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1、2020年奉新县城市棚户区改造国有土地上房屋征收补偿安置方案一、政策依据（一）国有土地上房屋征收与补偿条例（二）江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法二、征收范围及对象征收范围：下园头组，具体范围以规划红线图为准。征收对象：征收范围内房屋及其建筑物、附属物、构筑物等。征收范围内的房屋所有权人和土地使用权人为被征收人。三、征收主体、部门及实施单位（一）房屋征收主体：奉新县人民政府（二）房屋征收部门：奉新县住房和城乡建设局（三）房屋征收实施单位：奉新县房屋征收管理办公室四、房屋征收程序（一）调查摸底、补偿安置方案（初稿）公示并征求意见；（二）重大项目社会稳定风险评估；（三）选定评估机构，组织入户评
2、估；（四）发布房屋征收决定并在征收范围内公告；（五）与被征收人签订征收补偿安置协议；（六）房屋搬迁腾空验收。五、征收期限和搬迁期限（一）征收期限：2020年8月24日至2020年10月24日。（二）搬迁期限：征收协议签订之日起，房屋搬迁期限为15 安置协议时给予搬迁费1000元/户；符合继续入住保障性住房条 件，选择购买80 itf经济适用房的，签订补偿安置协议时给予搬 迁费2000元/户；选择申请入住保障性住房的，签订协议时直接 入住，给予搬迁费1000元/户。（六）符合保障性住房条件的公房承租人，如选择保障性住 房直接入住的，不再发放临时过渡安置费。选择购买80 nl2经济适用房的，按50
3、0元/户月发放临时过 渡安置费。选择购买80肝经济适用房的公房承租人，可申请入 住保障性住房过渡，同时按规定交纳房租。（七）县公房管理所直管公房承租人将房屋转租、转借他人 或单位自管公房承租人将房屋转租、转借他人的，由承租人与被 转租、转借人解除租赁关系，征收部门对被转租人不给予任何补 偿。（八）80后经济适用房建成分配时，须重新审核承租人购买 条件。如在安置房分配时不符合购买80 nf经济适用房的，取消 公房承租人购买80门经济适用房资格。十一、经营性商铺征收补偿（一）经营性商铺的认定，以商用房屋所有权证为准； 临街第一层房屋所有权证未登记为商铺，同时符合下列条件的认 定为住改非性质商铺：办
4、理了两年以上、合法有效的统一社会 信用代码（营业执照）或其他相关生产经营行政许可手续，且征 收令颁布时仍在合法经营；统一社会信用代码（营业执照）或 其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收的 房屋。房屋所有权证登记为储藏室、柴间、杂间等附属建筑，不认 定为住改非商铺。房改房由单位统一建设配置的储藏室、其它未 办理权属证自搭自建构筑物、工业用地房屋等均不认定为住改非 商铺。（-）房屋所有权登记为私产，用途未注明为商铺，但用地 规划、或建设规划为综合或店铺的，以征收时商铺评估总价为基 准，按当时缴纳的契税及现在认定为商铺应缴纳的差额补征后， 按商铺标准进行补偿。（三）商铺实行货币补偿，
5、具体补偿由选定的评估公司依据 地段、结构、建筑年限等评估确定。经认定为住改非性质临街小 型商业店面的，按同地段、同结构临街小型商业店面补偿标准的 70%实行货币补偿。（四）房改房由单位统一建设配置、但无权属证的储藏室用 于经营的，不认定为住改非商铺。面积以实际测量为准，补偿价 最多不超过4600元/行。（五）其它未办理权属证自搭自建构筑物，不认定为住改非 商铺，均按重置价进行评估补偿。（六）征收令颁布时商铺（含住改非性质商铺）仍在经营， 因房屋征收造成停产停业的，按商铺征收补偿总值（不含装修、 转让等费用）的3%对经营人进行补偿（含停产停业损失、搬迁费）。（七）经营人在经营过程中出现转让的，按
6、实际发生的转让 费用、最高不超过征收商铺征收补偿总值（不含装修、转让等费 用）的6%对交纳了转让费的经营人进行转让费补偿。自主经营及 租赁公房经营的无转让费。（A）不认定为商铺，但同时符合下列条件的，参照同地段 住改非性质商铺征收补偿总值（不含装修、转让等费用）的3% 对经营人进行补偿（含歇业费、搬迁赛）：被认定为合法建筑; 有合法有效的统一社会信用代码（营业执照）或其他相关生产 经营行政许可手续且征收令颁布时仍在合法经营；统一社会信 用代码（营业执照）或者其他相关生产经营行政许可手续上载明 的营业场所为被征收的房屋。十二、城市棚户区改造范围内集体土地性质房屋按2020年 奉新县城市棚户区（城
7、中村）改造集体土地和房屋征收补偿安置 方案执行。十三、违法建筑的处理违法建设和超过批准期限的临时建筑，均不予补偿，而且必 须在公告规定的期限内自行拆除。逾期不拆除的由城管执法部门 依法强制拆除。未超过批准期限的临时建筑按重置价格结合使用 期限补偿。十四、安置房建设与分配（一）安置房由政府统一规划、统一设计、统一建设。（二）安置房户型为80 nf、100 m 120 nl?三种（以竣工验 收后实际测绘面积为准）。（三）原则上一户被征收户选择一套安置房。原被征收房屋 面积确实较大的，在安置房总面积不超过原被征收房屋产权调换 面积30 itf的总原则下，由被征收人选择合适的安置房套数及户 型。（四）
8、安置房每套配储藏室一间，地面储藏室按4130元/行 购买,地下储藏室按3220元/行购买。（五）安置房按评估机构确定的系数实行楼层补差。（六）私产住宅房屋被征收时土地性质为国有出让的，安置 房权属证土地性质办理为出让；土地性质为国有划拨的，征收时 按房屋土地分摊面积补交300元/而后，安置房权属证土地性质 办理为出让。城镇居民集体土地及房屋在征收时已按政策补交相 关费用后，按国有出让性质处理。安置房土地使用权面积与原被征收房屋土地使用权面积差 一律不另行补偿。（七）商铺（含住改非性质商铺）货币补偿后被征收人需购 买商铺的，原房屋征收地段规划建设商铺，被征收人可购买同等 面积的商铺；征收地段因规
9、划原因未建设商铺，被征收人可就 近购买同等面积的商铺。L商铺（住改非性质商铺），在补齐结构差后，按征收时同 地段框架结构商铺评估价购买同等面积的商铺；超被征收面积部 分按市场价购买。2.住改非性质商铺征收补偿后，回购商铺在办理不动产权证 时须按有关规定补交土地出让金和相关税费。（八）私产房安置房、临街商业店面办证时，三代以内直系 亲属可免费办理权属证。公房承租人购买80 nf安置房时只能办 理原公房承租人姓名。三代以内亲属包括：夫妻双方、子女及其配偶、孙子孙女及 其配偶、外孙外孙女及其配偶。（九）安置房办证时超过调换面积30面以内免收税费，只 收取工本费。十五、房屋征收评估机构选定（一）房屋征
10、收部门确定不少于3家评估机构，推荐给被征 收入，由被征收人最后协商选定一家。被征收人协商不成的，由 被征收人投票确定；投票确定不了的，征收部门邀请公证人员、 社区工作人员、被征收人代表一起摇号或抽签确定。（二）评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托 人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，与其签订房屋征收评 估委托合同，并在征收范围内公布评估机构名单。（三）评估机构应当按照委托合同的约定，向房屋征收部门 提供评估报告，并将分户评估报告送达被征收人。十六、其它相关规定（一）征收人与被征收人在征收补偿方案确定的征收期限内 达不成补偿协议，由房屋征收部门报请县人民政府，按照本方案 作出房屋征收
11、补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收 人对征收决定或房屋征收补偿决定不服的，可以申请行政复议， 也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复 议或者不提起行政诉讼，在规定的期限内既不签订征收补偿协议 又不搬迁的，由县人民政府申请人民法院强制执行。（二）在签订房屋征收补偿协议时，被征收人应将房屋产权 证、土地证等原件交征收人，由征收人按有关规定予以注销。（三）被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门在征 收范围内予以公告，在公告期满仍不能确定房屋所有权人的，由 被征收房屋所在地社区居委会出示证明并由公证机关办理好证 据保全公证，房屋征收部门对被征收房屋实行货币补偿，将补偿
12、款向公证机构办理提存公证。（四）征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新 设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设 定担保或者不能达成债务清偿协议的，房屋征收部门对被征收人 实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。（五）征收被法院查封的房屋，以通告形式告知办理查封的 法院予以处理。（六）被征收人房屋如有产权、债务纠纷、租赁纠纷，由被 征收人自行协商解决。（七）被征收人应当积极主动地支持、配合相关部门和工作 人员做好房屋测绘、评估等工作，因被征收人不配合造成的后果 由被征收人承担。（八）因房屋征收需拆除的供电、供水、通讯等杆、管、线 设施，由各管线单位自行拆除，有关
13、费用由各管线单位负责。涉 及征收改造的管线单位必须服从房屋征迁工作的安排，并派专人 到现场组织实施管线迁移工作。（九）被征收人应将被征收房屋完好的交征收人拆除，严禁 擅自拆除门、窗、水、电等设施。十七、法律责任（一）房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本 方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县 政府责令改正通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直 接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯 罪的，依法追究刑事责任。（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补 偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任，违反治安管理处罚 法的，依法给予治安管理处罚。
14、（三）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者 有重大差错的评估报告的，由征收与补偿安置办公室责令限期改 正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元 以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并 记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册 证书；造成损失，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑 事责任。十八、本方案由奉新县住房和城乡建设局负责解释，自印发 之日起实行。附件：1.2020年奉新县房屋重置价.奉新县房屋征收室内装饰装修及附属设施指导价格表2 .房改房、商品类套房储藏室、附属建筑补偿2020年奉新县房屋重置价房屋 结构框架结构一等 转混
15、二等 豉混一等 神木二等何木简易 结构重置价 （元/曲）910720640495410300耐用年限 （年）605050404010奉新县房屋征收室内装饰装修及附属设施指导价格表序号补偿项目补偿价格1抛光地砖、耐磨砖和普通地砖70元/丁2吸水地砖（厨卫）45元/肝3卫生瓷板、马赛克20 元/ m24花冈石120/ m25大理石地面160/m26墙破50 元/ m27磨光地面35 元 / nf8竹地板120 元 / itf9木地板130 元 / nf10强化地板60 元 / nf11装饰板、三合板吊顶、墙裙80 元 / nV12石膏板吊顶40 元/nV （一级）60 元/nf （二级）13塑板吊
16、顶60 元 / nf14石膏边15 7U / m15电视背景墙175 元/ m216墙纸26 元 / nf17仿瓷18 元 / nf18仿瓷后再经乳胶漆处理墙面30 元/ m219铝合金窗160 元 / nV20塑钢门窗160 元 / nf天。21窗套100元/个22门套100元/片（双面）70元/片（单面）23包门200元/套24套装门400元/套25壁柜（橱）400元/而26吊橱200 7E / m27无烟灶300元/个28厨房普通组合案台（含橱柜）300 元/m29厨房大理石组合案台（含橱柜）380 元 / m30胶合板间断200元/户31套装防盗门600元/片32普通钢筋防盗门120元
17、/片33不锈钢防盗网80 元 / nf34钢筋防盗网40 元 / nV35不锈钢雨棚40 元 / nf36卷闸门100 元 / nf37铁门120 元 / nf38普通洗脸盆40元/个39蹲便器150元/个40浴缸500元/个41抽水马桶300元/个42水井（正在使用）2000元/个（三）自征收公告发布之日起征收范围内不得实施以下行 为：1 .新建、扩建、改建、装饰装修房屋；2 .改变房屋和土地用途；3 .办理房屋抵押、转让、租赁、分户、统一社会信用代码（营 业执照）、税务登记等业务。如发生上述情况按建筑物原状况予以补偿。六、被征收户、被征收房屋权属及面积认定（一）被征收户以房屋权属证登记为准
18、。（二）已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房 屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记 簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，房屋登 记簿为准。（三）被征收人房屋未经房屋权属登记，或被征收人对权属 证有异议的，被征收人应当向房屋征收部门提供相关建房手续或 交易手续等，由棚改指挥部依法调查、认定和处理；房改房面积 有异议的可向房屋征收部门提出申请，重新测量。自建民房面积 以权属证登记为准，附属建筑以棚改指挥部产权认定办公室认定 为准。（四）房屋面积的计算执行国家标准（GB/T 17986 2000）o七、私产住宅房屋征收补偿被征收人可选择货币补偿，也可选择产
19、权调换。43室外水泥地面25 元 / nf44水泥晒坪40 元 / nf45砖围墙、女儿墙、挡土墙115 元/nf46空心砖围墙80 元/nf47不锈钢扶手60 元 / m48铁扶手30 元 / m49沼气池3000 元/口50压水井（正在使用）300 元/口51水池200 元/m52空调移装400元/台53太阳能热水器移装400元/台54煤气（电）热水器移装100元/台55水明装（按实际面积计算）10 元/itf56水暗装（按实际面积计算）25 元/m?57电明装（按实际面积计算）10 元/nf58电暗装（按实际面积计算）25 元/rtf59简易钢棚100 元/of说明：根据房地产估价行业规
20、范，征收房屋室内装饰10年内逐年按比例折算，超过10年的按上述标准的50%计算。房改房、商品类套房储藏室、附属建筑补偿表说明：1.房改房、商住楼储藏室指房屋建设时，由单位或开补偿 标准 （元/ m2）碑混砖木有权 属证单位配置无权 属证储藏室自行 搭建有权 属证单位配置无权 属证储藏室自行 搭建出资购买未出 资出资 购买未出 资国有 出让 土地460036802760重置 价评 估460036801840重置 价评 估国有 划拨 土地430034402580重置 价评 估430034401720重置 价评 估发商为住户统一配置使用的；2.自建民房自行加建、搭建的附属 建筑按重置价评估实行货币补
21、偿。（一）货币补偿1 .有权属证房屋货币补偿价：国有出让性质土地上的房屋 5900元/nf,国有划拨性质土地上的房屋5600元/而。（二）产权调换2 .国有出让性质土地上房屋按被征收房屋面积实行1：L 1调 换。国有划拨性质土地上房屋必须按被征收房屋土地分摊面积 补交300元/肝后，再按被征收房屋面积实行1： 1. 1调换。被征收人选择的安置房面积超出调换面积10 nf （含10后） 的部分按4130元/而购买；超出10-30肝（含30 m2）的部分按 5900元/nV购买。原则上不能超过30球，超出30 nf部分按6500 元/行购买。被征收房屋总面积不足80 1tf的，可调换一套80门安置
22、房。 如按上述规定购买30面后仍不足80 m2,超出30疔的部分，按 5900元/门购买。3 .被征收房屋面积超过安置房面积的，超出安置房面积二 （原房屋产权可调换面积-安置房面积）4-1.1,超出部分按土 地性质不同给予货币补偿。在计算面积时自建民房总层数为一层、二层的除外。（三）空地补偿被征收对象持有建设用地使用权证、超出房屋占地面积的空 地部分，国有出让建设用地按2300元/itf给予货币补偿；国有划 拨建设用地按2150元/nf补偿。（四）房改房、商品类套房储藏室及其它附属建筑的补偿1 .房改房、商品类套房储藏室、杂间及其它附属建筑一律实 行货币补偿，不计入产权调换面积。2 .办理了权
23、属登记证的储藏室、杂间等，国有出让性质土地 上的按4600元/itf货币补偿，国有划拨性质土地上的按4300元/ nf补偿。未办理权属证的储藏室按结构、建设性质给予补偿。自行加建、搭建且经认定为合法的构筑物按评估价给予货币 补偿。3 .办理了权属证的车库按评估价给予货币补偿。4 .房改房、商品类套房未办理权属证储藏室的认定原则：所有储藏室必须是在单位或个人已取得了土地使用权的 土地上建设的方可认定。有建设手续、个人出资或购买的储藏室建设情况依据以下 原则认定：I .主房底层的储藏室认定有建设手续；主房周边的 储藏室建设手续以原始材料为准；II.个人出资或购买的以原始 凭据为准。未取得建设手续、
24、个人未出资的储藏室依据以下原则认 定：主房底层未建储藏室而在主房外建设的，依据其是否单位统 一建设、与主房建设时间是否一致、结构、面积是否相同、同一 栋宿舍居民是否全部受益等情况给予认定。（五）单家独院自建私有民房的征收与补偿1 .自建私有民房是指城镇居民依法购置建房用地、经住建部 门批准自行建设，办理的权属证房屋产权类别为私产。房改全产权房和变更房屋登记为私产的房改房，房屋产权均以房管部门的初始登记为准，不认定为自建私有民房。2 .自建民房总层数以该房屋的权属证登记为准。3 . 土地部分以土地使用权证或宅基地使用权证登记为准。被征收对象持 有建设用地使用权证、超出房屋占地面积的空地部分，国有
25、出让 建设用地按2300元/后给予货币补偿；国有划拨建设用地按2150 元/itf补偿。4 .主房部分选择产权调换时，房屋补偿面积核定方式如下：总层数登 记为一层的按建筑总面积1： 1.8计算；总层数为二层的按建筑 总面积1： L35计算；总层数为三层以上（含三层）的按建筑总 面积1： 1. 1计算。自建民房不在主体房屋之内但有权属证、檐高达到2.2米的 厨房、卫生间，按实际面积1:1.1计算。选择货币补偿时，房屋补偿面积核定方式如下：总层数登 记为一层的按建筑总面积1： 1.8计算；登记为二层的按建筑总 面积1： L35计算；登记为三层以上（含三层）的按建筑总面积 1： 1计算。自建民房不在
26、主体房之内但有权属证、檐高达到2.2米的厨 房、卫生间，按实际面积1：1计算。阁楼及其房屋面积认定：砖木结构一层的老房子、人字瓦 屋面、木楼板结构居住用阁楼，坡屋顶内空间净高超过（含）1.7 米的部分，计算全面积；净高未达到L 7米部分，则认定为半面 积。认定面积按1： 1计入房屋面积。砖木结构一层老房子认定阁楼面积后，总面积只能按1: 1 计算。自建民房可采用水平投影切割法进行测绘，具体办法为：I .凡第二层建筑面积小于第一层的，第二层与第一层水平 投影等同部分按二层折算，水平投影第一层大于第二层部分按一 层折算。II .权属登记为三层的自建民房，原则上按上述第、点 规定执行，但第三层建筑面
27、积确实很小，亦可参照上述水平投影 办法执行。III .权属登记为四层及以上的自建民房，不再按上述方法进 行折算。5.附属建筑自建民房主体房屋之外，未办理权属登记、和办理了权属 证但最低檐口高度未达到2.2米的厨房、卫生间、杂物间等均不 认定为主房，按重置价评估补偿；主体房底层的架空层，层高未达到2. 2米的，无论是否登 记权属证均按重置价补偿。自建民房冲顶未记入权属证的，按实测面积国有出让性质 土地上4600元/itf货币补偿，国有划拨性质土地上4300元/itf货 币补偿，不计入调换面积。办理了权属证的车库按评估价实行货币补偿。（六）被征收房屋货币补偿、产权调换面积计算方法L房改房、商品类套
28、房：货币补偿面积为权属证登记面积或 测量面积（不含权属证登记的储藏室等附属建筑面积）；产权调 换面积为权属证登记面积或测量面积（不含权属证登记的储藏室 等附属建筑面积）XI. 1。2.自建民房：货币补偿面积为主房权属证登记面积（总层数 为一层的XI.8,总层数为二层的X1.35,总层数为三层及三层 以上的XI）；不在主体房之内但有权属证、最低檐口高度达到 2.2米的厨房、卫生间按实际面积1:1计算；其他经认定的主房 面积按认定面积1: 1计算；阁楼面积按认定面积1: 1计算。产 权调换面积为房屋权属证登记面积（总层数为一层的XI.8,总 层数为二层的XL35,总层数为三层及三层以上的X 1 .
29、 1 ）；不 在主体房之内但有权属证、最低檐口高度达到2.2米的厨房、卫 生间按实际面积1:1计算；其他经认定的主房面积按认定面积1:1 计算；阁楼面积按认定面积1： 1计算。八、私产住宅房屋征收其他补偿（一）搬迁费私产房选择货币补偿的给予一次性搬迁费1000元/户。私产 房选择产权调换的给予二次搬迁费共2000元/户。（二）临时安置费L私产房住宅选择产权调换的，在搬迁时给予一次性12个 月的临时安置费，临时安置费按8元/疔月计算，不足500元/ 月的，按500元/月计算。2.临时安置费面积计算方法：房改房、商品类套房的临时安置费面积计算：以实际用于 产权调换面积为准，最高不超过产权认定面积。
30、（不含权属证登 记的储藏室等附属建筑面积）自建民房临时安置费面积计算：以实际用于产权调换面积 为准，最高不超过权属证主房登记面积、经认定的建筑及阁楼面 积。（主房面积、经认定的阁楼面积不计修正系数，附属建筑及 空地不计入）（三）水、电、燃气、通讯等设施移装1 .选择产权调换的，水、电、管道燃气、网络电视、电话原 已开户的不再另行收费。新增加户头的，自行负责。2 .选择货币补偿的，原有管道燃气按每个户头1500元补偿。九、私产住宅房屋征收奖励按规定时间签订协议并在规定时间内全部搬迁并腾空的被 征收人，由房屋征收部门给予每户一次性3000元奖励。十、单位公有产权住宅（一）公房承租人的认定1 .县公
31、房管理所直管公房承租人以公房租赁证并经核定为 准；由单位将自管公产房分配给本单位职工居住的，为单位自管 公产房承租人。2 .严禁公房承租人将公房转租、转借，一经发现、查实取消 其公房承租权。县公房管理所、县直单位应对公房实行动态管理, 及时清理不符合承租条件的入住人。凡不符合公房承租条件的， 在棚改房屋征收时不予补偿安置；符合公房承租条件的按政策给 予补偿安置。3 .在政府实施的原旧城改造项目中的拆迁户、被统一安排入 住公产房的，视为公产房承租人。4 .承租单位自管公产房的职工或配偶在世，其子女不认定为 公房承租人；承租单位自管公产房的职工夫妻双方去逝后子女仍 在公产房中居住的，视为公产房承租
32、人。5 .每套公房只认定一户承租人。6 .公房承租人的认定由公房权属单位进行调查摸底张榜公 示并统一开具名单报所在任务工作组。（二）公产房承租人同时符合下列条件的，可以继续给予安 置：L奉新县冯川镇城镇居民户口；7 .公房承租人及其配偶（含原配偶）在县城区域内无私产 房。私产房在征收令颁布之日前办理过户变更两年及两年以上的 予以认可，之后办理的一律不予认可；.无商品房备案信息；8 .未享受过本县住房保障；无拆迁安置房（含尚未入住或未办理权属证的安置房）；9 无车辆或车辆价格不超过12万元。（三）对公房进行征收时，由产权单位与承租户解除租赁关 系，对承租户装修进行评估补偿。在规定时间内签订协议并搬迁 的，给予承租人奖励3000元。（四）解除租赁关系后，公产房承租人符合入住保障性住房 条件的，可向县房屋保障部门申请继续租住保障性住房。申请继 续租住保障性住房、经审核符合条件的，优先提供现有保障性住 房进行安置,不需轮侯。符合条件的承租人也可按4130元/rtf优 惠价购买由政府统一建设的80 nf经济适用房。（五）承租人不符合继续入住保障性住房条件的，签订补偿