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1、 成功信息产业（集团）股份有限公司成功信息产业（集团）股份有限公司 拟了解上海新明星房地产开发公司拟了解上海新明星房地产开发公司 部分抵债房地产资产价值部分抵债房地产资产价值 资产评估报告书资产评估报告书 中华评报字（2006）第177号 CCAFM 中华财务会计咨询有限公司中华财务会计咨询有限公司 二六年十二月二十二日二六年十二月二十二日 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 目录 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 目录 C C A F M C C A F M i 成功信息产业（集团）股份有限公司成功信息产业（集团）股份有限公司 拟了解上海新明星房地产开发公司拟了解上海新明星房地产开
2、发公司 部分抵债房地产资产价值部分抵债房地产资产价值 资产评估报告书资产评估报告书 中华评报字（2006）第177号 目目 录录 一、资产评估报告书摘要一、资产评估报告书摘要.1 二、资产评估报告书正文二、资产评估报告书正文.4（一）委托方及资产占有方概况.5（二）评估目的.6（三）评估范围.7（四）评估价值类型.7（五）评估基准日.7（六）评估原则.7（七）评估依据.7（八）评估方法.8（九）评估过程.9（十）评估结论.10（十一）特别事项说明.10（十二）评估基准日期后重大事项.10（十三）评估报告提出日期.11 三、备查文件三、备查文件.12 1.委托方营业执照复印件；2.资产占有方营业
3、执照复印件；上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 目录 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 目录 C C A F M C C A F M ii 3.上海市房地产权证（沪房地闵字1998第025318号）复印件；4.资产评估委托方与资产占有方承诺函 5.资产评估机构及注册资产评估师承诺函 6.评估机构营业执照复印件 7.资产评估资格证书复印件 8.参加本评估项目的签字注册资产评估师资格证书复印件 9.资产评估申报明细表 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 摘要 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 摘要 C C A F M C C A F M 1 一、资产评估报告书摘要 上海新明星房
4、地产开发公司资产评估报告书 摘要 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 摘要 C C A F M C C A F M 2 成功信息产业（集团）股份有限公司成功信息产业（集团）股份有限公司 拟对上海新明星房地产开发公司拟对上海新明星房地产开发公司 部分抵债房地产资产价值部分抵债房地产资产价值 资 产 评 估 报 告 书 中华评报字（2006）第 177 号 摘摘 要要 成功信息产业（集团）股份有限公司（以下简称：“成功信息“）因经营需要需了解上海新明星房地产开发公司（以下简称“新明星公司”）位于上海市闵行区航东路 358 号小区内车库的抵债价值。中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务”）
5、接受成功信息的委托，对新明星公司在位于上海市闵行区航东路 358 号小区内车库进行了评估工作，对委托评估资产在 2006 年 11 月 30 日这一评估基准日所表现的公允市场价值做出了评定估算。中华财务在对委估资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则，强调评估程序的科学性、取价标准的公正性、资产状态确认的现实性，公平合理地对评估对象在评估基准日之公允市价进行评定估算。本资产评估项目所采用的评估方法为市场比较法。在评估过程中，中华财务对评估范围内的全部资产进行了详细的清查，对新明星公司
6、提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了验证核实，对新明星公司提交的产权文件进行了必要的产权查验及对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要实施的资产评估程序。重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 摘要 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 摘要 C C A F M C C A F M 3 在实施了上述资产评估程序和方法后，新明星公司的部分车库在 2006 年 11月 30 日所表现的市场价值反映如下：资产评估结果汇总表资产评估结
7、果汇总表 资产占有单位名称：新明星公司 金额单位：元 建筑物名称 建筑面积（建筑物名称 建筑面积（m2）评估单价 评估价值 备注）评估单价 评估价值 备注 车库半地下一层 404.63 8,590.55 3,476,000.00 房地产合一价 车库地上二层 531.99 9,545.06 5,077,900.00 房地产合一价 合合 计计 8,553,900.00 提请报告使用者注意：使用本评估结果应结合本报告正文中提请报告使用者注意：使用本评估结果应结合本报告正文中“特别事项特别事项”的有关内容。的有关内容。本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的使用。评估报告书的使用权归委托方所有。除依据
8、法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。评估结果使用的有效期为 2006 年 11 月 30 日至 2007 年 11 月 29 日。法定代表或授权人：法定代表或授权人：经办注册资产评估师：经办注册资产评估师：经办注册资产评估师：经办注册资产评估师：中华财务会计咨询有限公司中华财务会计咨询有限公司 二六年十二月二十二日二六年十二月二十二日 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 C C A F M C C A F M 4 二、资产评估报告书正文 上海新明星房地产开发公司资
9、产评估报告书 正文 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 C C A F M C C A F M 5 成功信息产业（集团）股份有限公司成功信息产业（集团）股份有限公司 拟了解上海新明星房地产开发公司拟了解上海新明星房地产开发公司 部分抵债房地产资产价值部分抵债房地产资产价值 资 产 评 估 报 告 书 中华评字（2006）第177号 成功信息产业（集团）股份有限公司：成功信息产业（集团）股份有限公司：根据成功信息产业（集团）股份有限公司（以下简称：“成功信息“）资产评估委托约定函，成功信息因经营需要需了解上海新明星房地产开发公司（以下简称“新明星公司”）位于上海市闵行区航东路 358
10、号小区内车库现行公允市场价值。中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务”）接受成功信息的委托，对新明星公司在位于上海市闵行区航东路 358 号小区内车库进行了评估工作，对委托评估资产在2006年11月30日这一评估基准日所表现的公允市场价值做出了评定估算。现将资产评估情况及评估结果报告如下：（一）委托方及资产占有方概况 1、委托方概况、委托方概况 委托方名称：成功信息产业（集团）股份有限公司（以下简称“成功信息”）注册地址：科技园区杨木碶路 676 号 注册资本：人民币贰亿叁仟叁佰叁拾万柒仟元 注册号：3302001000354（1/1）法定代表人：陈新 公司性质：股份有限公司（上市）经营
11、范围：通讯设备、广播电视设备（除无线电发射设备）、家用视听设备、电子网络产品、自动化仪表、机电一体化设备及系统、计算机软件的开发、研制、批发、零售；电子系统工程的设计、设备安装、技术转让、技术服务、技术咨询；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进出口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；承包境外通讯工程和境内国际招投标工程；上述境外工程所需的设备、材料进口；对外派遣实施上述境外工上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 C C A F
12、M C C A F M 6 程所需的劳务人员。2、资产占有方概况资产占有方概况（1）企业简介 企业名称：上海新明星房地产开发公司（以下简称“新明星公司”）注 册 号：3101121017678 住 所：闵行区航东路 158 号 负 责 人：陈新 注册资金：人民币玖仟万元 经济性质：其他联营企业（非公司法人）经营范围：房地产开发、经营、销售及咨询服务，相关小区娱乐服务，危旧房改造，物业管理，建筑材料，装璜材料；室内外装璜，房屋租赁 （2）企业简介 上海新明星房地产开发公司是一家在上海市闵行区注册的综合性房地产开发公司，注册资本玖仟万元人民币，主要从事房地产开发、危旧房改造、物业管理等业务。房地产
13、开发资质二级。截至评估基准日，企业业务基本终结，财务人员均已辞退，评估基准日会计报表并未编制，且以前年度会计报表和相关会计资料均已封存。（3）执行的会计制度及税收税率 执行的会计制度：执行企业会计制度 税收税率为：所得税率：3.5%；营业税率 5%；城建税率 7%；土地增值税率 5%；教育费附加税率 3%。（二）评估目的 根据资产评估委托约定函的约定：成功信息委托中华财务会计咨询有限公司对上海新明星房地产开发公司位于上海市闵行区航东路 358 号小区内车库部分房地产在评估基准日所表现的市场价值作出公允反映，为成功信息提供抵债资产的公允市场价值参考依据。上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正
14、文 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 C C A F M C C A F M 7（三）评估范围 纳入本次评估范围的房屋建筑物为上海新明星房地产开发公司的新明星花园车库，位于上海市闵行区航东路 358 号，已取得房地产权证，纳入评估范围内的上述房屋建筑物的建筑面积为 936.62 平方米。其半地下一层及地上二层用途为车库。（四）评估价值类型 中华财务根据评估目的，对纳入评估范围的资产在评估基准日 2006 年 11 月30 日评定估算的价值类型定义为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（五）
15、评估基准日 本项目评估基准日为 2006 年 11 月 30 日。本次评估的作价标准均为评估基准日有效的价格标准。（六）评估原则 中华财务评估人员在对新明星公司所指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则，强调评估程序的科学性、取价标准的公正性、资产状态确认的现实性，公平合理地对评估对象在评估基准日之公允市场价值进行评定估算。（七）评估依据 主要法律法规主要法律法规 1、国务院 1991 年 91 号令国有资产评估管理办法；2、原国家国有资产管理局国资办发199236 号国有资产
16、评估管理办法施行细则；3、原国家国有资产管理局（1996）23 号文资产评估操作规范意见(试行)；4、财政部财评字199991 号文件关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知；5、中华人民共和国财政部 2001 年 12 月 31 日发布之第 14 号令；6、财政部关于印发 国有资产评估项目备案管理办法 的通知（财企2001802上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 C C A F M C C A F M 8 号）；7、资产评估准则-基本准则和资产评估职业道德准则财企200420号；8、中华人民共和国土地管理法；9、中华人民共和国
17、房地产管理法；10、城镇房地产估价规程（试行）；行为文件行为文件 资产评估业务约定函。重大合同协议、产权证明文件重大合同协议、产权证明文件 1、上海市房地产权证（沪房地闵字1998第 025318 号）；2、上海市闵行区房地产市场调查记录；3、评估人员现场勘察记录底稿。参考资料及其他参考资料及其他 1、委托评估的资产评估申报明细表；2、资产评估人员通过调查了解的其他资料。（八）评估方法 新明星公司的房地产为车库有一定数量的市场交易案例，故采用市场比较法对车库进行评估。市场比较法，就是依据替代原理，将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，
18、以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本步骤为：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。基本公式为：上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 C C A F M C C A F M 9 待估房地产市场价格交易实例房地产产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 （九）评估过程 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门的法律规定和规范化要求，按照中华财务与成功信息资产评估委托约定函所约定的事项，中华财务已
19、实施了对资产占有单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证核实，对资产占有单位提交的产权文件进行了必要的产权查验及对资产的实地勘察与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及评估人员认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估现场清查详细过程如下：基于本次委托评估资产的特点以及时间上的总体要求，中华财务制订了资产清查方案，并由评估人员按资产清查方案进行清查核实工作；整个清查时间为 2006年 12 月 21 日，过程如下：1、指导新明星公司相关人员清查资产与收集准备资料 指导新明星公司相关的财务与资产管理人员准确填报中华财务提供的“资产评估申报明细表”、“
20、房地产资产调查表”，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。2、评估对象真实性和合法性的查证 根据新明星公司提供的资产申报明细，评估人员针对房地产采用现场勘察的方式进行查证，以确认资产的客观存在。3、实物资产产权调查 评估人员对纳入评估范围内的房地产，查验了房地产权证等资料。4、市场价值的调查 根据新明星公司的资产特点，对评估对象现行的市场价值标准进行全面调查和分析，以合理确定委托评估资产的公允市场价值。通过上述清查，可以得到以下清查结论：（1）根据新明星公司申报的实物资产明细表，评估人员采用现场实盘的方式进行了实物盘点，盘点结果账实相符。（2）评
21、估人员仅对新明星公司提供的有关评估对象权属资料和资料来源进行了必要的查验，对评估对象法律权属不发表意见，也不做确认和保证。查验中所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由新明星公司负责。上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 C C A F M C C A F M 10（十）评估结论 在中华财务实施了上述资产评估程序和方法后，应用于拟了解市场价值之目的的新明星公司纳入评估范围的房地产在 2006 年 11 月 30 日所表现的市场价值反映如下：资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表 资产占有单位名称：新明星公司 金额单位：人民币元 建筑物名称
22、建筑面积（建筑物名称 建筑面积（m2）评估单价 评估价值 备注）评估单价 评估价值 备注 车库半地下一层 404.63 8,590.55 3,476,000.00 房地产合一价 车库地上二层 531.99 9,545.06 5,077,900.00 房地产合一价 合合 计计 8,553,900.00 本次评估结果为人民币：捌佰伍拾伍万叁仟玖佰元整。具体详见资产评估明细表。（十一）特别事项说明 1、截至评估基准日，企业业务基本终结，财务人员均已辞退，评估基准日会计报表并未编制，且以前年度会计报表和相关会计资料均已封存，故无法提供委估资产的确切账面价值。2、评估人员未发现影响生产经营活动和财务状况
23、的重大合同、重大诉讼事项、或有资产及或有负债等其他情况。3、本报告中，评估人员的责任是对评估对象于评估基准日之价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属不发表意见、也不作确认或保证。评估人员对委托方和相关当事人提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验情况予以披露，但是本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事人承担全部责任。4、本评估报告专为本评估目的所做，不得用于其他目的。（十二）评估基准日期后重大事项 1、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应
24、调整。2、在评估基准日期后，且评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。3、报告所称“评估价值”是依据所评估的资产现有用途不变、持续经营和在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定的现行公允市场上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 正文 C C A F M C C A F M 11 价值，本评估结果是对 2006 年 11 月 30 日这一评估基准日被评资产价值的客观公允反映，中
25、华财务对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。评估人员没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。4、评估报告书的使用权归委托方所有，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。5、对于其他可能影响资产评估结果的瑕疵事项，在委托人进行资产评估委托时未作特殊说明而资产评估人员根据其执业经验一般不能知道的情况下，评估机构不承担责任。6、本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见，
26、具有法律规定的效力。根据国家有关规定，评估结果使用有效期为一年，从评估基准日起计算，即从 2006 年 11 月 30 日至 2007 年 11 月 29 日，超过一年，需重新进行资产评估。7、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。（十三）评估报告提出日期 本资产评估报告提交委托方的日期为 2006 年 12 月 22 日。法定代表或授权人：法定代表或授权人：经办注册资产评估师：经办注册资产评估师：经办注册资产评估师：经办注册资产评估师：中华财务会计咨询有限公司中华财务会计咨询有限公司 二六年十二月二十二日二六年十二月二十二日 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 备查文件 上海新明星房地产开发公司资产评估报告书 备查文件 C C A F M C C A F M 12 三、备查文件