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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2/3/202320082008年北京市场研究年北京市场研究世联地产世联地产本报告是严格保密的。行政、金融、税收，行政、金融、税收，0707年以来，政府打压年以来，政府打压楼市多管齐下楼市多管齐下中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国家八部委联手查中国房价暴涨因素 深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；。中 国 人 民 银行发布公告，决 定 从 2007年6月5日起，上 调 存 款 类金 融 机 构 人民 币 存 款 准备金率0.5个百分点 从2007年5月19
2、日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。8月1日，新版二手房买卖合同正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍2007.4.52007.7月2007.6.52007.5.192007.8月2007.9月2007.9.27央 行 于 7-9月 3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次关于加强商业性房地产信贷
3、管理的通知，的第三条的规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。2007.10.3监管部门及相关银行的知情人士昨天证实，就“第二套房”的界定，监管层在征询几家大银行的意见后，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。13 日宣布，将从今年10 月25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。由此普通存款类金融 机 构 将 执 行 13%的存款准备金率标准2007.10.132007.10月北京将成为开征物业税的试点城市之一。
4、2007.7.16行政手段金融政策税收政策本报告是严格保密的。随着一系列宏观调控政策的使用，北京楼随着一系列宏观调控政策的使用，北京楼市市“拐点拐点”初现端倪初现端倪进入进入12月份以后，随着新月份以后，随着新的贷款政策的颁布和银根的贷款政策的颁布和银根的全面收紧，北京楼市价的全面收紧，北京楼市价格格明升暗降明升暗降，各类楼，各类楼盘大搞促销：盘大搞促销：金地金地名京，名京，办卡送办卡送1万万元元；Pecking House，92-95折折；星河湾，星河湾，95折折；富力又一城，富力又一城，十项优惠措十项优惠措施合计优惠施合计优惠8万元万元/套套本报告是严格保密的。20082008年，政府决心
5、坚定，多种手段配合，年，政府决心坚定，多种手段配合，用心良苦用心良苦08年上半年以来，政府对房地产市场的宏观调控可谓多层面全方位配合；年上半年以来，政府对房地产市场的宏观调控可谓多层面全方位配合；从从行政、金融、税收以及保障性住房投放行政、金融、税收以及保障性住房投放等方面，处处着手，力度坚决；等方面，处处着手，力度坚决；在获得了在获得了07年底，金融手段调控的良好收效之后，政府更是年底，金融手段调控的良好收效之后，政府更是紧抓金融杠杆紧抓金融杠杆，全面保障信贷政策的彻底落实；全面保障信贷政策的彻底落实；作为调控房价的有利武器，在作为调控房价的有利武器，在“双防双防”基调之下，政府的基调之下，
6、政府的物业税征收政策物业税征收政策迟迟不落实迟迟不落实也是悬在本轮市场调控上方的一柄也是悬在本轮市场调控上方的一柄“利刃利刃”；在行使；在行使“威慑威慑”作用的同时保证了市场一旦发生颠覆性调整可以带来利好因素，刺激市场作用的同时保证了市场一旦发生颠覆性调整可以带来利好因素，刺激市场信心与回暖。信心与回暖。本报告是严格保密的。2008200820082008年上半年各级市场表现梳理年上半年各级市场表现梳理年上半年各级市场表现梳理年上半年各级市场表现梳理本报告是严格保密的。一级市场本报告是严格保密的。朝阳来广营乡清河营村地流标流标（1212月份）月份）；顺义五块低价住宅用地流标流标；广渠路15#地
7、块流标流标；12月土地成交总量（）占全年土地总成交量的总成交量的29.4%29.4%；取地方式日趋丰富，开发商联合拿地联合拿地（中鸿/城建、春光/大地），从事土地一级开发的开发商后续进行二级开后续进行二级开发发（甄氏、鲁能等），品牌开发商品牌开发商拿地（华润）国有大型非房地产国有大型非房地产企业（国华置业）；进入1月以来，全面从紧的货币政策从紧的货币政策使得开发商取得贷款的难度越来越大，土地开发的后续成本越来越高成本越来越高；大幅高价地块出现流拍，开发商拿地拿地日趋谨慎日趋谨慎土地流标，开发商谨慎拿地土地流标，开发商谨慎拿地本报告是严格保密的。全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区朝阳与丰台区，周
8、边供应主要集中在昌平，顺义，大兴区域；土地供应向外偏移向外偏移的趋势明显，五环外土地供应占到七成以上，城市边缘地区城市边缘地区将成为未来城市热点未来城市热点。城市外围中小体量，较低地价中小体量，较低地价的地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商的重开发商的重视视。高价的“明星明星”地块地块（广渠路15#流标）则被开发商回避，出现流标流标；土地供应外围渐成热点，运作风险较小地块受土地供应外围渐成热点，运作风险较小地块受到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓本报告是严格保密的。地价上升，市场转淡，各类开发商采取不地价上升，市场转淡，各类开发商采取不同取地策略规
9、避风险同取地策略规避风险上市公司万科、金地等上市公司在取地上逐渐趋于保守，加快土地的开发运转速度，甚至愿意放弃一定的利润率，保证现金流。大型非地产专业企业一般考虑前期运作地块，如鲁能做顺义马坡组团的一级开发，后续拿地也针对这一区域展开。地产专业企业龙湖大肆取地，特别是一些“两限地”；“两限地”虽然利润率低，但是，定向销售，安全系数高，保证公司基本的现金流转。中小公司采取观望策略，北京大批项目公司被注销。后续无项目跟进。“一内一外”策略市内核心地块仍被看好市内核心地块仍被看好首开西直门地块，拆迁成本直线 上升仍不愿放弃；外围低价地块成为新宠外围低价地块成为新宠开发风险小，未来发展前景值得 预期。
10、本报告是严格保密的。0808年前半年土地供应量大；年前半年土地供应量大；1 1月成交量出现月成交量出现井喷，且价格保持高位；井喷，且价格保持高位；2424月成交冷淡月成交冷淡北京北京0808年上半年土地供应出现年上半年土地供应出现“井喷井喷”之势：之势：整个二季度将有约49块土地供应，土地面积达到了566公顷左右，加之一季度已成交的500多公顷，这意味着如果二季度的土地供应计划如期兑现，2008年上半年北京市土地供应将突破千万公顷，超过2007年全年的898公顷。北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心京一季度住宅地价同比涨京一季度住宅地价同比涨12791279元元/平涨幅达两成：平涨幅达
11、两成：一季度北京综合用途、商业用途、居住用途及工业用途等四类地价，均比去年同期上涨。其中住宅地价上涨幅度最高，同比去年涨1279元/平米，涨幅高达22%。中国城市地价动态监测系统中国城市地价动态监测系统北京二季度土地供应遇窘北京二季度土地供应遇窘 49 49幅地块无人问津：幅地块无人问津：在2008年第二季度过去三分之一后，原计划于该季度内完成出让的49幅住宅和商业地块仍然毫无动静。北京市土地交易管理中心北京市土地交易管理中心本报告是严格保密的。5 5月以来土地成交有所回暖；市场出现两极分月以来土地成交有所回暖；市场出现两极分化，品牌开发商积极取地，小开发商急于转让化，品牌开发商积极取地，小开
12、发商急于转让抢地风重现北京抢地风重现北京 百份标书竞投顺义空港三地块百份标书竞投顺义空港三地块（2008年5月）：近日正挂牌接受报价的北京市顺义天竺空港经济开发区“一住两商”三幅地块，已吸引了包括万科中粮、万通、融创(原顺驰)、新世界、和记黄埔(长江实业)、绿地集团、金地、龙湖和富力在内的9家国内一线地产开发商，且尚有顺鑫、大龙、华美等实力稍逊的开发企业对该地块表示出关注。北京市土地交易管理中心北京市土地交易管理中心潘石屹持百亿现金潘石屹持百亿现金 将集中在京拿地将集中在京拿地（2008年5月）：SOHO中国(00410.HK)目前拥有逾100亿元现金，“是国内最多现金的地产上市公司”。未来公
13、司土地收购仍会集中于北京市场，因为利润较高。SOHOSOHO中国董事长潘石屹中国董事长潘石屹北京北京7 7块二手地欲块二手地欲“再嫁再嫁”转让总面积约转让总面积约120120万平米万平米（2008年6月）：5月和6月两个月内共有7块土地在北京产权交易所发布出让消息。本次出让的土地主要集中在宣武、丰台、昌平、密云及怀柔，出让的土地总体面积约120万平米。除了密云地块暂未得知之外，其他土地全部取得“国有土地使用证”。这些地块均通过出让100%公司股权的方式转让，甚至部分土地已经取得商品房销售许可证。“这些土地全部属于二手地”，开发商如果100%出让其公司的股权，就是在通过出让公司股权的方式来出让土
14、地。北京产权交易所北京产权交易所本报告是严格保密的。二级市场本报告是严格保密的。豪宅市场依旧坚挺，抗跌性强豪宅市场依旧坚挺，抗跌性强时间类目泛海国际山水文园星河湾世界城1月成交单价2392732263297090成交面积4454.25612.743854.3802月成交单价2975203109819480成交面积2524043677273月成交单价29099303122804928814成交面积2878338019347274月成交单价30852304253160338546成交面积2840152437813645月成交单价27403316063149643172成交面积54972124329
15、6364选取北京市场在售的典型豪宅选取北京市场在售的典型豪宅项目的销售数据进行分析发现：项目的销售数据进行分析发现：除受销售周期的供应影响，个除受销售周期的供应影响，个别月份发生的零交易情况外；别月份发生的零交易情况外；北京豪宅市场北京豪宅市场保证了总体的量保证了总体的量价稳定价稳定；豪宅市场豪宅市场作为具备绝对稀缺性的豪宅项作为具备绝对稀缺性的豪宅项目体现出了较强的抗跌性；在目体现出了较强的抗跌性；在市场情况总体转淡的情况下仍市场情况总体转淡的情况下仍然实现了然实现了价格的小幅爬升价格的小幅爬升；本报告是严格保密的。别墅市场受政策影响不大，总体销售情况比别墅市场受政策影响不大，总体销售情况比
16、较平稳，且有日渐升温之势较平稳，且有日渐升温之势亚北别墅区大部分项目处于供应真空区，受政策影响较小。在中海瓦尔登湖，湾流汇等项目上体现客户上门量减小，成交周期增长；造成顾客犹豫的因素主要为对后期市场走势的担忧，而不是购买力因素限制。国土资源部等部委日前联合发布实施年版限制用地项目目录和禁止用地项目目录，影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。此前发布的年版目录同时废止。政策影响：政策影响：“别墅用地审批叫停”政策的实施无形中使得市场上的别墅产品成为物业产品中的稀缺产品，价值得到提升；此外，购买别墅的客户基本上都是财富积累程度较高的支付阶层，其资
17、金储备较为充裕，购房受政策影响较小；项目名称销售套数/成交价格2007年11月2007年12月龙湖滟澜山销售套数3057575757成交价格2748329362293622936229362中海瓦尔登湖销售套数411111111成交价格1338813389133891338913389格拉斯小镇销售套数02 2 2 2成交价格016364163641636416364纳帕尔湾销售套数1510101010成交价格1525114884148841488414884优山美地销售套数66 6 6 6成交价格1958827414274142741427414别墅市场别墅市场本报告是严格保密的。5 5月价
18、格出现下跌，刺激消化增长，但仍难月价格出现下跌，刺激消化增长，但仍难以回复之前的消化水平，市场回归以回复之前的消化水平，市场回归正常正常2008 年年5 月，北京市商品住宅累计批准预售面月，北京市商品住宅累计批准预售面积为积为1652855.95 平米，累计销售面积为平米，累计销售面积为914678.81 平米，批准预售面积是上月的平米，批准预售面积是上月的1.2 倍，倍，累计销售面积是上月的累计销售面积是上月的1.6 倍，从供销比来看，倍，从供销比来看，本月的上市量继续攀升，市场中供应依旧较为活本月的上市量继续攀升，市场中供应依旧较为活跃，跃，成交量也环比上月有一定程度增长，比前几成交量也环
19、比上月有一定程度增长，比前几月也有上升趋势，但本月成交量仍然没有超过供月也有上升趋势，但本月成交量仍然没有超过供应量。应量。普通住宅市场普通住宅市场2007 年年5 月北京市商品住宅类价格继前几月月北京市商品住宅类价格继前几月稳中略升后有小幅的下降，稳中略升后有小幅的下降，成交均价为成交均价为13255元元/平米，环比下降了平米，环比下降了5%，同比去年增长了同比去年增长了30.4%。市场供应继续拉升，市场销售也有一。市场供应继续拉升，市场销售也有一倍多的增长，一部分需求得到释放；价格方面倍多的增长，一部分需求得到释放；价格方面在前几月一直稳中有升的情况下本月却出现了在前几月一直稳中有升的情况
20、下本月却出现了下降。下降。本报告是严格保密的。5 5月以来市场主流项目纷纷采用价格战，企图利用价月以来市场主流项目纷纷采用价格战，企图利用价格杠杆撬动成交，起到一定作用，但并未实现市场格杠杆撬动成交，起到一定作用，但并未实现市场整体启动整体启动普通住宅市场普通住宅市场珠江珠江 奥古斯塔：奥古斯塔：公寓：公寓：76007600元元/，毛坯，一次性，毛坯，一次性9696折，按揭折，按揭9898折，折，1010套套/周，月均销售周，月均销售40504050套；套；别墅：别墅：2000020000元元/，目前的促销手段为买别墅送公寓；，目前的促销手段为买别墅送公寓；金色漫香林：金色漫香林：6 6月月7
21、 7日开盘，开盘推出房源日开盘，开盘推出房源300300套，截止套，截止6 6月月2 2日，蓄客办卡日，蓄客办卡200200组，组，2000020000元元/卡，卡内含卡，卡内含1000010000元折扣金；元折扣金；亦庄亦庄 北岸：北岸：上周开盘一栋，上周开盘一栋，95009500元元/（实收），开盘销售（实收），开盘销售4040套，一次性折扣最低可达套，一次性折扣最低可达9191折，本周实收折，本周实收均价均价91009100元元/，销售速度，销售速度8 8套套/周；周；富力富力 又一城：又一城：目前均价目前均价1100011000元元/（实收，含（实收，含15001500元元/精装），最
22、低折扣可达精装），最低折扣可达8282、8383折，为亦庄区域消折，为亦庄区域消化速度最快的项目，化速度最快的项目，10201020套套/周，主要通过价格杠杆撬动销售，仅余周，主要通过价格杠杆撬动销售，仅余7 7套大户型产品作为套大户型产品作为特价房，特价房，1070010700元元/；目前，亦庄区域市场主要以消化小户型产品为主，主要和市场放量特征有关，同时，受支付目前，亦庄区域市场主要以消化小户型产品为主，主要和市场放量特征有关，同时，受支付力限制，及激烈的同质化竞争影响，区域内主流项目价格手段促进销售状况明显。力限制，及激烈的同质化竞争影响，区域内主流项目价格手段促进销售状况明显。以亦庄区
23、域市场为例：以亦庄区域市场为例：价格杠杆的应用成为市场普遍现象价格杠杆的应用成为市场普遍现象价格杠杆的应用成为市场普遍现象价格杠杆的应用成为市场普遍现象本报告是严格保密的。三级市场本报告是严格保密的。20082008年上半年年上半年二手房市场情况二手房市场情况从从2 2月开始，销售量小幅回升，价格不断下降，月开始，销售量小幅回升，价格不断下降，刚性需求支撑市场的同时市场逐渐走向理性刚性需求支撑市场的同时市场逐渐走向理性本报告是严格保密的。市场回归正常市场回归正常，稳中盘整情况将在较长时，稳中盘整情况将在较长时间内持续间内持续一级市场：一级市场：从最初的供应井喷但市场冷淡，到目前品牌开发商积极取
24、地，经过从最初的供应井喷但市场冷淡，到目前品牌开发商积极取地，经过将近半年的消沉，土地市场整体成交出现回暖，未来市场将日趋平稳。将近半年的消沉，土地市场整体成交出现回暖，未来市场将日趋平稳。二级市场：二级市场：传统豪宅传统豪宅以其稀缺特性，保证自身销售的量价平稳状态，体现出了较强的抗风险以其稀缺特性，保证自身销售的量价平稳状态，体现出了较强的抗风险能力；能力；墅物业墅物业在限地令出台之后出现明显的量价齐升行情，特殊物业形态成为其销售的在限地令出台之后出现明显的量价齐升行情，特殊物业形态成为其销售的有效保证；有效保证；普通住宅普通住宅先后经历了先后经历了“有价无市有价无市”、“暗降保量暗降保量”
25、、“量价齐跌量价齐跌”三个阶段，从三个阶段，从原先的绝对卖方市场开始向一定程度的买方市场转化；原先的绝对卖方市场开始向一定程度的买方市场转化；07年的疯长态势受到遏制，年的疯长态势受到遏制，开始回归正常开始回归正常；三级市场：三级市场：二手房交易受到影响较为明显，市场波动较大，资产的重估过程遭二手房交易受到影响较为明显，市场波动较大，资产的重估过程遭遇较大挑战，在一定程度上打击了投机买家的购买行为遇较大挑战，在一定程度上打击了投机买家的购买行为本报告是严格保密的。2008200820082008年下半年市场走势因素分析与对策初判年下半年市场走势因素分析与对策初判年下半年市场走势因素分析与对策初
26、判年下半年市场走势因素分析与对策初判本报告是严格保密的。正常市场状态，决定市场的两大根本性正常市场状态，决定市场的两大根本性因素因素现实的市场供需水平现实的市场供需水平增值预期增值预期市场本源市场本源本报告是严格保密的。刚性购房需求坚挺，大量外来人口涌入，刚性购房需求坚挺，大量外来人口涌入，新建家庭数量不断增加新建家庭数量不断增加根据北京市统计局在1997 年外来人口普查和2000 年人口普查数据基础上的推测,北京市的外来人口在03年以后12 年内每年估计增加45 万人左右,随后每年增加量至少在38 万人左右,这种趋势会一直持续到2008 年。在未来的5 年内(20042008 年)流动人口增
27、加量最为保守的估计也在200 万人。这意味着在2008 年北京的流动人口数量将达到600 万之多。n奥运之际，在京外来人口逾奥运之际，在京外来人口逾600600，00000000人人n0404年以来，北京登记结婚人数年以来，北京登记结婚人数7878，86368636人，新组建家庭人，新组建家庭3939，43184318个个供需水平供需水平本报告是严格保密的。住宅土地供应有所增长，但依然存在巨大住宅土地供应有所增长，但依然存在巨大供应缺口，整体市场未出现结构性变化供应缺口，整体市场未出现结构性变化供需水平供需水平北京今年供地北京今年供地61006100公顷公顷 首度公布土地储备计划：首度公布土地
28、储备计划：2008年北京市土地供应计划已于6月3日在第七次市政府常务会议上研究通过。今年，北京市土地供应总量将控制在6100公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内。北京市国土局北京市国土局严禁工业用地建成套住宅：严禁工业用地建成套住宅：北京有关部门发布了北京市城市建设节约用地标准(试行)，按照新的标准，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。企业所需行政办公及生活服务设施应在工业开发区的生活服务配套区集中建设，单个工业项目行政办公及生活服务设施用地面积原则上不得超过工业项目总用地的5，建筑面积不得超过总建筑面积的10。违反土地管理规
29、定处分办法违反土地管理规定处分办法 6 6月起施行：月起施行：处分办法的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法权益，坚守18亿亩耕地“红线”，具有十分重要的意义。五部委五部委本报告是严格保密的。现实的市场供需未发生明显变化，对房现实的市场供需未发生明显变化，对房地产市场影响甚微地产市场影响甚微现实的市场供需水平现实的市场供需水平增值预期增值预期n未发生结构性变化，对市场几无关键性影响未发生结构性变化，对市场几无关键性影响市场影响市场影响本报告是严格保密的。成长中的中国经济将在一个长久时间内维成长中的
30、中国经济将在一个长久时间内维持良好的上升势头持良好的上升势头经济基准面经济基准面n中国人口的受教育程度和人口素质不断提高，拥有丰富的人力资源中国人口的受教育程度和人口素质不断提高，拥有丰富的人力资源中国科技人力资源总量已达3200万人，居世界第一位。中国高等教育在校生从1998年的628万增加到现在的1400万，已经位居世界第一。n中国众多的工业指标中国众多的工业指标“世界第一世界第一”，已经成为世界工厂，已经成为世界工厂中国钢铁产量世界第一，超过第二、第三、第四的总合。中国水泥产量世界第一，占世界总产量一半。中国煤产量世界第一，占世界一半。中国纺织品产量世界第一，每年共世界人民每人四件衣物。
31、中国鞋产量世界第一，每年世界人民每人3双。中国电视机产量世界第一。中国电冰箱产量世界第一。中国DVD产量世界第一。中国空调产量世界第一。中国摩托车产量世界第一。本报告是严格保密的。中国经济的世界声音越来越响亮，已经开中国经济的世界声音越来越响亮，已经开始成为国际经济金融的重要影响力量始成为国际经济金融的重要影响力量经济基准面经济基准面n中国油价上涨带来国际油价波动中国油价上涨带来国际油价波动在19日晚国家发改委在公布油价上调之后，纽约原油期货出现了回落。跌幅超过3。专家分析认为油价调整将对全球石油未来走势带来一定冲击。n中国外汇储备中国外汇储备“世界第一世界第一”截至4月末，中国的外汇储备已经
32、增加到1.76万亿美元，比东北亚其他国家和地区外汇储备的总和还多。中国社科院世界经济与政治研究所所长余永定对环球网记者说，这个数字实际上已经超过了世界主要7大工业国(包括美国、日本、英国、德国、法国、加拿大、意大利，简称G7)的总和。本报告是严格保密的。高涨，消费者信心不足，通涨压力高涨，消费者信心不足，通涨压力巨大巨大经济基准面经济基准面20072007年年2 2月月-2008-2008年年5 5月月CPICPI涨幅涨幅美国美国CPICPI各类产品和服务比重各类产品和服务比重 中国中国CPICPI各类产品和服务比重各类产品和服务比重 近一年来消费者信心指数近一年来消费者信心指数日期消费者预期
33、指数消费者信心指数消费者满意指数2007.0199.1 96.3 92.1 2007.0298.6 95.8 91.7 2007.0397.4 95.2 91.8 2007.0498.8 96.2 92.4 2007.0599.1 96.7 93.0 2007.06100.0 97.5 94.5 2007.0799.2 96.7 93.0 2007.0899.9 97.3 93.3 2007.0999.7 97.0 93.0 2007.1099.2 96.5 92.4 2007.1198.7 96.0 92.0 2007.1299.5 96.9 93.1 2008.0195.6 98.6 91
34、.2 2008.0294.3 96.8 90.5 2008.0397.5 94.8 90.8 0707年底开始，我国年底开始，我国CPICPI指指数一路走高，到数一路走高，到0808年年2 2月月受雪灾影响更是达到前受雪灾影响更是达到前所未有的高点；政府表所未有的高点；政府表示此为结构性的物价调示此为结构性的物价调整，但是纵观整个整，但是纵观整个0808年年前前5 5个月，平抑物价尚需个月，平抑物价尚需时日；时日；本报告是严格保密的。0808股市在震荡中一路下行，但通过上市公司股市在震荡中一路下行，但通过上市公司的财务报表可以看出，的财务报表可以看出，中国企业处在不断发展中国企业处在不断发展壮
35、大之中，本轮调整为有支撑的短期行为壮大之中，本轮调整为有支撑的短期行为经济基准面经济基准面上证指数仍处于短期下跌加速阶段上证指数仍处于短期下跌加速阶段支撑位在2780-2740点区域，如跌穿会测试2690-2650点区域附近，阻力位为3120-3090点区域附近。由于通货膨胀、油价高企等因素，中国依靠低成本生产由于通货膨胀、油价高企等因素，中国依靠低成本生产要素获取国际竞争力的经济增长模式正日益受到其增长要素获取国际竞争力的经济增长模式正日益受到其增长成果的挑战，成果的挑战，中国谋求经济转型和产业升级，工业化下中国谋求经济转型和产业升级，工业化下半场的帷幕由此拉开。半场的帷幕由此拉开。而在转型
36、压力期，通货膨胀、经而在转型压力期，通货膨胀、经济减速和企业盈利能力下滑并存的阵痛难以避免。济减速和企业盈利能力下滑并存的阵痛难以避免。科技、新能源类板块取代地产、金融成为新的股市热科技、新能源类板块取代地产、金融成为新的股市热点点本报告是严格保密的。美国次贷影响有限，当前美联储的降息政美国次贷影响有限，当前美联储的降息政策使得美国向全球输出策使得美国向全球输出通货膨胀通货膨胀大事件影响大事件影响n受次级贷影响受次级贷影响,美国经济增长滞缓，通货膨胀加剧：美国经济增长滞缓，通货膨胀加剧：2007年，美国爆发住房次级贷款危机，房地产市场持续下滑；就业市场的持续低迷、失业率的不断上升、消费者信心指
37、数的暴跌；2007年第四季度美国经济增长率由第三季度的4.9%下滑至0.6%；经济增长缓慢导致美联储采取刺激经济增长的降息政策，自2007年9月开始，美联储目前已将利率从5.25%降至3%；降息的宽松经济政策加之目前能源粮食等国际物价的上涨，导致美国的通货膨胀率居高不下。n在美国经济增长滞缓的影响下，全球经济出现下滑，全球性通货膨胀在美国经济增长滞缓的影响下，全球经济出现下滑，全球性通货膨胀加剧：加剧：由于自身经济增长周期的影响，加之美国次级贷造成损失，世界各主要经济国家均出现经济疲软；能源、粮食等国际原材料价格大幅上涨;2007年国际油价上涨约50%，小麦价格涨幅超过100%;欧元区、瑞士、
38、新加坡、沙特阿拉伯等区域的通货膨胀率上升到十余年来最高的水平；本报告是严格保密的。冰雪灾害天气使南方大部地区蒙受巨大经冰雪灾害天气使南方大部地区蒙受巨大经济损失，带来济损失，带来CPICPI的高增长的高增长大事件大事件0808年年1 1月，我国南方遭遇月，我国南方遭遇5050年年一遇的雪灾一遇的雪灾湖南：湖南：25002500万人万人受灾，受灾，7 7人人死亡；死亡；湖北：湖北：七地市七地市暴雪预警；暴雪预警；江西：江西：5757个个县市遭遇冻雨，江西县市遭遇冻雨，江西电网因冰灾全线告急；电网因冰灾全线告急；河南：河南：发布道路结冰发布道路结冰橙色预警橙色预警；重庆：重庆：直接经济损失直接经济
39、损失5.685.68亿元亿元；贵州：贵州：受灾人口近受灾人口近600600万万；江苏：江苏：公路运输近乎瘫痪公路运输近乎瘫痪本报告是严格保密的。“藏独藏独”事件造成的恶劣影响在一定程度上事件造成的恶劣影响在一定程度上影响了民众信心，进而造成一定的不安因素影响了民众信心，进而造成一定的不安因素大事件大事件事件：事件：在“314”打砸抢烧暴力事件中，暴徒们见人就砍、进店就抢、见车就烧。；“藏独”分子在火炬传递期间的丑恶表演及西方别有用心人士的怂恿与鼓动带来了极其恶劣的国际影响；民众心理：民众心理：不断受到外界不良影响的刺激，在团结与激发爱国热情的同时，不免对当前社会环境产生忧虑。后续：后续：火炬事
40、件频出，“藏独”分子颠覆国家统一之心不死；本报告是严格保密的。512512地震不仅是当前灾难救助问题，更地震不仅是当前灾难救助问题，更将在一个更长远的时间内影响中国经济将在一个更长远的时间内影响中国经济大事件大事件0808年年5 5月月1212日，我国四川省汶日，我国四川省汶川县境内发生里氏川县境内发生里氏8.08.0级特大级特大地震，陕西、甘肃等省受到波地震，陕西、甘肃等省受到波及，北京、上海等地震感明显；及，北京、上海等地震感明显；遇难：遇难：6918169181人人；受伤：受伤：374171374171人人；失踪：失踪：1852218522人人；直接经济损失：直接经济损失：超过超过200
41、200亿美元亿美元；本报告是严格保密的。奥运奥运“利空利空”显现显现n对于整体房地产市场：对于整体房地产市场：推广渠道受限，来电来访减少，项目的正常营销受阻；注意力的转移，带来关注度的降低和购房热情的低迷；n对于奥运利益点的使用：对于奥运利益点的使用：大量基础设施建设告罄，奥运可以实现的利好已经呈现眼前，可预期利好不再。随着奥运的临近，随着奥运的临近，“利好利好”转转“利空利空”随着奥运的临近，随着奥运的临近，大量奥运开办带来的不便开始显现大量奥运开办带来的不便开始显现：道路限：道路限行；加油限量；甚至包括，限制使用一次性塑料袋行；加油限量；甚至包括，限制使用一次性塑料袋奥运因素奥运因素本报告
42、是严格保密的。n以奥运为主题炒作的板块，卖点支撑乏力：以奥运为主题炒作的板块，卖点支撑乏力：随着奥运临近，原有奥运周边的热点板块，不再收到市场的追捧，回归市场现实；比邻鸟巢的奥东18，新项目开盘，主打奥运题材市场关注度不高n透支奥运影响的项目，销售乏力；：透支奥运影响的项目，销售乏力；：透支奥运影响的项目，在奥运后凸显“奥运”的可利用性不强，销售支撑乏力；n未直接利用奥运利好的相关项目，在奥运后受影响有限：未直接利用奥运利好的相关项目，在奥运后受影响有限：大量市场项目未直接利用奥运利好，在奥运后更多享受奥运带来的基础设施建设等实际实惠，项目整体情况受奥运影响有限；人们对房地产市场的关注由人们对
43、房地产市场的关注由“奥运时奥运时”转为转为“奥运后奥运后”，带来观望情绪的进一步加剧，带来观望情绪的进一步加剧奥运因素奥运因素本报告是严格保密的。中国经济整体上升势头不变，阶段性调整在所中国经济整体上升势头不变，阶段性调整在所难免，突发事件影响市场信心延长调整时间难免，突发事件影响市场信心延长调整时间经济基准面：经济基准面：中国经济长期向好因素不减；对国际经济的影响力量不断中国经济长期向好因素不减；对国际经济的影响力量不断增强；经济增长放缓和增强；经济增长放缓和CPI高涨是当前发展中面临的短期调整阶段；高涨是当前发展中面临的短期调整阶段；大事件：大事件：去年美国次贷危机所产生的输出型通货膨胀将
44、在较短时间内被消去年美国次贷危机所产生的输出型通货膨胀将在较短时间内被消化；化；1月的南方大面积风雪灾害天气；月的南方大面积风雪灾害天气；3月爆发至今的月爆发至今的“藏独藏独”与西方反华与西方反华势力上演的闹剧；势力上演的闹剧；5月月12日发生的汶川毁灭性地震；一系列的灾害性事件日发生的汶川毁灭性地震；一系列的灾害性事件虽然增强了国家的凝聚力，但是大大影响了国人的市场信心；同时，也对虽然增强了国家的凝聚力，但是大大影响了国人的市场信心；同时，也对改革开放的成果造成了打击。改革开放的成果造成了打击。奥运影响：奥运影响：随着奥运临近，随着奥运临近，“利好利好”转转“利空利空”；奥运停工等负面影响；
45、奥运停工等负面影响日益显现出来；包括客户对日益显现出来；包括客户对“后奥运时代后奥运时代”市场走势的担心；市场走势的担心；本报告是严格保密的。增值预期受到经济总体向好支撑，但是当增值预期受到经济总体向好支撑，但是当前调整阶段呈现空方力量做强前调整阶段呈现空方力量做强调整中的空方影响因素：调整中的空方影响因素：调整中的空方影响因素：调整中的空方影响因素：n国内经济增长放缓程度国内经济增长放缓程度nCPI不断上涨能否得到有效抑制不断上涨能否得到有效抑制n未来股市走向及调整区间未来股市走向及调整区间n美国次贷危机的影响美国次贷危机的影响n地震灾后重建地震灾后重建n 藏独问题藏独问题n增值预期增值预期
46、本报告是严格保密的。现实的市场供需水平现实的市场供需水平增值预期增值预期n未发生结构性变化，对市场几无关键性影响未发生结构性变化，对市场几无关键性影响n受总体经济上升能力的支撑受总体经济上升能力的支撑n阶段性调整因素及突发事件影响，空方力量做强阶段性调整因素及突发事件影响，空方力量做强增值预期的向好尚需时间，市场回暖尚需时日增值预期的向好尚需时间，市场回暖尚需时日市场影响市场影响本报告是严格保密的。市场表现市场表现受价格预期影响的项目受价格预期影响的项目受房地产基本供需影响的项目受房地产基本供需影响的项目n销售情况惨淡销售情况惨淡n未能实现市场良好时的杰出表现未能实现市场良好时的杰出表现n在当
47、前市场情况下属于亮点项目在当前市场情况下属于亮点项目紧抓供需关系的项目成为当前市场之下的紧抓供需关系的项目成为当前市场之下的大赢家大赢家本报告是严格保密的。整体大势看整体大势看增值预期的多方修复的成果增值预期的多方修复的成果 奥运前处于奥运前处于“高压期高压期”项目本身看项目本身看符合基本供需关系，紧抓需求符合基本供需关系，紧抓需求 而不是价格预期为主而不是价格预期为主市场长期盘整，属于正常现象市场长期盘整，属于正常现象市场预测市场预测本报告是严格保密的。持续关注因素的表现将决定大势何时实现持续关注因素的表现将决定大势何时实现回升回升n美国次贷危机的后续影响；美国次贷危机的后续影响；n政府后续颁布的房地产相关政策；政府后续颁布的房地产相关政策；n0808年中国经济增长情况；年中国经济增长情况；n0808年中国年中国CPICPI增长控制情况；增长控制情况；n中国股市后续发展情况；中国股市后续发展情况；n地震带来负面影响的衰退；地震带来负面影响的衰退；n持续关注因素持续关注因素本报告是严格保密的。谢谢观看！谢谢观看！下面为交流时间！下面为交流时间！谢谢2月-2317:49:2517:4917:492月-232月-2317:4917:4917:49:252月-232月-2317:49:252023/2/317:49:25