%的工业与民用建筑项目施工。2003 年企业成功完成体制改革，实现了产权转换，2009 年春，企业正式更名为“江苏天腾建设集团有限公司”。天腾集团业务范围主要分布在沪宁一线各大中型城市和北京、天津、厦门、成都、武汉、杭州、西安、兰州等地。

7、已完成了一大批市政工程、房屋建筑、机电安装、装饰装璜等项目的施工任务，获得了业内的广泛认可，连年被评为先进企业。天腾集团具有较强的品牌优势、产业链优势、人力资源优势：（1）品牌优势：经过多年发展，天腾集团获得广泛认可，并也获得众多荣誉：荣誉名称荣誉名称 荣誉颁发单位荣誉颁发单位 中国 500 家最大经营规模建筑业企业 国务院发展研究中心建设部 中国 500 家最佳经济效益建筑业企业 国务院发展研究中心建设部 江苏省建设工程质量诚信 AAAA 级优秀施工企业 中国质量诚信企业协会 资信等级 AAA 级企业 江苏远东国际评估咨询有限公司（人民银行认可机构）重合同守信用企业 江苏省人民政府 全国企业

8、形象最佳单位 中国公共关系协会 2003-2012 年度溧阳市建筑业先进企业 溧阳市建设局 2004-2006 年度溧阳市建筑业先进项目部 溧阳市建设局 （2）产业资质和产业链优势：天腾集团的专业资质居于行业前列。资质名称资质名称 资质等级资质等级 房屋建筑工程施工总承包 壹级 市政公用工程施工总承包 壹级 钢结构工程专业承包 壹级 建筑装修装饰工程专业承包 壹级 机电设备安装工程专业承包 壹级 中星天腾安置房项目基金说明书 深圳市中星基金管理有限公司 深圳市福田区深南中路星河世纪大厦 A 座 1602-1606 网址： 4/8 地基与基础工程专业承包 壹级 消防设施工程专业承包 三级 （3）

9、人力资源优势：天腾集团集聚了一批建安施工的优秀人才，现有职工 2850人，各类技术人员 523 人，其中高、中级工程技术人员 186 人，注册建造师 52人。六六、项目简介、项目简介 安置房建设是党中央、国务院部署的一项政治工程，也是来安县贯彻“先建安置房、后拆迁”策略，构建和谐社会，保障拟拆迁居民利益的一项民生工程。本基金所投项目为安徽省滁州市来安县政府安置房项目，共分四个工程，包括：下图是项目位置图：七里二期工程、七里三期工程、滨河二期工程、汊河新城南京湾黄牌安置点工程。七、七、项目项目优势：优势：（1）政策优势：安置房是国家重点政治工程，也是建设来安新城的重点工程，既可提高当地人民生活水

10、平，也可拉动经济发展，本项目建设款项已纳入来安县政府财政预算。（2）地理优势：来安县地处安徽省最东部，距离南京市区仅 60 公里，是南京“1 小时都市圈”的核心层城市。距南京禄口国际机场 80 公里。汊河新城南京湾黄牌安置点工程离南京市区仅 30 分钟车程，南京地铁站位于汊 中星天腾安置房项目基金说明书 深圳市中星基金管理有限公司 深圳市福田区深南中路星河世纪大厦 A 座 1602-1606 网址： 5/8 河项目附近。其余 3 个工程处于来安县新城区，目前县政府、消防局、来安县中学等机构已搬迁到该区，是日后来安县重点发展区域。（3）经济优势：来安县经济发展迅速，荣获获“2011 浙商最佳投资

11、城市”、“中国新能源产业百强县”、“2012 年度苏商投资中国首选城市”、“最佳投资环境城市”等殊荣。（4）消费群体优势：本项目除了有来安县当地安置房外，还有部分供销售的商品房，购房对象除来安当地居民外，还包括相当一部分南京居民，市场需求量庞大，具非常高的市场经济价值。（5）环境配套优势：项目小区包括住宅楼、商业楼、购物商场、幼儿园，附近还有已经建好的菜市场、小学等。（6）项目成熟优势：四个工程总建筑面积 56 万平米，实际造价达 11 亿元以上。该项目四个工程均已取得四证，目前四个工程已完成全部工程量的 85%左右，计划 2013 年 10 月底全部竣工交付使用。八、八、项目现场照片及规划效

12、果图：项目现场照片及规划效果图：七里二期及三期整体效果图：中星天腾安置房项目基金说明书 深圳市中星基金管理有限公司 深圳市福田区深南中路星河世纪大厦 A 座 1602-1606 网址： 6/8 七里二期现场照片：七里三期现场照片：滨河二期效果图：滨河二期现场照片：汊河新城南京湾效果图：汊河新城南京湾现场照片：九、九、项目概况一览表：项目概况一览表：中星天腾安置房项目基金说明书 深圳市中星基金管理有限公司 深圳市福田区深南中路星河世纪大厦 A 座 1602-1606 网址： 7/8 滨河二期 七里二期 七里三期 南京湾项目 开工日期 2011 年 8 月 2011 年 10 月 2012 年 5

13、 月 2011 年 7 月 预计交付日期 2013 年 3 月 2013 年 4 月 2013 年 10 月 2013 年 9 月 总面积 82673 97052 225000 152000 工程进度 具备验收条件 85%70%工程造价 3.2 亿 4.3 亿 3.0 亿 工程成本 2.45 亿 3.02 亿 2.12 亿 工程利润 0.75 亿 1.28 亿 0.88 亿 政府已付款 1.24 亿 2.34 亿 1.04 亿 应收帐款（政府未付款）1.96 亿 1.96 亿 1.96 亿 项目应收账款回款预测项目应收账款回款预测 时间 滨河二期 七里二期 七里三期 南京湾项目 2014 年

14、4 月 0.98 亿-2014 年 9 月-0.98 亿 2014 年 10 月-0.98 亿-2015 年 4 月 0.98 亿-2015 年 9 月-0.98 亿 2015 年 10 月-0.98 亿-小计：1.96 亿 1.96 亿 1.96 亿 合计：5.88 亿 天腾集团的 5.88 亿元应收账款已通过来安县政府人大会议纳入财政支出范围，保证如期支付。来安县政府已按照协议约定如期支付回购款。天腾集团已将该应收账款质押给本基金并在人民银行备案，质押率为34.01%，同时，本基金还款来源还包括天腾集团其他项目的应收账款及公司营业收入，还款来源充足。十十、基金管理公司简介、基金管理公司简介

15、 中星天腾安置房项目基金说明书 深圳市中星基金管理有限公司 深圳市福田区深南中路星河世纪大厦 A 座 1602-1606 网址： 8/8 深圳市中星基金管理有限公司（简称“中星基金”）是一家涵盖私募基金、上市咨询、管理咨询三大业务范围的综合性管理公司。中星基金专注于投资中国高成长、高回报的企业，为企业提供股权投资、债权投资、并购、收购、财务重组、基金发行管理、企业管理咨询等综合性服务。中星基金拥有业界良好声誉的行业专家、金融专家、企业管理专家及海内外资深人士组成的专业团队，具有丰富的项目资源和项目潜在价值挖掘能力，与项目全程管控能力，以及卓越的金融创新能力。目前，中星基金发行与管理 9 支基金产品，管理资产规模 20 多亿元人民币，投资领域涉及房地产、矿业、农业、高新科技、医药、能源、环保、基础设施建设等。中星基金始终秉承以客户为中心，以市场为导向，致力于为中国成长性企业和高净值客户提供安全、可靠、值得信赖的优质金融服务。