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1、第第1111章章 资产评估报告资产评估报告 11.1 11.1 资产评估报告概述资产评估报告概述 11.2 11.2 资产评估报告的基本制度资产评估报告的基本制度 11.3 11.3 资产评估报告书的编制及其要求资产评估报告书的编制及其要求 11.4 11.4 资产评估报告书的使用资产评估报告书的使用 11.1 11.1 资产评估报告概述资产评估报告概述 11.1.1 11.1.1 资产评估报资产评估报告基本概念告基本概念资资产产评评估估报报告告是是指指评评估估机机构构在在完完成成评评估估工工作作后后向向委委托托方方提提交交的的说说明明评评估估过过程程及及结结果果的的书书面面报报告告。这这在在
2、资资产产评评估估行行业业中中被被称称做做狭狭义义的的资资产产评评估估报报告告也也即即资资产产评评估估结结果报告书。果报告书。资资产产评评估估报报告告更更多多地地是是强强调调评评估估报报告告的的形形式式和和格格式式，即即按按照照一一定定格格式式和和内内容容来来反反映映评评估估目目的的、假假设设、程程序序、标标准准、依依据据、方方法法、结结果果及及适适用用条条件件等等基基本本情情况况的的报报告告书。书。11.1.2 11.1.2 资产评估资产评估报告书的作用报告书的作用(1)(1)它它对对被被评评估估资资产产提提供供较较为为全全面面、客客观观的的价价值值判判断断和和专专业业意意见见，是是委委托托方
3、方进进行资产业务的重要资产作价依据。行资产业务的重要资产作价依据。(2)(2)资资产产评评估估报报告告书书既既是是资资产产评评估估机机构构的的产产品品,同同时时有有是是反反映映和和体体现现资资产产评评估估机机构构工工作作情情况况,明明确确委委托托方方,评评估估机机构构及及有有关方面责任的依据。关方面责任的依据。(3)(3)资资产产评评估估报报告告书书也也是是行行业业自自律律管管理理组组织织及及有有关关部部门门审审核核资资产产评评估估机机构构执执业业质量和水平的重要标的和依据。质量和水平的重要标的和依据。(4)(4)资资产产评评估估报报告告及及其其形形成成过过程程书书是是建立评估档案的主要载体和
4、来源。建立评估档案的主要载体和来源。11.1.3 11.1.3 资产评估资产评估报告书的类型报告书的类型1)1)按按评评估估报报告告披披露露内内容容的的详详尽尽程程度度划划分分,将将评评估估报报告告分分为为完完整整型型(详详细细型型)评评估估报告和简明型评估报告。报告和简明型评估报告。(1)(1)完完整整型型(详详细细型型)评评估估报报告告是是指指向向委委托托方方或或客客户户提提供供最最详详尽尽的的信信息息资资料料的的评评估报告。估报告。明明确确说说明明客客户户和和预预期期使使用用者者的的身身份份,包包括括姓姓名名和和类类型型,评评估估人人员员在在明明确确客客户户的的身身份份时时必必须须小小心
5、心谨谨慎慎,既既要要清清楚楚明明确确,又又要要遵遵守守职业道德条款的保密性规定。职业道德条款的保密性规定。明确评估的预期用途。明确评估的预期用途。明明确确并并用用充充分分的的信信息息资资料料描描述述被被评评估估的的不不动动产产,这这种种描描述述包包括括与与评评估估业业务务有有关关的的财产的物理和经济方面的特性。财产的物理和经济方面的特性。明确说明被评估的不动产权益。明确说明被评估的不动产权益。明明确确说说明明评评估估的的目目的的,包包括括对对被被评评估估的价值定义和类型以及它的来源的说明。的价值定义和类型以及它的来源的说明。说明评估生效日和报告日期。说明评估生效日和报告日期。明明确确叙叙述述足
6、足以以向向评评估估客客户户和和评评估估结结果果使用者说明评估的工作范畴的信息。使用者说明评估的工作范畴的信息。明明确确说说明明影影响响评评估估分分析析、意意见见和和结结论论的所有假设、逆向假设和限制性条件。的所有假设、逆向假设和限制性条件。明明确确描描述述评评估估中中所所考考虑虑的的信信息息,所所采采用用的的程程序序和和支支持持其其分分析析、意意见见和和结结论论的的推推理理过程。过程。明明确确描描述述评评估估日日期期现现存存不不动动产产的的用用途途,以以及及明明确确描描述述在在评评估估报报告告中中反反映映出出来来的的不不动动产产的的用用途途;以以及及当当评评估估业业务务的的目目的的是是要要得得
7、出出市市场场价价值值时时,明明确确描描述述评评估估人人员员对对不不动动产产最最佳佳用用途途的的分分析析意意见见的的合合理理性性和和推推理理过过程程所所用用的论据。的论据。另外还有经评估人员签署的证明文件。另外还有经评估人员签署的证明文件。(2)(2)简简明明型型评评估估报报告告是是指指评评估估机机构构在在保保证证不不误误导导评评估估报报告告使使用用者者的的前前提提下下,向向委委托托方方或或客客户户提提供供简简明明扼扼要要信信息息资资料料的的评评估估报报告。告。明明确确说说明明客客户户和和预预期期使使用用者者的的身身份份,包括姓名和类型。包括姓名和类型。明确评估的预期用途。明确评估的预期用途。明
8、明确确并并用用充充分分的的信信息息资资料料概概述述被被评评估估的的不不动动产产,这这种种概概述述包包括括与与评评估估业业务务有有关关的财产的物理和经济方面的特性。的财产的物理和经济方面的特性。明确说明被评估的不动产权益。明确说明被评估的不动产权益。说说明明评评估估的的目目的的,包包括括对对被被评评估估的的价价值定义和类型以及它的来源的说明。值定义和类型以及它的来源的说明。说明评估生效日和报告日期。说明评估生效日和报告日期。概概述述足足以以向向评评估估客客户户和和评评估估结结果果使使用用者说明评估的工作范畴的信息。者说明评估的工作范畴的信息。说说明明影影响响评评估估分分析析、意意见见和和结结论论
9、的的所所有假设、逆向假设和限制性条件。有假设、逆向假设和限制性条件。概概述述评评估估中中所所考考虑虑的的信信息息,所所采采用用的的程序和支持其分析、意见和结论的推理过程。程序和支持其分析、意见和结论的推理过程。描描述述评评估估日日期期现现存存不不动动产产的的用用途途,以以及及描描述述在在评评估估报报告告中中反反映映出出来来的的不不动动产产的的用用途途;以以及及当当评评估估业业务务的的目目的的是是要要得得出出市市场场价价值值时时,概概略略描描述述评评估估人人员员对对不不动动产产最最佳佳用用途途的分析意见的合理性和推理过程所用的论据。的分析意见的合理性和推理过程所用的论据。另另外外,还还需需有有经
10、经评评估估人人员员签签署署的的证证明明文文件。件。2)2)按按符符合合资资产产评评估估准准则则的的要要求求的的程程度度划划分分,将将评评估估报报告告划划分分为为正正常常型型评评估估报报告告和限制型评估报告和限制型评估报告(1)(1)正正常常型型评评估估报报告告是是指指资资产产评评估估机机构构出出具具的的评评估估报报告告完完全全符符合合资资产产评评估估准准则则的的要要求求,对对评评估估报报告告使使用用者者并并无无格格外外的的特特别别限限制制性性使使用用要要求求,如如完完整整型型评评估估报报告告和和简明型评估报告。简明型评估报告。(2)(2)限限制制型型评评估估报报告告是是指指评评估估机机构构对对
11、限限定定评评估估报报告告使使用用人人出出具具的的,评评估估过过程程中中有有低低于于或或不不同同于于评评估估准准则则或或指指南南要要求求行行为为的的评评估估报报告告。限限制制型型评评估估报报告告仅仅限限于于特特定定评评估估客客户户使使用用,其其他他任任何何使使用用限限制制型型评评估估报报告告的的人人都都被被视视为为非非期望使用者。期望使用者。明明确确说说明明客客户户和和预预期期使使用用者者的的身身份份,包括姓名和类型。包括姓名和类型。明确评估的预期用途。明确评估的预期用途。明明确确并并用用充充分分的的信信息息资资料料描描述述被被评评估估的的不不动动产产,这这种种描描述述包包括括与与评评估估业业务
12、务有有关的财产的物理和经济方面的特性。关的财产的物理和经济方面的特性。明确说明被评估的不动产权益。明确说明被评估的不动产权益。说说明明评评估估的的目目的的,包包括括对对被被评评估估的的价价值值定定义义和和类类型型,并并参参考考与与评评估估目目的的相相关关的价值的定义。的价值的定义。说明评估生效日和报告日期。说明评估生效日和报告日期。说说明明数数据据的的收收集集、检检验验和和报报告告过过程程的的范范围围,或或者者摘摘引引保保存存在在评评估估人人员员的的工工作作文档中的评估合同对评估工作范围的叙述。文档中的评估合同对评估工作范围的叙述。说说明明影影响响评评估估分分析析、意意见见和和结结论论的的所有
13、假设、逆向假设和限制性条件所有假设、逆向假设和限制性条件;描描述述评评估估中中所所采采用用的的评评估估程程序序、评评估估结结果果分分析析和和结结论论,以以及及参参考考工工作作文文档档的的内容内容;描描述述评评估估日日期期现现存存不不动动产产的的用用途途,以以及及描描述述在在评评估估报报告告中中反反映映出出来来的的不不动动产产的的用用途途;以以及及当当评评估估业业务务的的目目的的是是要要得得出出市市场场价价值值时时,描描述述评评估估人人员员对对不不动动产产最最佳佳用用途途的的分分析析意意见见的的合合理理性性和和推推理理过过程程所所用用的论据。的论据。另另外外还还需需有有经经评评估估人人员员签签署
14、署的的证证明明文文件。件。3)3)按按资资产产评评估估的的性性质质划划分分,将将评评估估报报告划分为一般评估报告和复核评估报告告划分为一般评估报告和复核评估报告(1)(1)一一般般评评估估报报告告是是指指评评估估人人员员接接受受客客户户委委托托,为为客客户户提提供供的的关关于于资资产产价价值值的的估估价价意意见见的的书书面面报报告告,如如,完完整整型型评评估估报报告告、简明型评估报告、限制型评估报告等。简明型评估报告、限制型评估报告等。(2)(2)复复核核评评估估报报告告是是指指复复核核评评估估师师对对一一般般评评估估报报告告的的充充分分性性和和合合理理性性发发表表意意见见的的书书面面报报告告
15、,是是复复核核评评估估师师对对一一般般评评估估报报告进行评估和审核的报告。告进行评估和审核的报告。4)4)按按评评估估对对象象划划分分,将将评评估估报报告告划划分分为为房房地地产产评评估估报报告告、机机器器设设备备评评估估报报告告、无无形形资资产产评评估估报报告告,以以及及企企业业价价值值评估报告等。评估报告等。11.1.4 11.1.4 资产评估资产评估报告的基本要素报告的基本要素 1)1)评估报告类型评估报告类型;2)2)委委托托方方与与资资产产占占有有方方及及其其他他评评估估报报告使用者告使用者;3)3)评估范围与对象评估范围与对象;4)4)评估基准日评估基准日;5)5)评估目的评估目的
16、;6)6)评估假设与限制条件评估假设与限制条件7)7)评估结果的价值类型评估结果的价值类型;8)8)评估依据评估依据;9)9)评估途径与方法评估途径与方法;10)10)评估程序和过程评估程序和过程;11)11)评估结论评估结论;12)12)声明声明;13)13)评估报告提出日期评估报告提出日期;14)14)评估机构和执业评估师签章评估机构和执业评估师签章;15)15)附件。附件。11.2 11.2 资产评估资产评估报告的基本制度报告的基本制度 11.2.1 11.2.1 我国资产评估报我国资产评估报告基本制度的产生与发展告基本制度的产生与发展 11.2.2 11.2.2 资产评估资产评估报告书
17、的基本内容报告书的基本内容资资产产评评估估报报告告书书是是由由正正文文及及相相关关附附件件,资资产产评评估估说说明明及及资资产产评评估估明明细细表表三三部部分分组组成成,各各部部分分的的基基本本内内容容,具具体体格格式式及及参参阅阅有有关关文文件如下件如下:1)1)资资产产评评估估报报告告书书正正文文及及相相关关附附件件的的基基本内容。本内容。(1)(1)资产评估报告书封面基本内容。资产评估报告书封面基本内容。(2)(2)资产评估报告书摘要的基本内容。资产评估报告书摘要的基本内容。(3)(3)资产评估报告书正文的基本内容。资产评估报告书正文的基本内容。首首部部。评评估估报报告告书书正正文文的的
18、首首部部应应包包括括标标题题和和报报告告书书序序号号,标标题题应应含含有有(评估评估)项目资产评估报告书字样。项目资产评估报告书字样。序序言言。报报告告书书正正文文的的序序言言应应写写明明该该评评估估报报告告委委托托方方全全称称、受受托托评评估估事事项项及及评评估工作整体情况。估工作整体情况。委委托托方方与与资资产产占占有有方方简简介介。报报告告书书正正文文的的委委托托方方与与资资产产占占有有方方简简介介应应较较为为详详细细地地分分别别介介绍绍委委托托方方、资资产产占占有有方方的的情情况况,当当委委托托方方和和占占有有方方相相同同时时,可可作作为为资资产产占占有有方方介介绍绍,也也要要写写明明
19、委委托托方方和和资资产产占占有有方方之之间间的的隶隶属属关关系系或或经经济济关关系系。无无隶隶属属关关系系或或经经济济关关系系的的,应应写写明明发发生生评评估估的的原原因因,当当资资产产占有方为多家企业时占有方为多家企业时,还须逐一介绍。还须逐一介绍。评评估估目目的的。报报告告书书正正文文的的评评估估目目的的应应写写明明本本次次资资产产评评估估是是为为了了满满足足委委托托方方的的何何种种需需要要;及及其其所所对对应应的的经经济济行行为为类类型型,并并简简要要准准确确说说明明该该经经济济行行为为是是否否经经过过批批准准,若若已已获获批批准准,应应将将批批准准文文件件的的名名称称、批批准准单单位位
20、、批准日期及文号写出。批准日期及文号写出。评评估估范范围围和和对对象象。这这部部分分应应写写明明纳纳入入评评估估范范围围的的资资产产及及其其类类型型,并并列列出出评评估估前前的的账账面面金金额额。评评估估资资产产为为多多家家占占有有,应应说说明明各自的份额及对应资产类型。各自的份额及对应资产类型。评评估估基基准准日日。这这部部分分应应写写明明评评估估基基准准日日的的具具体体日日期期,确确定定评评估估基基准准日日的的理理由由或或成成立立条条件件,揭揭示示确确定定基基准准日日对对评评估估结结果果影影响响程程度度。另另外外,还还应应对对采采用用非非基基准准日日价价格格标标准准做出说明。做出说明。评评
21、估估基基准准日日应应根根据据经经济济行行为为的的性性质质由由委委托托方方确确定定,并并尽尽可可能能与与评评估估目目的的实实现现日日接接近。近。评评估估原原则则。应应在在这这部部分分中中写写明明评评估估工工作作过过程程中中遵遵循循的的各各类类原原则则和和本本次次评评估估遵遵循循国国家家及及行行业业规规定定的的公公认认原原则则。对对所所遵遵循循的特殊原则也应作适当阐述。的特殊原则也应作适当阐述。评评估估依依据据。应应在在这这部部分分中中列列示示评评估估依依据据。包包括括行行为为依依据据、法法律律法法规规依依据据、产产权权依依据据和和取取价价依依据据等等。对对评评估估中中采采用用的的特特殊依据应作相
22、应的披露。殊依据应作相应的披露。评评估估方方法法。应应在在这这部部分分中中说说明明评评估估过过程程所所选选择择、使使用用的的评评估估方方法法和和选选择择评评估估方方法法的的依依据据或或原原因因。对对某某项项资资产产评评估估采采用用一一种种以以上上评评估估方方法法的的还还应应说说明明原原因因并并说说明明该该资资产产价价值值确确定定方方法法。对对所所选选择择特特殊殊评评估估方法的方法的,也应介绍其原理与适用范围。也应介绍其原理与适用范围。评评估估过过程程。这这部部分分应应反反映映评评估估机机构构自自接接受受评评估估项项目目委委托托起起至至提提交交评评估估报报告告的的全全过过程程。包包括括接接受受委
23、委托托过过程程中中确确定定评评估估目目的的、对对象象及及范范围围,基基准准日日和和拟拟定定评评估估方方案案的的过过程程,资资产产清清查查中中的的指指导导资资产产占占有有方方清清查查、收收集集准准备备资资料料、检检查查与与验验证证过过程程;评评估估估估算算中中的的现现场场检检测测与与鉴鉴定定、评评估估方方法法选选择择、市市场场调调查查与与分分析析过过程程;评评估估汇汇总总中中的的结结果果汇汇总总、评评估估结结论论分分析析、撰撰写写报报告告与与说说明明、内内部部复复核过程核过程,以及提交评估报告等过程。以及提交评估报告等过程。评评估估结结论论。这这部部分分是是报报告告正正文文的的重重要要部部分分。
24、应应使使用用表表述述性性文文字字完完整整地地叙叙述述评评估估机机构构对对评评估估结结果果发发表表的的结结论论,对对资资产产、负负债债、净净资资产产的的账账面面价价值值、调调整整后后账账面面价价值值、评评估估价价值值及及其其增增减减幅幅度度进进行行表表述述。还还应应单单独独列列示示不不纳入评估汇总表的评估结果。纳入评估汇总表的评估结果。特特殊殊事事项项说说明明。在在这这部部分分中中应应说说明明在在评评估估过过程程中中已已发发现现可可能能影影响响评评估估结结论论,但但非非评评估估人人员员执执业业水水平平和和能能力力所所能能评评定定估估算算的的有有关关事事项项,也也应应提提示示评评估估报报告告使使用
25、用者者注注意意特特别别事事项项对对评评估估结结论论的的影影响响,还还应应揭揭示示评评估估人人员员认认为为需需要说明的其他事项要说明的其他事项。评评估估基基准准日日期期后后重重大大事事项项。在在这这部部分分中中,应应揭揭示示评评估估基基准准日日后后至至评评估估报报告告提提出出日日期期间间发发生生的的重重要要事事项项,以以及及评评估估基基准准日日的的期期后后事事项项对对评评估估结结论论的的影影响响,还还应应说说明明发发生生在在评评估估基基准准日日期期后后不不能能直直接接使使用评估结论的事项。用评估结论的事项。评评估估报报告告法法律律效效力力、使使用用范范围围和和有有效效期期。这这部部分分应应具具体
26、体写写明明评评估估报报告告成成立立的的前前提提条条件件和和假假设设条条件件,并并写写明明评评估估报报告告依依照照法法律律法法规规的的有有关关规规定定发发生生法法律律效效力力和和评评估估结结果果的的有有效效使使用用期期限限。还还应应写写明明评评估估结结论论仅仅供供委委托托方方依依评评估估目目的的使使用用和和送送交交主主管管部部门门审审查查使使用用,并并申申明明评评估估报报告告书书的的使使用用权权归归委委托托方方所所有有,未未经经许许可可不不得得随随意意向向他他人提供或公开。人提供或公开。评评估估报报告告提提出出日日期期。在在这这部部分分中中,应应写写明明评评估估报报告告书书提提交交委委托托方方的
27、的具具体体日日期期。评评估估报报告告书书原原则则上上应应在在确确定定的的评评估估基基准准日日后三个月内提出。后三个月内提出。尾尾部部。这这部部分分应应写写明明出出具具评评估估报报告告书书的的机机构构名名称称并并加加盖盖公公章章,还还要要由由评评估估机机构构法法定定代代表表人人和和至至少少两两名名负负责责评评估估的的注注册册资产评估师签名盖章。资产评估师签名盖章。(4)(4)备备查查文文件件的的基基本本内内容容。资资产产评评估估报报告告书书的的附附报报文文件件至至少少要要包包括括以以下下基基本本内内容容:有关经济行为文件有关经济行为文件;被被评评估估企企业业前前三三年年度度包包括括资资产产负负债
28、债表表和和损损益益表表在在内内的的会会计计报报表表(非非企企业业或或经济组织除外经济组织除外););委委托托方方与与资资产产占占有有方方营营业业执执照照复复印件印件;委托方、资产占有方的承诺函委托方、资产占有方的承诺函;产权证明文件复印件产权证明文件复印件;资产评估人员和评估机构的承诺函资产评估人员和评估机构的承诺函;资产评估机构资格证书复印件资产评估机构资格证书复印件;评估机构营业执照复印件评估机构营业执照复印件;参加本项评估项目的人员名单参加本项评估项目的人员名单;资产评估业务约定合同资产评估业务约定合同;重要合同和其他文件。重要合同和其他文件。2)2)资产评估说明的基本内容。资产评估说明
29、的基本内容。(1)“(1)“评评估估说说明明封封面面及及目目录录”的的基基本本内容。内容。(2)“(2)“关关于于评评估估说说明明使使用用范范围围的的声声明明”的基本内容。的基本内容。(3)“(3)“关关于于进进行行资资产产评评估估有有关关事事项项的的说明说明”基本内容。基本内容。委托方与资产占有方概况委托方与资产占有方概况;关于评估目的的说明关于评估目的的说明;关于评估范围的说明关于评估范围的说明;关于评估基准日的说明关于评估基准日的说明;可能影响评估工作的重大事项说明可能影响评估工作的重大事项说明;资产及负债清查情况的说明资产及负债清查情况的说明;列列示示资资产产委委托托方方、资资产产占占
30、有有方方提提供供的的资产评估资料清单。资产评估资料清单。(4)“(4)“资资产产清清查查核核实实情情况况说说明明”的的基基本内容。本内容。资产清查核实的内容资产清查核实的内容;实物资产的分布情况及特点实物资产的分布情况及特点;影响资产清查的事项影响资产清查的事项;资产清查核实的过程与方法资产清查核实的过程与方法;资产清查结论资产清查结论;资产清查调整说明。资产清查调整说明。(5)“(5)“评估依据说明评估依据说明”的基本内容。的基本内容。主要法律法规主要法律法规;经济行为文件经济行为文件;重大合同协议及产权证明文件重大合同协议及产权证明文件;采用的取价标准采用的取价标准;参考资料及其他。参考资
31、料及其他。(6)“(6)“各各项项资资产产及及负负债债的的评评估估技技术术说说明明”基本内容。基本内容。流动资产评估说明流动资产评估说明;长期投资评估说明长期投资评估说明;机器设备评估说明机器设备评估说明;房屋建筑物评估说明房屋建筑物评估说明;在建工程评估说明在建工程评估说明;土地使用权评估说明土地使用权评估说明;无形资产及其他资产评估说明无形资产及其他资产评估说明;负债评估说明。负债评估说明。(7)“(7)“整整体体资资产产评评估估收收益益现现值值法法评评估估验证说明验证说明”的基本内容。的基本内容。收益法的应用简介收益法的应用简介;企业的生产经营业绩企业的生产经营业绩;企业的经营优势企业的
32、经营优势;企业的经营计划企业的经营计划;企业的各项财务指标企业的各项财务指标;评估依据评估依据;企企业业营营业业收收入入、成成本本费费用用和和长长期期投投资资收益预测收益预测;折现率的选取和评估值的计算过程折现率的选取和评估值的计算过程;评估结论。评估结论。(8)“(8)“评估结论及其分析评估结论及其分析”的基本内容。的基本内容。评估结论评估结论;评评估估结结果果与与调调整整后后账账面面值值比比较较变变动动情况及原因情况及原因;评估结论成立的条件评估结论成立的条件;评估结论的瑕疵事项评估结论的瑕疵事项;评评估估基基准准日日的的期期后后事事项项说说明明及及对对评评估结论的影响估结论的影响;评评估
33、估结结论论的的效效力力、使使用用范范围围与与有有效效期。期。3)3)资产评估明细表的基本内容。资产评估明细表的基本内容。(1)(1)资产评估明细表基本内容。资产评估明细表基本内容。资资产产及及其其负负债债的的名名称称、发发生生日日期期、账面价值、评估价值等账面价值、评估价值等;反映资产及其负债特征的项目反映资产及其负债特征的项目;反反映映评评估估增增减减值值情情况况的的栏栏目目和和备备注注栏目栏目;反反映映被被评评估估资资产产会会计计科科目目名名称称、资资产产占占有有单单位位、评评估估基基准准日日、表表号号、金金额额单单位位、页码内容的资产评估明细表表头页码内容的资产评估明细表表头;写明清查人
34、员、评估人员的表尾写明清查人员、评估人员的表尾;评估明细表设立逐级汇总。评估明细表设立逐级汇总。资资产产评评估估明明细细表表一一般般应应按按会会计计科科目目顺序排列装订。顺序排列装订。(2)(2)资资产产评评估估明明细细表表样样表表包包括括以以下下几几个个层层次次:资资产产评评估估结结果果汇汇总总表表、资资产产评评估估结结果果分分类类汇汇总总表表、各各项项资资产产清清查查评评估估汇汇总总表表及及各各项资产清查评估明细表。项资产清查评估明细表。11.3 11.3 资产评估报告书的资产评估报告书的编制及其要求编制及其要求 11.3.1 11.3.1 资产评估资产评估报告书的编制步骤报告书的编制步骤
35、1)1)整理工作底稿和归集有关资料整理工作底稿和归集有关资料2)2)评估数据和评估明细表的数字汇总评估数据和评估明细表的数字汇总3)3)评估初步数据的分析和讨论评估初步数据的分析和讨论4)4)编写评估报告书编写评估报告书第第一一步步,在在完完成成资资产产评评估估初初步步数数据据和和数数字字的的分分析析和和讨讨论论并并对对有有关关部部分分的的数数据据进进行行调调整整后后,由由具具体体参参加加评评估估各各组组负负责责人人员员草草拟拟出出各各自自负负责责评评估估部部分分资资产产的的评评估估说说明明,同同时时提提交交全全面面负负责责、熟熟悉悉本本项项目目评评估估具具体体情情况况的的人人员草拟出资产评估
36、报告书。员草拟出资产评估报告书。第第二二步步,将将评评估估基基本本情情况况和和评评估估报报告告书书初初稿稿的的初初步步结结论论与与委委托托方方交交换换意意见见,听听取取委委托托方方的的反反馈馈意意见见后后,在在坚坚持持独独立立、客客观观、公公正正的的前前提提下下,认认真真分分析析委委托托方方提提出出的的问问题题和和建建议议,考考虑虑是是否否应应该该修修改改评评估估报报告告书书,对对评评估估报报告告中中存存在在的的疏疏忽忽、遗遗漏漏和和错错误误之之处处进进行行修修正正,待待修修改改完完毕毕即即可可撰撰写写出出资资产产评评估估正正式式报报告书。告书。5)5)资产评估报告书的签发与送交资产评估报告书
37、的签发与送交 11.3.2 11.3.2 编制资产编制资产评估报告书的基本要求评估报告书的基本要求1)1)文字表达方面的要求文字表达方面的要求2)2)格式和内容方面的要求格式和内容方面的要求3)3)评估报告书的复核及反馈方面的要求评估报告书的复核及反馈方面的要求4)4)撰写评估报告书的具体要求撰写评估报告书的具体要求(1)(1)实事求是实事求是,切忌出具虚假报告。切忌出具虚假报告。(2)(2)坚持一致性做法坚持一致性做法,切忌出现表里不一。切忌出现表里不一。(3)(3)提交报告书要及时、齐全和保密。提交报告书要及时、齐全和保密。11.3.3 11.3.3 资产评估报告书实例资产评估报告书实例
38、例例11-111-1资资产产评评估估报报告告书书(含含摘摘要要、正正文文及备查文件及备查文件)资产评估报告书摘要资产评估报告书摘要ZFZF资产评估有限公司接受资产评估有限公司接受ABCABC公司的委托公司的委托,根据国家关于国有资产评估的有关规定根据国家关于国有资产评估的有关规定,本着本着独立、公正、科学、客观的原则独立、公正、科学、客观的原则,按照国际公按照国际公允的资产评估方法允的资产评估方法,对对ABCABC公司整体改组上市公司整体改组上市之目的而委托评估的之目的而委托评估的ABCABC公司资产和负债进行公司资产和负债进行了实地察看与核对了实地察看与核对,并做了必要的市场调查与并做了必要
39、的市场调查与征询征询,履行了公认的其他必要评估程序。履行了公认的其他必要评估程序。据据此此,我我们们对对ABCABC公公司司的的委委估估资资产产在在评评估估基基准准日日的的公公平平市市值值分分别别采采用用成成本本法法和和收收益益法法进进行行了了分分项项及及总总体体评评估估,为为其其整整体体改改组组上上市市提提供供价价值值参参考考依依据据。目目前前我我们们的的资资产产评评估估工工作作业已结束业已结束,现谨将资产评估结果报告如下现谨将资产评估结果报告如下:经评估经评估,截止于评估基准日截止于评估基准日20002000年年1212月月3131日日,在持续使用前提下在持续使用前提下,ABC,ABC公司
40、的委估资产和公司的委估资产和负债表现出来的公平市场价值反映如下负债表现出来的公平市场价值反映如下:金额单位金额单位:人民币万元人民币万元资产名称资产名称 帐面值帐面值 清查调整值清查调整值 评估值评估值 增减值增减值 增减率增减率%.%.本本报报告告仅仅供供委委托托方方为为本本报报告告所所列列明明的的评评估估目目的的以以及及报报送送有有关关主主管管机机关关审审查查而而作作。评评估估报报告告使使用用权权归归委委托托方方所所有有,未未经经委委托托方方同同意意,不不得得向向他他人人提提供供或或公公开开。除除依依据据法法律律需需公公开开的的情情形形外外,报报告告的的全全部部或或部部分分内内容容不不得得
41、发发表表于于任何公开的媒体上。任何公开的媒体上。重要提示重要提示以上内容摘自资产评估报告书以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本欲了解本评估项目的全面情况评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报应认真阅读资产评估报告书全文。告书全文。ZFZF资产评估有限公司资产评估有限公司20012001年年2 2月月1010日日评估机构法人代表评估机构法人代表:.:.注册资产评估师注册资产评估师:.:.ABCABC公司公司资产评估报告书资产评估报告书ZFZF评报字评报字(2001)(2001)第第1010号号一、绪言一、绪言ZFZF资资产产评评估估有有限限公公司司接接受受ABCABC公公司司的的委委托托,根根
42、据据国国家家有有关关资资产产评评估估的的规规定定,本本着着独独立立、公公正正、科科学学、客客观观的的原原则则,按按照照国国际际公公允允的的资资产产评评估估方方法法,为为满满足足ABCABC公公司司整整体体改改组组上上市市之之需需要要,对对ABCABC公公司司资资产产进进行行了了评评估估工工作作。本本公公司司评评估估人人员员按按照照必必要要的的评评估估程程序序对对委委托托评评估估的的资资产产和和负负债债实实施施了了实实地地查查勘勘、市市场场调调查查与与询询证证,对对委委估估资资产产和和负负债债在在20002000年年1212月月3131日日所所表表现现的的市市场场价价值值作作出出了了公公允允反反
43、映映。现现将将资资产产评评估情况及评估结果报告如下估情况及评估结果报告如下:二、委托方及资产占有方二、委托方及资产占有方委委 托托 方方:ABC:ABC公司公司资产占有方资产占有方:ABC:ABC公司公司(简介略简介略)三、评估目的三、评估目的本本次次评评估估的的目目的的是是为为ABCABC公公司司整整体体改改组组上上市提供价值参考。市提供价值参考。四、评估范围和对象四、评估范围和对象ABCABC公公司司拟拟以以其其全全部部经经营营性性净净资资产产投投入入到到拟拟成成立立的的ABCABC股股份份有有限限公公司司中中,评评估估范范围围包包括括流流动动资资产产、长长期期投投资资、固固定定资资产产(
44、房房屋屋建建筑筑物物类类、机机器器设设备备类类)、在在建建工工程程、无无形形资资产产、其其他他资资产产及及负负债债。对对土土地地使使用用权权拟拟由由集集团团公公司司以以授授权权经经营营方方式式取取得得后后租租给给股股份份公公司司使使用用,土土地使用权不纳入评估结果汇总表中。地使用权不纳入评估结果汇总表中。评评估估的的具具体体范范围围以以公公司司提提供供的的各各类类资资产产评评估估申申报报表表为为基基础础,凡凡列列入入表表内内并并经经核核实实的的资资产均在本次评估范围之内。产均在本次评估范围之内。五、评估基准日五、评估基准日根根据据我我公公司司与与委委托托方方的的约约定定,本本项项目目资资产产评
45、评估估的的基基准准日日期期确确定定为为20002000年年1212月月3131日。日。由由于于资资产产评评估估是是对对某某一一时时点点的的资资产产及及负负债债状状况况提提出出价价值值结结论论,选选择择会会计计期期末末作作为为评评估估基基准准日日,能能够够全全面面反反映映评评估估对对象象资资产产及及负负债债的的整整体体情情况况;同同时时根根据据ABCABC公公司司的的改改制制方方案案对对时时间间的的计计划划,评评估估基基准准日日与与评评估估目目的的的的计计划划实实现现日日较较接接近近,故故选选择择本本基基准日作为评估基准日。准日作为评估基准日。本本次次资资产产评评估估工工作作中中,资资产产评评估
46、估范范围围的的界界定定、评评估估价价值值的的确确定定、评评估估参参数数的的选选取取等等,均均以以该该日日之之企企业业内内部部财财务务报报表表、外外部部经经济济环环境境以以及及市市场场情情况况确确定定。本本报报告告书书中中一一切切取取价价标标准准均均为为评评估估基基准准日日有有效的价格标准。效的价格标准。六、评估原则六、评估原则(略略)七、评估依据七、评估依据 在在本本次次资资产产评评估估工工作作中中所所遵遵循循的的国国家家、地地方方政政府府和和有有关关部部门门的的法法律律法法规规,以以及及在在所参考的文件资料主要有所参考的文件资料主要有:(一一)评估行为依据评估行为依据(略略)(二二)评估法规
47、依据评估法规依据(略略)(三三)评估产权依据评估产权依据(略略)(四四)评估取价依据评估取价依据(略略)八、评估方法八、评估方法(略略)九、评估过程九、评估过程(略略)十、评估结论十、评估结论 在在实实施施了了上上述述资资产产评评估估程程序序和和方方法法后后,委委估估的的ABCABC公公司司资资产产于于评评估估基基准准日日20002000年年1212月月3131日所表现的公平市值反映如下日所表现的公平市值反映如下:金额单位金额单位:人民币万元人民币万元资产名称资产名称 帐面值帐面值 清查调整值清查调整值 评估值评估值 增减值增减值 增减率增减率%.%.评评估估结结论论详详细细情情况况请请见见资
48、资产产评评估估明明细细表表(另册另册)。十一、特别事项说明十一、特别事项说明委委托托方方在在19991999年年1212月月分分别别与与王王、吴吴签签订订转转让让协协议议,将将王王、吴吴存存于于中中国国银银行行储储蓄蓄所所的的大大额额存存单单转转让让给给委委托托方方。据据转转让让协协议议,承承诺诺不不得得挂挂失失、提提前前支支取取、抵抵押押,而而存存款款期期满满,委委托托方方持持存存单单向向所所支支取取。储储蓄蓄所所以以“王王、吴吴已已将将存存折折挂挂失失,并并巳巳提提前前支支取取”为为由由拒拒付付。至至清清查查工工作作日日止止,经经市市区区人人民民法法院院一一审审判判决决委委托托方方胜胜诉诉
49、,二二审审正正在在审审理理之之中中。以以上上款款项项的的可可收收回回程程度度及及对对评评估估结结果果的的影影响响程程度度,无法确定无法确定,仅按清查值列示。仅按清查值列示。本本评评估估报报告告使使用用者者应应注注意意特特别别事事项项对对评评估结论的影响。估结论的影响。十二、评估基准日期后的调整事项十二、评估基准日期后的调整事项在在评评估估基基准准日日后后有有效效期期以以内内,资资产产数数量量发发生生的的变变化化,应应根根据据原原评评估估方方法法对对资资产产额额进进行行相相应应调调整整。当当评评估估方方法法为为成成本本法法时时,应应按按实实际际发发生生额额进进行行调调整整;若若资资产产价价格格标
50、标准准发发生生变变化化、并并对对资资产产评评估估价价格格已已产产生生了了明明显显影影响响时时,委委托托方方应应及及时时聘聘请请评评估估机机构构重重新新确确定定评评估价值。估价值。由由于于评评估估基基准准日日后后资资产产数数量量、价价格格标标准准的的变变化化,委委托托方方在在资资产产实实际际作作价价时时应应给给予予充充分考虑分考虑,并进行相应调整。并进行相应调整。十三、评估报告法律效力十三、评估报告法律效力1 1、评估结论有效的其他条件、评估结论有效的其他条件本本次次评评估估结结论论是是反反映映评评估估对对象象在在本本次次评评估估目目的的下下,根根据据公公开开市市场场的的原原则则确确定定的的现现