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1、2022年房地产市场现状和发展趋势分析据宇博智业市场讨论中心了解：从毛大庆的“内部发言稿”到 郁亮的“楼市进入下半场”，再到任志强“2022年不买房就需再等 30年”的论断，今年以来，关于市场走向的争论不绝于耳。与此同 时，在过去的6个月中，持续下滑的成交数据也不断刺激着购房者的 敏感神经。接下来的楼市会怎么走？房价是否还会连续下行？下行的 空间还有多大？现在是不是买房的最佳时机？针对这一系列购房者 关怀的问题，我整理了 2022年房地产市场现状和进展趋势，供读者 参考。房地产市场现状高库存倒逼房企换挡据发布的2022-2022年房地产行业进展现状深度调研猜测报 告了解到，供应过剩已成为整个房
2、地产行业最严峻的问题，或许提 升房企的大数据力量将有助于改善这种状态。万科总裁郁亮在评论网传毛大庆的讲话时提出一个观点：从经 济转型和不动产精细化的角度来看，将来的客户，无论是住宅客户, 还是消费地产、产业地产客户，需求和以前都会有很大的区分，原有 存量的不动产难以满意他们的需求。深度挖掘客户的需求信息，依据需求确定拿地、设计、营造、 定价的方案，最大程度确保利润率和投资平安，已经成为地产熊市中 房企最为稀缺的力量，用一个时髦的名词来讲，就是“地产大数据”。对投资者来说，在楼市供应过剩的大环境下，大数据力量可能 成为评判一家企业发行股票、信托、企业债、私募等投资产品风险大 小的核心指标之一。谁
3、拥有这样的力量，谁就将成为地产股的明星。 “盼望借助大数据，在拿地前锁定客户的需求，加快销售节奏，实现 销售目标。”几个月前，一家龙头房企的负责人曾誓言要在今年进展 出一套大数据的应用系统，更为快速地赶超前面的竞争对手。然而，日前一些负责人坦言，他们正为高库存焦头烂额，并没 有足够的精力去进展上述系统，其感慨：假如在市场调整期到来之前 就做好大数据的讨论和应用，或许整个行业眼下不会如此“头疼”。记者调查发觉，大数据力量正成为影响开发商盈利力量和偿债 力量的新关键点。那些拥有大数据力量的开发商将来可能躲过地产熊 市的浩劫，以相对好的盈利指标供应给投资者更好的回报。那些没有建立类似信息系统的企业，
4、表现更为糟糕。据了解到, 沿海某房企近来对可售资源进行大盘点后发觉：部分城市的销售方案 和生产方案基本脱节，依据项目的关键节点完成状况，部分项目根本 无货可卖，更遑论完成销售目标；部分城市项目多年来的总积压货值 竟然超过60多万平方米，其中库存超过3年的存货高达19%,高端 住宅如独立别墅等占比高达70%o按其近三年的平均净资产收益率来 看，损失的利润超过10亿元。缺乏大数据力量，不仅降低了企业资金利用的效益，而且大大 增加了其偿债压力。值得留意的是，许多开发商并没有意识到大数据 的重要性。一家大型房企的投资部投资经理承认，部分区域的地块的确存 在亏钱风险，但他认为，从公司整体层面，可以用盈利
5、的项目去弥补 其他项目的亏损。目前房地产行业的数据讨论力量严峻不力，导致了开发商在那 些已经消失库存积压的城市连续大量拿地，并最终给整个企业的经营 带来极大风险。35城市库存创5年新高在楼市尚未消失大跌之前，多个城市的救市传闻却纷至沓来。 中原地产统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10 个，其中已作出若干调整的城市已有6个。今年前4个月的销售不畅，让楼市压力陡然严峻起来。虽然 2022年量价齐升，但供应量也是前所未有的浩大。去年卖出的土地， 如今正在变成打湿的棉被，压在开发商身上。同吃一碗饭，地方政府可谓感同身受。易居讨论员严跃进认为, 库存压力下，部分地方政府的救市心态蠢蠢欲动
6、。此前少数城市小幅 度地限购松绑，没有招致中央的打压，这给其他高库存城市增加了救 市的动力。易居房地产数据显示，截至4月底，全国35个城市新建商品 住宅库存总量环比增长2. 6%,同比增长19. 5%,创下2022年以来近 5年的历史新高。4月份购房者观望心情浓重，房企跑量的盼望落空。值得留意的是，35个城市中，有28个城市库存消失了同比增 长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比 增幅分别达到68. 6%、63. 8%和56. 8%。这三个城市4月份的新增供应 比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。库存增长，并非仅限于业内理解的三四线城市，还包括一些一 二线城市。数
7、据显示，截至4月底，一、二、三线35个城市新建商 品住宅库存总量分别为3032万平方米、18063万平方米和3796万平 方米，环比分别增长4. 6%、2.方和2. 4%,同比分别增长12. 4%、19. 2% 和 27. 6%o一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。这主要是由于, 相比二三线城市，一线城市房企的推盘节奏更快，但这些城市的购房 者观望心情正在快速扩散，致使成交清淡。中原地产称，从历史数据来看，目前房企开盘项目数量以及销 售状况仍处于较低水平，上周的推售套数、认购套数分别较2022年 周均水平回落19%和38%,认购率亦比2022年周均水平低13个百分 点。分城市来看，除无锡
8、上周无开盘，惠州、南京、苏州、武汉、 广州、福州、宁波的开盘认购率均超过50%,属于销售状况相对较好 的城市；有13个城市的认购率不足50%,海口、中山、常州和重庆 的认购率甚至低于25%o相关专业人士认为，在房地产市场持续降温的状况下，全国估计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。21世纪不动产集团市场总监桑豫峰表示，现在还看不到全面 放松调控的迹象。今年以来，真正对房地产市场产生实质影响的，就 是持续偏紧的房地产信贷政策。假如房地产信贷不松，地方政府的微 调效果将极为有限。房地产进展趋势楼市进入周期性调整5月18日，国家统计局发布4月70个大中城市房价数据显示， 70个大中城市房价上
9、涨幅度进一步趋缓。其中，新建商品住宅销售 价格环比、同比涨幅双双回落，价格环比上涨的城市数量降至2022 年以来新低，26个城市房价环比止涨。宇博智业市场讨论中心讨论员认为，4月本是需求恢复期，70 个大中城市房价下调却消失大幅度升级。这意味着楼市开头明确周期 性调整，下行趋势愈加明显。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中 城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。房价环比上涨的城市 个数削减，持平和下降的城市个数增加。有分析认为，这些城市基本都是库存压力较大的城市，新出台 的政策力度也相对温柔，基本是在户籍改革或新型城镇化大框架下运 作，未突破限购本身。他同时认为，在地方收入预期锐减的压力下, 将来地方在总体“分类调控”大框架下，自主出台“托市”甚至“救 市”政策的进程可能进一步加快。杨科伟表示，从这些数据来看，当前房地产行业情势很不乐观, 压力较大。与此同时，房地产市场需求收缩、成交低迷的趋势短期内 无法扭转，可预见后期相关税收收入必将下行。对此，中原地产张大伟认为，现阶段趋势明确，楼市开头周期 性调整。“本次市场调整相比2022年、2022年消失的政策性压制导 致的市场调整，本次楼市是由于非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特殊是非核心城市、非城市 核心区，都有可能消失明显价格调整”。