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1、房地产评估第二章房地产评估理论基础房地产评估理论基础 房地产评估第二章 房地产评估理论基础 学习目的与要求第一节 地租理论 第二节 区位理论第三节 产权理论本章小结房地产评估学习目的与要求 通过本章学习，了解地租理论和区位理论的发展过程，掌握和理解地租理论和工业区位论、农业区位论、中心地理论以及产权理论的基本内容，理解地租理论和区位理论对房地产评估的指导作用。房地产评估第一节 地租理论一、地租的内涵（一）地租的概念（二）地租理论的发展过程二、级差地租和绝对地租三、垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。四、城市地租五、地租理论的应用（一）地租的概念地租首先是一个经济范
2、畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异（二）地租理论的发展过程1、古典政治经济学的地租理论l威廉配第l弗朗索瓦魁奈l亚当斯密l大卫李嘉图2、庸俗政治经济学的地租理论l萨伊l托马斯马尔萨斯3、现代西方经济学的地租理论l阿尔弗雷德马歇尔l保罗萨缪尔森l雷利巴洛维时期代表人物主要观点和贡献17世纪中叶到19世纪初配第提出级差地租的最初概念。土地价格
3、年租21。魁奈提出“纯产品”学说。农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。杜尔阁“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。斯密系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。19世纪上半叶萨伊提出“三位一体”的分配论：工资是
4、劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。杜能（屠能）创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。19世纪下半叶马克思恩格斯把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。土地价格是地租的资本化。20世纪初到20世纪下半叶马歇尔创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。克拉克地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”。胡佛建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。阿兰索解决了城市土地地租、
5、地价的计算问题。丁伯根土地的影子价格。康托洛维奇土地的影子价格。萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。哥德伯戈钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。房地产评估二、级差地租和绝对地租（一）级差地租 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租造成土地等级差异大致有三个原因：l一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性l二是不同地块的地理位置即区位存在差异性l三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性 本质：等量的资本投入所产生的不同收益。级差地租
6、第一形式（级差地租）肥沃程度和位置不同两种情况。级差地租第二形式（级差地租）边际产量的不同房地产评估（二）绝对地租l马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租l绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额三、垄断地租l垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品l这些产品就可以按照不仅大大超
7、过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定四、城市地租（一）城市地租的含义所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。（二）城市级差地租城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面l城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低l城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小l商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业
8、所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II（三）城市绝对地租和垄断地租1、城市绝对地租、城市绝对地租l城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所
9、有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。l城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定。2、城市垄断地租、城市垄断地租l城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。l垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。房地产评估第二节 区位理论 一、概述二、农业区位理论三、工业区位理论四、中
10、心地理论五、区位理论的应用房地产评估一、概述（一）区位的有关概念 自然地理区位 经济地理区位 交通地理区位（二）区位理论的学派 成本学派 市场学派 行为学派房地产评估二、农业区位理论 农业区位理论是19世纪初德国经济学家冯杜能创立的，其著作孤立国对农业和国民经济之关系（简称孤立国）是第一部区位理论的古典名著。房地产评估二、农业区位理论（一）农业区位理论的主要内容假设条件：在气候、土壤等自然条件均一的并与外界隔绝的大平原中央有一个城市，这就是“孤立国”。区域内没有可通航的河流和运河，马车是唯一的运输工具。中心城市是唯一的农产品销售中心和工矿品供应地。农业经营者追求最大经济收益，并根据市场供求调整
11、生产经营品种。运费同重量和运输距离成正比，由农业生产者负担。农民选择经营品种就与距离密切相关，产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入称为区位地租。同一集约程度下单一产品的区位地租与运距成反比，距城市近，区位地租高，距离增加，地租下降，到达一定距离处区位地租下降为零。房地产评估二、农业区位理论（二）杜能环根据区位地租理论，农作区分化成六种农作制度，围绕城市中心呈向心环带状分布，这就是“杜能环”，由内向外分别是：第一区：自由农作区，为关栏养畜和园田种植地带，生产鲜奶、蔬菜等易腐难运产品，满足城市居民的日常生活需要，利润高，可以进行更集约的经营。第二区：林业区，主要生产燃料木材。第三、四、五区：
12、作物轮作区，主要生产商品粮食出售，生产集约化程度逐渐降低。第六区：放牧区。种植粮食仅供自用，主要做牧草养畜，生产活畜和黄油、奶酪及其它质高易运产品。对杜能环的修正。房地产评估二、农业区位理论（三）杜能农业区位论的主要贡献1.“杜能环”为后来的距离衰减法则和空间相互作用原理打下基础。2.杜能理论为研究级差地租和城市土地利用模式提供了依据。房地产评估三、工业区位理论工业区位理论的奠基人是19世纪末、20世纪初德国经济学家韦伯。韦伯的工业区位理论是古典工业区位理论的代表。韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。
13、l工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点l区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素l区位因素的特性分为自然技术方面的区位因素和社会文化方面的区位因素l工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用、劳动成本和集聚因素 1、运费因素。韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点l运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料l原料指数稀有性原料总重量/制成品总重量当原料指数小于1时，即采用稀有纯粹原料，其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产工厂应设在消费中心区当原料
14、指数大于1时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省运费，生产工厂应设在稀有性原料产区附近当原料指数等于1时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点2、工资成本l假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运输成本和节约的工资对比l如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区3、集聚因素l当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开
15、运输成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚因素决定l集聚经济效益的产生原因有：由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的成本几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益集聚因素带来了外部经济利益的增长 房地产评估四、中心地理论中心地理论，简称中地论，是1933年由德国地理学家克里斯塔勒在他的德国南部的中心地一书中首先提出的。克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。l人口规模l交通l行政管理奥古斯特勒施提出了市场区位理论。他
16、把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向l勒施的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示区位的分布和选择问题。勒施从最大利润原则出发，对市场价格、需求、人口分布等多种因素进行分析l“市场圈”概念l区域集聚和点集聚问题l垄断和自由竞争l最大利润原则中地论和市场网络模式是静态分析的、宏观的、以市场为中心的商业服务业和加工工业的区位论，是区位理论发展的重要阶段，为后来的动态地域均衡模式打下基础，是当代地理学数量化的先驱，至今仍是研究各种经济活动的理论基础和依据，并在城市土地利用规划、城镇体系规划等实践中得到广泛
17、应用。房地产评估五、区位理论的应用1.区位条件是房地产估价最首要考虑的因素。2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。3.区位论是城镇土地分等定级工作的依据。4.区位论是市场比较法的理论依据。房地产评估第三节 产权理论一、产权的概念二、物权三、我国房地产产权类型房地产评估一、产权的概念本意：财产所有权牛津大词典：存在于任何客体之中或之上的完全权利。包括占有权、使用权、出借权、转让权、用益权、消费权和其他与财产有关的权利。产权：财产所有权、财产他物权、债权房地产评估定义：财产的权属关系，是满足人们需要的物质财富的权利，即法律赋予人们的对财产依法直接管理支配并享受其利益，排斥他人干扰的权利。
18、包括所有权以及从所有权中分离出来的相对独立的地役权、地上权、使用权、抵押权等他物权和财产关系人之间的债权。房地产评估二、物权1.定义产权的一种。大陆法系的国家民法产权包括：物权和债权物权：直接基于物而产生，事当事人对物的权利.(所有权）债权：是一方当事人对相对方当事人的权利，亦即相对方当事人对该方当事人承担的义务。（租赁权）房地产评估物权与债权的区别 有无第三方介入 风险性 货币贬值的影响 房地产评估2.物权的类型 主物权（所有权及其派生的权利）从物权房地产评估主物权所有权：财产的法律说明，是最广泛最具体的一种财产权利，是物权的最高形式。（完全用益和处分的权利）不依赖其他权利而单独存在的权利。
19、所有权是最完全的主物权。又称完全物权、自物权。特点绝对核心；排他性；永久性；无限制的权利（使用权、收益权、处分权和占有权）房地产评估主物权派生的权利：设定于第三人的物之上。又称他物权、限制性物权、用益物权。主要包括用益权：对他人之物使用和收益的权利。地役权：为另一所有人的不动产之使用及需要对某一不动产所强加的负担。地上权：对他人所有的土地之上之下行使的物权。使用权：权利人及其家属对财产进行使用及必要的收益的权利。房地产评估从物权从属于债权，是对债权的加强。又称担保物权。他赋予债权人就设定担保的财产享有的优先受偿的权利。抵押权：是债务人或第三人以其不动产的所有权作为债务的抵押物，当债务人不能履行
20、债务是，债权人可以将抵押物变现并优先受偿的权利。不动产特别优先权房地产评估产权物权债权主物权从物权 租赁权自物权他物权 抵押权所派生有权之权利用益权地役权地上权使用权所有权其他权利房地产评估三、我国房地产产权类型产权制度改革是经济体制改革的主要内容。房产权是房地产业发展的前提。核心是土地的有偿使用制度。产权制度的建立与产权类型的确立是房地产估价的法律基础。房地产评估我国目前的房地产产权制度土地的社会主义公有制国有土地有偿有期限使用制度国有土地所有权与使用权相分离制度，允许土地使用权依法进入土地市场承认土地使用权，房地产开发经营权，房地产抵押权等权利的存在房地产评估（）土地所有权1.国有土地2.
21、集体所有有土地房地产评估（二）房屋所有权国家房屋所有权集体房屋所有权公民个人房屋所有权中外合资房产的所有权和外资的房产所有权房地产评估（三）城镇国有土地使用权1.取得类型（1）有偿使用：作价入股，有偿出让，土地租赁（土地年组）（2）行政划拨2.出让土地使用权的收益 占有，收益，处分权。受到一定限制的权利房地产评估（四）房地产转让权买卖，交换，赠与或其他合法形式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产评估（五）房地产抵押权抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履约担保的行为。行政划拨方式取得土地一般不可一设定抵押权。可以首先转化为有偿使用方式也可直接抵押，此时要缴纳补地价。土地上新增的房产不属于抵押范围。从物权性质。随债权的转移和消灭而转移核销灭房地产评估六）房地产租赁权房地产的转让，抵押，出租是房地产二级市场行为。房地产评估本章小结【关键词】地租 级差地租 绝对地租 垄断地租 自然地理区位 经济地理区位 交通地理区位 杜能环 工业区位理论 中心地理论 房地产评估本章小结【思考题思考题】1.简述地租的内涵。2.地租有几种形式？每种地租的含义是什么？3.地租理论在实际工作中如何应用？4.简述区位的概念与种类。5.农业区位论的主要思想是什么？6.工业区位论的主要思想是什么？7.中心地理论的主要思想是什么？