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1、1 1图1-1 GDP同比走势（2001Q1-2015Q1）2015年，宏观经济依然处于探底过程，且面临巨大下行压力。今年一季度。今年一季度GDP同比增同比增长7.0%，这是继2009年一季度由于全球金融危机GDP增速曾跌破7.0%之后所所创下的近六年新低下的近六年新低。与此同时，通缩压力显著，CPI持续低位运行，今年1月同比增幅仅为0.76%，创2010年以来新低年以来新低。经济下行下行压力大，力大，为稳定消定消费加大投加大投资，房地房地产业将将托底托底经济经济环境境图1-2 CPI及PPI同比走势（）2 2 在5月发改委加大对基建项目的审批力度，以及国发办40号文保障在建项目的资金需求的影
2、响下，统计局发布5月经济数据，工工业增加增加值延延续小幅回升小幅回升趋势，同比增速从，同比增速从4月的月的5.9%回升至回升至6.1%。5月单月投资增速回升0.3个百分点至9.9%。制造业、房地产等行业投资均出现企稳回升迹象。考虑到到5月零售、出口的数据同月零售、出口的数据同样小幅改善，小幅改善，显示持示持续稳增增长政策下，政策下，经济出出现弱企弱企稳状状态。但。但经济企企稳尚不尚不稳固，未来政策需要着力于引固，未来政策需要着力于引导资金金进入入实体体经济。金融体系落入流动性陷阱和实体经济融资难继续并存，宽松的货币政策未能有效缓解实体经济融资困难。经济弱弱势企企稳，尚不，尚不稳固，仍需政策支持
3、固，仍需政策支持经济环境境3 3通通胀回升无期，外回升无期，外贸延延续负增，增，宽松仍是必松仍是必选数据表数据表现：统计局公布局公布5月月CPI同比增同比增长1.2%，其中食品同比增，其中食品同比增1.6%，非食品同比增，非食品同比增1.0%；PPI同比降同比降4.6%，环比降比降0.1%。主要主要观点：点：一、通胀大跌至1.2%符合我们预期，主因猪价菜价同比涨幅回落。5月CPI同比上涨1.2%，与4月份相比大幅下降，其中食品价格同比增长1.6%，大幅下跌，主因猪价菜价同比涨幅回落。二、5月PPI同比下降4.6%，保持稳定。5月PPI同比降幅维持在4.6%，PPI环比跌幅缩窄至-0.1%，主因
4、石油加工价格由降转升和部分工业行业价格涨幅扩大。三、预测6月PPI同比降幅缩窄。6月以来钢价持续下跌，煤价低位企稳，油价回调，预测6月PPI环比持平，6月PPI同比降幅缩窄至4.4%。四、通胀回升无期，宽松仍是必选。6月以来国内油价有所回调，将对通胀产生一定影响。目前虽然猪价持续上涨，但属于季节性上涨且环比涨幅远不及去年。总体来看，目前暂无推动通胀上涨的可持续性因素，故通胀回升无期。宽松仍是必选，随后几月或再次降息降准。宏宏观政策政策4 4 楼市及金融利好政策不断，政府救市力度空前楼市及金融利好政策不断，政府救市力度空前稳定住房消定住房消费仍是住建部下半年重要任仍是住建部下半年重要任务 政策认
5、贷不认房央行降息不动产条例登记/降息二套及免税放宽降准降息降准/降息内容央行及银监会宣布，对已拥有一套住房并结清贷款的家庭，为改善居住再次申请贷款购买普通商品住房，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍 央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，五年以上的商贷基准利率和公积金利率分别由6.55%和4.5%下降到6.15%和4.25%。要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入上述平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享3月1日起 一年期存款基准利率下调0.25个百分点3月30日中央三部委又共同下发了新政，将出售二手住
6、宅营业税的免征年限由5年缩减为两年，另外二套房的首付降至4成。（2月、4月）央行下调人民币存款准备金率1个百分点自5月11日开始，一年期贷款基准利率降低0.25%到5.1%，存款基准利率下调0.25%到2.25%。自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整市场反应改善型购房需求被释放，高端住宅市场成为市场热点，成交量显着增加贷款成本直接降低，刚需购房者积极入市，市场成交量放大，房价跌幅收窄短期内不会对一手楼市产生太大影响，对二手房会有一定的影响，但不会成为左右房价下降的核心因素。二手市场活跃度强，改善型客户需求增大资金量进一步宽松，银行放款
7、加快降低购房者成本，加快购房者入市进一步提振市场信心,再次降低购房者成本宏宏观政策政策5 51993年-2014年中国房地产市场调控脉络宏观政策6 6近期股市表近期股市表现 市市场逐逐渐企企稳，并，并进入分化期，入分化期，经济基本面将成基本面将成为行情分化的重要依据，股市与楼市也在分化行情分化的重要依据，股市与楼市也在分化从最高的5178点到最低的3847.88点，单月最高回撤1300点，最大跌幅达25.69%，在刚刚过去的一个月里，A股上演一场“生死时速”。通通过长期的期的历史数据史数据验证发现，股市上，股市上涨而楼市同步上而楼市同步上涨。宏。宏观上的流上的流动性增性增强，加上股市上，加上股
8、市上涨带来的来的财富效富效应，都会投射到楼市上，从而，都会投射到楼市上，从而带来房价的同步上升。来房价的同步上升。然而然而近期股市一路狂跌，近期股市一路狂跌，而楼市却很火而楼市却很火热，房子的保，房子的保值增增值性更性更强。7 7进入2015年，一线及二线城市新建住宅库存消化周期维持稳定，而三四线城市则出现上涨，新房市场整体库存压力仍在。受此影响，2015年前5月，土地市场持续低迷，土地出让面积和出让金双双下降，土地出让面积为历史同期新低。40个城市土地成交（左图）和土地出让金（右图）情况（2009-2015E）全国土地市全国土地市场千方百千方百计去去库存存 压力之下土地供力之下土地供应减减缩
9、8 81.791.79亿亿2.272.27亿亿2.722.72亿亿2.952.95亿亿2.562.56亿亿3.513.51亿亿3.193.19亿亿3.193.19亿亿（1-51-5月）月）1-5月全国商品住宅成交月全国商品住宅成交3.19亿平米，同比持平；平米，同比持平；销售均价售均价6492元，同比上元，同比上涨5.2%。全国商品住宅全国商品住宅销售面售面积及均价走及均价走势数据来源：wind，世联研究前前5月全国住宅月全国住宅销售面售面积持平去年持平去年全国住宅市全国住宅市场9 9利好政策利好政策显效效70城房价，城房价，总体走体走势转而向上而向上全国市全国市场房价表房价表现70城房价城房
10、价环比比综合平均合平均涨幅由四月份开始由跌幅由四月份开始由跌转涨，五月份，五月份环比上比上涨0.7，出现上涨的城市个数也由年初的个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。一。一线城市拉城市拉动房价整体呈房价整体呈现出回暖出回暖;中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示，国家出台的一系列宽松政策的出台，是对过去房地产既有的政策逐渐放开，以恢复市场本来的面目，即用供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个向好的转换。1010城市城市 2015年年5月月销售金售金额（亿）同比同比 2015年累年累计销售金售金额（亿）同比同比 一线城市 998.86 112.65%3428.77 33.6
11、4%深圳深圳 173.21 198.28%645.96 133.13%上海 453.81 177.53%1377.68 26.20%广州 155.27 41.15%548.05 21.77%北京 216.57 56.78%857.08 14.76%二线城市 1566.82 45.71%5691.73 15.42%杭州 125.72 260.02%373.60 121.68%宁波 70.86 85.11%225.79 88.03%石家庄36.68 72.05%151.39 58.39%青岛 90.55 101.00%336.11 40.62%武汉 142.31 66.04%592.24 39.6
12、0%无锡 49.99 76.08%174.00 37.05%苏州 108.58 39.83%398.13 29.39%南京 127.01 69.62%461.35 20.92%长沙 66.68 29.33%296.00 10.90%南昌 41.99 54.72%160.93 9.90%西安 86.80 51.72%327.30 9.83%天津 145.92 13.16%449.77 7.88%昆明 47.80 48.77%201.67 0.24%合肥 83.07 55.36%296.21-0.17%重庆 107.97 22.61%428.47-0.34%长春 58.64 24.61%209.0
13、5-0.52%哈尔滨 22.23 29.02%83.71-2.62%厦门 81.74 112.81%214.13-24.59%成都 72.28-43.49%311.88-27.69%三线城市 396.68 63.45%1263.69 32.66%东莞 93.80 150.80%277.67 72.06%中山 65.43 50.73%242.69 37.58%徐州 22.92 43.61%89.04 26.98%佛山 158.31 59.88%451.38 26.27%珠海 35.97 8.67%135.27 11.77%惠州 20.25 46.74%67.64 2.19%红5月一月一线城市表城
14、市表现抢眼，深圳眼，深圳涨幅居首幅居首二三二三线城市城市继续分化分化全国市全国市场销售表售表现11112015年上半年重点城市新房成交量价同比年上半年重点城市新房成交量价同比涨幅散点幅散点图 2015年上半年，33个重点城市新房市场整体呈现“量升价跌”趋势。在各方面利好政策的刺激下，新房成交面积增幅明显，33个重点城市的平均涨幅在30%上下；同时新房成交均价也有企稳迹象，平均跌幅在5%左右。从城市角度来看，深圳无疑是上半年表现最好的城市，成交面积和均价分别同比上涨111%和8%，北京上海成交量增幅均超过40%。随着两市公积金贷款新政的出台，预计下半年成交均价将出现小幅增长。在二线城市中，大多数
15、城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势。其中值得关注的是杭州，成交量同比增幅近150%，创近5年来新高。宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。三四线城市表现相对较差，部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势，高库存依然是市场的主旋律。重点城市市重点城市市场量价量价对比比 深圳一枝独秀深圳一枝独秀，量价，量价齐升升1212标杆房企销售金额及均价走势（）2015年前5月，10家标杆房企总销售面积3316万平方米，总销售金额3662亿元，销售均价11044元/平方米，3项指标较2014年前5月分别增长12%、8%、-4%。从年内走势来看，标杆房企1、2月销售额创近3年来新低
16、。当然，这很大程度上与2014年末房企为冲刺年度销售目标，提前透支部分需求有关。进入3月后，随着各方面政策的支持，标杆房企的销售量价开始稳步回升。标杆房企表杆房企表现销售量价自售量价自2015年年3月以后月以后稳步回升步回升1313标杆房企新增土地储备面积（）2015年前5月，十家标杆房企累计购地金额790亿元，累计购地可建面积1527万平方米，较2014年前5月分别同比下跌48%和58%，反应出标杆房企资金面趋紧以及对后市信心不强。从购地城市分布来看，今年前5月十家标杆房企在一线城市购地建筑面积占比为18%，远高于2014年同期水平。标杆房企表杆房企表现标杆房企杆房企资金面金面缩紧 正向一正
17、向一线城市回城市回归14145月月29日，日，深圳政府深圳政府发布住房建布住房建设规划划2015年度年度实施施计划：划：2015年建设用地1600公顷，住宅用地住宅用地仅85公公顷，占比5.3%；2015年深圳新增安排建设商品住房5.67万套、保障性安居工程项目5.3万套，同同时将将继续加加强房地房地产市市场调控工作，控工作，继续坚持限持限购，并将，并将严查日光日光盘。深圳市深圳市场旧改旧改难度加度加剧,土地供土地供应紧张预计未来深圳核心区域土地将持未来深圳核心区域土地将持续供不供不应求求1515深圳土地市深圳土地市场逐步回升，但仍逐步回升，但仍处于低位水平于低位水平n15年4月，深圳市通过招
18、拍挂方式出让土地在节后开始回升，4月土地在推售两端都有一定上升。n15年5月，深圳市通过招拍挂方式出让土地在在节后持续上涨后有所回落，5月土地供应和成交均有所放缓。深圳市深圳市场1616中海项目，12年11月获取，楼面价15294元/（含代建费）招商项目，12年11月获取，楼面价4896元/（销面价、代建文化综合体）金地项目，12年11月获取，楼面价3206元/金众项目（保障房)，12年12月获取，楼面价5782元/普宁盛迪佳项目，13年1月获取，楼面价7471元/卓越前海两个项目，13年7月获取，综合楼面价22188元/,24270元/兆华斯坦前海项目，14年1月获取，楼面价28113元/万
19、科留仙洞项目，13年9月获取，楼面价15908元/中海龙华上塘项目，13年10月获取，楼面价22265元/世茂项目，13年11月获取，楼面价16220元/香江项目，13年11月获取，楼面价25469元/佳兆业、生命人寿大鹏项目，14年4月获取，楼面价10464元/江西政力项目，13年12月获取，楼面价12625元/。华润前海项目，13年8月获取，楼面价21670元/中信后海项目，14年1月获取，楼面价13597元/大鹏下沙片区龙光白石龙项目，14年10月获取，楼面价25094元/n近年土地供应集中于前海和龙华、坪山；2013年龙华新区成交的中海龙华上塘地块，楼面价22265元/；2014年10
20、月，龙光地产龙华白石龙项目，楼面地价25094元/。土地供土地供应集中于前海集中于前海龙华,楼面地价持楼面地价持续高企高企深圳市深圳市场1717政策利好刺激市政策利好刺激市场快速回暖快速回暖自自14年年11月开始月开始进入新一入新一轮销售高峰期售高峰期随着一季度各大房企销售目标完成情况不理想，进入二季度以来，由于政策利好的发布，市场迅速回暖，各开发商蜂拥推盘，去库存成为市场的主旋律，一手住房供应面积极速增加，45月进入供应高峰。深圳市深圳市场1818深圳市深圳市场 从整年数据来看，2014年四季度是一个供应高峰。在2015年第二季度，市场火热，供应量反弹，形成年度的另一顶峰。6月批售量达到20
21、15年以来的最高值，推售量较上月有所减少，居上半年推售量排名第二位。与与历年同期数据相比，年同期数据相比，2015年年6月的批售量与推售量均月的批售量与推售量均处近八年以来近八年以来历史同期的最高点。史同期的最高点。批售和推售量批售和推售量稳步提升，步提升，6月达八年来最高点月达八年来最高点1919月份月份201501201501201502201502201503201503201504201504201505201505城市城市万平方米万平方米月月万平方米万平方米月月万平方米万平方米月月万平方米万平方米月月万平方米万平方米月月北京107310103410104211102410103611
22、上海1294812978123581244812528广州96713990139641310081393312深圳深圳4274278 83783788 83563567 73823827 73913917 7天津236730200427200926201725201424重庆172311178012178112174112176212南京70697069677869396609成都7991180511809118121180111杭州119912119513119114121814121614长沙174518173918174017174218173120青岛19582019472219192
23、2187122183321厦门3111430715299153131630914福州3891939419379193541732416南昌35973507352835783398合肥51175339494842674918苏州8161080611789117961177911无锡8751683216862188511879617南宁61196098572757375808惠州2801128213272122751325511舟山1701416815168161671716818莆田3112331722305203102531625九江26710254823882551023510北海53128
24、54032542355533655134南充5862960630594276002861132深圳市深圳市场去化逐步加快去化逐步加快 目前存量目前存量仅需需7个月即可消化完个月即可消化完毕2020 新房成交在5月开始上涨，呈现“量价齐飞”态势，5月共成交60.8万平，同比上涨151.14，环比上涨50.05；成交均价28487元/平，同比上涨18.8，环比上涨8.3。6月份开始新房均价突破月份开始新房均价突破3万大关，目前最新万大关，目前最新成交均价成交均价为31076元元/平米平米一手成交均价再上高峰，达一手成交均价再上高峰，达31076元元/平平深圳市深圳市场2121330新政出台后，新政
25、出台后，4月份深圳二手房成交大月份深圳二手房成交大涨，成交套数破万，达到了，成交套数破万，达到了11201套，套，环比比大大涨47，同比上，同比上涨101.4，成交面，成交面积88.46万平，万平，环比上比上涨49.05，同比上，同比上涨103.6。5月从各片区来看，龙岗区二手房成交面积最大，成交27.62万平，占全市总成交量的24.94；其次为宝安区23.43万平，占全市总成交面积的21.15，5月份前海蛇口自贸区正式挂牌成立，推升其辐射区宝安片区二手房成交；福田成交22.49万平，占全市总成交面积20.31；南山成交19.92万平，占全市总成交量的17.98。深圳住宅二手房市深圳住宅二手房
26、市场4月份开始大幅上月份开始大幅上涨涨幅达到幅达到2年以来最高水平，挂牌均价不断上年以来最高水平，挂牌均价不断上扬深圳市深圳市场2222福田区 624万，17%宝安区 252万，15%南山区 845万，172%罗湖区 450万，39%盐田区 203万，-38%龙岗区 193万，5%深圳各区置深圳各区置业门槛（2015年年5月）月）数据来源：世联研究 置业门槛再度拉高,其中南山以845万,同比172%涨幅领跑全市深圳置深圳置业门槛23236月，全市仅4区有批售推售项目，罗湖、福田和盐田在本月没有新的项目入市。龙岗，在6月有5个项目批售，南山和龙华本月各有两个项目获批。其中，龙华有3盘入市，推售面
27、积达8.7万，环比增加20%。6月各区新房供月各区新房供应统计 深圳各区域供深圳各区域供应关外关外为主力供主力供应，关内除南山外均无供，关内除南山外均无供应2424分区来看，全市各区除宝安以外，成交量均有不同程度的增加。龙华在本月成交在本月成交13.22万，万，环比上升比上升98%。从成交明细看，促使龙华成交量大增的项目是前期推出的港铁天颂和中海锦城。深圳各区域成交深圳各区域成交龙岗仍仍为主力成交片区主力成交片区 龙华超宝安居其次超宝安居其次2525深圳全市新房均价在6月份又上一个台阶，达到30713元/，环比上涨7.8%。5月各区均价除南山略微下跌以外，其他区域均有所上涨。上月南山整体均价飙
28、升，超过60000元/，本月回落至52846元/，环比下降14%。龙华新房均价升至新房均价升至32913元元/，环比上比上涨15.6%，涨幅全市第一。幅全市第一。深圳市新房成交均价及同比深圳市新房成交均价及同比变动（1206-1506）深圳楼市一路深圳楼市一路领跑全国，今年房价上跑全国，今年房价上涨较快，未来上升快，未来上升趋势明明显。龙华涨幅居首位幅居首位 全市企全市企稳上升上升深圳各区域价格表深圳各区域价格表现2626结论 Conclusion政策市政策市场环境分析小境分析小结No.1 宏宏观层面，面，经济下行下行压力大，力大，为稳定消定消费加大投加大投资，房地房地产业将将托底托底经济No
29、.2 楼市及金融利好政策不断，楼市及金融利好政策不断，稳定住房消定住房消费仍是住建部下半年重要任仍是住建部下半年重要任务No.3 全国市全国市场销售方面，前售方面，前5月全国住宅月全国住宅销售面售面积持平去年，深圳持平去年，深圳领跑全国跑全国No.4 标杆房企杆房企资金面金面缩紧，正向一，正向一线城市回城市回归，深圳享受利好，深圳享受利好No.5 深圳土地供不深圳土地供不应求，地价高企，求，地价高企，6月批售和推售达月批售和推售达8年来最高点年来最高点No.6 深圳深圳库存去化逐步加快，目前存量存去化逐步加快，目前存量仅需需7个月即可消化完个月即可消化完毕No.7 深圳一手房价再深圳一手房价再创新高，突破新高，突破3.1万万/平米，二手房价大幅提升平米，二手房价大幅提升No.8 龙华区域成交和均价均大幅度上区域成交和均价均大幅度上涨，成交主力区域已从，成交主力区域已从龙岗、宝安、宝安变为龙岗、龙华经济面下行，仍需房地面下行，仍需房地产支撑，深圳支撑，深圳领跑全国，未来走向看好跑全国，未来走向看好