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1、 本报告依据中国资产评估准则编制 沃克森（北京）国际资产评估有限公司沃克森（北京）国际资产评估有限公司 二二二年十二月一日二二二年十二月一日 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的 华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权 涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 股东全部权益价值 资产评估报告资产评估报告 沃克森国际评报字沃克森国际评报字(2022)第第2282号号（共一册（共一册 第一册）第一册）华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产
2、评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）1 目目 录录 资产资产评估报告评估报告声明声明.1 资产资产评估报告评估报告摘要摘要.3 资产资产评估报告评估报告正文正文.5 一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人.5 二、评估目的.8 三、评估对象和评估范围.8 四、价值类型.13 五、评估基准日.13 六、评估依据.14 七、评估方法.16 八、评估程序实施过程和情况.22 九、评估假设.24 十、评估结论.27 十一、特别事项说明.29 十二、评估报告
3、使用限制说明.31 十三、评估报告日.32 资产资产评估报告评估报告附件附件.34 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）1 资产资产评估报告评估报告声明声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告
4、使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、
5、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）2 七、本资产评估机构及资产评估师与
6、资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。华夏幸福
7、（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）3 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其拟转让其持有的持有的 华御汉（武汉）房地产开发有限公司华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%100%股权涉及的股权涉及的 华御汉（武汉）房地产开发有限公司华御汉（武汉）房地产开发有限公司
8、股东全部权益价值股东全部权益价值 资产资产评估报告评估报告摘要摘要 沃克森国际评报字(2022)第 2282 号 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司：沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值在2022年9月30日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：一、一、评估目的评估目的 华夏幸福（武汉）房地产开发有限
9、公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权，沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司母公司华夏幸福（深圳）运营管理有限公司委托对该经济行为所涉及华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值在评估基准日的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。本经济行为已根据关于推进南方总部武汉长江中心、武汉中北路、南京大校场三项目及物业公司资产处置的请示审批通过。二、二、评估对象与评估范围评估对象与评估范围 本次资产评估对象为华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益。评估范围为经济行为之目的所涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司于评估基
10、准日申报的所有资产和相关负债。华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）4 华御汉（武汉）房地产开发有限公司评估基准日财务报表经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具中兴财光华审会字（2022）第 102291 号审计报告。三、三、价值类型价值类型 市场价值。四、四、评估基准日评估基准日 20
11、22 年 9 月 30 日。五、五、评估方法评估方法 资产基础法、收益法 六、六、评估结论及其使用有效期评估结论及其使用有效期 截至评估基准日 2022 年 9 月 30 日，华御汉（武汉）房地产开发有限公司纳入评估范围内的所有者权益账面价值为 17,218.50 万元，本次评估以资产基础法评估结果作为最终评估结论：在评估基准日 2022 年 9 月 30 日，华御汉（武汉）房地产开发有限公司的所有者权益账面值为 17,218.50 万元，在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评估值为 5,268.46 万元，减值额为 11,950.04 万元，减值率为 69.40%。在使用本评估结论时，
12、特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项。评估结论使用有效期为一年，自评估基准日 2022 年 9 月 30 日起至 2023 年 9月 29 日。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评估结论在使用有效期内有效。以上内容摘自以上内容摘自资产资产评估报告正文，欲了解本评估评估报告正文，欲了解本评估业务业务的详细情况和的详细情况和正确正确理解理解评估结论，应当阅读评估结论，应当阅读资产资产评估报告正文。评估报告正文。华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公
13、司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）5 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其拟转让其持有的持有的 华御汉（武汉华御汉（武汉）房地产开发有限公司）房地产开发有限公司100%100%股权涉股权涉及的及的 华御汉（武汉）房地产开发有限公司华御汉（武汉）房地产开发有限公司 股东全部权益价值股东全部权益价值 资产资产评估报告评估报告正文正文 沃
14、克森国际评报字沃克森国际评报字(2022)第第 2282 号号 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司：沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值在 2022 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：一、一、委托委托人、人、被评估单位及被评估单位及资产评估委托合同约定的资产评估委托合同约定的其他资产其他资产评估报
15、告使用人评估报告使用人（一）（一）委托委托人人概况概况 1、公司登记事项 公司名称：华夏幸福（深圳）运营管理有限公司 法定住所：深圳市前海深港合作区前湾一路 1 号 A 栋 201 室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）法定代表人：俞建 注册资本：100000 万人民币 主要经营范围：一般经营项目是：企业管理咨询、商业运营管理咨询、体育 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019
16、3002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）6 信息咨询、投资咨询、商务信息咨询、酒店管理咨询（均不含限制项目）；投资兴办实业（具体项目另行申报）；供应链管理服务；国内贸易（不含专营、专卖、专控商品）；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。，许可经营项目是：建筑工程的设计、安装、施工及相关的工程信息咨询；物业管理。（二）（二）被评估单位被评估单位概况概况 1、公司登记事项 公司名称：华御汉（武汉）房地产开发有限公司 法定住所：武昌区中北路 9 号长城汇 T2 号写字楼第 31 层一室 13 号 法定代表人：黄
17、淑生 注册资本：50000 万人民币 主要经营范围：房地产开发；物业管理。（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动）2、历史沿革 华御汉（武汉）房地产开发有限公司由华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司出资组建，于 2019 年 8 月 6 日成立。3、评估基准日股权结构 序号 股东（发起人）查看实际控股人 持股比例 认缴出资额 实缴出资额 1 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司 100%50000.00 万元 50000.00 万元 4、财务状况 企业近两年及评估基准日的资产状况如下表所示：单位：人民币万元 资产 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
18、2022 年 9 月 30 日 流动资产 124,120.10 239,101.81 307,382.62 非流动资产 6.12 5,978.93 0.00 资产总计资产总计 124,126.22 245,080.74 307,382.62 流动负债 125,073.22 270,385.86 290,158.13 非流动负债-5.99 负债合计负债合计 125,073.22 270,385.86 289,164.12 所有者权益所有者权益-947.00-25,305.11 17,218.50 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的
19、华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）7 损益状况如下表所示：单位：人民币万元 项项 目目 2020 年度年度 2021 年度年度 2022 年年 9 月月 一、营业收入-44.28-减：营业成本-57.43-营业税金及附加 20.65 144.87 119.91 销售费用-377.69 1,042.46 管理费用 7.78 258.23 95.07 财务费用-3.52-6.08-84.61 资产
20、减值损失-23,107.41-319.00 加：投资收益-信用减值损失-资产处置收益-二、营业利润-24.91 23,895.28-1,491.46 加：营业外收入-0.00-减：营业外支出 928.21 6,435.65-三、利润总额-953.12-30,330.92-1,491.46 减：所得税费用-6.12-5,972.81 5,984.92 四、净利润-947.00-24,358.11-7,476.39 注：以上 2020-2021 年华御汉（武汉）房地产开发有限公司财务数据已经审计，列示相关财务数据分别出自中兴财光华审会字（2021）第 102171 号审计报告、中兴财光华审会字（2
21、022）第 102170 号审计报告；以上 2022 年 9 月财务数据已经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了中兴财光华审会字（2022）第 102291 号标准无保留意见的专项审计报告。（三）（三）委托人委托人与被评估单位的关系与被评估单位的关系 委托人华夏幸福（深圳）运营管理有限公司是华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司母公司，持有华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司 100%股权；华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司是被评估单位华御汉（武汉）房地产开发有限公司的母公司，持有华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权，被评估单位华御汉（武汉）房地产开发有限公司为委托人华夏幸
22、福（深圳）运营管理有限公司的孙公司。（四）（四）资产评估委托合同约定的其他资产资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用评估报告使用人人 资产评估委托合同中未约定其它资产评估报告使用人；国有资产评估经济行为的相关监管部门或机构以及根据国家法律、法规规定的资产评估报告使用人，为本资产评估报告的合法使用者。除国家法律、法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）525960
23、85 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）8 或个人不能由于得到资产评估报告而成为资产评估报告使用人。二、二、评估目的评估目的 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权，沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司母公司华夏幸福（深圳）运营管理有限公司委托对该经济行为所涉及华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值在评估基准日的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。本经济行为已根据关于推进南方总部武汉长江中心、武汉中北路、南京大
24、校场三项目及物业公司资产处置的请示审批通过。三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，本次经济行为涉及的财务数据已经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计。（一）（一）评估对象评估对象 本资产评估报告评估对象为华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益。（二）（二）评估范围评估范围 本资产评估报告评估范围为华御汉（武汉）房地产开发有限公司申报的、经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的评估基准日资产负债表中列示的所有资产和相关负债。截止评估基准日 2022 年 9 月 30 日，华御汉（武汉）房地产开发有限公司纳
25、入评估范围的所有者权益账面价值为 17,218.50 万元，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）9 单位：人民币万元 项 目 账面价值 流动资产 307,382.62 非流动资产 0.00 资产总计资产总计 307,382.62 流动负债 290,158.
26、13 非流动负债 5.99 负债合计负债合计 290,164.12 净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）17,218.50 注：上表财务数据经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具中兴财光华审会字（2022）第 102291 号标准无保留意见的专项审计报告。主要资产概况：存货类资产主要为华御汉（武汉）房地产开发有限公司开发的“武汉平安金融科技城”项目。“武汉平安金融科技城”项目位于武汉市武昌区中北路和乐业路交汇处东北侧。项目用地四至为东至天风天睿置业（武汉）有限公司，南至中北路，西至武汉市城市排水发展有限公司，北至武汉市城市排水发展有限公司。项目分两期立项，整体进行开发，其中一期
27、项目主要包括 1、2、3 号住宅楼、公租房及商墅，于 2020 年 8 月开工建设，预计于 2024 年 1 月竣工；二期项目主要包括一栋办公楼、一栋公寓楼及底商，于 2020 年 10 月开工，目前项目正在开发建设过程中。1.权益状况 至评估基准日，产权持有人已取得了该项目的建设用地规划许可证（武自规地（2021）050 号）、国有建设用地使用权出让合同、不动产权证书（鄂（2021）武汉市不动产权第 0001478 号）、建设工程规划许可证（武自规建（2021）077 号、武自规建（2021）078 号）、建筑工程施工许可证（4201062021012000114BJ4001、4201062
28、021012000114BJ4002）、商品房预售许可证（1、2 号楼2021920 预售证、3 号楼2021921 预售证）等权属资料及 1、2、3 号楼房屋预售备案面积测算报告等技术资料。根据该项目的 不动产权证书（鄂（2021）武汉市不动产权第 0001478 号），土地登记情况详见下表：华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园
29、 8 号楼 3 层（100044）10 权利人 华御汉武汉房地产开发有限公司 共有情况 坐落 武昌区中北路和乐业路交汇处东北侧 不动产单元号 420106D11012GBO0036WD0oaoooo 权利类型 国有建设用地使用权 权利性质 出让 用途 商业服务、城镇住宅用地、公园与绿地 面积 土地便用权面积 42570.22 平方米 使用期限 国有建设用地使用权商业服务 2021 年 08 月 10 日起至 2061 年 08 月 09 日，城镇住宅用地 2021 年 08 月 10 日起至 2091 年 08 月 09 日此;公园与绿地 2021年 08 月 10 日起至 2071 年 08
30、 月 09 日止 根据产权持有人提供的建设工程规划许可证及附图，项目分期经济技术指标如下：项目一期经济技术指标表 项目 指标 单位 规划经济用地面积 42,570.22 总建筑面职 106,129.05 计容建筑面积 66,900.00 其中 普通商业住宅 61,332.27 公租房 4,014.00 社区配套设施 359.99 其中 物业管理用房 212.26 居家养老用房 77.60 消防控制室 70.13 商业 1,193.74 不计容地下建筑面积 35,778.29 其中：地下室 35,778.29 不计容地上建筑面积 3,450.76 架空绿化面积 748.64 避难层不计容面积 2
31、,702.12 总停车位 1,030.00 辆 项目二期经济技术指标表 项目 指标 单位 规划经济用地面积 42,570.22 总建筑面职 197,169.20 计容建筑面积 156,200.00 其中 办公 150,196.40 商业 5,450.05 商业配套设施 553.55 其中 物业用房 395.55 消防控制室 158.00 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）8801
32、93002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）11 不计容建筑面积 40,969.20 其中 地下室 30,522.29 避难兼设备层面积 10,446.91 总停车位 531.00 辆 注：经与企业访谈了解，目前人防工程所在部位和面积目前规划部门尚未出具明确文件规定，本次评估根据关于印发湖北省防空地下室战时功能设置规则（试行）的通知（鄂人防202120213131 号）规定，结合与企业访谈了解，以其地上计容面积的 6%6%确定人防建筑面积。本次评估范围内的 1 号楼、2 号楼、3 号楼、S1 商业已出具房屋面积预测报告，以上部分的销售面积按照房屋面积预测报告书
33、确认，预测成果如下：单位：名称 房屋总层数 建筑面积 其中 住宅面积 商业面积 办公面积 其他面积 1 号楼 50 24,419.40 22,885.59 1533.81 2 号楼 40 17,285.34 16,386.98 /898.36 3 号楼 38 22,933.07 21,777.11/1155.96 S1 商业 2 1,199.15 1,163.18/35.97 总计/65,836.96 61,049.68 1,163.18/3624.1 评估范围内的二期项目尚未进行面积预测绘，按照其建筑规划许可证指标确定其收益面积，明细如下：单位：二期工规证指标 序号 项目 面积（或个）备注
34、1 办公 150,196.40 其中：办公 101815.79，公寓 48380.61 2 商业 5,450.05 3 车位 531.00 根据一期项目面积预测报告及二期工规证指标，项目可售指标汇总如下：可售指标 序号 项目 面积（或个）备注 1 住宅 61,049.68 2 办公 150,196.40 其中：办公 101815.79，公寓 48380.61 3 商业 6,613.23 其中：底商 3,714.08，商墅 1,199.15 4 车位 1,561.00 截至评估基准日，项目销售状况如下：序号 项目 状态 面积（或个）备注 1 住宅 已售 50,981.22 未售 10,068.4
35、6 2 办公（定销平安）未售 101,815.79 与中国平安签订定向销售协议，未回款 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）12 序号 项目 状态 面积（或个）备注 3 公寓 未售 48,380.61 4 商墅 未售 1,199.15 5 底商（正常销售）未售 3,714.08 6 底商（定销平安
36、）未售 1,700.00 与中国平安签订定向销售协议，未回款 7 车位（正常销售）未售 761 8 车位（定销平安）未售 800 与中国平安签订定向销售协议，未回款 注：一期项目商业部分其实际用途为商墅，其产品业态与销售价格与二期底商商业有较大区别，二期注：一期项目商业部分其实际用途为商墅，其产品业态与销售价格与二期底商商业有较大区别，二期项目项目 T2T2 号楼为规划用途为办公，实际用途为公寓的公寓楼。同时根据华御汉（武汉）房地产开发有限公司号楼为规划用途为办公，实际用途为公寓的公寓楼。同时根据华御汉（武汉）房地产开发有限公司与平安银行股份有限公司武汉分行签订的定向与平安银行股份有限公司武汉
37、分行签订的定向开发合作协议，二期项目开发合作协议，二期项目 T1T1 号楼（包括部分办公、商业、号楼（包括部分办公、商业、车位）已定向销售给平安银行股份有限公司武汉分行车位）已定向销售给平安银行股份有限公司武汉分行，其销售价格已在定向开发合作协议中确定，因，其销售价格已在定向开发合作协议中确定，因此，本次评估按照产品用途及销售模式对其进行了区分。此，本次评估按照产品用途及销售模式对其进行了区分。委估资产不存在抵押、担保等其他他项权利限制。2.实物状况 纳入评估范围的存货-开发成本为华御汉（武汉）房地产开发有限公司开发的位于武汉市武昌区中北路和乐业路交汇处东北侧“武汉平安金融科技城”项目。项目土
38、地使用权总面积为 42,570.22 平方米，规划总建筑面积为 303,298.25平方米。根据产权持有人提供的资料，于现场勘察日项目正在进行开发建设，宗地实际开发程度为红线外“七通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、供暖、供气)，红线内临水、临路、临电。工程形象进度如下：住宅区:1#楼:45 层砌体完成;电梯呼叫盒开凿清理完成;水电井素水泥浆抹灰完成;机房层 DT3 电梯工字钢柱墩浇筑完成;(主体结构封顶)；2#楼:15 层砌体完成;水电井素水泥浆抹灰完成 30%;(主体结构封顶)；3#楼:31 层砌体完成;首层电梯钢平台拆除完成;(主体结构封顶)。公租房：2 层导墙浇筑完成;13 至 1
39、5 层飘窗砼浇筑完成;(主体结构封顶)。写字楼：低跨区域负二层墙柱封模完成;低跨区域负一层梁板钢筋绑扎完成;高跨区域负一层内架完成;高跨区域顶板模板完成 10%。华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）13 地下室：1-1 区地下室底板混凝土浇筑完成;4-1 区地下室底板钢筋施工中;公寓楼：5F 墙柱
40、 6F 梁板混凝土浇筑完成。（三）（三）企业申报企业申报表外资产的类型、数量表外资产的类型、数量 华御汉（武汉）房地产开发有限公司无表外资产。（四）（四）引用其他机构报告引用其他机构报告 本资产评估报告引用了中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的中兴财光华审会字（2022）第 102291 号标准无保留意见的专项审计报告。（五）（五）其他需要说明的问题其他需要说明的问题 无。四、四、价值类型价值类型 根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
41、下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、五、评估基准日评估基准日 本项目资产评估基准日是 2022 年 9 月 30 日。本次资产评估基准日的确定是考虑委托人相关经济行为的实现、会计核算期、利率和汇率变化等因素后，与委托人协商后确定。资产评估是对评估对象在某一时点的价值做出的专业判断，选择会计期末作为评估基准日，能够更加全面反映评估对象的整体情况，同时本着有利于保证评估结论有效服务于评估目的、准确划定评估范围、高效清查核实资产、合理选取评估作价依据的原则，选择与委托人经济行为实现日较接近的日期作为评估基准日。华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地
42、产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）14 六、六、评估依据评估依据 在本次资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）（一）经济经济行为依据行为依据 关于推进南方总部武汉长江中心、武汉中北路、南京大校场三项目及物业公司资产处置的请示。（二）（二）法律法律法规法规依据依据 1、中华人民共和国资产评估法（20
43、16 年 7 月 2 日第 12 届全国人民代表大会常务委员会第 21 次会议通过）；2、中华人民共和国公司法（2018 年 10 月 26 日第 13 届全国人民代表大会常务委员会第 6 次会议通过）；3、中华人民共和国民法典（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人大三次会议通过）；4、中华人民共和国证券法（2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议关于修改中华人民共和国保险法等五部法律的决定第三次修正）；5、中华人民共和国企业所得税法（2017 年 2 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议关于修改中华人民共和国企业所得税法的决定
44、修正）；6、资产评估行业财政监督管理办法（2017 年 4 月 21 日财政部令第86 号公布 根据 2019 年 1 月 2 日财政部关于修改等 2 部部门规章的决定修改）；7、中华人民共和国土地管理法（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；8、中华人民共和国城市房地产管理法（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有
45、限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）15 9、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税第201636 号）；10、资产评估行业财政监督管理办法（中华人民共和国财政部第 86 号令；根据 2019 年 1 月 2 日财政部关于修改等 2 部部门规章的决定修改）；11、国家税务总局湖北省税务局财产和行为税处关于印发土地增值税征管工作指引(试行)的通知（鄂税财行便函20219 号）；12、其他与资产评估有关的法律法规。（三）（三）准则依据准则依据 1、资产评估基本准则（2017 年 8
46、 月 23 日，财资【2017】43 号）；2、资产评估职业道德准则（中评协【2017】30 号）；3、资产评估执业准则资产评估程序（中评协【2018】36 号）；4、资产评估执业准则资产评估报告（中评协【2018】35 号）；5、资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协【2017】33 号）；6、资产评估执业准则资产评估档案（中评协【2018】37 号）；7、资产评估执业准则利用专家工作及相关报告（中评协【2017】35号）；8、资产评估执业准则企业价值（中评协【2018】38 号）；9、资产评估执业准则不动产（中评协【2017】38 号）；10、资产评估执业准则资产评估方法（中评协【201
47、9】35 号）；11、企业国有资产评估报告指南（中评协【2017】42 号）；12、资产评估机构业务质量控制指南（中评协【2017】46 号）；13、资产评估价值类型指导意见（中评协【2017】47 号）；14、资产评估对象法律权属指导意见（中评协【2017】48 号）；15、资产评估准则术语 2020；16、资产评估专家指引第 8 号-资产评估中的核查验证。华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真
48、：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）16（四）（四）权属依据权属依据 1、建设用地规划许可证(武自规地2021050 号)；2、国有建设用地使用权出让合同；3、不动产权证书(鄂（2021）武汉市不动产权第 0001478 号)；4、建设工程规划许可证(武自规建2021078 号、武自规建2021077 号)；5、建 筑 工 程 施 工 许 可 证 （4201062021012000114BJ4001、4201062021012000114BJ4002）；6、商品房预售许可证（1、2 号楼2021920 预售证、3 号楼202192
49、1 预售证）；7、其他有关产权证明。（五）（五）取价依据取价依据 1、企业提供的资料（1）企业提供的评估基准日及以前年度财务报表、审计报告；（2）企业提供的资产清单和资产评估申报表；（3）企业填报的未来收益预测表。2、资产评估机构收集的资料（1）同花顺金融数据库；（2）评估专业人员现场勘查记录资料；（3）评估专业人员自行搜集的与评估相关资料；（4）与本次评估相关的其他资料。七、七、评估方法评估方法（一）（一）评估方法的选择评估方法的选择 1、评估方法选择的依据（1）资产评估基本准则第十六条，“确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估
50、目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适 华夏幸福（武汉）房地产开发有限公司拟转让其持有的华御汉（武汉）房地产开发有限公司 100%股权涉及的华御汉（武汉）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）880193002 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）17 用性，依法选择评估方法。”（2）资产评估执业准则企业价值第十七条，“执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种