《2022年物流地产快速发展趋势分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年物流地产快速发展趋势分析.docx（14页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、可以预期的是，未来几年，物流仓储行业热度继续，在其的带动下， 物流地产将步入投资价值的黄金增长期。投资者应持续关注一线城市及周边，以及主要内陆物流枢纽（如，成 渝和武汉）的投资机会。其次，在工程开发中有意保持物业的通用性和灵活性，将有利于兼容 未来租户对冷库及其他定制化的需求。同时，有必要增加在仓库管理 系统、智慧供应链系统、仓库自动化设备等方面的投资。在碳中和的大环境下，有意识的增加物业绿色节能方面的资本开支和 运营优化，将有利于应对政府和租户日益提升的可持续性要求。2021年的房地产市场可以说是冰火两重天。“冷”的是过去两年地产行业经历了曲折，包括疫情的不确定性对行 业带来了一定的冲击。“
2、热”的是在细分板块，以物流园区和数据中心为代表的新经济地产 成为了行业转向热点，凯德、保利、合生等头部企业在转向轻资产输 出、大力瘦身的同时，亦在不断加码新经济地产。与此同时，黑石、华平、高盛等资本巨头也持续向物流园区以及数据 中心投掷巨资，加大在内地的新经济资产组合。在两方的共同推动下，物流地产在过去一年成为了市场首屈一指的当 红辣子鸡，迈入2022年，物流地产的热度还能否继续？其市场核心 需求点又在哪里？其中，值得注意的是，高标仓会是一线城市仓储物流的吸金兽。目前，一线都市圈高标仓的整体空置率仅为8. 7%,除廊坊、天津环京板块外，其他市场的空置率水平均在10%以下。与低空置率同步的是高标
3、仓的低供应量。据统计，20222024年期间 一线都市圈的高标仓新增供应分别为571万以、284万和198万后, 呈持续下降趋势。这就意味着，在供需失衡之间，高标仓租金将被持续推向高位，机构预计未来一线都市圈内大局部市场的高标仓租金将保持年均3-5%的 增速，其中新增供应极为有限的北京和深圳市场的上涨动力更强。物流地总体而言，未来几年，仓储物流的行业上行会带动一线都市产的持续增值，而在细分领域，高标仓将领跑市场租金一路上扬。03.冷库缺口显现，投资价值骤升冷链物流是现代物流业的重要组成局部。近年来，在政策引导和市场需求的共同推动下，我国冷链物流行业的市场规模逐年扩大。2020年，我国冷链物流行
4、业的市场规模超3800亿元，同比增长12%o 冷库作为冷链物流运营的重要基础设施之一，在冷链需求不断增长的 趋势下，全国冷库需求也不断增长。2020上半年，全国冷库需求超 过61. 22万平方米。2016-2020中国冷链物流市场规模（亿元）从市场层面而言，疫情后生鲜电商、中央厨房、生物医药行业的爆发 推动冷链物流需求加速增长。2020年叮咚买菜、盒马生鲜、美团优选等主要生鲜电商以及第三方 冷链运营商的租货冷库相关面积逾50万平方米，较2019年翻番，且 2021年在上年大幅增长的情况下继续录得10%的增长。从消费层面而言，与兴旺经济体相比，中国的冷库容量仍显缺乏。全 球冷链联盟的数据显示，2
5、020年中国冷库总容量为1. 31亿立方米， 城市居民人均拥有的冷库容量缺乏0. 15立方米，仅约美国的四分之O随着国内居民消费结构不断升级，生鲜电商、在线医药零售等行业的 持续快速开展，冷库缺口愈加凸显。从政策层面而言，2021年底国务院出台了 “十四五”冷链物流开展 规划，提出到2025年基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心、 产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点 设施网络；聚焦“6+1重点品类（肉类、水果、蔬菜、水产品、乳品、 速冻食品等主要生鲜食品以及疫苗等医药产品）。在政策引导和市场需求的共同推动下，冷库增量需求潜力庞大，这也 就导致带有冷库的物流资产将迎来显著
6、的价值提升。总体来看，一是，一线都市圈的高标仓，二是冷库资产，二者都将是 行业在细分物业类型中的潜在价值增长点O04.自动化与绿色，成为未来关键词从降低本钱角度来看，占较大比重的人力本钱虽然不可控，但是人员 效率的提升那么可以有效抵消这一局部的本钱支出，比方自动化的应用 就可以大大降低人员数量。在CBRE的调研中，一半以上的租户也表示计划通过智能化与自动化 提高仓储空间的利用率与运营效率，进而到达降本效应。自动化是大势所趋更高的空间利用率、操作效率和自动化程度，意味着未来仓库的建筑 标准也需要相应提升。自动化立体仓库可以有效地利用仓库面积和空间，扩大仓库的有效利 用率并且有利于形成先进的物流系
7、统，提高企业生产管理水平。自动分拣系统能提高分拣货物的效率，并且减小分拣误差率，利用智 能识别、机器人作业等系统提高劳动效率，节约劳动本钱。在这方面，亚马逊就给出了很好的例子。一般来说，货物的分拣时间 约占整个快递集散中心作业时间的40%60%,而亚马逊采取的自动化 分拣系统的平均工作效率为1万件/时，是人工分拣的30倍。通过 提升自动化率，亚马逊已经将仓储物流费用降低到9%左右。在国内，自动化升级也在有效地降低企业的支出本钱，很多国内第三 方物流企业已开始对新的物流设备和技术加速投入。以圆通为例，自 2017年启动转运中心设备的自动化替代后，其单票转运中心本钱从 0. 47元降低至2021年
8、上半年的0. 31元，降幅超过30%o此外，京东物流在2018-2020年三年间的技术研发开支分别为15亿 元、17亿元和21亿元。申通和韵达自2019年起开始大规模采购自动化仓储设备，合计到达4. 1亿元，2020年采购的金额相比2019年大幅提高300%至17. 6亿 元，2021年上半年三家公司的设备采购量到达11. 2亿元。在需求方与头部企业的带动下，物流地产走向自动化仓储就成为必 然。绿色飞轮加速转动2020年9月，习近平主席在第75届联合国大会上郑重承诺中国将争 取在2030年前实现碳达峰，2060年实现碳中和。自2021年以来，电商、第三方物流、零售、制造业内众多具有影响 力的国
9、内企业纷纷公布其减碳目标和计划。行业公司时间相关举措和目标第三方物流与电商京东物流20192019年宣布加入科学碳目标建议；与2019年相比，到203眸破 排放总量减少50%阿里巴巴2021不晚于2030年实现自身运营碳中和;不晚于2030年实现上下游 价值链碳排放强度减半顺丰2021拟在2021年基础上，2030年实现自身碳效率提升55%,实现 每个快件包裹的碳足迹降低70%零售与督饮业宜家2021加速供应商向100%使用可再生能源电力过渡，2021年首先面 向波兰、中国和印度的直接供应商推出太平鸟20212030年前标识100%产品的碳足迹信息，2035年前实现品牌运营范围碳中和，力争在2
10、04年前实现全价值链净零排放百胜中国2021加入科学碳目标，力争于2050年实现净零排放。制造业比亚迪2021宣布启动企业碳中和规划研究长城汽车20212045年碳中和美的20212030年前实现企业内部碳达峰，2060年前迈向碳中和在这些行业头部企业的带动下，仓储物流市场的绿色飞轮将加速转动。结语可以肯定的是，无论是内部需求所致，还是资本流入的加快推动，物 流地产这只当红辣子鸡的热度还将继续，而其核心增长点，一是一线 城市圈的高标仓，二那么是带有冷库的仓储资产。同时，为了应对本钱提升的危险，自动化01.后疫情时代，仓储物流行业迅速开展过去几年，新冠疫情带来的居家隔离大幅拉动了线上零售的增长，
11、 2021年第三季度末，我国线上零售渗透率已达至24%。同时，中国较 佳的疫情控制迎来了更多制造业订单。基于此，电商、三方物流及制造业对仓储物流需求也大幅上升，自 2020年三季度起中国疫情得到有效控制，中国16个核心城市的仓储 物流净吸纳量已连续6个季度突破100万方，2021年全年净吸纳到达660万平方米，相比2017年历史最高纪录提升近40%o2022年，中国经济预期回归正常增长，全年GDP增速预计在5%-5. 5% 之间，尽管疫情有可能反复，但在多方鼓励消费措施下，预计国内消 费有望稳步增长。而从长期来看，未来570年，中国将是全球最大的消费、制造业和 进出口市场，城镇化和消费升级的双
12、引整将保持高速运转，这不仅为 各行业开展提供巨大的商业机遇，同时也意味着其供应链环节上的仓 储物流需求的可持续增长。以电商行业为例，每新增10亿美元的电商销售额，将创造100万平 方英尺（92. 903平方米）的仓储需求。假设以较保守的10%年增速测算， 理论上2021-2025年期间，国内电商销售增长所需的仓储面积将超过 7, 000万平方米。在利好的宏观数据之下，行业也表现出巨大的增长信心。2021年底, CBRE对核心城市主要租户进行了一次租户调研，调查的对象包括第 三方物流、制造业、零售业、电商企业。对于行业的短期开展，其中81%的受访者预计未来三年经营情况将改 善，并且有74%的受访
13、者表示将继续拓展国内市场。81%的租户经营持续向好受访租户的行业预期由此可见，无论是从国家层面的宏观环境，还是从微观行业市场而言, 仓储物流的热度将会延续，且呈现出巨大的市场增长潜力与前景。与此同时，公募REITs的发行又进一步加速了仓储物流行业的资本流 动。在2021年推出的9单不动产类公募REITs中，物流园区类资产占据其中两席，极大刺激了资本市场对仓储物流的投资兴趣，让投资者开始不断加码物流仓储类产品的投资O2021年10月，凯德投资旗下凯德中国信托，即“CLCT”宣布拟向非 关联第三方收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都 的四个优质物流资产，总金额18. 63亿元。202
14、1年初以及年底，黑石分两次入手富力地产旗下广州国际机场富 力综合物流园股权，以逾53亿元的总价彻底拿下粤港澳大湾区内最 大的城市物流园区。同年6月，远洋资本23亿收购红星美凯龙所持有的7家物流子公司 100%股权，所涉及分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、贵阳和 西安等城市的H个物流资产工程。近乎同时，保德信房地产宣布与合作伙伴新宜中国，共同完成了两笔 中国物流地产工程的收购交易，工程地点分别位于南京、上海以及廊 坊,双方总投资金额为3. 23亿美元。此后的7月，新宜中国与高盛资产管理共同收购位于昆山市、河南省 郑州市、河北省以及湖北省的两批中国物流地产工程，双方投资总资 产规模达4. 88
15、亿美元。嗅觉最为敏锐的头部资本，不约而同的一掷千金于仓储物流行业，无 疑是在向市场昭示着行业庞大的利润空间。在同样庞大的资金加持 下，预期未来几年，仓储物流园区即物流地产亦将迎来步入价值增长 的快车道。02.多因素推动，一线都市圈成为增值爆点虽然可预期仓储物流行业的上行，但同样不可忽视的是，经济复苏的 节奏依旧会受到疫情的反复和防疫措施的影响，短期内投资下行压力 犹存，所以即便是处于行业红利期，锁定核心增长点依旧至关重要。CBRE进行的租户调研结果显示，至少短期内，一线都市圈都会是租户首选的扩张区域，有55%的租户计划继续围绕一线城市及周边拓展业务及租赁仓储资源。50%45%北察W市附：包含里
16、息.笥10天 Ma：包含上肉.RihlQtd 广M寿:包畲广州包儒山 包含不加旬东具全国性交通枢纽成都桃州员司未来将在国内哪些市场布局？国际门户市场.上舄。市副高标仓底存面积：平方米700万70%500-70075300万-500万100万300万40%50%贵司目前已在国内哪些市场布局?受访者的布局现状与未来三年布局计划目前，一线都市圈及其紧密联系的周边城市群是中国人口最稠密、经 济最活跃的区域。2020年，京津冀、长三角、珠三角三大区域聚集全国人口的33%,贡献全国经济总量的44%,而其在全国快递业务量中的占比更是高达71%,可见对于物流和电商企业而言，上述区域正是业务密度和配送 效率最高
17、的重点扩张区域。换言之，在仓储物流行业，一线城市都市圈是未来行业在地理布局上 的价值高地。究其原因，一方面是租户基于把控本钱的考量，另一方面那么源于选址 策略的侧重点，即在选址时，区位优先于租金。房地产本钱W 20%CBRE的调研显示，64%的租户认为未来三年最大挑战是本钱上涨，包 括物料本钱，燃油运输本钱及人力本钱的上涨。本钱上涨（例如燃料、运输、人力本钱等）市场竞争新冠疫情的不确定性40%40%52%经济的不确定性全球贸易政策和规那么消费者需求的变化劳动力或劳动技能短缺地缘政治受访租户面临的运营挑战而在整体的本钱构成中，令人意外的是，房地产本钱竟不高于20%。 以京东物流和顺丰为例，人力和
18、运输本钱占比分别到达78%和83%, 而相应的房地产本钱，包括租赁本钱、土地购买本钱、建设本钱及折 旧不超过10%o而电商与仓储物流相关的房地产本钱那么要更低。这一本钱结构意味着在维持总本钱不变的情况下，第三方物流企业每 降低1%运输和人力开支，理论上对应可以抵消8-9%的仓库租贷开支 的增长。房地产本钱交通运输本钱人力本钱受访租户运营本钱构成那么，于企业战略而言，排除人力本钱的不可控性与物料本钱的规模 性，最能把握与最容易降低的便是通过靠近终端以降低运输本钱，于 是，在房地产本钱与交通运输本钱的支出比照中，密集布局一线城市 都市圈便成为了租户与企业控制本钱的最优途径。靠近终端的选址优先策略通
19、过CBRE进行的租户调研，我们还发现仓储区位优先于租金已经成 为受访企业布局选址的共识。靠近消费者和终端市场、靠近交通设施、靠近制造商和供应商分列选址要素的前三位。受访租户布局选址要素分行业来看,90%电商和零售商认为物流设施需要靠近终端消费市场。而90%的三方物流选择靠近消费者和终端市场以及靠近交通设施。更商视其时效性作为赢得市场份额的关键因素，因而优先在靠近消费 者和终端市场的地区布局物流设施;对于三方物流而言,其承载分发 集散功能的转运/分拨中心那么需要更加靠近交通设施,以便更高效更快捷进行干线运输或者航空运输。选址要素的优先级决定着租户下一步的选址方向。79%的受访者表示 将增加大型城市及周边的物流仓储设施，包括城市配送中心(43%), 卫星城的配送中心(31%),以及郊区超大型分拔中心(29%)。物流链前端的分拣仓库(城市配送中心位于卫星城的配送中心 (在特大城市域内或附近)位于郊区的超大型分拨中心大型城市及周边前一公里)免税仓库市内配送站点(最后一公里)受访租户选址布局计划事头上，从2021年以来，电商、第三方物流企业在人口、产业密集 的一线都市圈和全国交通枢纽城市已经表现出加速扩张的趋势。以电商为例，2021年高标仓租货成交较2020年增长了 146%,其中86%的租货成交均位于一线都市圈。