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1、长春经开区长春经开区53-89-553-89-5地块项目地块项目概念性产品定位报告概念性产品定位报告概念性产品定位报告概念性产品定位报告20092009年年4 4月月 序 项目基本情况一、城市背景分析二、项目背景分析三、项目基本定位四、开发策略建议目录目录1、明确整个项目的开发主题、宗旨、原则和核心卖点、明确整个项目的开发主题、宗旨、原则和核心卖点2、在城市发展和地块价值分析的基础上，确定商业和居住物业的比例关系、在城市发展和地块价值分析的基础上，确定商业和居住物业的比例关系3、在不同方案对比分析后，明确项目基本的开发（技术经济）目标、在不同方案对比分析后，明确项目基本的开发（技术经济）目标
2、4、明确基本的规划理念、规划总平面以及建筑风格意向、明确基本的规划理念、规划总平面以及建筑风格意向 5、确定整个项目的开发分区和开发次序、确定整个项目的开发分区和开发次序在现阶段，本报告所要回答的五个核心问题在现阶段，本报告所要回答的五个核心问题 序序序序-项目区位项目区位项目区位项目区位-未来发展潜力巨大未来发展潜力巨大未来发展潜力巨大未来发展潜力巨大本本案案 本项目位于长春经济技术开发区南部；与长春南部新城、高新区三与长春南部新城、高新区三点一线，构筑了长春城市发展副中点一线，构筑了长春城市发展副中心。心。根据长春市城市总体规划，项目区域是长春市未来城市发展的主要方向之一。南部新城对本项目
3、的南部新城对本项目的发展有重要的辐射作发展有重要的辐射作用用序序序序-项目区位项目区位项目区位项目区位-地块现状尚有不利因素地块现状尚有不利因素地块现状尚有不利因素地块现状尚有不利因素地块位于长春经济技术开发区世纪大街以东、珠海路以南、环城高速公路以西、长大公路以北。西侧：世纪大街、世纪广场北侧：开发区热力四厂南侧：长大公路序序序序-项目区位项目区位项目区位项目区位-区位认知度不高区位认知度不高区位认知度不高区位认知度不高序序序序-项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目名称数量单位用地面积32.171万平方米总建筑面积70.7762万平方米容积率2.2-建筑密度30%，-绿化率3
4、0%-建筑限高公建80米住宅60米米p土地用途为商住用地，土地等级为居住七级、商业七级二类，土地出让年限为50年。p地块以64505万元净地（不包括“七通”费用）出让。p土地出让面积为321710平方米，规划容积率2.2，出让总建筑面积为707762平方米，商住比为2：8。p吉林机场职工约需要20万平米的住宅，自成组团。序序序序-项目规划条件更改项目规划条件更改项目规划条件更改项目规划条件更改1、学校可以不考虑2、高压线完全移除3、可以先不考虑户型配置的90/70问题 序 项目基本情况一、城市背景分析二、项目背景分析三、项目基本定位四、开发策略建议目录目录 一、城市背景分析一、城市背景分析一、
5、城市背景分析一、城市背景分析-长春基本情况长春基本情况长春基本情况长春基本情况本案本案长春是全省政治、经济、文化和交通中心，东北地区四大城市之一。六大主城区、四大开发区总人口487.6万。长春市地处平原、自然区位四通八达、地质基础稳固，为大规模房地产开发建设创造了良好的开发条件。长春市人文科教氛围浓厚，众多高等院校、科研院所云集，一方面使得居民素质和收入不断提高，另一方面吸引了众多毕业生留在长春谋求发展，间接形成了对房地产商品巨大的潜在需求。一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春基本情况长春基本情况长春基本情况长春基本情况-GDP总量与增长速度总量与增长速度 长
6、长春春市市GDPGDP总总量量保保持持较较快快增增长长，经经济济实实力力不不断断提提升升,2008,2008年年达达到到25882588亿亿，位位列列东东北北1010城城市市第第四四。长长春春将将建建设设国国内内最最大大、世世界界第第三三的的国国际际汽汽车车城城；全全国国最最大大汽汽车车零零部部件件生生产产基基地地；亚亚洲洲最最大大轨轨道道客客车车研研发发及及生生产产基基地；全球最大玉米生物化工基地。地；全球最大玉米生物化工基地。图2-1 长春市2002-2007年GDP总量及增长速度 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春基本情况长春基本情况长春基本情况长春基
7、本情况-长春市经济发展潜力长春市经济发展潜力 2007年，在全国15个副省级城市中，长春市的经济总量排名虽相对靠后，但是增长速度排在第一位，表明长长春春经经济济发发展展后后劲劲充充足足。未来几年，预计东北地区的经济仍将保持较高的增长率，在与周边城市的相互促进带动下，长春的经济也将快速发展。图2-2 2007年15个副省级城市经济总量对比 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春基本情况长春基本情况长春基本情况长春基本情况-固定资产投资增速及占固定资产投资增速及占GDP比重比重 从2004年开始，长春固定资产投资总额开始大幅上涨，到2007年投资总额增长接近2番。固
8、定资产投资总额在GDP中所占的比重日益增大，表明长春市城市经济的发展较为依赖固定资产投资的增加，生产性支出大于消费性支出，消费性支出相对有限。图2-3 2002-2007固定资产投资增速及占GDP比重 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春基本情况长春基本情况长春基本情况长春基本情况-居民消费能力居民消费能力 2007年年人人均均可可支支配配收收入入达达到到12811元元，近近五五年年增增幅幅均均在在12%以以上上，居居民民生生活活水水平平得得到到显显著著提提高高。随着国家实施振兴东北老工业基地政策，东北经济持续向好发展，还将为居民提供大量的增收机会，预计未来几
9、年居民可支配收入还将稳步提升。图2-4 人均可支配收入水平及增长率 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春经开区基本情况长春经开区基本情况长春经开区基本情况长春经开区基本情况2009年经开区计划年经开区计划GDP达到达到342亿元，增长亿元，增长20%，经济增长动力澎湃。，经济增长动力澎湃。一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春长春长春长春房地产基本特征房地产基本特征p郊区化趋势明显。郊区化趋势明显。随着城区发展集中度的不断提高，目前中心城区的可开发土地较少，房地产开发逐渐向城区周边延伸。p近三年，土地供应充足，成交量急剧萎缩近三
10、年，土地供应充足，成交量急剧萎缩。p一线品牌开发商聚集，大盘林立。一线品牌开发商聚集，大盘林立。随着国内一线大牌房地产开发公司进入，大盘数量急剧增加，楼盘品质迅速提升，市场竞争不断加剧。p房价低且稳定发展。房价低且稳定发展。作为二线城市，长春市房价相对较低，近期基本稳定，房价下调空间不大，但是继续上涨仍需等待整个市场的回暖。p二手房市场开始活跃。二手房市场开始活跃。长春二手房市场发展一直比较缓慢，买卖交易不够活跃；2008年以来，随着外来流动人口的增加，房屋租赁市场开始活跃。p刚性需求为主。刚性需求为主。居民购房目的以自住、自用为主，投资行为较少。p改善型需求增加迅速。改善型需求增加迅速。长春
11、市住宅市场已进入追求品质的时期，众多家庭开始考虑改善居住环境，高品质楼盘成为主要选择对象。一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-土地市场分析土地市场分析1、2003-2008年土地出让情况年土地出让情况2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，约520万平方米，但成交总额未降。2008年出让面积持续下降。2、土地出让均价土地出让均价长春土地出让价格整体表现平稳。2007年起，受楼市价格猛增的
12、推动作用，土地价格也迅速攀升。08、09年上半年土地市场仍在调整中。一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-土地市场分析土地市场分析3、人均居住面积人均居住面积长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。长春房地产市场开始以改善型居住为市场主流。4、20072007开发商拿地情况开发商拿地情况随着万科、中海、保利、绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧了竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同
13、时也会大大推动地价和房价的上涨。一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-土地市场分析土地市场分析 20082008年前三季度按城区统计的经营性用地成交情况年前三季度按城区统计的经营性用地成交情况1 1、各城区土地出让面积及规划建筑面积、各城区土地出让面积及规划建筑面积 汽车工业园区土地成交量最大，其次为净月区，本项目所在的经开区位列第三位；规划的建筑面积经开区最多，表明未来三年本区域将集中较多密度大、容积率高的高层项目未来三年本区域将集中较多密度大、容积率高的高层项目。图3-3 2008年前3季度各城区经营性用
14、地成交面积及规划建筑面积 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-土地市场分析土地市场分析2、各城区楼面地价均值各城区楼面地价均值 二道区的平均楼面地价最高，经经开开区区的的平平均均楼楼面面地地价价基基本本处处于于最最低低水水平平，仅为二道区的40%，为683.2元/平方米。根据本本项项目目的的规规划划指指标标计计算算，楼楼面面地地价价为为911911元元/平平方方米米，高于经开区楼面地价均值，若按照同区域同等价格水平竞争的话，本项目将不具备优势。20082008年前三季度按城区统计的经营性用地成交情况年前三季
15、度按城区统计的经营性用地成交情况图3-4 2008年前3季度各城区经营性用地成交楼面地价均值 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-房地产投资情况房地产投资情况 从从房房地地产产投投资资额额来来看看，长长春春房房地地产产投投资资处处于于快快速速增增长长阶阶段段。2004年和2005年受到“8.31”政策实施的影响，投资额增长速度放缓。2007年起开始快速增长，达到260亿，增幅49%，2008年开发投资额约350亿，同比增长36%，与其他城市相比，其增长表现出明显的滞后性。也与2007-2008年的市场大背景
16、相关，同时也说明前几年受到压抑的投资额在近两年得到释放。如图3-5。从房地产投资与GDP总值和固定资产投资总额的对比分析来看，长春市的房地产投资均属于基本正常的范畴，说明整整体体行行业业发发展展与与地地方方经经济济的的发发展展相相匹匹配配，属属于于健健康康、良良性性的的市市场场发发展展阶阶段段，没没有有出出现现房房地产泡沫，为未来发展奠定了良好的基础地产泡沫，为未来发展奠定了良好的基础。见图3-6与表3-4。一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-房地产投资情况房地产投资情况图3-6 2003-2007年房地产
17、投资分别占GDP及固定资产投资比重 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-房地产投资情况房地产投资情况图3-5 2003-2007年长春市房地产投资总额及增长率 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-新建商品住宅情况新建商品住宅情况全市新建商品住宅平均价格水平全市新建商品住宅平均价格水平 2007年是长春市商品住宅价格的分水岭，2004年到2006年商品住宅均价基本保持在2200元/平方米，2007年在全国房价快速上涨的背景
18、下，长春市商品住宅均价以61.68%的涨幅上升到3528元/平方米，进入2008年以来宏观调控效果开始逐步显现，商品住宅均价出现小幅回落，见图3-7。图3-7 2004年-2008年长春市商品住宅均价变化 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-新建商品住宅情况新建商品住宅情况 长春市房地产的开工面积连续几年保持较大幅度的增长，2005-2008年，开工面积基本翻番，同时销售面积增长也较快，基本与建设面积保持同步，销售面积与开工面积的比值一直保持在25-30%之间，周转率偏低。3、住宅开工量、销售量、住宅开工量
19、、销售量 一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-新建商品住宅情况新建商品住宅情况2007-2008年各行政区域住宅均价年各行政区域住宅均价住宅均价在2800-4000元之间，区域差价不明显。一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析一、城市背景分析-长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场长春房地产市场-新建商品房情况新建商品房情况各城区商品住宅市场概况各城区商品住宅市场概况 城区产品类型楼盘规模楼盘均价面积区间未来走向中心区（南关、朝阳）长长春春市市老老城城区区，商商业业中中心心，高高层、小高层为主
20、，写字楼为辅。层、小高层为主，写字楼为辅。楼楼盘盘规规模模较较小小，6万万平平方方米米以以下下的的楼楼盘盘占占37%。4000元元/平方米以平方米以上上42-120平方米的中小户平方米的中小户型占型占86%。土地稀缺，价格仍将上涨，土地稀缺，价格仍将上涨，产品以小户型为主，大盘向产品以小户型为主，大盘向南部延伸。南部延伸。绿城区（含汽车产业开发区）西西部部，以以多多层层、小小高高层层为为主主，高层产品较少。高层产品较少。规规模模较较大大，占占地地10-20平平方方米米的的项项目目占占85%左右。左右。3300-3500元元/平方平方米米100-150平方米之间，平方米之间，区内中等收入人群为目
21、区内中等收入人群为目标客户。标客户。07年出让土地较多但面积较年出让土地较多但面积较小，未来预计中档项目占市小，未来预计中档项目占市场主力。场主力。宽城区城市后开发区域，以多层为主，城市后开发区域，以多层为主，城市化水平较低城市化水平较低规模较大，多集中在规模较大，多集中在40万平方米以上，且万平方米以上，且品质一般。品质一般。2500-3000元元/平方平方米，但由于位置原米，但由于位置原因，个案相差较大。因，个案相差较大。大小户型均等，各面积大小户型均等，各面积区间产品都有，面积区区间产品都有，面积区间不够集中。间不够集中。市政设施的不断完善将提升市政设施的不断完善将提升区域的价值，未来属
22、于大盘区域的价值，未来属于大盘角力的时代。角力的时代。二道区（含经开区）城市向东南方向发展的主要门城市向东南方向发展的主要门户，从多层逐渐向高层转变。户，从多层逐渐向高层转变。中等规模，占地中等规模，占地10万万平方米以下的楼盘占平方米以下的楼盘占70%。3500元元/平方米左平方米左右。右。70-200平方米，小户型平方米，小户型较少，由于学校较多，较少，由于学校较多，小户型具备投资价值。小户型具备投资价值。机场的建设将带动本区域的机场的建设将带动本区域的发展，未来价格仍有上涨空发展，未来价格仍有上涨空间。间。净月开发区属于风景区，产品以别墅为主，属于风景区，产品以别墅为主，普通住宅较少。普
23、通住宅较少。远离市区，土地供应远离市区，土地供应充足，多为大盘。充足，多为大盘。普通住宅普通住宅3000元元/平方米左右，别墅平方米左右，别墅10000元元/平方米。平方米。多为大户型，多为大户型，200平方平方米以上户型居多。米以上户型居多。大盘带动区域发展，随着优大盘带动区域发展，随着优质土地的减少且多为别墅产质土地的减少且多为别墅产品，未来竞争不大。品，未来竞争不大。表3-5 长春市各城区房地产市场发展概况 序 项目基本情况一、城市背景分析二、项目背景分析三、项目基本定位四、开发策略建议目录目录 二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-区域市场特征区域市场特征区
24、域市场特征区域市场特征区域发展潜力区域发展潜力p经济技术开发区是长春市未来城市发展的主要方向，成立15年，年均GDP增长46.6%，2008年GDP占长春约15%，目前已有汽车制造、生物制药、饮料加工等工业企业入驻园区，并成为推动经开区经济发展的重要力量。p随着南部新城建设加速，相关市政配套设施的逐步完善，本区域将具备打造城市一流居住社区的潜质。区域交通环境区域交通环境p路网已基本形成，且周边设有公交路线和轻轨车站，便于出行；同时距离环城高速公路很近，去往机场、其他城区和周边城市都比较便利。区域消费主体区域消费主体p住宅物业消费主体主要为区域内和周边城区的居民、行政事业单位工作人员和工业企业员
25、工。p项目商业配套的目标客户主要为本项目住户以及部分周边居民，另外随着会展经济和空港经济的发展，预计未来将带来数量比较庞大的流动消费人群。二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-区域市场特征区域市场特征区域市场特征区域市场特征-重点住宅物业供应情况分析重点住宅物业供应情况分析项目名称项目名称位置位置开盘时间开盘时间建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）销售价格销售价格（元（元/平米）平米）面积范围（平方米）面积范围（平方米）项目点评项目点评万科洋浦花园万科洋浦花园杨浦大街合肥路杨浦大街合肥路交汇处交汇处2008年年6月月17.9万万5500（精装）（精装）两居两居89、
26、三居、三居101-150品牌认知度高、产品为精装修、销售较品牌认知度高、产品为精装修、销售较为平稳为平稳鲁辉国际城鲁辉国际城远达大街东远达大街东预计预计2008年年11月月203.3万万3500一居一居42-49、两居、两居59-90、三居、三居102-120体量大开发周期长、品质较为普通体量大开发周期长、品质较为普通安华美郡安华美郡东南胡大路东南胡大路2008年年7月月8.77万万3500一居一居41-55、两居、两居61-89、三居、三居134位置一般、销售速度不高、多为区域客位置一般、销售速度不高、多为区域客户户天琴湾天琴湾临河路临河路268号号2007年年6月月9.17万万6550两居
27、两居86、三居、三居125-150、空中别墅、空中别墅200环境优良、园林突出、项目口碑好、现环境优良、园林突出、项目口碑好、现销售接近尾声销售接近尾声众成一品东南众成一品东南卫星路南烟台街卫星路南烟台街西西预计预计2009年上半年上半年年11.56万万3600一居一居44-55、两居、两居74-90、三居、三居108-130紧邻城铁、现为积累客户阶段紧邻城铁、现为积累客户阶段高格蓝湾高格蓝湾吉林大路临河街吉林大路临河街交汇处交汇处2008年年5月月53万万4350一居一居49、两居、两居85-116、三居、三居118-138位置较佳、景观优良、项目品质中等、位置较佳、景观优良、项目品质中等、
28、销售情况一般销售情况一般玫瑰谷玫瑰谷净月大街聚业大净月大街聚业大街交汇处街交汇处2008年年5月月一期一期13万万花园洋房花园洋房5400别墅别墅8650四居四居171、联排、联排245-290、双拼、双拼275-292、独栋、独栋351-421环境优良、园林突出、项目品质高、销环境优良、园林突出、项目品质高、销售较为平稳售较为平稳保利罗兰香谷保利罗兰香谷硅谷大街电台街硅谷大街电台街交汇处交汇处2008年年6月月70万万高层高层4600别墅别墅8500一居一居43、两居、两居87-90、三居、三居134-147、联排联排246-287位置较佳、园林精致细腻、项目品质高位置较佳、园林精致细腻、项
29、目品质高口碑好、销售速度较快口碑好、销售速度较快中海国际社区中海国际社区规划路以南规划路以南102国道以北国道以北2008年年5月月106万万3800两居两居88-105、三居、三居125-154、四居、四居168、空中别墅、空中别墅219位置较偏、项目品质较高、产品线齐全、位置较偏、项目品质较高、产品线齐全、销售速度较快销售速度较快 二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-区域市场特征区域市场特征区域市场特征区域市场特征-重点住宅物业供应分析重点住宅物业供应分析重点住宅物业供应分析重点住宅物业供应分析项目名称项目名称位置位置开盘时间开盘时间建筑面积建筑面积（平方米）
30、（平方米）销售价格销售价格（元（元/平米）平米）面积范围（平方米）面积范围（平方米）项目点评项目点评中海水岸馨都中海水岸馨都南环路彩织街交南环路彩织街交汇处汇处2007年年1月月32.2万万4000两居两居105、三居、三居125-140项目品质高项目品质高东皇先锋东皇先锋长吉路武汉路交长吉路武汉路交汇处汇处2008年年10月月17.8万万3300一居一居51-53、二居、二居81、三居、三居101-104项目小户型居多，采用多项高科项目小户型居多，采用多项高科技技术，销售较快技技术，销售较快浦东明珠浦东明珠临河街浦东路交临河街浦东路交汇处汇处2007年年6月月7.3万万4050二居二居78、
31、三居、三居105-128位置较好，品质一般、现为尾房位置较好，品质一般、现为尾房东方万达城东方万达城会展大街珠海路会展大街珠海路交汇处交汇处2008年年3月月34.5万万3900一居一居43-67、二居、二居99-102、三居、三居110-140紧邻北海公园、品牌知名度较高、紧邻北海公园、品牌知名度较高、销售较好销售较好巴洛克铂宫巴洛克铂宫东南湖大路东南湖大路666号号60005200（精装）（精装）一居一居47-79、两居、两居116酒店公寓，市场接受度较低酒店公寓，市场接受度较低澳海东方一号澳海东方一号浦东大街东武汉浦东大街东武汉路南路南2008年年7月月30万万3700二居二居95、三居
32、、三居97地处经开区核心，销售较好地处经开区核心，销售较好枫林园枫林园东环城路自由大东环城路自由大街交汇处街交汇处2008年年9月月21.5万万3600一居一居40、二居、二居80、三居、三居95政府定向销售，部分外销，小户政府定向销售，部分外销，小户型接受度较高型接受度较高天成领寓天成领寓长吉南路合肥路长吉南路合肥路交汇处交汇处2008年年8月月7.3万万3500一居一居50、二居、二居62-94、三居、三居103-127品质一般，小户型接受度较高品质一般，小户型接受度较高中意之尊中意之尊经开区东方广场经开区东方广场2008年年1月月6.3万万3400一居一居55-76、二居、二居88-10
33、9、三居、三居122-156项目一期大部分为定向销售，目项目一期大部分为定向销售，目前已售完，二期开盘待定、品质前已售完，二期开盘待定、品质较好较好 二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-区域市场特征区域市场特征区域市场特征区域市场特征-重点住宅物业供应分析重点住宅物业供应分析重点住宅物业供应分析重点住宅物业供应分析p国内一线品牌开发商、高品质楼盘、大盘开发模式普遍得到长春市购房消费者的认可，销售速度较快。p市场已经逐步接受高层住宅产品，目前销售均价已超过 3000元/平方米。p本项目地块附近房地产项目：“众诚一品东南”、“安华美郡”目前销售价格或预计销售价格均处于
34、3500元/平方米左右，所在区域周边城区房价区间3500-4500元/平方米，为本项目2009年定价提供了市场参考依据。p80-110平方米的两到三居产品属于主力户型；40-55平方米小户型产品市场接受度也较高。二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-区域市场特征区域市场特征区域市场特征区域市场特征-配套商业物业分析配套商业物业分析配套商业物业分析配套商业物业分析p在开发项目中配套商业物业销售普遍不太理想，销售率偏低，表明区域商业氛围有待进一步培养，商业物业有效需求不足。区域内有佳泰帝景城（19.7万平米，宾馆、写字楼和商业）值得关注。p区域内不同商业物业销售价格相差
35、较大，周边商业氛围相对浓厚的配套商业物业售价较高；反之通常采用低价策略带动销售。p区域内目前没有大型的集中商业物业对外销售或出租，尚无辐射整个区域的商业中心。二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-区域市场特征区域市场特征区域市场特征区域市场特征-配套商业物业分析配套商业物业分析配套商业物业分析配套商业物业分析项目项目销售价格销售价格商铺面积商铺面积销售情况销售情况点评点评众诚一品东众诚一品东南南待定待定50-200平米平米预计预计09年上半年年上半年开盘开盘距离本项目较近，主要以生活距离本项目较近，主要以生活配套设施为主配套设施为主万达万达东方城东方城7200元元/
36、平米平米80-300平米平米销售率销售率30%项目进入现房销售阶段，商业项目进入现房销售阶段，商业物业销售不好物业销售不好高格高格蓝湾蓝湾11000元元/平平米米200-1000平米平米销售率销售率10%比邻繁华大街，商业价格高，比邻繁华大街，商业价格高，销售难度大销售难度大中海水岸馨中海水岸馨都都5000元元/平米平米100-350平米平米销售率销售率50%地理位置较偏，依靠社区规模，地理位置较偏，依靠社区规模，目前经营情况中等目前经营情况中等天成天成领寓领寓6500元元/平米平米150-300平米平米未开始销售未开始销售经开区政府对面，位置较好经开区政府对面，位置较好中意中意之尊之尊680
37、0元元/平米平米64-300平米平米销售率销售率30%价格较高，位置无优势，商业价格较高，位置无优势，商业物业销售不好物业销售不好亚泰亚泰樱花苑樱花苑7800元元/平米平米500-2000平米平米销售率销售率80%由于亚泰大街已具有一定的商由于亚泰大街已具有一定的商业氛围，故价格较高业氛围，故价格较高南航南航世纪苑世纪苑4800元元/平米平米150-2500平米平米只有只有15套销售套销售位置距主要街道存在一定距离，位置距主要街道存在一定距离，小区档次相对较低小区档次相对较低表4-2 区域内配套商业物业销售情况 二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-项目项目项目项目
38、SWOTSWOT分析分析分析分析-优势优势优势优势优势优势1、地块占地面积32万平方米，自成一体，总建筑面积达到100万平方米，具有规模优势，可按照新兴城镇的结构去规划，形成丰富的产品线，以满足不同客户的需求。2、地块紧靠世纪广场，五条城市干道和次干道连接世纪广场，周边路网建设基本完成，轻轨站近在咫尺，交通出行便捷，方式多样。3、西联会展中心，紧邻空港，会展经济和空港经济的辐射不可小觑；4、西距南部新城核心区约3公里，已经与南部新城融为一体，形成共生共荣的局面。5、世纪广场环岛是市中心区通往旅游度假胜地-净月区的交通要道。6、经开区动力澎湃的经济发展前景，是支撑地区房地产发展的基本保障。二、项
39、目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析-劣势劣势劣势劣势劣势劣势1、周边生活配套设施缺乏，地块北侧为工业园区，尚未形成居住氛围。2、距中心城区较远，周边路网条件虽然较好，但公共交通不够发达。3、属于城乡结合部，购房者对该区域住宅产品认知度偏低。4、项目东北紧邻供热厂，东南临环城高速，烟尘、噪音污染降低了地块价值，将影响购房者的购买信心。二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析-机会机会机会机会机会机会1、南部新城的快速崛起，三点一线的战略关系，地处城市
40、发展的主要方向，开发前景良好。2、长春市房地产发展已进入升级换代阶段，居民改善型需求不断增长。3、长春以及经开区经济发展动力澎湃，将吸引更多的资金、企业和人员进入，将会对房地产提出更高的要求。4、经过一段时期的调整，长春房地产市场将进入理性稳健的发展阶段。二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析二、项目背景分析-项目项目项目项目SWOTSWOT分析分析分析分析-威胁威胁威胁威胁威胁威胁1、未来1-2年，项目周边将有34万平方米的土地放量和项目开发，将直接与本项目正面竞争。2、越来越多的国内一线品牌开发商在长春低价拿地，他们有可能是我们有力的对手。3、拆迁的风险很大，若地块拆迁受阻，开发
41、工期将延迟同时带来大量财务费用和额外支出，从而影响项目投资回报率。4、本项目土地为“非七通一平”转让，对市政基础设施配套与项目开发的同步问题应给予极大的关注。序 项目基本情况一、城市背景分析二、项目背景分析三、项目基本定位四、开发策略建议目录目录 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-定位依据定位依据定位依据定位依据1 1、经济环境和房地产市场环境、经济环境和房地产市场环境长春市房地产市场与城市经济同步发展，状态良好；南部区域成为长春新兴的城市副中心，且已具有了一定成熟度。3 3、项目的位置特征和规模效应、项目的位置特征和规模效应 项目近百万平方米的体量，在定位时将
42、考虑不同的物业类型和产品类型的配比，以满足不同的城市功能和各类消费者的需求，同时提高项目的盈利水平。2 2、长春市城市发展空间规划、长春市城市发展空间规划 根据长春市总体规划（2004-2020），城市未来主要发展方向为“双心”-人们广场中心和人民大街南部副中心；“三翼”-西南、东南和东北三个主方向；“多组团”-边缘组团。其中不难看出，正南和东南是主发展方向，意味着经济技术开发区城市化作用日益明显，具备打造宜居新城的多种条件。三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-总体定位总体定位总体定位总体定位2、开发方向、开发方向 打造面向中产阶级的公园式宜居新城打造面向中产阶级
43、的公园式宜居新城打造面向中产阶级的公园式宜居新城打造面向中产阶级的公园式宜居新城 1、项目开发主题定位、项目开发主题定位 本案处于城市东南部快速发展的本案处于城市东南部快速发展的城市副中心城市副中心，未来城市发展潜力大，空间层次丰富，未来城市发展潜力大，空间层次丰富，景观条件好，总盘量大，适宜做中高端产品，开发主题定位是景观条件好，总盘量大，适宜做中高端产品，开发主题定位是 长春市大型多功能生态园林式复合型城区长春市大型多功能生态园林式复合型城区 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-对城市的意义对城市的意义 本项目是长春市东南部地区为数不多的大规模复合型城区项目，
44、本项目是长春市东南部地区为数不多的大规模复合型城区项目，对对于完成新区城市功能，塑造城市形象，提升地区总体价值，共同构造于完成新区城市功能，塑造城市形象，提升地区总体价值，共同构造长春南部新城都具有重要的意义。长春南部新城都具有重要的意义。三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-指导思想指导思想指导思想指导思想 本本项项目目将将作作为为一一个个复复合合型型城城市市街街区区项项目目嵌嵌入入长长春春市市东东南南部部都都市市设设计计网网格格之之中中。这这意意味味着着该该区区除除了了要要创创造造一一个个安安静静祥祥和和、空空气气清清新新、景景色色优优美美、亲亲切切宜宜人人的的
45、居居住住环环境境之之外外，同同时时还还要要为为城城市市创创造造休休闲闲、健健身身、购购物物、交交流流等等丰丰富富多多彩彩的的生生活活方方式式。以以多多样样化化的的物物业业类类型型为为多多种种混混合合功功能能提提供供可可能能。同同时时，多多样样化化的的物物业业类类型型也也将将丰丰富富区区域的空间形态域的空间形态。三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-指导思想指导思想指导思想指导思想 从城市规划与设计的角度考虑社区规划、建筑设计问题：从城市规划与设计的角度考虑社区规划、建筑设计问题：规划、景观、建筑三位一体；规划、景观、建筑三位一体；因时、因地、因人制宜，强调景观体系间
46、的联系；因时、因地、因人制宜，强调景观体系间的联系；努力探索具有原创意义的、符合长春市特色的新居住形态。努力探索具有原创意义的、符合长春市特色的新居住形态。三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-规划设计理念规划设计理念规划设计理念规划设计理念规划的基本思想规划的基本思想1、原则保持2：8比例的商住比，综合考虑地区的未来发展，本项目西南侧地块商业价值潜力巨大，是本项目开发重要的利润来源，也是项目住宅部分重要卖点，建议做多种商业类型的商业规划和开发，要点是把握开发节奏和开发模式，以减少资金压力。2、运用多种规划手段，在基本保持容积率要求的情况下，尽可能多地建设多种类型的
47、花园洋房，旨在形成差异化，提升项目总体品质，迎合地区消费偏好，获取良好的开发收益。三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-规划设计理念规划设计理念规划设计理念规划设计理念规划的基本思想规划的基本思想3、统筹地块内外的景观空间，统一规划，内外景观相融合，在整个项目区，形成一个巨型的公园景观体系。充分利用大环境优势-城市绿化带及项目本身规模优势，建立一个内外结合的大景观系统。总体以自然山水式园林风格统率全园，主要体现在标志物建筑、总体地形塑造、中心景观峡谷、组团间主题公园、小区干道两側及外围与城市干道绿化隔离带景观部分。4、机场职工团购的20万平米，自成体系，保证提供良好
48、的产品品质和后期物业服务。三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-总平面图总平面图总平面图总平面图 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-立面效果图立面效果图立面效果图立面效果图 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-立面效果图立面效果图立面效果图立面效果图 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-立面效果图立面效果图立面效果图立面效果图 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基
49、本定位-立面效果图立面效果图立面效果图立面效果图 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-园林景观效果图园林景观效果图园林景观效果图园林景观效果图 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-园林景观效果图园林景观效果图园林景观效果图园林景观效果图 三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位三、项目基本定位-园林景观效果图园林景观效果图园林景观效果图园林景观效果图 序 项目基本情况一、城市背景分析二、项目背景分析三、项目基本定位四、开发策略建议目录目录区域定位区域定位完善新区城市功能，确立城市副中心城市副中心的总体定位开发主题开发主题长春市
50、大型多功能生态园林复合型城区长春市大型多功能生态园林复合型城区开发原则开发原则高举产品主义旗帜，做好宅，不做豪宅产品规划产品规划社区复合，组团纯粹，景观最大化的原则推广策略推广策略建立“好宅”标准体系，树立标杆，引领市场“好宅好宅”标准体系标准体系科技住宅、人文住宅、健康住宅、生态住宅 四、开发策略建议四、开发策略建议四、开发策略建议四、开发策略建议-基本策略基本策略基本策略基本策略 四、开发策略建议四、开发策略建议四、开发策略建议四、开发策略建议-总体物业配比总体物业配比总体物业配比总体物业配比 按照“社区复合，组团纯粹”的原则进行总体规划。作为一个大的城市功能区，本项目的物业类型包括作为一