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1、第第14章章 工业房地产估价工业房地产估价点击添加标题14.1 概述工业房地产是指工业企业和其他工业生产单位所属的房地产，其主要功能是进行工业生产，生产产品。工业房地产包括生产性用房的厂房、仓库、泵房、锅炉房、配电房和作为辅助用房的办公楼、门卫房、食堂、车库等建筑物，以及围墙、大门等构筑物。评估价格类型也包括转让价格、拆迁补偿价格、企业改制价值、清算价格、抵押价格等。13.1.1 工业房地产的种类与特点 工业房地产特点 1）涉及的行业多，行业特征十分显著2）非标准厂房多，建筑造价差异大3）工业厂房多带辅助性用房4）受腐蚀的可能性大，建筑物耐用年限低于非工业用房14.1.2 价格影响因素1.影响
2、工业房地产价格的主要区域因素1）交通条件2）基础设施3）地理位置14.2 工业房地产估价的基本思路 土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。工业房地产估价时采用较多的是成本法。在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。1.工业房地产估价的一般思路和方法14.2 工业房地产估价的基本思路 工业房地产转让价格的评估相当于待开发土地的评估，可采用假设开发法、基准地价修正法；另外，在条件许可，即有较多交易实例的情况下，也可采用市场比较法进行评估。工业房地产评估时，需减去其地上建筑物的拆除费用，而不是加上地上建筑物的现值。工业房地产
3、（主要是土地）用途的转变，是一种转让、一种市场行为，其评估主要是土地价格的评估。2.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法1）工业房地产转让价格评估14.2 工业房地产估价的基本思路 对工业房地产补偿价格的评估，视拆迁性质而有所区别。一般而言，工业房地产的拆迁性质有两类：一类是政策性较强的市政建设，如道路拓宽、旧城改造等所涉及的拆迁补偿；另一类是投资性的拆迁补偿。2.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法 2）工业房地产拆迁补偿价格评估14.2 工业房地产估价的基本思路 对于第二类投资性的动拆迁补偿，其拆迁补偿价格具有一定的市场性。在实际的拆迁补偿中，存在一种所谓的“买断价”，即由动拆迁单
4、位与被动拆迁单位双方经谈判协商，决定出一个一次性支付的拆迁补偿安置总费用。其评估以成本法为主，在有类似工业企业拆迁买断价格实例的情况下，也可采用比较法。一般而言，投资性拆迁价格较政策性拆迁价格高，这是由投资性拆迁的市场化程度所决定的。市场化程度越强，评估价格越高。14.2 工业房地产估价的基本思路 企业改制中的房地产价值应为该企业改制时的市场价值，评估方法一般采用成本法，即分别评估企业的土地价值和建筑物价值，后而将两者相加，并适当作行业或其他因素的修正，得到改制企业的房地产总价值。2.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法 3）企业改制时的资产价格评估土地价格为工业用地的熟地价格，在有基准地价及其修正系数的情况下，可采用基准地价修正法评估；建筑物以及附属物价格则是现值，即由重置价格结合成新进行评估。14.2 工业房地产估价的基本思路 2.不同估价目的下的工业房地产估价思路和方法 5）工业房地产抵押时的价格评估 在工业房地产能够设定抵押权的条件下，其抵押价值的评估一般以成本法为主，在其价格的把握上，需考虑其抵押处分时转让的便利性、优先受偿性和在抵押期间建筑物使用可能产生的价值磨损。