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1、财务会计财务会计辽辽 宁宁 石石 油油 化工化工 大大 学学 会会 计计 系系投资性房地产投资性房地产6 重点重点 投资性房地产的范围投资性房地产的范围 投资性房地产初始与后续计量投资性房地产初始与后续计量 投资性房地产转换与处置的核算投资性房地产转换与处置的核算 难点难点 投资性房地产转换的核算投资性房地产转换的核算 教学重点与难点教学重点与难点投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权
2、；投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。构成企业的收入。第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述一一、投资性房地产及其特征投资性房地产及其特征 第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述二二、投资性房地产的范围、投资性房地产的范围 已出租的建筑物已出租的建筑物 持有准备增值后转让的土地使用权持有准备增值后转让的土地使用权 已出租的土地使用权已出租的土地使用权 投投资资性性房
3、房地地产产 闲置的土地、自用房地产和作为存货的房地产闲置的土地、自用房地产和作为存货的房地产属于投资性房地产吗？属于投资性房地产吗？第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 一一、投资性房地产的初始计量、投资性房地产的初始计量 投资性房地产按成本进行初始计量投资性房地产按成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。定可使用状
4、态前发生的必要支出构成。基本原则基本原则第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 一一、投资性房地产的初始计量、投资性房地产的初始计量（一）成本模式下（一）成本模式下，外购投资性房地产外购投资性房地产（二）公允价值模式（二）公允价值模式下，下，外购投资性房地产外购投资性房地产投资性房地产投资性房地产按照确定的实际成本银行存款银行存款按照确定的实际成本银行存款银行存款投资性房地产投资性房地产成本成本第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 二二、投资性房地产的初始计量、投资性房地产的初始计量（二）成本模式下（二）成本模式下，自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产（二）公
5、允价值模式（二）公允价值模式下，下，自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产投资性房地产投资性房地产按照确定的实际成本按照确定的实际成本投资性房地产投资性房地产成本成本在建工程在建工程开发成本开发成本在建工程在建工程开发成本开发成本第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 三三、投资性房地产的后续计量、投资性房地产的后续计量（一）成本模式（一）成本模式按月计提折旧按月计提折旧投资性房地产投资性房地产累计折旧累计折旧按照计算的建筑物月折旧额其他业务成本其他业务成本按月摊销成本按月摊销成本投资性房地产投资性房地产累计摊销累计摊销按照计算的建筑物月折旧额其他业务成本其他业务成本第二节第
6、二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 三三、投资性房地产的后续计量、投资性房地产的后续计量（一）成本模式（一）成本模式取得租金收入取得租金收入计提减值准备计提减值准备银行存款银行存款其他业务收入其他业务收入投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备资产减值损失资产减值损失第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 四四、投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允已采用公允价值模式
7、计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。价值模式转为成本模式。成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理，成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理，并按变更计量模式时公允价值与账面价值的差额，调整期并按变更计量模式时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。初留存收益。成本模式公允价值模式一定条件下第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 五五、投资性房地产投资性房地产的的后续后续支出支出企企业业对对某某项项投投资资性性房房地地产产进进行行改改扩扩建建等等再再开开发发，再再开开发发活活动动完完成成后后仍仍作作为为投投资资性性房房地地产产的的，再再开开发发期期间
8、间不不计计提提折折旧或摊销。旧或摊销。（二）（二）资本化的后续支出资本化的后续支出第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 五五、投资性房地产投资性房地产的的后续后续支出支出（二）（二）资本化的后续支出资本化的后续支出 1.1.采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产的的资本化的后续支出资本化的后续支出转入再开发时，将其转为在建的投资性房地产转入再开发时，将其转为在建的投资性房地产投资性房地产投资性房地产在建工程在建工程投资性房地产累投资性房地产累计折旧（摊销）计折旧（摊销）按其账面价值按其累计已提折旧或累计已摊销金额按其账面原价第二节第二节 投资性房地产的计量投
9、资性房地产的计量 五五、投资性房地产投资性房地产的的后续后续支出支出（二）（二）资本化的后续支出资本化的后续支出2 2.采用采用公允价值公允价值模式计量的投资性房地产模式计量的投资性房地产的的资本化的后续支出资本化的后续支出转入再开发时，将其转为在建的投资性房地产转入再开发时，将其转为在建的投资性房地产投资性房地产投资性房地产在建工程在建工程投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动按其账面价值按其账面原价按其累计公允价值变动金额其余账务处理同其余账务处理同成本计量模式成本计量模式。第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 五五、投资性房地产投资性房地产的的后续后续支出支出（三
10、）费用（三）费用化的后续支出化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，于发生时计入当期损益。确认条件的，于发生时计入当期损益。其他业务成本其他业务成本银行存款银行存款第三节第三节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式u有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面：地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面：一是董事会或类似机构就改变房地产的用途形成正式的一是董事会或类似机构就改变房地产的用途形
11、成正式的书面决议书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。投资性房地产投资性房地产作为存货的房作为存货的房地产地产自用房地产自用房地产第三节第三节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式（一）成本模式下（一）成本模式下，房地产转换的账务处理原则房地产转换的账务处理原则自用自用房地产房地产投资性投资性房地产房地产账面价值账面价值账面价值账面价值第三节第三节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式房地产开发企业将其持有的开
12、发产品以经营租赁的方式出租，其转换日为房地产的租赁期开始日。出租，其转换日为房地产的租赁期开始日。（二二）成本模式下成本模式下作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产投资性房地产投资性房地产开发产品开发产品存货跌价准备存货跌价准备按该项存货在转换日的账面价值按已计提的跌价准备按其账面余额固定资产固定资产无形资产无形资产投资性房地产投资性房地产按自用建筑物或土地使用权的账面余额累计折旧累计折旧按自用建筑物累计已提折旧或土地使用权累计已摊销金额按已计提的减值准备金额累计摊销累计摊销投资性房地产累投资性房地产累计折旧（摊销）计折旧（摊销）投资性房地产投资性房地产减值准备减
13、值准备固定资产固定资产减值准备减值准备无形资产无形资产减值准备减值准备第三节第三节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开发用于对外销售的，其转换日为租赁期届满时。发用于对外销售的，其转换日为租赁期届满时。（四四）成本模式下成本模式下，投资性房地产转换为作为存货的房地产投资性房地产转换为作为存货的房地产投资性房地产累投资性房地产累计折旧（摊销）计折旧（摊销）投资性房地产投资性房地产开发产品开发产品投资性房地投资性房地产减值准备产减值准备按该项投资性房地产在转换日
14、的账面价值按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额按其账面余额第三节第三节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或经营管理，其转换日为自用日期。品、提供劳务或经营管理，其转换日为自用日期。（五）成本模式下（五）成本模式下，投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产 账面余额账面余额“固定固定（无形）（无形）资产资产”科目科目累计折旧（或累计摊销）累计折旧（或累计摊销）“累计折旧累计折旧（摊销）（摊销）”科目科目减值准备减值
15、准备“固定固定（无形）（无形）资产资产减值准备减值准备”科科目目分分别别转转入入第三节第三节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式（一）公允价值模式下（一）公允价值模式下，房地产转换的账务处理原则房地产转换的账务处理原则 自用自用房地产房地产投资性投资性房地产房地产将自用或作为存货的房地产转换为投资性房地将自用或作为存货的房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值小于账面价值，则产时，若转换日的公允价值小于账面价值，则将其差额计入公允价值变动损益；否则，将其将其差额计入公允价值变动损益；否则，将其差额资本公积差额资本公积。将投资性房地产转换为自用或作
16、为存货将投资性房地产转换为自用或作为存货的房地产时，转换日的公允价值与账面价值的房地产时，转换日的公允价值与账面价值的差额一律计入公允价值变动损益。的差额一律计入公允价值变动损益。房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。（二二）公允价值模式下公允价值模式下，作为存货的房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产投资性房地产投资性房地产成本成本按该项房地产在转换日的公允价值按已计提的跌价准备投资性房地产投资性房地产按其账面余额开发产品开发产品资
17、本公积资本公积其他资本公积其他资本公积公允价值大于账面价值的，按其差额公允价值公允价值变动损益变动损益公允价值小于账面价值的，按其差额第三节第三节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式（四四）公允价值模式下公允价值模式下，投资性房地产转换为投资性房地产转换为作为存货的房地产作为存货的房地产投资性房地产投资性房地产成本成本按该项投资性房地产的累计公允价值变动按该项投资性房地产的成本投资性房产投资性房产公允价值变动公允价值变动公允价值公允价值变动损益变动损益按该项投资性房地产的累计公允价值变动按其差额开发产品开发产品第三节第三节 投资性房地产的转换投资性房地
18、产的转换一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式（五五）公允价值模式下公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产固定资产固定资产投资性房地产投资性房地产成本成本按该项投资性房地产的公允价值按该项投资性房地产的成本无形资产无形资产投资性房产投资性房产公允价值变动公允价值变动公允价值公允价值变动损益变动损益按该项投资性房地产的累计公允价值变动按其差额第四节 投资性房地产的处置一、投资性房地产的终止确认与处置损益一、投资性房地产的终止确认与处置损益投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币
19、性资产交换、债务废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。重组等原因转出投资性房地产的情形。当投资性房地产被处置或永久退出使用且预计不能从当投资性房地产被处置或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。第四节 投资性房地产的处置相关相关税费税费账面账面价值价值处置处置收入收入处置处置损益损益出售价款、残料出售价款、残料变价收入、保险变价收入、保险及过失人赔款及过失人赔款=投资性房地产的成本投资性房地产的成本-已提折旧（摊销）已提折旧（摊销）-已计提的减值准备已计提的减值准备
20、采用成本模式计量=投资性房地产的成本投资性房地产的成本累计公允价值变动金额累计公允价值变动金额采用公允价值模式计量发生的整理、拆发生的整理、拆卸、搬运等项清卸、搬运等项清理费用，以及出理费用，以及出售建筑物或转让售建筑物或转让土地使用权而应土地使用权而应当缴纳的营业税当缴纳的营业税（一一）出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益第四节 投资性房地产的处置（二二）对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资性房地产对外投资、非货币性资产交换、债务重组转出的投资性房地产的的处置损益处置损益账面账面价值价值公允公允价值价值处置处置损益损益第四节 投资性房地产
21、的处置二二、采用成本模式计量的投资性房地产的处置、采用成本模式计量的投资性房地产的处置银行存款银行存款其他业务收入其他业务收入按实际收到的金额其他业务成本其他业务成本按该项投资性房地产的账面价值投资性房地产累投资性房地产累计折旧（摊销）计折旧（摊销）投资性房地产投资性房地产减值准备减值准备按累计已提折旧或累计已摊销金额按已计提的减值准备金额投资性房地产投资性房地产按其账面余额第四节 投资性房地产的处置三三、采用、采用公允价值公允价值模式计量的投资性房地产的处置模式计量的投资性房地产的处置银行存款银行存款其他业务收入其他业务收入按实际收到的金额投资性房地产投资性房地产成本成本按该项投资性房地产的
22、账面余额按其成本投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动按其累计公允价值变动其他业务成本其他业务成本第四节 投资性房地产的处置三三、采用、采用公允价值公允价值模式计量的投资性房地产的处置模式计量的投资性房地产的处置公允价值公允价值变动损益变动损益其他业务成本其他业务成本结转投资性房地产累计公允价值变动结转原转换日计入资本公积的金额资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 本章主要介绍了投资性房地产的初始计量和后续计量。本章主要介绍了投资性房地产的初始计量和后续计量。一般应当按照成本进行初始计量，但是后续计量可以选一般应当按照成本进行初始计量，但是后续计量可以选择。择。在成本模式下，应当
23、按照固定资产或无形资产的有关规在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或进行在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。期损益（公允价值变动损益）。1.1.成本模式下投资性房地产的后续计量怎样成本模式下投资性房地产的后续计量怎样进行处理？进行处理？2.2.公允价值模式下投资性房地产的后续计量公允价值模式下投资性房地产的后续计量怎样进行处理？怎样进行处理？3.3.投资性房地产成本模式下的转换和公允价投资性房地产成本模式下的转换和公允价值模式下的转换的会计处理有何区别值模式下的转换的会计处理有何区别?