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1、资产评估行业发展研究报告（第 24 期）编号：1200922004-2 资产评估行业信息化建设之房地产评估信息系统开发探索1杨志明 中和资产评估有限公司 房地产交易市场是中国最活跃的交易市场之一，房地产评估也是各单项资产评估中需求量较大的评估服务，市场与需求的双双走高为房地产评估创造了其他诸多单项资产评估尚不具备的信息化建设的良好条件。全面建设房地产评估信息化系统将更好地服务于房地产评估、服务于房地产市场。一、功能目标一、功能目标 包括成本法、收益法、市场法、假设开发法和基准地价修正法等在内的房地产评估的各主要方法的运用都是以对相关数据的获取和处理为基础的，而这其中以市场比较法和基准地价法对大
2、量基础数据的依赖程度最高，这两种方法也是目前中国房地产评估应用较普遍的方法。结合目前获取信息的途径和技术的成熟度，建立房地产评估信息系统可以首先建立服务于市场法和基准地价修正法应用的信息系统。市场法的应用前提是交易市场活跃，存在大量可比案例。近年来，中国的房地产市场交易非常活跃，大量的交易信息对于确定目标房地产公允价值将具有非常大的参考意义，通过相关可比数据收集分析，为目标房地产价值判断提供了基础。目前，国内大量的房产交易数据主要集中在房产经纪商和房产交易备案管理部门。评估机构可考虑联合拥用相应原始数据部门进行数据收集整理，建立全面的交易数据库，为评估目标房地产价值提供参考交易信息。对于房地产
3、评估另一种常用方法基准地价修正法，价值判断的信息主要为目标房地产所在地的地价信息。我国已形成了以基准地价和标定地价为核心，包括出让底价和市场交易价等在内的地价体系。其中，基准地价反映宏观地价水平，是进一步评估标定地价、出让底价等宗地地价的基础，起到估算初值和修正初始值的作用。该类信息由 1 本文为中国资产评估协会 2009 年度课题“评估行业信息化建设与应用问题研究”的研究成果之一。宗地所在地土地管理部门负责制定和发布。但由于各地经济水平各不相同，房地产市场成熟度差异较大，各地基准地价信息完备程度相差较大，而且由于地方土地管理部门对于当地基准地价信息发布存在地方保护主义，加大了全国性房地产估价
4、机构在获取各地基准地价信息方面的人力、财力乃至时间成本投入，建立一个全面统一的基准地价信息系统的必要性显得尤为突出。二、实现途径二、实现途径 对于房产交易信息部分，考虑到目前信息拥有方状况，评估机构进行逐家协商的成本与效率都是不经济的；而由于任何一家评估机构的力量也还不足以强大到可以独立完成全部协商工作，因此，由协会等牵头与相关方洽谈数据获取将相对可行。同时，由于原始信息分布较分散，也可以通过与相关主管机构商谈建立统一的信息发布平台来实现信息的统一获取和收集。对于地价信息部分，由于评估机构在信息的搜集过程中受地域因素影响严重，建立全面的基准地价系统最好由第三方进行统筹协调，并与各级国土资源管理
5、部门沟通协商，与其他地价研究机构（如：中国土地勘测规划院）等合作。在目前各管理部门分立的情况下，仅凭个别机构的努力，建立全面、及时和深入的地价信息系统方面存在一定的操作困难。而如果考虑获取上述信息的沟通协商工作跨越不同主管部门，协商难度大，也可以考虑由有条件的、数据积累相对充足的评估机构自发开展该类数据库建设工作，但在建设过程中可以不断吸纳其他机构的数据资源，对系统不断完善和补充，最终建立起全面的房地产评估信息系统。需要注意的是，数据库系统具有垄断行业产品特征，即其前期投入非常大，但开发成功后增加使用用户所增加的成本非常小，这种产品天然地具有一套产品可在行业内普遍推广的特质。在当前评估行业数据
6、库系统匮乏的情况下，行业内应着力开发出相对成功的产品，并集中全行业力量对其进行完善，尽力避免类似产品的重复开发而导致行业内有限的信息化建设资源浪费现象出现。三、主要功能模块三、主要功能模块 房地产评估信息系统将主要包括房产交易信息系统和基准地价信息系统两大部分(如表 1 所示)。表表 1 1 房地产评估信息系统框架房地产评估信息系统框架 房地产评估信息系统 一级一级 二级二级 详细详细 房产交易信息系房产交易信息系统统 交易时点信息 交易时间 交易对象信息 建筑物名称、位置、结构、建筑面积、建成时间等 交易价格信息 成交价格，开发商报价，楼盘价格趋势等 基准地价信息系基准地价信息系统统 基准地
7、价数据 各地基准地价、基准地价图、样点地价分布图、相应说明等 修正体系 年期修正系数、期日修正系数、容积率修正系数等 评估模型 模型（一）房产交易信息信息系统（一）房产交易信息信息系统 房产交易信息系统可便于评估师查询使用房产交易的基本信息，服务于市场比较法的应用，主要包括交易时点信息、交易对象信息和交易价格信息三个基本组成模块。其中交易时点信息即指交易时间；交易对象信息包括建筑物名称、位置、结构、建筑面积、建成时间等，交易价格信息中则要包含交易价格、同一楼盘开发商报价及价格走势图、价格指数等相关价格信息。（二）基准地价信息系统（二）基准地价信息系统 基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价
8、修正系数表等评估成果，按照替代原则，就被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价值的方法。该方法在目前的土地估价中通常作为辅助方法，且其具有的明晰的流程化操作等特点使其非常适宜应用信息化手段实现。下文我们将对此系统进行重点介绍。基准地价信息系统将以传统的基准地价信息收集为基础，基于基准地价修正法的评估流程，衍生出相应的计算模型，将相关数据和计算过程进行信息化处理，从而全面提高基准地价修正法的评估质量与效率。规划中的基准地价信息系统可按如下架构和模块进行开发：根据基准地价修正法作业流程，基准地价
9、信息系统可分为三个主要模块：基准地价数据模块，修正体系模块，评估模型模块。模块基本架构如图 1 所示。图图 1 1 基准地价法信息系统架构图基准地价法信息系统架构图 1.1.基准地价数据模块基准地价数据模块 基准地价修正法需要的最基础数据就是宗地所在地的基准地价数据，因此系统开发商需通过免费获得或购买等方式收集起尽可能多的区域基准地价信息。根据我们已掌握的信息，目前各地的基准地价信息发布情况主要分以下几种情况：（1）在北京、上海等发达地区，相关部门对基准地价进行了详细的分解，划定了各个级别范围，明确了各种参数的计算方法以及宗地的估价方法。（2）在长治、邢台等地，基准地价明确了各级别所在区域，但
10、没有给出相关参数的具体计算方法和宗地的估价方法。(3)在邯郸、保定等地，基准地价明确了各级土地的分级办法，但没有具体划定区域，也没有给出相关参数计算方法和宗地估价方法。(4)在太原、秦皇岛等地，基准地价仅给出各级土地价格，没有说明评定标准，也没有划定区域，对相关参数和估价方法亦没有规定。（5）还有一些地方没有公布基准地价，或没有进行相关规划。鉴于以上情况，本系统拟基于北京等基准地价较完善的地区开始数据开发，同时为基准地价数据 修正体系 北京 基准地价信息系统 期日修正系数 年期修正系数 宗地信息 对应基准地价 天津 相应修正系数 评估结果 评估模型 辅助模块 各地基准地价数据后期的进一步完善预
11、留空间并进行相应说明。在本模块中，将根据地域、宗地性质、土地级别等分别建立起逐层的基准地价基本信息系统：考虑到目前的基准地价数据由各地自行制定，因此首先将基准地价按属地进行归类，按行政区域分别记录。然后按土地的不同用途将数据按商业、综合、居住、工业进行细分，在此基础上根据宗地所在地宗地级别规划将数据分为若干等级，最后将本级土地基准地价、基准地价图、样点地价分布图、相应说明等数据分别输入。如此设计，既符合评估人员使用基准地价信息的传统思路，也可在结构上实现方便其他模块调用本模块数据。具体架构如下图 2 所示。图图 2 2 基准地价数据模块架构图基准地价数据模块架构图 2.2.修正体系模块修正体系
12、模块 基准地价修正法估价的准确度很大程度上取决于修正系数的准确性，这也是该方法运用过程中的核心部分。本模块旨在帮助评估师进行修正系数计算。由于各地对基准地价修正法的计算方式有不同的规定，因此本模块按地域进行开发，根据各地规定建立不同的计算模型。模块中载有各地区基准地价修正系数信息及使用说明，并开发基于上述信息的修正系数计算体系，评估师根据待估宗地信息，输入量化后的数据，系统将据此计算得出各修正系数。由于系统仅能对量化后的数据进行计算，为了减少评估师主观判断对计算结果的影响，本模块中将载明各种主观因素量化标准，如地价影响因素条件说明表等，以最大程度地标准化估价过程。本模块数据处理流程如图 3 所
13、示。居住 商业 北京 综合 基准地价数据 基准地价图 基准地价表 一级 二级 样 点 地 价分 布 图 工业 图图 3 3 修正体系运行流程图修正体系运行流程图 本模块的操作流程如下：首先由评估师输入待估宗地基本信息，如所在城市、土地用途及所处方位，分级系统根据已有信息确定宗地等级，之后本模块会调用基准地价数据模块中的相应系数范围，并由评估人员根据宗地实际情况确定并输入各相关参数，最后由系统根据已有数据和模型输出各分项修正系数。技术条件成熟时，上述两个模块的开发可以引入 GIS(地理信息系统)技术作为辅助手段，即根据当地基准地价评级的规划，形成基准地价级别图，结合 GIS 系统的定位功能，只要
14、将宗地的经纬度数据输入，就可以直接在基准地价级别图上显示其所属级别。宗地的级别确定后，就可以根据级别调用相应数据，从而简化工作流程。3.3.评估模型模块评估模型模块 本模块的功能是基于前面两个模块生成的数据，并调用已输入的其他关于宗地基本信息，如宗地面积等，形成最终评估结果，即同时调用第一模块基准地价数据和第二模块已生成的修正系数数据，导入基准地价修正法评估模型，计算得出待估宗地的地价。本模块数据流程如图 4 所示。评估模型 基础数据 模块一 基准地价数据 模块二 修正系数数据 评估结果 土地等级 系数数据库 待估宗地基本信息 分级系统 系数计算 条件说明表 修正系数 图图 4 4 评估流程图
15、评估流程图 4.4.其他模块及辅助功能其他模块及辅助功能 以上是基准地价信息系统的主要功能模块，为了完善该系统的功能，可以开发一些附加模块，主要的开发方向可以包括：（1）以基准地价信息库为线索，逐步搜集整理有关各地土地征用成本的相关信息资料、土地招拍挂成交信息资料、土地租金水平资料，在此基础上将以上信息与基准地价进行分别比对并总结其相关关系、规律，为评估人员采用多种方法评估土地价格提供参数、参考；（2）搜集整理全国各行政区地图，读解基准地价关于土地级别划分等方面的文字、图形信息内容，实现基准地价与地图的合理挂接，评估人员可通过点击地图目标区域，直接得出该区域的地价，使查询快捷方便；（3）实现各地土地征用成本、土地招拍挂成交价格水平、土地租金水平等补充信息资料与地图的合理挂接，方便评估人员查询；（4）对利用本系统进行评估的案例加以存储和整理，形成交易案例数据库，为相关数据需求方提供参考。根据课题组成员在开发房地产信息化系统方面的实践经验，我们认为目前阶段建立该系统过程中工作重点和难点主要为数据的采集和更新，面对庞大的数据量和广泛而分散的数据分布，运用有效的技术和协调手段，建立起合理的信息采集更新机制是实现建立全面的房地产评估信息化系统目标的关键。