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1、住房租赁新体系对物业管理的影响,物业管理论文内容摘要：建立健康可持续的住房租赁市场， 是近年国家和地方重点关注的领域之一， 同时住房租赁体系越来越遭到住房租赁政策发挥效力、房屋供给主体充实壮大等因素影响。作为房地产产业链末端的物业管理行业， 需要全面了解住房租赁体系新的变化发展方向， 及时调整工作思路。 本文关键词语：住房租赁； 物业管理； 思路； 随着全国各地市房价不断上涨，城市人口不断增加，租房人群迅速扩大，对各类租赁住房的需求逐步显现。国家于最近几年先后出台多项政策提倡发展租赁住房、保障租房人群合法权益，作为维修养护各类房屋设施设备、知足业主服务需求的物业管理行业，对租赁住房物业管理的研
2、究就显得尤为重要。 一、住房租赁新体系的特点 相较于以往由公租房、商品房、公房等老旧住房、小产权房组成的住房供给体系，住房租赁新体系的特点主要具体表现出为住房政策转变、供给主体多元的新变化，以及供需渐趋平衡、人群由买转租的新方向。 一 住房政策转变 1. 集体土地开场建设租赁住房。 2021年，北京市印发年度住宅用地供给计划，全市计划供给住宅用地1200公顷，包括集体建设用地200公顷。2021年，国土部发布了关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点施行方案意见的通知，并正式批复成都、广州利用集体建设用地建设租赁住房试点的施行方案。 2. 地市开场引入专业投资机构。 2021年，建
3、行与沪签订(推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录，进一步深化银政合作关系，共同推动上海住房租赁市场培育和发展，建行在沪机构将全面跟进，提供住房租赁产品和住房金融解决方案。同时，中行以人才公寓为住房租赁金融细分市场切入点，与上海相关部门及地方国企进行签约合作，签约金额达1700亿元。 3. 住房资源的集中配置。 自2021年1月开场的一年多时间里，全国先后有几十个城市发布了人才吸引政策，湖北、山东、四川、湖南等省省会城市及部分其他城市，在引进人才时给予适当租房或购房补贴和优惠。各种引才政策是对劳动力的争夺，也是对于住房资源的集中配置。 二 供给主体多元 1. 传统行业企业。 在物业管理行业，
4、物业企业开拓租赁业务的方式，一种是较为常见的代替业主对外招租，根据约定收取中介佣金，规定房租能否包含物业费、水电等相关费用则按使用量缴纳。另一种是建立长租公寓。一些具有房企背景、资金较为集中的物业企业，利用新建楼房或批量买入合适房屋，改造为公寓出租并实行集中式专业化管理。在房地产行业，2021年8家房地产企业与中行签署了住房租赁市场金融服务战略合作协议，融资规模超过2000亿元。部分房地产企业除了采取与银行合作的方式，也与基金管理机构进行联合，发行各类住房租赁REITs. 2. 互联网企业。 互联网企业出租住房一般采用包租的形式，从房租中获取差价，由于互联网企业不具备物业企业提供清洁、安防服务
5、的优势，会将部分服务分包给专业公司，并通太多种增值服务弥补成本支出。同时，互联网企业类似于不具备资金优势的创业公司，故而采用低成本、灵敏分散的租赁经营形式。此种租赁形式的灵敏性表现为灵敏控制租期长短、灵敏提供不同档次功能的租住房屋，以知足租户的多种需要，使房屋租金收益最大化。 三 供需渐趋平衡 随着各试点城市利用集体土地建设租赁住房构成形式并推广，金融机构、传统行业企业、互联网企业不断提供各类住房租赁产品，将来租赁住房的供需矛盾有望得到缓解，对住房有不同层次需求的人群都有可能获得良好的寓居环境和租赁体验。 四 人群由买转租 境外发达国家或地区的住房供给体系经历了几十年甚至几个世纪的发展历程，已
6、基本构成普惠的社会保障体系，其在保障住房人群的不同层次需求、建立住房保障体系、处理房屋私有化和公租房关系、协调社区与社会环境等方面，已经构成了较为成熟的发展理念，最终经济增长不再靠房地产业拉动，譬如德国有完善的房租补贴和充足的房源，使得德国租住人口占比超过50%.随着各类租赁住房供应数量的增加、社会保障体系的不断完善，将来城市人群很可能考虑地理区位、价格、家庭生命周期等因素，构成由购买住房向租赁住房的意识转变。 二、住房租赁新体系下的物业管理新思路 无论是集体土地建设住房、租住公寓、商品住宅，都需要房屋维护以保证房屋质量和配套设施设备的完好，提供住户服务以保持环境整洁、舒适、安全。面对住房租赁
7、体系新的发展变化，物业管理新工作思路能够从下面几点展开： 一 做好基础服务 对于利用集体土地建设的租赁住房，当前部分试点城市公布的施行方案中，会将物业管理内容整合到建设方案中，对此物业企业应当制定配套服务方案，根据服务对象特点进行精细化管理，积极探寻求索、构成行业标杆。对于各类租住公寓，根据不同的消费人群，提供不同的配套服务，保障和提升服务质量。以三个较具代表性的消费人群为例，分析如下表所示。需要注意的是，各项服务内容并无明确界限，如部分定位于年轻人群体的白领公寓，也会提供影院、健身服务，或者为创业者发放贷款；蓝领公寓可以以根据需求，设置洗衣、快递收发服务。对于与年轻人群体和高端群体构成比照的中等收入家庭群体，能够选择租住商品住宅。商品住宅一般配备物业管理，物业企业能够通过深切进入开展文化活动拉近住户关系，给予租户温馨和亲切感，消除隔膜；提升工程维修、秩序安全管理标准，在环境清洁和秩序维护方面，为租户留下良好印象；推动房屋中介、家政服务、车辆维修保养、搬家等生活性服务工作规范化、标准化开展。