2022年房地产开发手续流程.doc

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1、房地产开发手续流程一、开发合同。办事依照：工程建立治理效劳标准、城市房地产开发运营治理条例、山东省城市房地产开发运营治理条例。时间：获得土地使用权证，规划申定后。提交：1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发工程审批书;4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6、前期物业治理合同（协议）;7、相关规费缴纳证明8、工程开发资金监管协议。发放：开发合同，工程手册。二、开发运营许可证办事依照：工程建立治理效劳标准、城市房地产开发运营治理条例、山东省城市房地产开发运营治理条例。时间：获得开发合同后。 由房管分局审批后报市局办理

2、。三、单体工程审查办事依照城市房地产开发运营治理条理、山东省城市房地产开发运营治理条理。时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建立工程规划许可证前。提交：1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发运营许可证。发放：单体工程审查表。四、预售许可证办事依照 ：城市房地产开发运营治理条理、城市商品房预售治理方法山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行方法。时间：单体工程建立投资到达四分之一，已获得施工许可证。提交：1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发运营许可证；3、土地使用权证或合法用地文件；4、建立工程规

3、划许可证；5、开工许可证；6、单体工程审查表；7、施工合同；8、工程施工进度计划；9工程建立投资25%以上证明材料；10、商品房预售方案；11、备案回执单；12、平面图、楼房表；13、商品房预售资金监管协议；14、商品房住宅质量保证书、使用说明书。发放：预售许可证。五、房地产开发工程竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。办事依照 ：城市房地产治理法、山东省城市新建住宅及配套设备建立与交付使用治理方法。时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。提交：1、开发工程综合验收申请；2、开发工程竣工图纸；3、单体工程审查表；4、规划、绿化、质检验收合格报告；5、物业治理落实情况报告。发

4、放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。六、房屋初始登记时间：综合验收（分期综合验收）后。提交：1、土地使用权证书或合法用地文件；2、建立工程规划许可证；3、建立工程开工证明；4、建立工程竣工验收证明；5、幢层户平面图；6、房屋初始登记申请表；7、聊城市房屋调查表；8、营业执照复印件；9、综合验收（分期综合验收）证明文件。发放：房屋产权证。七、转移登记时间：办完大证，购房合同需备案后。提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。房地产开

5、发手续办理（特别详细工程 收费标准 责任部门 前置条件1. 土地获得 1.1征地报批所需文件 1.1.1土地现状利用图 市、园区规建局审核 开发：到市规划局查阅1.1.2总体规划图 市、园区规划局 总工办1.1.3用地红线图 市、园区规划局 研发部明确用地范围1.1.4建立用地土地利用总体规划审核表 市、园区土地处 由园区土地处填写1.2土地使用证的办理 1.2.1规划选址意见书（控规） 市、园区规划局 研发部确定用地性质1.2.2规划条件（用地范围） 市、园区规划局 研发部明确用地范围1.2.3土地使用可行性研究报告 征询单位 运营、总工办、预算提供材料1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌

6、动迁部相关企业 1.2.3.1企业动迁摸底 动迁部相关企业 1.2.3.2企业搬迁补偿会谈、达成搬迁协议 动迁部相关企业园区 搬迁补偿洽谈1.2.3.3企业提交土地转让申请 动迁部相关企业园区 1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书 动迁部相关企业园区 1.2.4规划设计方案批复 开发部市规建局、园区规建局 规划设计方案1.2.5土地挂牌评估 市土地买卖中心、园区科技开展局 园区、搬迁企业、评估公司1.2.6办理摘牌手续 市土地买卖中心 1.2.7办理固定资产投资计划、根本建立计划 园区科技开展局 详规批复、红线图、开发申请1.2.8办理中标通知书 市土地储藏中心 依缴款证明、摘牌前的保证

7、金1.2.9签订开发履约保证书 市土地储藏中心 中标通知书1.2.10建立用地规划许可证 园区规建局 依摘牌手续1.2.11签订国有土地使用权出让合同书 园区规建局 依摘牌手续1.2.12缴纳土地出让金 园区财政局 依摘牌手续1.2.13土地出让契税的交纳 园区财政局（市地籍处） 依摘牌手续1.2.14国有土地使用权出让批复 市土地局、园区规建局 依摘牌手续1.2.15土地指界国有土地登记 园区规建局、土地处 依摘牌手续1.2.16办理土地使用证 1.3拆迁补偿 1.3.1动迁普查 1.3.1.1 动迁地块摸底 开发部 土地规划设计条件及用地范围确实定1.3.1.2 居民动迁摸底 拆迁区域所在

8、政府 1.3.1.3 企业动迁摸底 拆迁区域所在政府 1.3.1.4 动迁标的物产权核实 土地局、房产局 1.3.2动迁手续办理 1.3.2.1 选择拆迁单位 拆迁公司 经理办公会，招标、投标1.3.2.2 签订委托拆迁合同 拆迁公司 董事会1.3.2.3 办理拆迁许可证 开发部、财务部房产局 中标通知书、规划、建立用地、土地使用许可证、银行资金证明1.3.2.4 办理三停手续 配套处煤气、自来水、电业局 1.3.3居民动迁施行 1.3.3.1 编制拆迁方案 董事会 依照市拆迁政策及相关规定1.3.3.2 发布拆迁公告 办公室大连日报社 1.3.3.3 摸底情况公示 拆迁区域所在政府 1.3.

9、3.4 召开居民动迁大会 拆迁区域所在政府 1.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划 财务部 1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议 财务部 1.3.3.7 动迁标的物撤除 拆迁公司 1.3.3.8 进展居民回迁安置 公证处 1.3.4企业动迁施行 被拆迁单位 1.3.4.1 拆迁委托评估 市房地产评估所 1.3.4.2 拆迁补偿费确定 董事会 依照市拆迁政策及相关规定1.3.4.3 签订拆迁补偿协议 财务部 1.3.4.4 动迁标的物撤除 拆迁公司 1.3.4.5 撤除现场移交 工程部 1.3.5动迁治理 1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档 档案室 1.3.5.2 居民动迁材料归档 档案室 1

10、.3.5.3 企业动迁材料归档 档案室 1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷 法院、执法局、派出所 1.3.6拆迁评价 1.3.6.1 构成委托拆迁单位评价 1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议 1.4土地变更用处和超面积补交的地价 园区规建局、财政局 确定最终规划用处和面积 2. 勘测设计工作 2.1勘察测绘与环评 2.1.1现状地形测量、根底配套设备测绘 2.1.1.1确定红线图 2.1.1.2面积确认（依照坐标） 2.1.1.3根底配套设备的测定 2.1.2地质勘察（初勘） 2.1.3环境妨碍评价审批手续 市环保局 2.2设计招标 提供规划设计方案2.2.1下达设计任务书 营销部 2.2

11、.2确定设计单位 2.3规划方案设计 2.3.1设计方案全图（见备注） 2.3.2交通妨碍分析 市交警支队 邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会2.3.3方案评审 2.3.4方案调整 2.4详规方案批复 市规划局、园区规建局 立项批复、选址意见书2.5扩初设计 设计院 2.6施工图设计 设计院 2.6.1建筑施工图 设计院 2.6.2构造施工图 设计院 2.6.3给排水施工图 设计院 2.6.4暖通施工图 设计院 2.6.5弱电施工图 设计院、专业公司 2.6.6强电施工图 2.6.7消防施工图 设计院、电业局 2.6.8人防设计 消防局 2.6.9自来水设计 自来水公司、总工办 有工程规划

12、批文、小区水内线设计图2.6.10煤气设计 煤气公司、总工办 有工程规划批文、小区建筑设计图、房间规划方案2.7建筑工程单体施工图审查 园区规建局、市建委审图办 2.8外网设计（采暖、雨水、污水、道路） 相关单位 3.工程前期工作 3.1建立工程规划许可证 研发部园区规划局 单体施工图审批、消防审核3.2城建绿化审批 市城建局、区城建局 规划批复3.3人防设计审核、批复及履约保证手续 总工办市人防办 人防建立立项通知单3.4消防审核、批复 本内阁 3.5政府代收费 3.5.1墙改基金缴纳 墙改办 规划批复3.5.2砂石费缴纳 市水务局 规划批复3.5.3散装水泥专项基金缴纳 市经贸委散装水泥办

13、 规划批复3.5.4水土保持费 水土保持办 规划批复3.5.5白蚁防治费 房产局白蚁防治办公室 3.5.6办理劳动保险缴费手续 质量处市建委统筹办 规划批复3.5.7人防费缴纳 人防办 规划批复3.6市政手续 3.6.1市政道路挖掘（占用）审批 市城建局市政处 规划图纸、工程预先提要求3.6.2占用公路路产赔偿及挖掘审批 交通口岸治理局 规划图纸、工程预先提要求3.6.3市政工程质量监视手续 市城建局市政工程质量检查站 工程预先提要求3.6.4路灯设置工程 路灯处 规划图纸、工程预先提要求3.7建立工程有关手续 3.7.1施工图审查 3.7.2防雷审查 3.7.3行政执法检查手续 3.7.4办

14、理工程招投标手续 招标委员会市建委招标办 3.7.5办理质量、平安监视手续 3.7.6办理档案手续 3.7.7办理备案手续 3.7.8买卖中心手续 3.8办理建筑工程施工许可证 3.9办理预销售许可证 开发部、营销部市房产局、房屋测绘部门 详规方案批复、规划、施工进程3.9.1商品房面积测绘 市房屋测绘治理部门 建筑施工平面图3.9.2商品房登记 3.9.3商品房销售价格认定 3.12增容工程 3.12.1水 大连水务局、工程部、总工办 详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程根本封顶。3.12.2电 电业局、工程部、总工办 详规图、规划批文3.12.3煤气 煤气公司、工程部、总工办 详规图

15、、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。3.12.4热力 热力公司、工程部、总工办 详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。3.13红线外市政设备 3.13.1红线外道路、水、电、气、热力 市政、自来水、电业局、煤气 规划方案3.13.2通讯建造 电讯公司 规划方案3.13.3管线铺设 规划方案3.13.4接口 规划方案3.14三通一平 3.14.1临时道路 3.14.2临时用电 电业局、工程部 工程部提早20天提供用电负荷及使用地点3.14.3临时用水 自来水公司、工程部 工程部提早20天提供用水点及使用地点3.14.4场地平坦 3.15临时设备 3.15.1临时围墙 3.15.2临时办公

16、室 3.15.3临时场地占用 3.15.4临时围板 9.后期手续 工程部、监理公司、施工单位质量监视站、档案局 工程档案、监理档案9.1综合验收 工程部、监理公司、施工单位质量监视站、档案局 工程档案、监理档案9.1.1工程档案验收 工程部、监理公司、施工单位质量监视站、档案局 工程档案、监理档案9.1.2环保验收手续 市环保局 建立工程环保设备竣工验收检测报告审批 市环保局、环保监测单位 依规划批复协调环保三同时工程验收手续 市环保局 依规划批复协调9.1.3工程竣工规划验收 工程部园区规划局 竣工9.1.4工程竣工消防验收 工程部市消防局 竣工9.1.5工程竣工人防验收 工程部市人防办 竣

17、工9.1.6工程竣工电梯验收 工程部市消防局 竣工9.1.7工程竣工市政验收 工程部市 竣工9.1.8工程竣工防雷验收 工程部市消防局 竣工9.1.9工程竣工专家组验收 工程部、监理公司、施工单位质量监视站、档案局 工程档案、监理档案9.2竣工备案 质检站备案科 9.3办理地名及建筑物门牌号批复手续 市民政局地名办 规划批复9.4房产测绘 9.5房产证 203 一个完好的房地产工程从开场到竣工,大致能够分以下三大部分。 第一部分，房地产开发公司的预备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建工程进展研究并制造报告书,应附有详细的规划设计参数和效果

18、图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 房地产开发前期手续办理流程依照我国当前法律、法规、规章，房地产建立工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建立工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进展工程立项。2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查。3、建委办理投资开发工程建立条件意见书。4、环保局办理消费性工程环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。6、规划部

19、门办理工程选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进展人防工程建立规划审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。4、规划部门对规划总图进展评审，核发建立用地规划许可证。5、规划部门确定建立工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。2、消防局对初步设计的消防设计进展审查。3、交警支队对初步设计的交通条件进展审查。4、人防办对初步设计的人防设计进展审查。5、国土资源局进展

20、用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进展审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，依照业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委依照施工图设计文件审查机构发出的建立工程施工图设计文件审查报告，发放建立工程施工图设计文件审查批准书。 四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进展消防设计审查。2、人防办进展人防设备审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进展审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建

21、立单位缴纳有关规费后，核发建立工程规划许可证。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建立单位办理施工报建登记。2、建立方对工程进展发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直截了当发包。并获得中标通知书。3、建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产治理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交以下证件（复印件）及材料：1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，获得土地使用权证书；（2）持有建立工程规划许可证和施工许可证；（3）按提

22、供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业治理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建立工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监视站（机构）对建立单位提供的竣工验收报告进展备案审查。2、财政部门对建立工程应缴纳的行政事业性收费和基金进展核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加

23、验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进展验收。规划部门依照上述部门和本部门验收情况核发建立工程规划验收许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建立工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分房地产工程权属初始登记阶段 房地产开发前期手续办理流程1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建立用地规划许可证；（5）建立工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收材料（8）房屋测绘成果；（9）依照有关规定应当提交的其他文件。