房屋维修管理制度.pdf

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1、房屋维修管理制度 第一条目的 明确房屋维修责任，规范房屋维修管理。第二条适用范围 本办法适用于物业竣工验收接管后、质保期内的房屋维修。质保期外 的房屋维修，由物业公司按有关国家法律、法规执行。公司施工管理人员 实行终身责任制，不因维修主体的变更而免责。第三条工作职责 1、房屋维修：物业接管前由株洲高科汽博园开发有限公司工程管理 部组织施工单位进行维修，物业接管后公司将组织维修工作委托给株洲高 科物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）执行，委托维修的相关事 项由双方签订房屋委托维修协议确定。2、施工单位应在与公司签订项目施工合同时签署 质保期内维修承 诺书（附件 1）。第四条客户投诉的受理 1

2、、本办法所指客户投诉，特指物业接管后且在质保期内客户对房屋 的投诉及报修。2、客户投诉的受理方为物业公司，物业公司应当配备专人负责处理 有关房屋维修的客户投诉。3、物业公司客服人员在接到客户投诉后做好客户报修记录，并通知 相关部门和人员到达现场查看和组织整改工作。4、株洲高科汽车园经营管理有限公司客户服务部负责对物业公司的 投诉处理进行业务指导和监管。物业公司每月（每周）提交一次投诉处理 台帐及相关资料报公司客户服务部存档备查。第五条维修流程（一）现场勘察 1、物业公司组织相关人员进行现场勘察、鉴定，作出初步责任认定，留有相关影像资料并做好勘察记录。2、属于设计缺陷引起的质量问题，由株洲高科汽

3、博园开发有限公司 工程管理部组织处理。3、属于公司方施工工程质量问题在施工方委托维修范围内的，由物 业公司填报维修申请单（附件 2）,经审批后进场维修处理。4、属于公司施工工程质量问题但不属于施工方委托维修范围内的，由物业公司客服人员通知施工单位维修，并记录施工单位通知情况。从受 理业主投诉到通知施工单位，时间不得超过 24 小时。5、不属于设计缺陷及施工工程质量问题的，24 小时内答复业主，并 做好解释工作。（二）维修组织 1、施工单位接到通知后 24 小时内未安排维修处理，物业公司填报维 修申请单，经审批后进场维修处理，发生费用从原施工单位质保金中扣 除。2、施工单位接到通知后 24 小时

4、内安排维修处理的，由物业公司跟踪 其维修情况。同一维修情况经 2 次维修后仍然达不到业主要求的，物业公 司填报维修申请单，经审批后进场维修，发生费用从原施工单位质保 金中扣除。3、从收到业主投诉到维修开始，除非是重大、疑难问题（因客观原 因，经 2 次维修仍无法完全修复）或应待天晴后方可处理的维修项目，否 则时间不超过 3 天。4、对于重大、疑难问题的维修项目，由物业公司上报株洲高科汽车 园经营管理有限公司客户服务部，客户服务部牵头组织工程管理部、开发 经营部、施工方共同拿出维修解决方案。从物业公司客服人员现场勘查到 疑难问题维修方案的最终确定，不得超过 7 天。维修流程图:（三）维修告知 1

5、、因施工单位未按要求进场维修或同一情况经 2 次维修仍未达到业 主要求的，株洲高科汽车园经营管理有限公司客户服务部根据物业公司填 报维修申请单的审批结果，对施工单位发放委托维修告知书（附 件 3），维修处理结束发放维修费用扣除通知（附件 5-1）。2、对已签署质保期内维修承诺书委托我公司处理的维修事项，由株洲高科汽博园开发有限公司工程管理部按月将情况汇总发放 维修费 用扣除通知（附件 5-2）。3、物业公司完成维修的，从验收合格之日起按正常建筑施工标准计 算保修期，保修期内同一地点同一现象进行的二次维修不再支付费用 第六条维修时效要求 1、土建类：1）主体外墙、窗户、屋顶维修（含渗水类维修）在

6、连续 天晴 3 日后开始 7 日内完成；2）室内地面、墙面维修 2 天内完成。2、水电类：1）室外水电管网维修 3 天内完成；2）室内水电管网维修 2 天内完成。3）如因我公司所建的基础设施造成断水、断电影响 到业主生产、经营的，必须在 24 小时内抢修到位。3、附属类：1）公共道路维修连续天晴 2 日后开始 3 天内完成；2）公共绿化、其他配套维修连续天晴 2 日后开始 2 天内 完成。4、装修类：1）室外维修连续天晴 2 日后开始 3 天内完成；2）室内维修 2 天内完成。5、智能化：室内外均在 2 天内完成。6、维修处理均不得改变、破坏原有的规划设计和整体外观。第七条紧急避险维修 1、紧

7、急避险，是指业主的房屋或所在区域发生紧急情况，严重影响 区域业主安全、生活或物业管理活动，必须马上采取措施解决的行为。2、紧急避险维修由客户服务部会同物业公司负责处理，必须遵循“先 处理，再界定责任”的原则。3、遇到紧急情况，物业公司相关人员必须在接到通知后 10 分钟内赶 到现场，60 分钟内由客户服务部组织开发经营部、工程管理部拿出紧急 处理方案，2 小时内物业公司组织施工单位/维修队伍进场维修。4、从接到紧急情况通知到初步维修完毕，必须不间断、在最短时间 内完成（不超过 24 小时）。5、如涉及到专业技术层面的重大避险维修，由客户服务部负责组织 工程管理部、开发经营部、设计单位、监理单位

8、、施工单位联合出具处理 方案，方案形成在 2 天内完成，从方案形成到处理维修结束不超过 4 天时 间。6、维修完成后，由客户服务部、物业公司联合分清责任，确认维修 费用（由开发经营部审定），属于业主白身操作、使用不当造成的维修费 用由业主承担，属于施工质量问题的，其费用从质保金内扣除。第八条验收 1、维修完成后，物业公司负责组织验收。2、由施工方进行的维修物业公司参与验收，由物业公司进行的维修 株洲高科汽车园经营管理有限公司客户服务部参与验收。3、维修完成后一个星期内组织验收，其中因渗漏的维修验收应在经 历一次大雨后进行。4、验收完成后，物业公司将维修验收单（附件 4）送一份至株洲 高科汽车园

9、经营管理有限公司客户服务部存档。第九条结算与付款 1、结算方式：由株洲高科汽车园经营管理有限公司与高科物业管理 有限公司双方签订的房屋委托维修协议确定。其中维修费用在原施工 单位的保修金中扣除。2、对于单项 5000 元以内的维修项目，遵循“先维修，再结算”的原 则。3、对于单项 5000 元（含）以上 10000 元以内的维修项目，遵循“先预 算，后维修”的原则，维修以预算审定金额为总额包干形式进行。4、对于单项 10000 元（含）以上的维修项目，遵循“先预算、后维修，再结算”的原则。5、物业公司每月汇总一次维修申请单、维修验收单、工程预 算书，形成工程结算书，提交结算申请。一审由客户服务

10、部、工程管 理部联合进行，二审（终审）由开发经营部负责。6、二审完成后客户服务部在 3 个工作日内将相关资料连同维修发票 一起经审核同意后，交融资财务部报资金计划，下个月付款到位。7、结算完成后需从施工单位扣除质保金的，客户服务部在结算完成 后 3 个工作日内将维修费用扣除通知 下达给施工单位。该通知一式三 份，一份客户服务部存档，一份交工程管理部，一份发施工单位。8、施工单位对质保金扣除存在异议的，由客户服务部、工程管理部 负责解释。第十条赔偿 1、本办法所指赔偿是指在质保期内因工程质量、维修等原因造成损 失业主所提出的赔偿申请。2、因施工方工程质量问题或在维修过程中造成的直接损失赔偿申请，

11、由施工方负责处理；因物业公司后期介入维修造成的直接损失赔偿申请，由物业公司负责处理；其他赔偿申请，由客户服务部负责协调处理。3、客户服务部受理业主赔偿申请后 7 个工作日内，由客户服务部与 业主进行初步协商。赔偿金额、方式由客户服务部提出建议，公司领导审 批。第十一条 客户服务部对每个项目分栋建立台帐，台帐内容包括该栋 号基础、主体施工单位的资料、扣除保证金数额及到期日等维修基本信息。第十二条附件 1、质保期内维修承诺书 2、维修申请单 3、委托维修告知书 4、维修验收单 第十三条 本制度白颁布之日起执行质保期内维修承诺书 株洲高科汽博园开发有限公司 为了维护贵公司品牌和广大业主的合法权益，我

12、方对所承建的工程项 目在质保期内的有关维修事项做如下郑重承诺：一、我方将严格遵守国家建筑工程质量管理条例的有关规定，对 质保期内工程项目出现的任何质量问题负责报修。二、我方已熟悉贵公司房屋维修管理制度的所有条款内容并将严 格遵照执行 三、因质量问题影响贵公司广大业主正常生产、生活的，我公司同意 选择 种方式快速处理。1、单笔维修金额在 5000 元（含）以内的，贵公司可白行安排处理。2、单笔维修金额在 10000 元（含）以内的，贵公司可以白行安排处 理。3、项目竣工验收后，今后所有维修事项均全权委托贵公司处理。4、以上均不选，会严格按照贵公司房屋维修管理制度快速处理。以上是我对所建工程项目的

13、维修承诺，若因我方维修达不到时效要求 及标准，给贵公司售后服务及业主造成的损失，我方愿意承担由此造成的 责任，并赔偿一切经济损失。所建项目：_ 承建单位（盖章）：_ 授权代表（项目经理）：_ 年 月 日 株洲高科汽博园开发有限公司 维修申请单 株洲高科汽博园开发有限公司 维修申请单 投诉事由 及处理方案（需附现场勘察记录及图片资料）物业公司 经办人意见 分管领导 意见 客户服务部 意见 分管领导 意见 工程管理部 意见 分管领导 意见 开发经营部 意见 分管领导 意见 总经理 审批 申请单位:编号：GQWS 注：此申请单适用于单项维修超过 5000 元（含）以上的维修申请，该申请单一式二份，一

14、份客户 服务部存档，一份交物业公司。申请单位：编号：GQWS 投诉事由（需附现场勘察记录及图片资料）物业公司 经办人意见（需附处理方案及费用预算）物业公司 分管领导意见 签字：年 月曰 客户服务部 意见 签字：年 月 日 客户服务部 分管领导意见 签字：年 月 日 注：此申请单适用于单项维修在 5000 元以内的维修申请，该申请单一式二份，一份客户服务部存 档，一份交物业公司。株洲高科汽博园开发有限公司委托维修告知书存根（编号:GQWS）我公司丁 年 月 日 时通知贵方进行（项目）栋 号的维修处理事项，按照公司房屋维修管理制度第五条 史隹修流程规定,符合以下第 种情况：1、贵方未在规定时效内进

15、行安排处理；2、通过贵方连续 2 次维修未达到业主要求；我公司将委托株洲高科物业管理有限公司处理，费用从贵方质保金内扣除。特此告知！接收方签字：株洲高科汽博园开发有限公司备注：存根交工程管理部，复印件由客户服务部存档 株洲高科汽博园开发有限公司委托维修告知书（编号:GQWS）我公司丁 年 月 日 时通知贵方进行（项目）栋 号的维修处理事项，按照公司房屋维修管理制度第五条 史隹修流程规定,符合以下第 种情况：1、贵方未在规定时效内进行安排处理；2、通过贵方连续 2 次维修未达到业主要求；我公司将委托株洲高科物业管理有限公司处理，费用从贵方质保金内扣除。特此告知！株洲高科汽博园开发有限公司 年 月 日 株洲高科汽博园开发有限公司 维修验收单 维修申请单编号：（GQWS）维修进场时间 维修完成时间 维修范围：维修结果 物业公司填写：在本次维修过程中，我方已对业主投诉报修内容完成处理，申请验收。签字：年 月 日 业主意见 签字：年 月 日 客户服务部 意见 签字：年 月 日 注：1、物业公司在处理维修结束后，此单交客户服务部存档;2、本单适用于物业公司完成的维修项目。