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1、1保障房供应量研究保障房供应量研究2目标未来五年内保障房占到总体供应未来五年内保障房占到总体供应量的量的60%,这么大的供应量会不会这么大的供应量会不会对新增商品住宅的供应量产生影对新增商品住宅的供应量产生影响？响？问题实质:供需关系未来五年保障房供应量未来五年计划供应量以前的供应存量未来五年保障房需求量未来五年申请并审核通过的需求量以前未解决的需求量政府未来五年的保障房实现目标：“住有所居”影响因素十一五期间审核通过的户数趋势审核标准的放宽与否未来五年保障房申请并通过审核户数预估未来趋势分析研究思路：研究思路：会影响“十二五”期间保障房政策利好趋势明显：12北京新增住宅市场发展历程及未来五年
2、走势北京新增住宅市场发展历程及未来五年走势13世界主要国家的住房发展会经历三大共同发展阶段和发展特征世界主要国家的住房发展会经历三大共同发展阶段和发展特征特征二:随着城市化进程的完成，住房市场不存在总体性供应短缺的问题，进入住房户均套数从1至1.1的稳定发展过程，人们开始追求“合适的住房合适的住房”特征三:住房户均套数达到1.1后，住房建设发展进入成熟阶段，改善性需求逐渐满足，人们开始追求“舒适的舒适的住房住房”特征一:城市化进程加速，住房建设起步并快速发展，刚性需求旺盛，人们开始追求“居者有其屋居者有其屋”发展阶段快速发展期稳定发展期成熟发展期新建住宅量驱动力：驱动力：城市化城市化驱动力：驱
3、动力：首次改善首次改善需求需求驱动力：再驱动力：再次改善需求次改善需求第一阶段第二阶段第三阶段世界主要国家的住房发展三大共同发展阶段14日本住房发展过程经历了三大发展阶段和发展特征，日本住房发展过程经历了三大发展阶段和发展特征，55-7255-72年为快年为快速发展期，驱动力为城市化加速速发展期，驱动力为城市化加速日本在1955-1972年的17年间，城镇化处于较快阶段，城镇化率55%-80%；资料来源：日本统计局、韩国统计局新建住房量在1955-1972年同样呈现持续快速增长；新建住房规模在1972年达到峰值，接近200万套，占当年住房存量的比例超过6%快速快速稳定稳定成熟发展期成熟发展期快
4、速发快速发展期展期稳定发展期成熟发展期发展特征:城市化进程加速,刚需旺盛发展趋势：新建住房快速增加并达到第一个峰值1572-8872-88年为住房稳定发展期，驱动力为首次改善性需求年为住房稳定发展期，驱动力为首次改善性需求快速快速稳定稳定成熟发展期成熟发展期快速发展期稳定发稳定发展期展期成熟发展期发展趋势：新房仍大量建设，建设量趋于平稳的稳定发展期发展特征:户均住房套数由1发展为1.1套72-88年新房仍大量建设，建设量趋于平稳72-88年户均住房套数由1发展到1.1套168888年以后为住房成熟发展期，该阶段驱动力为再次改善性需求年以后为住房成熟发展期，该阶段驱动力为再次改善性需求快速快速稳
5、定稳定成熟发展期成熟发展期快速发展期稳定发展期成熟发成熟发展期展期发展趋势：新增住宅发展成熟，建设量稳中略降发展特征:户均住房套数到达1.1并逐步增加88年以后新建住房建设量减少并趋于平稳88年后户均住房套数到达1.117韩国住房发展也已经历了两大发展阶段和发展特征，韩国住房发展也已经历了两大发展阶段和发展特征，80-9080-90年为快年为快速发展期，驱动力为城市化加速速发展期，驱动力为城市化加速资料来源：日本统计局、韩国统计局快速快速稳定稳定成熟发展期成熟发展期快速发快速发展期展期稳定发展期未来 发展特征:城市化进程加速,刚需旺盛发展趋势：新建住房快速增加并达到第一个峰值1980-1990
6、年，新建住房呈现持续快速增长的态势，住房建设量年均增速为17%；新建住房规模在1990年达到峰值，超过75万套，占当年住房存量的9.8%韩国历年新建住宅套数韩国在1980-1990年的城镇化率由40%-80%左右；18韩国城市化完成后户均套数未达到韩国城市化完成后户均套数未达到1 1，因此住房快速发展期延续，因此住房快速发展期延续了了1010年左右（年左右（90-200290-2002）快速快速稳定稳定成熟发展期成熟发展期发展趋势：新增住宅仍大量建设1990-2002年，新建住房仍呈现快速增长的态势；韩国历年新建住宅套数快速发快速发展期展期稳定发展期未来 发展特征:城市化进程加速,”一户一房“
7、刚需至2002年后，户均住房套数到达1190202年至今为住房稳定发展期，该阶段驱动力为首次改善性需求年至今为住房稳定发展期，该阶段驱动力为首次改善性需求发展特征:户均住房套数由1发展为1.1套快速发展期稳定发稳定发展期展期未来发展趋势：新建住房建设量仍然较大，但变化平稳2002年以后，新建住房量减少且趋于平稳发展韩国历年新建住宅套数快速快速稳定稳定成熟发展期成熟发展期2002年，户均住房套数到达1，之后继续增长，截止07年户均住房套数还未到达1.120因此可见，世界主要国家拥有共同住房发展阶段和发展特征，并因此可见，世界主要国家拥有共同住房发展阶段和发展特征，并受相同的驱动力驱动受相同的驱动
8、力驱动城市化进程首次改善性需求再次改善性需求第二阶段:住房稳定发展第一阶段:新房建设快速增加第三阶段:住房成熟发展驱动力阶段21中国与世界主要国家住房发展相似，也会经历三大阶段，目前正中国与世界主要国家住房发展相似，也会经历三大阶段，目前正处于第一阶段处于第一阶段中国户均住房套数不及0.8，距住房成熟发展期还有较长的时间距离中金研究中国平均城市化率仅44.6%，预计2030年达到65%中国从城市化率及户均住房套数来看,住房发展正处于第一阶段快速发展期稳定发展期成熟发展期新建住宅量驱动力：驱动力：城市化城市化驱动力：首次改善需求驱动力：再次改善需求第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段
9、未完成:城市化率2030年达到65%:未完成:户均套数0.78:城市化率达到75%以上户均住房套数达到1套完成指标22北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么?213待解决的问题：待解决的问题：北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何?基于对国际及中国新增住房的研究，明确北京新增住房发展现状基于对国际及中国新增住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋势及趋势,并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展:北京新增住房发展
10、正处于哪个阶段北京新增住房发展正处于哪个阶段?是否领先中国的住房发展水平？是否领先中国的住房发展水平？23东京都新增住房发展与日本类似，共经历三大发展阶段东京都新增住房发展与日本类似，共经历三大发展阶段 东京的新增住房发展与日本相同，共经历三大发展阶段；根据各阶段完成指标，东京新增住房发展各阶段皆领先于日本完成指标新建住宅量第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段户均套数1套户均套数达到1.1套户均套数1.1套以上1955-19721955-1972年年1972-19881972-1988年年19881988年年阶段年份快速发展期稳定发展期成熟发展期新建住宅量第一阶段第一阶段第二阶段第
11、二阶段第三阶段第三阶段1955-19701955-1970年年1971-19831971-1983年年19841984年年-东京新增住房发展三大阶段日本新增住房发展三大阶段241955-701955-70年为东京新增住房快速发展期，驱动力为刚性需求，户均年为东京新增住房快速发展期，驱动力为刚性需求，户均住房套数向住房套数向1 1套发展套发展都営住宅（市政当局）建設年度別公共住宅状況快速发快速发展期展期稳定发展期成熟发展期快速快速稳定稳定成熟发展期成熟发展期发展趋势：公共住房持续快速增长为特点的新增住宅快速发展阶段发展特征:户均套数达到1套,实现“居者有其屋”1955-19701955-1970
12、年年资料来源：住宅土地統計調査/総務省、平成年、速報値、京都都市整備局1955-19701955-1970年年东京公共住宅快速增加住宅数世帯数推移高峰之后逐渐淡化备注:公共住房类似于中国保障房251971-19831971-1983年为住房稳定发展期，驱动力为首次改善性需求，户年为住房稳定发展期，驱动力为首次改善性需求，户均住房套数向均住房套数向1.11.1套发展套发展（資料）住宅土地統計調査/総務省、住宅着工統計/国土交通省、建築統計年報/東京都都市整備局快速快速稳定稳定成熟发展期成熟发展期快速发展期稳定发稳定发展期展期成熟发展期发展趋势：新增可出售住宅发展稳定建设量较大；公共住宅发展平稳但
13、建设量较少（见前页）都内分譲新規着工戸数着工累積戸数1971-19831971-1983年年1971-19831971-1983年年住宅数世帯数推移发展特征:户均套数达到1.1套,刚需转为改善需求备注:本案例为可出售公寓，约占可出售住宅80%2619831983年以后进入成熟发展期，驱动力为再次改善性需求，户均年以后进入成熟发展期，驱动力为再次改善性需求，户均住房套数已超过住房套数已超过1.11.1（資料）建築統計年報、住宅着工統計東京都都市整備局東京都区市町村別人口予測（平成19年）東京都総務局快速快速稳定稳定成熟发展期成熟发展期快速发展期稳定发展期成熟发成熟发展期展期发展趋势：新增住宅发展
14、成熟,建设量趋于平稳发展特征:住房户均套数达到1.1套以后利用関係別新設住宅着工戸数推移1983-1983-住宅数世帯数推移1983-1983-27196019631966196919721975197819811984198719901993199619992002200504000080000120000160000首尔年新增住宅供应量新增住房量首尔历年新增住房发展进程也与韩国保持同步，变化趋势具有较首尔历年新增住房发展进程也与韩国保持同步，变化趋势具有较高的一致性高的一致性1980-1990年，首尔与韩国均呈现持续快速增长的态势，于1990年达到峰值；资料来源：首尔统计局韩国历年新建住宅
15、套数快速发展期快速发展期 1980-19901980-1990年年稳定期稳定期1990-1990-首尔历年新增住房变化趋势与韩国具有较高的一致性首尔历年新增住房发展进程与韩国新增住房保持同步1990年以后，韩国城市化进程完成，户均住房套数达到1套，进入稳定发展期；首尔新增住房建设也进入平稳建设状态28国际案例显示，北京的新增住房发展阶段将与中国相似，会经历国际案例显示，北京的新增住房发展阶段将与中国相似，会经历三大发展阶段三大发展阶段完成指标快速发展期稳定发展期成熟发展期新建住宅量驱动力：刚性需求驱动力：刚性需求驱动力：首次改善需求驱动力：再次改善需求第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第
16、三阶段北京新增住房发展三大阶段新增新增量变量变化化户均套数1套城市化进程完成户均套数达到1.1套户均套数1.1套以上新增住房持续增长,并达到第一个峰值新增住房仍大量建设，建设量趋于平稳新增住房建设量稳中略降29北京新增住房发展三大阶段中，将受到与其他国家首都相似的驱北京新增住房发展三大阶段中，将受到与其他国家首都相似的驱动力驱动动力驱动刚性需求首次改善性需求再次改善性需求住房市场不存在总体性供应短缺的问题，人们开始追求“合合适的住房适的住房”第一阶段:新房建设快速增加，人们追求“居者有其屋居者有其屋”生活、消费水平提高，人们追求“舒适的住房舒适的住房”北京新增住房驱动力特征30北京户均住房套数
17、1978年1980年1982年1984年1986年1988年1990年1992年1994年1996年1998年2000年2002年2004年2006年2008年0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.0北京户均住房套数达到1套还有一段时间距离从北京1978-2009年全社会住宅竣工面积来看，1978年至2005年左右竣工面积达到第一个峰值来源：北京市统计局北京1978-2009年全社会住宅竣工面积2009年2010年0.70.720.740.760.780.80.75960.7574在刚性需求的驱动下，北京新房建设快速发展北京户均住房套数09年与1
18、0年基本保持在0.76套左右套/户万平北京户均套数计算过程新增住房快速发展阶段新增住房快速发展阶段,驱动力为刚性需求驱动力为刚性需求31案例显示，新增住房稳定发展阶段案例显示，新增住房稳定发展阶段,驱动力为首次改善性需求驱动力为首次改善性需求城镇居民对居住条件的改善驱动力户型及面积配套教育生活休闲。环境其他舒适性住房面积的改善是住房改善的首要驱动因素主要驱动力大力发展保障房居者有其屋实现解决无房，旧房旧房二五年计划第一个五年计划三五计划四五计划。需求升级：案例:新加坡在满足”居者有其屋”户均套数1套以后,改善性需求旺盛,住房面积及户型升级明显1960-19641965-19691970-197
19、41975-1979新加坡新增住房户型发展历程一居室20-50户型：面积：（平米）一二居室30-70一二三居室40-120大户型60-170首次改善首次改善性需求性需求发展大户型商品房新加坡新增住房户型结构变化趋势32新增住房发展第三阶段，驱动力为再次改善性需求新增住房发展第三阶段，驱动力为再次改善性需求东京90年代初到2003年，对住房的改善意向逐渐降低,有较高改善意向家庭由29%降至21%东京案例东京在1983年以后为住房稳定发展期,该时期的改善性需求依然旺盛,之后平稳东京90年代初到2003年，住房满意度综合评价表明，到2003年74%家庭对住房表示满意住宅住環境対総合評価（東京都）住替
20、改善意向有無（東京都）（資料）平成年住宅需要実態調査(東京都）/東京都、都市整備局33由于北京保障房与商品住宅的差异性，使驱动力在不同阶段对二由于北京保障房与商品住宅的差异性，使驱动力在不同阶段对二者推动效果差异明显，三大驱动力主要作用在新增商品住宅者推动效果差异明显，三大驱动力主要作用在新增商品住宅新婚、外地人无房 中低收入家庭新增住房驱动力刚性需求第一阶段首次改善性需求第二阶段再次改善性需求第三阶段保障房与商品住宅为新增住宅重要分支新增商品住宅新增保障房主要人群：建设目标：中低收入人群居者有其屋满足无房需求其他驱动力：政府行为无驱动力效果：强强增员家庭中高收入家庭主要人群：建设目标：无满足
21、首次改善需求暂无其他驱动力：政府行为无驱动力效果：强暂无高收入家庭主要人群：建设目标：无满足再次改善需求暂无其他驱动力：政府行为无驱动力效果：强无34北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么?213待解决的问题：待解决的问题：北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何?基于对国际及中国住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋基于对国际及中国住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋势势,并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展并从北京住房趋势中判断新增商品住
22、房发展:北京新增住房发展正处于哪个阶段北京新增住房发展正处于哪个阶段?是否领先中国的住房发展水平？是否领先中国的住房发展水平？35目前北京仍处于新增住房快速发展阶段，驱动力为刚性需求目前北京仍处于新增住房快速发展阶段，驱动力为刚性需求完成情况未完成，目前户均未完成，目前户均套数为套数为0.760.76套套完成指标快速发展期新建住宅量第一阶段第一阶段户均住房套数达到1套城市化进程完成完成完成，城市化达到，城市化达到80%80%左右左右第一阶段延迟完成北京新增住房目前正处于第一阶段第二阶段第二阶段.稳定发展期户均套数达到1.1套驱动力：刚性需求驱动力：刚性需求36城市化:已完成北京由于一线城市的发
23、展优势，住房发展第一阶段将先于中国完成北京由于一线城市的发展优势，住房发展第一阶段将先于中国完成中国住房发展第一阶段快速发展期新建住宅量北京住房发展第一阶段快速发展期新建住宅量城市化率:2030年达到65%:户均套数:目前0.78套/户20302030年以后年以后户均套数:目前0.76套现状现状中国中国:城市化率预计2030年达到65%;保障房滞后及各地政府建设力度难料,根据国际经验,户均套数实现1套至少20年;刚性需求旺盛阶段，保障房较为滞后，导致城市化完成户均住房未达到1套；“十二五规划”北京将加大保障房力度并开始落实，加快实现“住有所居”北京北京:37北京新增住房发展是否经历与中国类似的
24、三大阶段？驱动力是什么北京新增住房发展是否经历与中国类似的三大阶段？驱动力是什么?213待解决的问题：待解决的问题：北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何北京新增住房发展过程中，未来五年新增商品住宅的发展如何?基于对国际及中国住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋基于对国际及中国住房的研究，明确北京新增住房发展现状及趋势势,并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展并从北京住房趋势中判断新增商品住房发展:北京新增住房发展正处于哪个阶段北京新增住房发展正处于哪个阶段?是否领先中国的住房发展水平？是否领先中国的住房发展水平？38未来未来5 5年，北京保障房供应对商品住宅不会形成冲击年
25、，北京保障房供应对商品住宅不会形成冲击,人口基数增人口基数增加使商品住宅需求保持旺盛加使商品住宅需求保持旺盛商品住房保障房北京“十二五”规划,未来五年的保障房实现目标：“住有所居”新增住房市场保障房建设量对商品住宅不会形成 冲击户籍人口首次购房需求户籍人口改善购房需求2006200720082009201020112012201320142015050100150200250300350272.62277.3820-34岁婚房购买人群基数变化不大2006200720082009201020112012201320142015300320340360380400353.24376.3435-50
26、岁改善性住房购买人群基数增加2005200620072008200920102011201220132014201502004006008001000690.59833.63外来人群基数增加外地获购房资格无房人群刚性需求重要组成部分39通过研究，本报告得出以下关键性结论：通过研究，本报告得出以下关键性结论：世界主要国家新增住房发展会经历三大阶段对应三大驱动力；中国的住房发展历程与国际经验类似，目前处于第一阶段；根据国际案例，北京新增住房也会经历三大阶段，对应三大驱动力且主要作用于新增商品住宅；北京目前与中国相似，正处于新增住房快速发展阶段，并将领先中国完成第一阶段；“十二五“期间北京商品住房在
27、人口基数的推动下依然旺盛40北京户均住房套数计算过程：北京户均住房套数计算过程：北京市各年存量房套数/常住人口户数户均住房套数资料来源：北京统计局、第六次人口普查2009年常住人口1755万家庭规模2.7人/户常住人口户650.73万=2007年北京存量房共计494.3万套2010年常住人口户668.1万共计506.02万套2009年存量房套数备注：存量房含非成套间数共计494.3万套=0.75740.7574=0.75960.75962010年存量房套数北京市新建住宅情况年份套数2008年246，0172009年115，0112010年117，247根据建研弘毅研究结果：41新加坡政府主导住
28、房市场，住房面积及户型在不同时期变化如下新加坡政府主导住房市场，住房面积及户型在不同时期变化如下资料来源：HDB Annual Report,世联研究TABLE1 TYPES OF FLATS BY YEAR BUILDING COMMENCED AND BY SIZESPrototypeAve Flr Area(m2)Room ScheduleYear19606162636465666768697071727374757677787980818283841-Room EmergencyStandardImproved232633R,K,b/t2-Room EmergencyStandardI
29、mproved374145L,B,K/D,b/t3-Room EmergencyStandardImprovedNewModelASimplified505560697565L,2B,K/D,b,tL,2B,K/D,S,2b/t4-RoomEmergencyStandard ImprovedNewModelASimplified7373839310585L,3B,K/D,b,tL,3B,K/D,S,2b/t5-RoomStandardImprovedModelAImproved121123135123L,3B,K,D,V,2b/tL,4B,K,D,S,V,2b/tExec.MaisonetteApartment145145L,3B,K,D,U,V,2b/t,tL,4B,K,D,S,V,2b/t,tL,3B,K,D,U,V,2b/tL,4B,K,D,S,V,2b/tHUDC Maisonette Apartment155to170L,3B,K,D,U,V,2b/t,tL,3B,K,D,U,V,2b/tR,K,b/t,rVL,B,K,b/t,rVL,2B,K,b/t,rVL,3B,K,b/t,rVL,3B,K,D,S,V,2b/t3