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1、2 2 资产评估的程序与基本方法资产评估的程序与基本方法 导读导读2.1 2.1 资产评估的程序资产评估的程序2.2 2.2 成本法成本法2.3 2.3 比较法比较法2.4 2.4 收益法收益法2.5 2.5 评估方法的选择评估方法的选择2.1 资产评估的程序资产评估的程序一、资产评估项目的接洽一、资产评估项目的接洽二、组建资产评估项目小组二、组建资产评估项目小组三、拟定资产评估的工作方案三、拟定资产评估的工作方案四、收集与资产评估有关的资料四、收集与资产评估有关的资料五、待评估资产的清查核实和实地查勘五、待评估资产的清查核实和实地查勘2合肥工业大学财务管理研究所六、资产评估的假设条件、价值类
2、型及评估标准分析六、资产评估的假设条件、价值类型及评估标准分析七、选择评估方法并进行估算七、选择评估方法并进行估算八、编写资产评估报告八、编写资产评估报告九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续3合肥工业大学财务管理研究所2.2 成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗来确定资产价值的方法。在评估基准日，采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术，以现时价格水平重新取得与评估对象相同的全新资产所发生的费用采用新材料、现代建筑或制造标准、新型
3、设计、规格和技术等，以现行价格水平取得与评估对象具有相同功能的全新资产所需的费用理论基础:生产费用价值论4合肥工业大学财务管理研究所更新重置成本通常小于复原重置成本。实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。功能性贬值：由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。经济性贬值：由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。5合肥工业大学财务管理研究所成本法的基本公式 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值 -经济性贬值 或：评估价值=重置成本成新率6合肥工业大学财务管理研究所二、成本法的评估程序二、成本法的评估
4、程序确定被评估资产的范围，并估算重置成本确定被评估资产的使用年限估算被评估资产的损耗或贬值额从重置成本中扣减贬值，得出被评估资产评估值7合肥工业大学财务管理研究所三、重置本法的估算方法三、重置本法的估算方法重置核算法（细分加和法）重置成本=直接成本+间接成本 直接成本按照资产取得途径的不同而分别处理 间接成本按直接成本的一定比例等方法处理8合肥工业大学财务管理研究所物价指数法资产重置成本=资产原始成本（1+物价变动指数）=资产原始成本a1a2a3an9合肥工业大学财务管理研究所功能价值法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力 参照物的生产能力）10合肥工业大学财务管理研
5、究所待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x规模经济效益指数法规模经济效益指数一般在0.41之间，加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止，尚未有统一的经验数据，评估过程要谨慎使用这种方法。11合肥工业大学财务管理研究所运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。12合肥工业大学财务管理研究所四、实体性贬值的估算四、实体性贬值的估算观察法 具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产实体各主要部位的观察以及仪器测量等方式进行技术鉴定，从而判断资产的实体性贬值率。实体性贬值=重置
6、成本实体性贬值率13合肥工业大学财务管理研究所实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间使用年限法会计记录记载的资产已提取折旧的年限14合肥工业大学财务管理研究所功能性贬值的估算步骤（1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本（3）估计待评估资产的剩余使用寿命（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值 五、功能性贬值的估算五、功能性贬值的估算应用举例15合肥工业大学财务管理研究所应用举例 某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营
7、成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。16合肥工业大学财务管理研究所（1）估算被评估资产的年超额运营成本 (6-4)12000=24000（元）（2）测算被评估资产的年净超额运营成本 24000（1-33%）=16080（元）（3）将被评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值16080（P/A，10%，3）=160802.4869=39989.35（元）17合肥工业大学财务管理研究所六、经济性贬值的估算六、经济性贬值的估算资产利用率的下降资产年收益额的损失经济性贬值额=年收益损失额（1-所得税税
8、率）（P/A，r，n）18合肥工业大学财务管理研究所七、综合成新率的估算七、综合成新率的估算观察法 综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，判断、确定资产的成新率。经济使用年限法19合肥工业大学财务管理研究所修复费用法20合肥工业大学财务管理研究所八、成本法的优缺点八、成本法的优缺点优点 比较充分地考虑了资产的有形损耗和无形损耗，评估结果较为公平合理；使用范围广泛。对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。缺点 成本法涉及的参数很多，其具体运用和操作难度较大，经济参数的可靠性和合理性较难把握；21合肥工业大学财务管理研究所 经济性损耗不易全面计算，因而评估结果往往较高；由于运用
9、成本法评估资产价值没有与资产的使用效益相联系，因而很容易将无形资产漏掉。22合肥工业大学财务管理研究所2.3 比较法（市场法）比较法（市场法）一、比较法的基本原理一、比较法的基本原理利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。基本前提 存在活跃的公开市场 公开市场上存在可比的资产及其交易活动理论基础：均衡价值论23合肥工业大学财务管理研究所基本公式评估价值=市场参照交易价格+评估对象优于参照物因素引起的价格差额-评估对象劣于参照物因素引起的价格差额评估价值=市场参照交易价格 修正系数或24合肥工业大学财务管理研究所二、比较法的评估程序二
10、、比较法的评估程序选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异综合分析确定评估结果25合肥工业大学财务管理研究所三、进行比较分析和调整的因素三、进行比较分析和调整的因素时间因素地域因素功能因素交易因素P3026合肥工业大学财务管理研究所四、比较法的优缺点四、比较法的优缺点优点 充分考虑了现时市场变化因素，符合实际情况；评估方法直观简单，评估结果容易被交易双方接受。缺点 必须具有一个公平、活跃的交易市场，使得该方法的运用受到限制；27合肥工业大学财务管理研究所 确定比较项目的差异难度较大，在很多情况下，难以用数学公式进行量化，往
11、往要靠评估人员的经验判断，从而影响评估结果的准确性。不适用专用设备、机器、大部分无形资产以及受到地区、环境等因素严格限制的资产评估；28合肥工业大学财务管理研究所2.4 收益法收益法一、收益法的基本原理一、收益法的基本原理通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本前提 被评估资产的预期收益可用货币计量 折现率或资本化率，即：风险能用货币计量 被评估资产取得预期收益的持续时间理论基础：效用价值论29合肥工业大学财务管理研究所二、收益法的评估程序二、收益法的评估程序收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料分析测算有关的收益、费用指标及变化趋势确定折现率估算被评估
12、资产的评估值30合肥工业大学财务管理研究所三、收益法的常用公式三、收益法的常用公式在年资产净现金流不变时 v=a（1+r）n-1/r（1+r）n v=a/r 在年资产净现金流等额递增时 v=a1（1+r）n-1/r（1+r）n +b（1+r）n-1/r2（1+r）n-bn/r（1+r）n v=a1/r+b/r2 在年资产净现金流等比率递增时 v=a1（1+r）n-（1+g）n/（r-g）（1+r）n v=a1/（r-g）31合肥工业大学财务管理研究所预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时 v=ai/（1+r）i+vj/（1+r）j （i=1，2，j）vj=ax/（1+r）x-j （x
13、=j+1,j+2,n）32合肥工业大学财务管理研究所四、预期资产净现金流的估算四、预期资产净现金流的估算预期资产净现金流=资产的潜在毛收入-预计经营管理成本经营管理成本包括：维修费、销售及管理费、保险费、税费、销售成本、原材料及工资等。33合肥工业大学财务管理研究所五、折现率的估算五、折现率的估算市场比较法资本资产定价模型法资产期望回报率=无风险利率 +资产市场风险补偿 加权平均资本成本法加权资本成本=权益成本 权益比+税前负债成本（1-所得税边际税率）负债比 34合肥工业大学财务管理研究所六、收益期限的确定六、收益期限的确定 收益期限根据未来的获利情况、资产损耗情况、法律规定等因素确定。35
14、合肥工业大学财务管理研究所七、收益法的优缺点七、收益法的优缺点优点最适合评估形成资产的成本与其获利能力不对称以及成本费用无法或难以准确计算的资产，如：企业整体资产、无形资产、资源性资产等；考虑了资本未来收益和货币的时间价值，可以真实地反映资产的资本化价格。缺点对于无收益或收益无法计量以及风险报酬无法计算的资产不能使用收益法；该方法的操作含有较大成分的主观性，如：对未来收益的预测、对风险报酬率的确定等。36合肥工业大学财务管理研究所2.5 评估方法的选择评估方法的选择一、评估方法之间的关系一、评估方法之间的关系资产评估方法之间的联系资产评估的专业性质决定了三种评估方法之间存在着内在联系，这种内在
15、联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互严整提供了理论依据；37合肥工业大学财务管理研究所运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理；如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：某些方法的应用前提不具备；分析过程有缺陷；结构分析有问题；某些支撑评估结果的信息依据出现失真；评估师的职业判断有误。38合肥工业大学财务管理研究所资产评估方法之间的区别各评估方法独立存在，说明各种评估方法之间存在差异；每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一
16、角度反映资产的价值。39合肥工业大学财务管理研究所二、资产评估方法的选择二、资产评估方法的选择评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态以及由此决定的资产评估价值类型相适应。当资产评估的价值类型为资产的市场价值时，可以考虑按市场法、收益法和成本法的顺序进行选择；40合肥工业大学财务管理研究所评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本法进行评估；对于工艺比较特殊且处在经营中的企业，可以优先考虑收益法。评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。评估人员应考虑替代的评估方法进行评估。41合肥工业大学财务管理研究所如果条件允许，应当考虑采用三种基本评估方法进行评估，对各种评估方法取得的价值结论进行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。关于资产评估评估方法的选择和使用，实际上是专业评估人员根据实际条件约束下的资产或模拟条件约束下的资产的价值进行理性分析、论证和比较的过程，通过这个过程做出有足够理由支持的价值判断。42合肥工业大学财务管理研究所