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1、 本报告依据中国资产评估准则编制 沃克森（北京）国际资产评估有限公司沃克森（北京）国际资产评估有限公司 二二二二二二年年十二十二月月二十二十日日 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让其持有的 华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目涉及华御元（南京）房地产开发有限公司 股东全部权益价值 资产评估报告资产评估报告 沃克森国际评报字（沃克森国际评报字（2022）第）第2274号号（共（共二二册册 第一册）第一册）华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发
2、有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）目目 录录 资产资产评估报告评估报告声明声明.1 资产资产评估报告评估报告摘要摘要.3 资产资产评估报告评估报告正文正文.5 一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人.5 二、评估目的.9 三、评估对象和评估范围.9 四、价值类型.10 五、评估基准日.10 六、评估依据.11 七、评估方法.13 八、评估程序实施过程和情况.16 九、评估假设.18 十、评
3、估结论.21 十一、特别事项说明.22 十二、评估报告使用限制说明.25 十三、评估报告日.26 资产资产评估报告评估报告附件附件.28 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）1 资产资产评估报告评估报告声声明明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产
4、评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的
5、保证。五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）8801930
6、0 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）2 七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资
7、产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）3 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司 华夏幸福基业股份有限公司拟转让其持有的华夏幸福基
8、业股份有限公司拟转让其持有的 华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目涉及 华御元（南京）房地产开发有限公司华御元（南京）房地产开发有限公司 股东全部权益价值股东全部权益价值 资产资产评估报告评估报告摘要摘要 沃克森国际沃克森国际评报字（评报字（2022）第）第 2274 号号 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司：华夏幸福（深圳）运营管理有限公司：沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基
9、业股份有限公司拟转让股权经济行为涉及的华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益在 2022 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：一、一、评估目的评估目的 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及华御元（南京）房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。本经济行为已经关于推进南方总部武汉长江中心、武汉中北路
10、、南京大校场三项目及物业公司资产处置的请示通过。二、二、评估对象与评估范围评估对象与评估范围 本次资产评估对象为华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目涉及的华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益；评估范围为经济行华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地
11、址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）4 为之目的所涉及的华御元（南京）房地产开发有限公司于评估基准日申报的所有资产和相关负债。华御元（南京）房地产开发有限公司评估基准日财务报表经过中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计出具中兴财光华审会字(2022)第 102293 号审计报告。三、三、价值类型价值类型 市场价值。四、四、评估基准日评估基准日 2022 年 9 月 30 日。五、五、评估方法评估方法 资产基础法 六、六、评估结论及其使用有效期评估结论及其使用有效期 截至评估基准日 2022 年 9 月 30 日，华御元（南京）房地产开发有限公司纳入评估范围内的总
12、资产账面价值为 259,994.14 万元，评估值 161,595.50 万元，减值额为 98,398.64 万元，减值率为 37.85%；负债账面价值为 10,000.00 万元，评估值 10,000.00 万元，无评估增减值；所有者权益账面值为 249,994.14 万元，在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评估值为 151,595.50 万元，减值额为98,398.64 万元，减值率为 39.36%。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。评估结论使用有效期为一年，自评估基准日 2022 年 9 月 30 日起至 2023 年
13、9月 29 日。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评估结论在使用有效期内有效。以上内容摘自以上内容摘自资产资产评估报告正文，欲了解本评估评估报告正文，欲了解本评估业务业务的详细情况和的详细情况和正确正确理解理解评估结论，应当阅读评估结论，应当阅读资产资产评估报告正文。评估报告正文。华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司
14、电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）5 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司 华夏幸福基业股份有限公司拟转让华夏幸福基业股份有限公司拟转让其持有的其持有的 华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目涉及 华御元（南京）房地产开发有限公司华御元（南京）房地产开发有限公司 股东全部权益股东全部权益价值价值 资产资产评估报告评估报告正文正文 沃克森国际沃克森国际评报字（评报字（2022）第）第 2274 号号
15、华夏幸福（深圳）运营管理有限公司：华夏幸福（深圳）运营管理有限公司：沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让股权经济行为涉及的华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益在 2022 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、一、委托委托人、人、被评估单位及被评估单位及资产评估委托合同约定的资产评估委托合同约定的其他资产评其他资产评估报告使用人估报告使用人（一）（一）委托委托人人
16、 公司名称：华夏幸福（深圳）运营管理有限公司 注册住所：深圳市前海深港合作区前湾一路 1 号 A 栋 201 室(入驻深圳市前海商务秘书有限公司)法定代表人：俞建 注册资本：100000 万元人民币 公司类型：有限责任公司（法人独资）成立日期：2018 年 12 月 20 日 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文
17、化创意园 8 号楼 3 层（100044）6 经营期限：2018 年 12 月 20 日至无固定期限 统一社会信用代码：91440300MA5FELW74N 经营范围：一般经营项目是：企业管理咨询、商业运营管理咨询、体育信息咨询、投资咨询、商务信息咨询、酒店管理咨询（均 不含限制项目）；投资兴办实业（具体项目另行申报）；供应链管理服务；国内贸易（不含专营、专卖、专控商品）；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。许可经营项目是：建筑工程的设计、安装、施工及相关的工程信息咨询；物业管理。（二）（二）被评估单位被评估单位概况概况 1、公司登记事项
18、 公司名称：华御元（南京）房地产开发有限公司 注册住所：南京市秦淮区大明路 599 号 法定代表人：向宇 注册资本：250,000.00 万元人民币 公司类型：有限责任公司 成立日期：2020 年 3 月 30 日 经营期限：2020 年 3 月 30 日至无固定期限 统一社会信用代码：91320104MA214HRP63 经营范围：许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁；土地使用权租赁；物业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）2、历史沿革 华御元（南京）房地产开
19、发有限公司由 华御宁（南京）房地产开发有限公司出资，并于 2020 年 3 月 30 日经南京市市场监督管理局核准登记成立。成立时公司的注册资本为 1,000 万元。成立时，公司的股权结构如下：华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）7 股东名称股东名称 认缴额认缴额（人民币
20、万元）（人民币万元）认缴认缴比例比例 实缴实缴额额（人民币万元）（人民币万元）实缴实缴比例比例 华御宁（南京）房地产开发有限公司 1,000.00 100.00%1,000.00 100.00%合计合计 1,000.00 100.00%1,000.00 100.00%2020 年 4 月 20 日，华御元（南京）房地产开发有限公司实收资本由人民币1,000 万元增加至 250,000.00 万元，新增的实收资本人民币 249,000.00 万元由华御宁（南京）房地产开发有限公司、安徽创控置业有限公司以货币方式出资。本次增加实收资本后，公司的股权结构如下：股东名称股东名称 认缴额认缴额（人民币万
21、元）（人民币万元）认缴认缴比例比例 实缴实缴额额（人民币万元）（人民币万元）实缴实缴比例比例 华御宁（南京）房地产开发有限公司 200,000.00 80.00%200,000.00 80.00%安徽创控置业有限公司 50,000.00 20.00%50,000.00 20.00%合计合计 250,000.00 100.00%250,000.00 100.00%2020 年 11 月 20 日，华御元（南京）房地产开发有限公司将其持有公司 20%股权转让给股东安徽创控置业有限公司，股权转让后，公司的股权结构如下：股东名称股东名称 认缴额认缴额（人民币万元）（人民币万元）认缴认缴比例比例 实缴实
22、缴额额（人民币万元）（人民币万元）实缴实缴比例比例 华御宁（南京）房地产开发有限公司 150,000.00 60.00%150,000.00 60.00%安徽创控置业有限公司 100,000.00 40.00%100,000.00 40.00%合计合计 250,000.00 100.00%250,000.00 100.00%截至评估基准日 2022 年 9 月 30 日，公司股权无变动。3、基准日股权结构 截至评估基准日，公司的股权结构如下：股东名称股东名称 认缴额认缴额（人民币万元）（人民币万元）认缴认缴比例比例 实缴实缴额额（人民币万元）（人民币万元）实缴实缴比例比例 华御宁（南京）房地产
23、开发有限公司 150,000.00 60.00%150,000.00 60.00%安徽创控置业有限公司 100,000.00 40.00%100,000.00 40.00%合计合计 250,000.00 100.00%250,000.00 100.00%4、财务状况 企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：金额单位：人民币万元 资产资产 2020 年年 12 月月 31 日日 2021 年年 12 月月 31 日日 2022 年年 9 月月 30 日日 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南
24、京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）8 资产资产 2020 年年 12 月月 31 日日 2021 年年 12 月月 31 日日 2022 年年 9 月月 30 日日 流动资产 67.82 5.24 9,992.18 非流动资产 250,011.17 250,011.19 250,001.95 其中：长期股权投资 250,000.00 250,000.00 250,000.00 递延所得税资产 11.17
25、11.19 1.95 资产总计资产总计 250,078.99 250,016.43 259,994.14 流动负债 112.50 50.00 10,000.00 非流动负债-负债合计负债合计 112.50 50.00 10,000.00 所有者权益所有者权益 250,078.99 249,966.43 249,994.14 损益状况如下表所示：金额单位：人民币万元 项项 目目 2020 年度年度 2021 年度年度 2022 年年 1-9 月月 一、营业收入一、营业收入-减：营业成本-税金及附加 62.50 -销售费用-管理费用 0.3 -研发费用-财务费用-18.12 0.07-36.94
26、加：其他收益-投资收益-净敞口套期收益-公允价值变动收益-信用减值损失-资产减值损失-资产处置收益-二、营业利润二、营业利润-44.68-0.07 36.94 加：营业外收入-减：营业外支出-三、利润总额三、利润总额-44.68 -0.07 36.94 减：所得税费用-11.17 -0.02 9.23 四、净利润四、净利润-33.51-0.06 27.70 注：以上 2020 年财务数据经中兴财光华会计师会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了中兴财光华审会字2021第 102175 号标准无保留意见审计报告；2021 年度财务数据经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并分别出具了 X
27、YZH/2020BJA140067 号标准无保留意见审计报告；2022 年 1-3 月份财务数据经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具中兴财光华审会字(2022)第 102293 号审计报告。（三）（三）委托人委托人与被评估单位的关系与被评估单位的关系 委托人为被评估单位股东，持有被评估单位 60.00%股权。华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（861
28、0）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）9（四）（四）资产评估委托合同约定的其他资产资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用评估报告使用人人 资产评估委托合同中约定的其它资产评估报告使用人、国有资产评估经济行为的相关监管部门或机构以及根据国家法律、法规规定的资产评估报告使用人，为本资产评估报告的合法使用者。除国家法律、法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到资产评估报告而成为资产评估报告使用人。二、二、评估目的评估目的 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让其持有的华御元（南京）
29、房地产开发有限公司股权项目涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及华御元（南京）房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。本经济行为已经关于推进南方总部武汉长江中心、武汉中北路、南京大校场三项目及物业公司资产处置的请示通过。三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围（一）（一）评估对象评估对象 本次资产评估对象为华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目涉及的华御元（南京）房地产开发有限公司
30、股东全部权益。（二）（二）评估范围评估范围 评估范围为经济行为之目的所涉及的华御元（南京）房地产开发有限公司于评估基准日申报的所有资产和相关负债。华御元（南京）房地产开发有限公司评估基准日财务报表经过中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具中兴财光华审会字(2022)第 102293 号审计报告。截止评估基准日 2022 年 9 月 30 日，华御元（南京）房地产开发有限公司纳华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产
31、评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）10 入评估范围的所有者权益账面价值为 249,994.14 万元，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：金额单位：人民币万元 项项 目目 2022 年年 9 月月 30 日日 流动资产 9,992.18 非流动资产 250,001.95 其中：长期股权投资 250,000.00 递延所得税资产 1.95 资产总计资产总计 259,994.14 流动负债 10,000.00 非流动负债-负债合计负债合计 10,000.00 所有者权益所有者
32、权益 249,994.14 注：上表财务数据经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具无保留意见的审计报告。（三）（三）企业申报企业申报表外资产的类型、数量表外资产的类型、数量 华御元（南京）房地产开发有限公司未申报表外资产。（四）（四）引用其他机构报告引用其他机构报告 本资产评估报告引用了中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）出具中兴财光华审会字(2022)第 102293 号审计报告。（五）（五）其其他他需要说明的问题需要说明的问题 无。四、四、价值价值类型类型 根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场
33、价值。市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、五、评估基准日评估基准日 本项目资产评估基准日是 2022 年 9 月 30 日。华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）11 本次资产评估基准日
34、的确定是考虑委托人相关经济行为的实现、会计核算期、利率和汇率变化等因素后，与委托人协商后确定。六、六、评估依据评估依据 在本次资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）（一）经济经济行为依据行为依据 关于推进南方总部武汉长江中心、武汉中北路、南京大校场三项目及物业公司资产处置的请示。（二）（二）法律法律法规法规依据依据 1、中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第 12 届全国人民代表大会常务委员会第 21 次会议通过）；2、中华人民共和国公司法（2018 年 10 月 26 日第 13 届全国人民代表大会常务委员会第
35、 6 次会议通过）；3、中华人民共和国民法典（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；4、中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第 11 届全国人民代表大会常务委员会第 5 次会议通过）；5、中华人民共和国企业所得税法（2017 年 2 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议关于修改中华人民共和国企业所得税法的决定修正）；6、中华人民共和国土地管理法（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）；7、中华人民共和国城市房地产管理法（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代
36、表大会常务委员会第十二次会议修正）；8、国有资产评估管理办法（1991 年 11 月 16 日国务院令第 91 号，根据2020 年 11 月 29 日国务院关于修改和废止部分行政法规的决定修订）；华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）12 9、企业国有资产交易监督管理办法
37、（2016 年 6 月 24 日国资委、财政部令第 32 号）；10、企业国有资产评估管理暂行办法（国资委令第 12 号，2005 年 8 月25 日国资委第 31 次主任办公会议审议通过）；11、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（2006 年 12月 12 日国资委产权【2006】274 号）；12、企业国有资产监督管理暂行条例（2003 年 5 月 27 日中华人民共和国国务院令第 378 号公布。根据 2011 年 1 月 8 日国务院关于废止和修改部分行政法规的决定第一次修订；根据 2019 年 3 月 2 日国务院关于修改部分行政法规的决定第二次修订；13、企业国有资产
38、评估项目备案工作指引（2013 年 5 月 10 日国资发产权【2013】64 号）；14、关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（2009 年 9月 11 日国资产权【2009】941 号）；15、资产评估行业财政监督管理办法（中华人民共和国财政部第 86 号令；根据 2019 年 1 月 2 日财政部关于修改等 2 部部门规章的决定修改）；16、其他与资产评估有关的法律法规。（三）（三）准则依据准则依据 1、资产评估基本准则（2017 年 8 月 23 日，财资【2017】43 号）；2、资产评估职业道德准则（中评协【2017】30 号）；3、资产评估执业准则资产评估程序（中评协【
39、2018】36 号）；4、资产评估执业准则资产评估报告（中评协【2018】35 号）；5、资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协【2017】33 号）；6、资产评估执业准则资产评估档案（中评协【2018】37 号）；7、资产评估执业准则企业价值（中评协【2018】38 号）；华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文
40、化创意园 8 号楼 3 层（100044）13 8、企业国有资产评估报告指南（中评协【2017】42 号）；9、资产评估执业准则不动产（中评协【2017】38 号）；10、资产评估执业准则资产评估方法（中评协【2019】35 号）；11、资产评估机构业务质量控制指南（中评协【2017】46 号）；12、资产评估价值类型指导意见（中评协【2017】47 号）；13、资产评估对象法律权属指导意见（中评协【2017】48 号）；14、资产评估准则术语 2020；15、资产评估专家指引第 8 号-资产评估中的核查验证。（四）（四）权属依据权属依据 1、国有土地使用证或国有土地使用权出让合同；2、工程规
41、划许可证、施工许可等；3、有关资产产权转让合同；4、设备的购置合同及相关产权证明文件；5、其他有关产权证明。（五）（五）取价依据取价依据 1、企业提供的资料（1）企业提供的评估基准日及以前年度财务报表、审计报告；（2）企业提供的资产清单和资产评估申报表；2、资产评估机构收集的资料（1）评估专业人员现场勘查记录资料；（2）评估专业人员自行搜集的与评估相关资料；（3）与本次评估相关的其他资料。七、七、评估方法评估方法（一）（一）评估方法的选择评估方法的选择 1、评估方法选择的依据 华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权
42、项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）14（1）资产评估基本准则第十六条，“确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。”（2）资产评估执业准则企业价值第十七条，“执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析
43、收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。”（3）资产评估执业准则企业价值第十八条，“对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。”2、评估方法适用条件（1）收益法 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估
44、；现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。（2）市场法 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市场法的适用性。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转
45、让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）15 比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。（3）资产基础法 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估
46、表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，应当考虑资产基础法的适用性。3、评估方法的选择 本项目三种评估方法适用性分析：（1）收益法适用性分析：华御元（南京）房地产开发有限公司目前无实质性的业务，也无相关经营规划，未来预期收益不可以预测和衡量，获得未来预期收益所承担的风险不可以衡量，因此，本项目未选用收益法对华御元（南京）房地产开发有限公司进行评估。（2）市场法适用性分析：考虑我国资本市场存在的与华御元（南京）房地产开发有限公司在项目开发阶段、企业规模等方面可比的同行业上市公司不满足数量条件、同时同行业市场
47、交易案例较少、且披露信息不足，因此，本项目不适用于市场法。（3）资产基础法适用性分析 考虑委托评估的各类资产负债能够履行现场勘查程序、并满足评定估算的资料要求，因此，本项目选用资产基础法对评估对象进行评估。综上，本次评估我们选取资产基础法对评估对象进行评估。（二）（二）评估方法具体评估方法具体操作思路操作思路 1、资产基础法评估操作思路 本次评估采用资产基础法对华御元（南京）房地产开发有限公司的股东全部权益进行了评估，即首先采用适当的方法对各类资产的市场价值进行评估，然后华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目
48、涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044）16 加总并扣除华御元（南京）房地产开发有限公司应当承担的负债，得出股东全部权益的评估值。具体各类资产和负债的评估方法如下：（1）货币资金：均为人民币，以核实后账面值确定评估值。（2）长期股权投资：对被评估单位的长期股权投资实施必要的清查程序，收集相关法律文件，了解投资情况，并抽取部分凭证进行验证。在核实投资成本、投资关系、投资比例的基础上，根据投资比例、权
49、益核算方法以及被投资单位的经营状况对长期投资分别采用不同的评估方法。对投资比例在 50%以上，或者虽然投资比例低于 50%但是对被投资单位拥有实际控制权，企业按权益法进行核算，评估时采用整体评估的方法，即对被投资单位进行整体评估，以其评估后的股东全部权益的市场价值和股权比例，确定该项长期投资的评估值。（3）递延所得税资产：对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值
50、。（4）负债 负债主要包括其他应付款。资产评估师对企业的负债进行审查核实，在核实的基础上，以评估基准日企业实际需要承担的负债金额作为负债的评估值。八、八、评估程序实施过程和情况评估程序实施过程和情况 根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程序。具体实施过程如下：华夏幸福（深圳）运营管理有限公司及其母公司华夏幸福基业股份有限公司拟转让 其持有的华御元（南京）房地产开发有限公司股权项目 涉及华御元（南京）房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：北京市海