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1、 北京房地产北京房地产1 1月市场报告月市场报告PART 1：政策动态：政策动态PART 2：市场动态：市场动态PART 3：楼市动态：楼市动态提案架构提案架构/ContentsPART 1：政策动态：政策动态关键词：土地增值税PART 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税 国家税务总局2007年1月17日发布 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知打响了打响了20072007年房地产业调控的第一炮年房地产业调控的第一炮 对开发商对开发商 对地产业对地产业 政策影响政策影响 对购房人对购房人 对房价对房价PART 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税对开发商而言对开发商而言
2、 现象：国家出台的房地产调控很多，但到目前为止可以说是全部失灵 很大程度上，措施的作用力被化解，或者是根本没得到执行 土地增值税土地增值税PART 1：政策动态政策动态原因有多种，开发商实力也不可小觑原因有多种，开发商实力也不可小觑 细则：向房地产开发企业清算3060不等的土地增值税 现象：n1月17日，地产股纷纷逼近跌停n1月18日，税务总局强调在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担 PART 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税土地增值税逼出开发商暴利土地增值税逼出开发商暴利 对投资性房地产没有影响对投资性房地产没有影响对普通住宅影响较小对普通住宅影响
3、较小对低毛利项目影响较小对低毛利项目影响较小对已经较充分计提了增值税的公司影响较小对已经较充分计提了增值税的公司影响较小对地产业而言对地产业而言 现象：普通住宅，毛利率超过40%的项目要征高额土地增值税 其他项目，毛利率超过27%的项目要征高额土地增值税 降低上市公司主营利润率，从而降低净利润降低上市公司主营利润率，从而降低净利润PART 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税 做好土地增值税的清算工作做好土地增值税的清算工作 对房地产市场健康发展起积极作用对房地产市场健康发展起积极作用 对购房人而言对购房人而言 现象：不会额外增加房地产开发企业的税收负担 也不会加重购房者的经济负担PART
4、 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税当高价土地收税后所获利润，比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时当高价土地收税后所获利润，比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时房产商不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律房产商不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律对房价而言对房价而言 现象：开发商转让房地产所得增值额越大 税率就越高，应缴纳的税额就越多 地价在开发期内飙涨，会导致开发商囤地和开发成本大增 土地增值税土地增值税PART 1：政策动态政策动态土地增值税将引导房地产开发走向土地增值税将引导房地产开发走向PART 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税 开发商路该走向何方开
5、发商路该走向何方 以往靠囤地、倒卖土地为生将面临巨大的挑战以往靠囤地、倒卖土地为生将面临巨大的挑战地产业竞争已从资源层面转化到资本层面地产业竞争已从资源层面转化到资本层面走向一：降低利润，房价适度调低走向一：降低利润，房价适度调低 建造普通标准住宅出售 地值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税 PART 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税将增值额远远超过扣除项目金额将增值额远远超过扣除项目金额200%200%，专门做高档住宅，专门做高档住宅千万豪宅的消费人群是存在的，开发商完全有信心来做此类项目千万豪宅的消费人群是存在的，开发商完全有信心来做此类项目走向二：大幅提高房价，造超高利润
6、豪宅走向二：大幅提高房价，造超高利润豪宅 增值额超过扣除项目金增值额超过扣除项目金额额100%100%、未超过、未超过200%200%的的部分部分税率为税率为50%50%增值额超过扣增值额超过扣除项目金额除项目金额200%200%部分部分税率为税率为60%60%增值额超过扣除项目金增值额超过扣除项目金额额50%50%、未超过、未超过100%100%的的部分部分税率为税率为40%40%PART 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税增值额未超过扣增值额未超过扣除项目金额除项目金额50%50%的部分的部分税率为税率为30%30%土地增值税实行四级累进税率弃住从商弃住从商走向三：走向三：开发商先开
7、发，再做房东开发商先开发，再做房东 商业项目只要销售不超过85%，无论是自己持有还是大量出租，由于产权人没有改变，开发商在这个阶段都不需要交土地增值税 除了商业地产项目，也可以把开发的住宅办成自有产权，然后用于出租 PART 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税就政策谈政策，可能在装修方面有所就政策谈政策，可能在装修方面有所“突破突破”走向四：走向四：装修房可能迎来装修房可能迎来“春天春天”土地增值税将进一步压缩房地产企业的利润空间，遭遇较大的税赋压力，同时抬高房地产市场的进入门槛促使装修房一方面可促使装修房一方面可促使装修房一方面可促使装修房一方面可获得额外的装修利润获得额外的装修利润获
8、得额外的装修利润获得额外的装修利润另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除项目后会导致纳税额的降低项目后会导致纳税额的降低项目后会导致纳税额的降低项目后会导致纳税额的降低 PART 1：政策动态政策动态土地增值税土地增值税装修费可计为扣除项目予以扣除关键词：金融、土地、房价PART 2 2：市场动态：市场动态 在未来的高增长期内，政府
9、保持人民币汇率小幅稳步上升的策略不会发生太大变化，未来趋势将更多呈现双向波动，这有助于经济稳定增长金融金融土地土地房价房价PART 2：市场动态市场动态金融金融 2007年1月30日 北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划 北京要合理调控房地产开发用地北京要合理调控房地产开发用地加大普通商品住宅用地供应加大普通商品住宅用地供应严格控制高档公寓和市场过剩物业用地供应严格控制高档公寓和市场过剩物业用地供应禁止别墅用地供应禁止别墅用地供应房价房价土地土地PART 2：市场动态市场动态p2007年一季度共有19块地入市，其中住宅用地达到237万平方米 其中含住宅性质的用地有11块，另有8块商业
10、、金融、办公用地p住宅用地基本位于远郊区县，商业地块基本位于城八区金融金融土地土地房价房价海淀区海淀区住宅住宅1块块石景山石景山昌平区昌平区住宅住宅2块块商业商业1块块东城区东城区朝阳区朝阳区商业商业3块块顺义顺义住宅住宅2块块商业商业1块块丰台区丰台区住宅住宅1块块商业商业3块块PART 2：市场动态市场动态土地新规划土地新规划 1、京城划分四类功能区 2、土地开发以轨道交通为导向 3、合理调控房地产开发用地金融金融土地土地房价房价PART 2：市场动态市场动态北京房价北京房价 上升空间不大上升空间不大 开征物业税 购房实名制 人民币升值 抑制上涨 利率调整 在一定程度上 控制住宅商用 拉低
11、房价 廉租房 经济适用房和限价房金融金融土地土地房价房价PART 2：市场动态市场动态PART 3 3：楼市动态：楼市动态关键词：热点区域房价涨幅亚奥区域亚奥区域上清区域上清区域望京区域望京区域 百子湾区域百子湾区域朝青区域朝青区域 PART 3：楼市动态楼市动态热点区域房价涨幅热点区域房价涨幅亚奥区域亚奥区域 PART 3：楼市动态楼市动态热点区域房价涨幅热点区域房价涨幅 亚奥板块普通住宅项目价格平均涨幅在40006000元/平方米之间 目前该板块内低于10000元的房子极少 随着土地供应量减少，该地区房地产价格比周围其他地区还要高上清区域上清区域PART 3：楼市动态楼市动态热点区域房价涨
12、幅热点区域房价涨幅 该区域的开发量在2007年将有200多万平方米，由于多数处于刚开盘不久的阶段，价格增长幅度还没有很明显的显现 从上清板块的价格涨幅看，也已经相当高了望京区域望京区域 PART 3：楼市动态楼市动态热点区域房价涨幅热点区域房价涨幅 受到亚奥地区的辐射效应，望京的房价有极大提高 较早的望京售价每平方米只有5000元左右，现在望京的房价已经冲 破了10000元/平方米，并且还在不断上涨百子湾区域百子湾区域PART 3：楼市动态楼市动态热点区域房价涨幅热点区域房价涨幅百子湾区域的房价上涨比较平稳各项目房价的年涨幅度大多数在20%左右 朝青区域朝青区域PART 3：楼市动态楼市动态热
13、点区域房价涨幅热点区域房价涨幅 朝青板块的项目已均过万元，甚至像星河湾这样的项目均价已经达到了30000元/平方米。目前在售的项目开盘价格与现价相比均有了很大提高，热点区域的房价涨幅明显。p北京房价上扬空间虽然不大，但依然具有上涨趋势北京房价上扬空间虽然不大，但依然具有上涨趋势PART 3：楼市动态楼市动态热点区域房价涨幅热点区域房价涨幅p对于不同区域来说，房价的涨幅差异将会更加明显对于不同区域来说，房价的涨幅差异将会更加明显 总结：总结：对于当前北京一些交易价格已经处于明显高位的区域对于当前北京一些交易价格已经处于明显高位的区域其价格涨幅在其价格涨幅在20072007年将会回落，房价涨幅将会
14、得以控制年将会回落，房价涨幅将会得以控制20072007年价格相对高位区域涨幅将会出现补涨趋势年价格相对高位区域涨幅将会出现补涨趋势 在经历两年的持续上涨之后，北京部分交易热点区域的房价达到了相对的高位 当一个区域的价格明显要高于市场平均价格时，必然就会出现“补涨”的趋势PART 3：楼市动态楼市动态热点区域房价涨幅热点区域房价涨幅20072007年的北京房价上涨依然是主旋律年的北京房价上涨依然是主旋律只是房价涨幅会趋于平稳只是房价涨幅会趋于平稳20072007年新兴区域、轨道区域房价上涨幅度会较大年新兴区域、轨道区域房价上涨幅度会较大 随着消费者对税费等政策的接受加强，需求必然会逐渐往二手商品房集中的新兴热点区域转移 作为新兴热点区域的交通配套、商业配套正在快速完善，将促进这些区域的房价在2007年有更加明显的上涨PART 3：楼市动态楼市动态热点区域房价涨幅热点区域房价涨幅春节将至，提前拜年春节将至，提前拜年