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1、北京西部顶级豪宅研究北京西部顶级豪宅研究御园御园御园项目基本数据开盘时间：一期2007年5月19日开盘二期预计2009年6月开盘入住时间：一期2008年4月15日周围交通：西侧与玉泉山相邻，东侧与颐和园、万寿山相望物业：高力国际物业费：8元/平方米月建筑面积：340500平方米占地面积：452000平方米绿化率：45%容积率：0.68暖气：地板供热项目基本数据总价：起价1500万元/套最高价6000万元/套一期最小340平米，已经卖完了，去年已交房入住。二期产品包括平层官邸和圆厅别墅。平层官邸面积为380-420平方米，圆厅别墅地上面积约为740平方米、地下面积约为300平方米。二期单价3.5
2、万至4万，平层官邸总价在1400万-2000万/套之间，别墅约6000万一套。90%是三层的平层公寓，一个单元6户，一梯两户，电梯双开门。紧邻北五环，10分钟可上四环，交通便利园林设计硬景多、绿量大，整齐有规划，设计感做到了极致，体现宫廷式的礼仪感。园林景观的成本不低于龙湖。比极度的设计感更高的境界是回归自然的理念，这正是龙湖园林不断探寻的方向。园林效果图藤蔓植物形成的绿色长廊，尽显尊贵和仪式感硬景多，绿量大宾馆式装修卧室宾馆式装修书房御园的亮点外部大环境。被香山、玉泉山、颐和园所环抱，在阳台上就可眺望玉泉山等名胜美景，风景如画，景观优势难以被复制。御园的尴尬买御园不如去买别墅容积率0.67，
3、如果不做别墅就是浪费土地。如果换做别墅，第一价格没法定；第二，一栋楼就会变成三栋，地方不够用；第三，园林面积会大大缩小，无法做出现有的宫廷园林的大气和仪式感。紫御府紫御府紫御府中式大宅，夕阳贵邸项目基本数据开发商：北京金梦圆房地产开发有限公司位置：海淀区西外太平庄村54号占地面积：17200平米建筑面积：66000平米入住时间：2009年12月15日物业费：8元/月/平方米项目基本数据建筑面积：6.6万平方米占地面积：1.72万平方米绿化率：30%容积率：2.9暖气：地板采暖供水系统：24小时生活冷热水及温泉入户停车位：1:1.3宽带：宽带入户项目销售状况开盘时间：1号楼2008年6月28日2
4、号楼2008年9月6日08年9月6日首推出2号楼，户型面积330-390平米和600平方米，主力户型330平米，均价38000元/平方米，总价1500万/套起，据现场销售介绍，公司关系户一般可拿到9折到8.8折的折扣。销售进度：共148套可售，目前仅余余9套。套。区位交通动物园交通枢纽。周边配套西二环城市核心区，周边配套齐全。外围环境93万平米绿化景观建筑布局四面维和外立面：三层以下为大理石石材三层以上为仿砂岩。外立面远观实景图外立面远观实景图迎宾花厅迎宾花厅亮点一亮点一室内精装修室内精装修层高3.35米，全套精装修；地面：高档石材及实木复合木地板搭配水刀拼花之装饰工艺；门框采用金木纹石材门框
5、采用金木纹石材室内木饰采用酸枝木室内木饰采用酸枝木古朴典雅的主卧墙面：进口品牌壁纸；厨房：进口品牌厨柜及厨用电器；卫生间：进口品牌洁具；采暖、制冷：分户式全新风中央空调、地板采暖；养生：取自地下3400米深温泉水入户5000平米园林面积委婉含蓄的中式林园之美，力邀檀馨女士倾心理治。设计感很强，与龙湖成熟坡地园林形成的野趣是两种截然不同的风格。项目客群紫御府同样是以风格上的差异化来定位产品客群。它的主要客群定位在45岁以上，偏爱中式风格的高端客户，也包括金融街的投行高管，以及外地客户。其中，外地客户中有30%到40%是非常认可紫御府风格、以及对精装石材有偏爱的河南客户。紫御府总共就150套房，因
6、此不需要更多的认同感，小众的风格可以吸引来均质化程度高的客群。这样同样会导致日后的小区缺乏人气、缺乏社区感。因此，紫御府更像是一个没落的贵族居住的地方。同样品质的巧克力，很有可能会因为一个漂亮的包装去买一个更贵的。缘溪堂缘溪堂缘溪堂外敛内奢，景观豪宅项目基本数据开发商：首创置业股份有限公司位置：海淀玉渊潭南路北，中华世纪坛西侧占地面积：18000平米建筑面积：150000平米容积率：2.86价格：均价35000元/平方米，总价一般都在千万以上。物业公司：第一太平洋戴维斯物业管理公司物业费：6.8元/平米/月项目基本数据销售状况：2005年10月开始销售，2006年3月开盘。共300套，目前还剩
7、70套。户型面积：主力户型380-550平米；顶层跃层1000平米，共三套，未定价，销售路径不明。户型特点：以玉渊潭公园为户型设计的主轴线，主卧和客厅均朝北，超过15米的大尺度面宽观景房。缘溪堂交通图缘溪堂门的哲学缘溪堂以门的理念，彰显东方传统处世哲学“入世、出世”的境界。作品由三栋80米高的南北向纯板建筑构成，其寓意为城市之门。放眼城市之门：出，则面对城市寓意入世；退，则出世，享受千年皇家园林后花园般的宁静意境。项目主要客群项目附近部队大院中高干及其子女大部分客户行为比较内敛，不爱张扬，这个项目内在的贵气加上外部的含蓄刚好满足他们的需求。据现场销售介绍，项目业主基本上没有第一次置业的，而且有
8、很大一部分比例并非常住在这里，更多是把缘溪堂当做一个收藏品。项目优势地理位置极佳，景观优势明显。在周边完全没有可售的商品房没有可售的商品房，销售人员在介绍沙盘时即强调了这一点。北面直接就是玉渊潭公园玉渊潭公园，北向一直到航天桥基本都没有其它高层建筑物，配合大尺度面大尺度面宽的的观景阳台景阳台，可看到大片的绿色成树景观和宽广的湖面水景，视野非常开阔。配套十分齐全，南边即是公主坟商圈，生活方便。缘溪堂鸟瞰图外立面：缺乏品缺乏品质感。感。红色玻化砖，干挂立面，但与项目内敛的气质相吻合，符合项目客群的特征性格。例：入单元位置采用了掌文识别，增加安全系数进入样板间装修：好好东西没有做出好效果。西没有做出
9、好效果。比较简洁。装修材质好，但工艺一般。由于长久无人居住，地板和墙面都出现了裂缝，木质装饰颜色也较沉闷。例：厅的面宽很大，对400平米这种户型它的面宽达到8.8米。同时其虽然面积很大但是并没有显得压抑。例：500平米的户型厅的面宽可以到11米4。例：装修中所用地板等材料档次并不高。例：但精装交房的配制中厨卫的配制非常的高端。下图为20万左右的浴缸。总的装修标准小户型约为3500/平，大户型约为4200/平例：大户型中的整体厨房设计总价约为95万。交通：虽然位于西三环城市核心区，但是实际行车时需要绕很大一圈才能进入小区，并非想象中那么便利。居者：小区中总共300户，全是大户型，而且有一大部分业主并非常住于此，这就导致缘溪堂的小区注定是一个缺乏人气的小区，也更加谈不上社区感。综上所述，缘溪堂最具差异化的优势是独一无二的景观资源，以及针对性格内敛的豪客的产品定位。这决定了缘溪堂外敛内奢的产品气质。Thanks