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1、舟山市物业服务收费管理实施办法 第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进舟山市物业服务行业的健康发展，根据中华人民共和国价格法、国家发改委、建设部物业服务收费管理办法和浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）舟山市物业管理办法等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条 凡舟山市行政区域范围内的各级价格主管部门、物业主管部门和从事物业服务并收费的物业服务企业均应遵守本实施办法。第三条 本实施办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用
2、。第四条 舟山市各级价格主管部门、物业主管部门负责本辖区内的物业服务收费的管理和监督检查工作。第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。第六条 本实施办法所指的物业服务应当包括以下内容：（一）房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护保养；（二）物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；（四）公共秩序维护、协助做好服务区域内的安全防范工作以及车辆停放管理；（五）物业的档案资料管理；（六）接受委托的其他公共性服务内容。第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特
3、点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立前，普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）物业服务收费、属全体业主所有的共用部位的车辆停泊收费和车位服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅、业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费、属全体业主所有的共用部位的车辆停泊收费和停车服务收费实行市场调节价。第八条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。省物价局、省建设厅印发的浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录，结合舟山市的实际情况，制定舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准（见附表）。同级价格主管部门根据小区配套设施设备、物业服务成本、物业服务质量
4、、补偿成本和合理盈利原则等因素考评确定物业服务收费等级和标准。考评得分 90 分且附加分 5分及以上的为一级物业服务收费小区；考评得分 8089 分且附加分 2分及以上的为二级物业服务收费小区；考评得分7079 分的为三级物业服务收费小区；考评得分 69 分以下的为四级物业服务收费小区。第九条 普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、培训费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业服务区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）办公费用；（五）税金；（六）物业服务企业实施物业服务必备的固定资产折旧；（七）物业共
5、用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（八）经业主大会同意的其它费用。第十条 普通住宅小区交付使用前，由前期物业服务企业（或开发建设单位）按照物业服务合同、所在地物业服务收费等级评分和收费标准，拟定本小区物业服务收费等级标准后向同级价格主管部门申报。价格主管部门对其进行考评后确定其物业服务收费等级和标准。物业服务企业在申报物业服务收费标准时，需提供下列资料：（一）要求核准该小区物业服务收费标准的报告；（二）前期物业服务合同；（三）企业法人营业执照；（四）物业管理企业资质证书；（五）物业服务企业经营状况简介；（六）小区物业服务实施方案；（七）小区设施设备的配置情况；（八）年度物业服务费用收支测
6、算；（九）物业服务定价成本监审表；（十）小区工作人员的执业资格证书；（十一）舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准自评表等资料。第十一条 普通住宅小区内住宅以经济适用住房、拆迁安置住房等保障性住房或农转居公寓为主的，其前期物业服务收费不得高于三级收费标准。第十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业(含车位)，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。第十三条 电梯、机械停车场及由物业服务企业管理的增压水泵等设施运行所需电费可按实另行分摊。第十四条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成
7、本或物业服务支出。第十五条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第十六条 住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不超过所在小区相应住宅物业服务收费标准的原则，在物业服务合同中约定。第十七条 物业服务费可以预收，具体按照合约所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12 个月。物业服务费自购房合同约定并公告交付使用的次月起计收。第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服
8、务费的，物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。第十九条 对住宅小区实施物业服务过程中涉及的代办服务和其他特约服务等收费,按政府部门相关规定执行，政府部门未作规定的，由委托双方协商确定。第二十条 物业服务企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取楼道维护费、装修保证金。第二十一条 对持有民政部门签发的最低生活保障金领取证、总工会核发的特困职工证等受救助的低收入家庭，经业主大会同意，物业服务费可适当减免。第二十二条 为及时跟踪物业服务质量，各级价格主管部门会同有关物业主管部门不定期对普通住宅小区的物业服务与收费等级标准是否相符进行考评，考评合格的按现行收费
9、等级和标准执行，考评不合格的下降到相应收费等级和标准执行。物业服务企业应当积极配合并如实提供各种台帐和资料，不得弄虚作假。具体考评办法另行制订。第二十三条 物业服务企业可实行酬金制收费和包干制收费两种收费方式。实行酬金制收费方式的，预收的物业服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有。物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受全体业主的监督。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。第二十四条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物
10、业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第二十五条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将收费项目、服务内容、收费标准、收费依据、收费对象和价格举报电话等进行公示。第二十六条 违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、关于商品和服务实行明码标价的规定等法律、法规、规章予以查处。第二十七条 本办法由舟山市物价局、舟山市城建委负责解释。第二十八条 岱山、嵊泗县的物业服务收费管理，可结合当地的实际，制定实施细则和收费标准。第二十九条 本办法自 2009年 11 月 10 日起执行。原舟山市物价局、舟山市城建委关
11、于印发舟山市物业服务收费管理实施办法（试行）的通知（舟价2005176号）同时废止。附表：舟山市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准 物业服务企业：小区：年 月 日 项目 内 容 与 标 准 规定 分值 评分细则 自评分 考评分 （一）基 本 要 求 28 分 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。1 符合 1 分，不符合 0 2、小区实行全封闭物业管理，配置不少于总建筑面积 7 的物业用房（2 分），具有楼宇可视对讲（2 分）、监控系统（2分）、电子巡更系统（2 分）等安全防范设施并保持正常运行。8 符合 8 分，基本符合2-6分，不符合 0 3、承接项目时，对住
12、宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。1 符合 1 分，不符合 0 4、管理人员和专业人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率 90%以上（2 分）。管理人员和专业人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率 80%以上（1 分）。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。1 符合 1 分，基本符合0.5分，不符合 0 6、物业管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。1 符合 1 分，基本符合0.5分，不符合 0 7、设有服务接待中心，公示 24
13、 小时服务电话。急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的保修、维修和回访记录(3 分)。公示 16 小时服务电话。急修 1 小时内、其他保修按合同约定时间到达现场，有保修、维修和回访记录（2 分）。公示 8 小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有保修、维修记录（1 分）。3 符合 3 分，基本符合1-2分，不符合 0 8、根据业主的需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。1 符合 1 分，不符合 0 9、按有关规定和合同约定公布相关收支情况。1 符合 1 分，不符合 0 10、按合同约定规范使用物业专项维修资金。1 符合 1 分，不符合 0
14、 11、每年至少 1次征询业主对物业服务的意见，满意率 80%以上（3分）。满意率 75%以上（2分）。满意率 70%以上（1分）。3 符合 3 分，基本符合1-2分，不符合 0 12、物业服务企业达到质量管理、环境管理、职业安全卫生管理体系认证其中一项。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 13、小区具备健身等体育运动设施及场地。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 14、物业企业为小区住户提供多项便民服务（3项以上）（2分。物业企业为住户提供多项便民服务（2 项以上）（1 分）。1 符合1，基本符合0.5分，不符合 0 （二）房 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检
15、修记录和保养记录齐全。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 屋 管 理 12 分 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，及时编制维修计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 3、每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护(2 分)。每 2 日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护（1 分）。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 4
16、、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。按装修过程的各个阶段跟踪巡查施工现场，及时做好记录。隐蔽工程每日 2 次，木匠、漆匠每 3 日一次，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门（2 分）。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。小区内无违章装修、无乱搭建。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 6、小区主出入口设有小区平面示
17、意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 （三）共用 设施 设备 维修 养护 14 分 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，制度健全。设施设备标志齐全、规范，责任人明确。1 符合 1 分，不符合 0 2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。1 符合 1 分，不符合 0 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修及更新改造的，及时编制维修
18、、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 5、载人电梯 24 小时正常运行。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。1 符合 1 分，不符合 0 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。1 符合 1 分，不符合 0 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。1 符合 1 分，不符合 0 9、路灯、楼道灯完好率不低于 95%（2 分）。路灯、楼道灯完好率不低于 90%（1 分）。2 符合 2
19、分，基本符合1 分，不符合 0 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。1 符合 1 分，不符合 0 （四）协助 维护 公共 秩序 15 分 1、小区主出入口 24 小时站岗值勤（5 分）。12 小时站岗值勤（4 分）。8 小时站岗值勤（3 分）。24 小时值勤（2 分）。5 符合 5 分，基本符合1-4分，不符合 0 2、对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，实施 24 小时监控（4分）。对重点区域、重点部位每 3 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，实施 24小时监控（3 分）。对重点区域、重点
20、部位每 4 小时至少巡查1 次（2 分）。4 符合 4 分，基本符合1-3分，不符合 0 3、对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放，无乱停乱放机动车、非机动车现象。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时报告有关部门，并协助采取相应措施。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 （五）保洁 服务 17 分 l、合理设置果壳箱或者垃圾桶。高层按层、多层按楼梯设置垃圾桶，日产日清。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异
21、味（4 分）。按楼梯设置垃圾桶，日产日清（2 分）。4 符合 4 分，基本符合1-3分，不符合 0 2、小区道路、广场、停车场、绿地等巡环保洁；保持清洁及时清除道路积水、积雪（3 分）3 符合 3 分，基本符合1-2分，不符合 0 3、电梯厅、楼道每日拖洗 1次；一层共用大厅每日拖洗 1次；楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次。（3 分）电梯厅、楼道每日清扫1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路灯、楼道灯每季清洁 1 次。（2 分）小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每 2日清扫 1次，共用部位玻璃每季清洁 1 次；
22、路灯、楼道灯每半年清洁 1 次。（1 分）3 符合 3 分，基本符合1-2分，不符合 0 4、共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，发现异常及时清掏（3 分）。区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季检查 1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2个月检查 1 次，发现异常及时清掏（2 分）。区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查 1 次，发现异常及时清掏（1 分）。3 符合 3 分，基本符合1-2分，不符合 0 5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水
23、质符合卫生要求。若已移交供水部门的，要及时与供水部门联系。1 符合 1 分，不符合 0 6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。1 符合 1 分，不符合 0 7、小区内没有违反规定饲养家禽、家畜的现象，无乱张贴、悬挂，无乱设摊点现象。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 （六）绿化 养护 管理 8 分 l、有专业人员实施绿化养护管理。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。2 符合 2 分，基本符合1 分，不
24、符合 0 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。1 符合 1 分，不符合 0 5、定期喷洒药物，预防病虫害。1 符合 1 分，不符合 0 （七）收费 执行 情况 6 分 1、按规定实行明码标价，收费项目、收费等级、收费标准、服务内容在醒目位置公布。1 符合 1 分，不符合 0 2、严格执行规定的收费项目标准，提供质价相符的服务，无价格违法行为。2 符合 2 分，基本符合1 分，不符合 0 3、未违背业主收取与管理服务无关的费用，物业管理企业费用收支合理。1 符合 1 分，不符合 0 4、业主对物业服务收费执行满意。2 满意 2 分，基本满意1 分，不符合 0 5、发现价格违法行为，扣 5 分。合计 100 附加分：1、物业小区具有室内（含温水）游泳池且运行正常（4 分）、室外游泳池且运行正常（3 分）；2、各标准运动场所且运行正常。如羽毛球场（馆）、网球场（馆）篮球场（馆）等；室内每场（馆）（2 分），室外每场（馆）（1 分）；3、草坪、树木等绿地率 38%及以上（2 分）；4、有景观水系且每周运行两次及以上（2 分）。