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1、资产评估的程序和基本方法第1页，本讲稿共106页本章基本要求：1、掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法 2、熟悉资产评估方法选择的基本依据 3、能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。第2页，本讲稿共106页本章重点：市场法、收益法和成本法的的计算和应用第3页，本讲稿共106页本章难点：对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。第4页，本讲稿共106页 第一节 资产评估的程序 P107 资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。即从资产评估机构和人员接受委托开始，到向
2、委托人和相关当事人提交资产评估报告书为止的全过程。第5页，本讲稿共106页资产评估程序通常包括以下主要环节：一、资产评估项目的接洽 资产评估机构首先应当与资产评估的委托方就具体的评估业务范围及其内容、评估任务的完成期限、评估收费等事项将进行洽谈。洽谈成功后（即决定合作），双方应就资产评估业务的基本事项予以明确，并签订资产评估业务约定书。二、组建资产评估项目小组 在签订了资产评估业务约定书后，评估机构则应着手组建成立以项目经理为首的资产评估小组。对于企业价值评估及较大的评估项目，除了项目经理外，还要按照资产分类分别设立专业组及其负责人，以便于分工合作，总体协调。第6页，本讲稿共106页 三、拟订
3、资产评估的工作方案三、拟订资产评估的工作方案 资产评估工作方案是资产评估机构和人员为执行资产评估工作方案是资产评估机构和人员为执行资产评估业务资产评估业务拟订的资产评估工作思路和实施方案拟订的资产评估工作思路和实施方案，它对合理安排工作、工作进度、专业人员调配、按时它对合理安排工作、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评估业务具有重要意义。资产评估工作方案完成资产评估业务具有重要意义。资产评估工作方案应当涵盖资产评估工作的全过程。包括：应当涵盖资产评估工作的全过程。包括：1.1.资产评估目的、资产评估对象状况。资产评估目的、资产评估对象状况。2.2.资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂资
4、产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度。程度。3.3.资产评估对象的性质、行业特点、发展趋势。资产评估对象的性质、行业特点、发展趋势。4.4.资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况。分布状况。5.5.相关资料收集状况相关资料收集状况 6.6.委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性。诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性。7.7.资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。理人员配备情况。第
5、7页，本讲稿共106页 资料收集工作是资产评估业务质量的重要保障。是评定估算的基础。与资产评估有关的资料信息包括：四、收集与资产评估有关的资料 1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；2.资产的性质、目前和历史状况信息；3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；4.有关资产的使用范围和获利能力的信息；5.资产以往的评估及交易情况信息；6.资产转让的可行性信息；7.类似的资产的市场价格信息；8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；12.其他相关信息。第8页，本讲稿共1
6、06页五、待评估资产的清算核实和实地查勘 资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其它实物资产应当进行必要的现场勘查。核查的目的在于确定委托评估的资产的存在性、合法性和完整性，以及委托评估的资产与帐簿、报表的一致性。六、资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析 根据资产评估的目的，分析确定适用于该项资产评估业务的假设条件、价值类型和价值标准。因为不同类型的资产，在评估时的假设条件、价值类型、价值评估都不一样。第9页，本讲稿共106页七、选择评估方法并进行估算 理论上在任何资产评估项目中，资产评估人员都应当考虑成本法、市场法和收益法三种方法的适用性，
7、若不采用某种资产评估基本方法，资产评估人员应当予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当采用两种以上的资产评估方法。评定估算主要包括以下具体工作步骤：1.分析资产评估资料；确定其可靠、相关和可比信息。2.选择资产评估方法；有成本法、市场法和收益法 3.初步及综合分析确定资产评估结论；4.结论内部复核；第10页，本讲稿共106页八、编写资产评估报告第一节完第一节完九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 资产评估报告编写完毕后，资产评估机构和人员应在约定的期限内向委托人提交资产评估报告书，同时委托方应按约定向资产评估机构或人员支付评估费用，此时该项评估工作宣告结束。资产评估机
8、构人员在执行了必要的资产评估程序、资产评估机构人员在执行了必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范编制形成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书基本内容包括：资产评估报告书。资产评估报告书基本内容包括：1.1.资产评估机构和委托方情况资产评估机构和委托方情况 2.2.资产评估目的资产评估目的 3.3.价值类型价值类型 4.4.资产评估基准日资产评估基准日 5.5.评估方法及其说明评估方法及其说明 6.6.资产评估假设和相关条件资产评估假设和相关条件第11页，本讲稿共106页资产评估方法 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是
9、在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。第12页，本讲稿共106页资产评估方法体系比较法 成本法直接法类比法重置成本功能贬值法收益法收益额折现率收益期重置核算法物价指数法 功能价值法 规模经济效益指数法 经济性贬值 功能性贬值 实体性贬值 成新率修复费用法 使用年限法 观察法 基本途径第13页，本讲稿共106页资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径成本法市场法收益法第14页，本讲稿共106页 第二节 市场法一、市场法的概念 P79（一）基本概念 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估
10、测资产价值的各种评估技术方法的总称。它是通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，这是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。（二）基本原理：（二）基本原理：资资产的替代原理产的替代原理理论依据第15页，本讲稿共106页（三）理论依据 采用市场途径对资产进行评估的理论依据是：在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体说来，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样道理，任何时点的商品
11、（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。所以按照同类资产的市场价格判断被评估资产的价值，能够充分考虑市场供求规律对资产价格的影响，易于被资产交易双方接受。前题条件第16页，本讲稿共106页二、市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1需要有一个充分活跃的公开市场。市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格就越容易获得。2公开市场上要有可比的资产及其交易活动。即能够找到可比参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物
12、。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。市场法的适用条件：1.参照物与评估对象必具有可比性 2.参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长 评估程序第17页，本讲稿共106页相关参数三、市场法评估资产的程序确定被评估资产选择参照物 比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得
13、出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性评估方法第18页，本讲稿共106页四、常用的评估方法 运用市场途径进行资产评估，因市场条件的差异和参照物的不同，采取的方法也有所不同。常用的方法有：直接比较法和类比调整法两种。（一）直接比较法 直接比较法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。直接比较法应注意的问题：1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。按照资产的替代性原则，在
14、公开市场的条件下，购买者如果能用最低的价格买到的东西，就不会用高于这个价格来购买。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。一般情况下，资产的市场价格会围绕着正常价值上下波动，但是，如果资产的价格变化幅度过大，则这种市价就失去了其公允性，必须在对其交易价格进行调整的基础上才可作为被评估资产的评估值。类比法第19页，本讲稿共106页 （二）类比法（二）类比法：又又叫叫市市场场成成交交价价格格比比较较法法，是是在在公公开开市市场场上上无无法法找找到到与与被被评评估估资资产产完完全全相相同同的的参参照照物物时时，可可以以选选择择若若干干个个类类似似资资产产的的交
15、交易易案案例例作作为为参参照照物物，通通过过分分析析比比较较评评估估对对象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的因因素素差差异异，并并对对参参照照物物的的价价格进行差异调整格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。，来确定被评估资产价值的方法。类类比比法法在在资资产产交交易易频频繁繁、市市场场发发育育较较好好的的地地区区得得到到广广泛泛应应用用。因因为为，在在资资产产评评估估过过程程中中，完完全全相相同同的的参参照照物物几几乎乎是是不不存存在在的的，即即使使是是一一个个工工厂厂出出产产的的相相同同规规格格、型型号号的的设设备备，在在不不同同企企业业中中使使用用，由由于于维维护护保保养
16、养条条件件、操操作作使使用用水水平平以以及及利利用用率率高高低低等等多多种种因因素素的的作作用用，其其实实体体损损耗耗也也不不可可能能是是同同步步的的。更更多多的的情情况况下下获获得得的的是是相相类类似似的的参参照照物物价价格格，只只能能通通过过类类比比和和调调整整来来确确定定被被评评估估资资产的价值。产的价值。类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格调整系数调整系数 被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格（11调整率）调整率）或：第20页，本讲稿共106页 类比调整的技术方法有：功能价值类比法、价格指数调整法、市价折扣
17、法、成新率价格调整法等。1、市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。其公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（1-1-价格折扣率）价格折扣率）此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。案例见P83页例6-1第21页，本讲稿共106页 2、功能价值类比法 又称类比估价法，它是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系
18、和指数关系两种情况：（1 1）资产价值与其功能）资产价值与其功能呈线性关系呈线性关系的情况，通常被的情况，通常被称作生产能力比例法称作生产能力比例法，其公式为：，其公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（估对象生产能力估对象生产能力 参照物生产能力）参照物生产能力）案例见P83页例6-2（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。其公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（估对象生产能力估对象生产能力参照物生产能力）参照物生产能力）x案例见P83页例6-3第22页，本讲稿共106页3、价格指数调整法 P83价格指数调整法是以参
19、照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（l l物价变动率）物价变动率）或：或：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格环比价格指数之积环比价格指数之积案例见P84页 例6-4此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的惰况第23页，本讲稿共106页 4、成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评
20、估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（估对象成新率估对象成新率 参照物成新率）参照物成新率）其中：其中：资产的成新率资产的尚可使用年限资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已（资产的已 使用年限资产的尚可使用年限）使用年限资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。例题：第24页，本讲稿共106页类比法总结例题：被评估机器设备是2000年生产，已使用5年，尚可使用10年，评估基准日为2005年4月。现通过市场调查取得一类似资产交易案例，成交时间也是2005年4月，成交价格20万元。参照物已使用8年，尚可使用7年。试根据上述资料评估该机器设备的价值
21、。所以：所以：该机器设备评估值该机器设备评估值=20（66.67%46.67%）=28.57（万元）（万元）参照物资产的成新率参照物资产的成新率=7（7+8）=46.67%解：解：被评估机器设备成新率被评估机器设备成新率=10（5+10）=66.67%第25页，本讲稿共106页 运运用用类类比比法法的的关关键键是是通通过过严严格格筛筛选选，找找到到最最适适合合的的参参照照物物，并并进进行行差差异异调调整整。通通常常，参参照照物物的的主主要要差差异异因素有以下几个方面：因素有以下几个方面：1.1.时时间间因因素素。时时间间因因素素是是指指参参照照物物交交易易时时间间与与被被评评估估资资产产评评估
22、估基基准准日日时时间间上上的的不不一一致致所所导导致致的的差差异异。由由于于大大多多数数资资产产的的交交易易价价格格总总是是处处于于波波动动之之中中，不不同同时时间间条条件件下下，资资产产的的价价格格会会有有所所不不同同，在在评评估估时时必必须须考考虑虑时时间间差差异异。一一般般情情况况下下，应应当当根根据据参参照照物物价价格格变变动动指指数数将将参参照照物物实实际际成成交交价价格格调调整整为为评评估估基基准准日日交交易易价格。价格。如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影影响响时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值
23、参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数第26页，本讲稿共106页 2.2.区区域域因因素素。区区域域因因素素是是指指资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价价格格的的影影响响尤尤为为突突出出。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有区区域域因因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数 3.3.功功能能因因素素。功功能能因因素素是是指指资资产产实实体体功功能能过过剩剩
24、和和不不足足对对价价格格的的影影响响。如如一一栋栋房房屋屋、一一台台机机器器、一一条条生生产产线线，就就其其特特定定资资产产实实体体来来说说效效能能很很高高，用用途途广广泛泛，但但购购买买者者未未来来使使用用中中不不需需要要这这样样高高的的效效能能和和广广泛泛的的用用途途，形形成成的的剩剩余余不不能能在在交交易易中中得得到到买买方方认认可可，因因而而，只只能能按按低低于于其其功功能能价价值值的的价价格格来来交交易易。通通常常情情况况下下功功能能高高卖卖价价就就高高，但但买买方方未未来来若若不不能能充充分分使使用用特特定定资资产产的的效效能能，就就不不愿愿意意多多花花钱钱去去购购买买这这项项资资
25、产产。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差差异异时时，被被评评估估资资产产的的价价值可用下式表示为：值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数第27页，本讲稿共106页 4 4交交易易情情况况。交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市市场场条条件件和和交交易易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物成成交交时时的的市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。在在通通常常情情况况下下，供供不不应应求求时时，
26、价价格格偏偏高高；供供过过于于求求时时，价价格格偏偏低低。市市场场条条件件上上的的差差异异对对资资产产价价值值的的影影响响很很大大。交交易易条条件件主主要要包包括括交交易易批批量量、动动机机、时时间间等等。交交易易批批量量不不同同，交交易易对对象象的的价价格格就就可可能能会会不不同同，交交易易动动机机也也对对资资产产交交易易价价格格有有影影响响，在在不不同同时时间间交交易易，资资产产的的交交易易价价格格也也会会有有所所不不同同。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差差异异时时，被被评评估估资资产产的的价值可用下式表示为：价值可用下式表示为：评估值参照物价格评
27、估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 5 5个个别别因因素素。个个别别因因素素主主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资资产产本本身身的的建建造造或或制制造造的的工工艺艺水水平平。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异
28、时，评估值计算公式如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数区域因区域因 素修正系数素修正系数功能差异修正系数功能差异修正系数交易情况修交易情况修 正系数正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 案例分析第28页，本讲稿共106页案例分析 案例案例1 1：某待评估资产为一机器设备，某待评估资产为一机器设备，年生产能力为年生产能力为150150吨吨。评估基准日为。评估基准日为20032003年年2 2月月1 1日。评估人员收集的信息：日。评估人员收集的信息：（1 1）从市场上收集
29、到一个该类设备近期交易的案例，该设备的）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为年生产能力为210210吨，吨，市场成交价格为市场成交价格为160160万元。万元。（2 2）将待评估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异，）将待评估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异，发现两者除发现两者除生产能力指标存在差异外，生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，场价格比较平稳，其他条件也基本相同其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应是多少？问：可否采用市场法进行评
30、估，如果可以，则评估值应是多少？解解：分分析析：由由于于待待评评估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采采用用市市场场法法进进行行评评估估。由由于于待待评评估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在生生产产能能力力这这一一指指标标上，上，因此可通过调整功能差异来估算该资产的价值。因此可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数(评估对象生产能力评估对象生产能力/参照物生产能力参照物生产能力)=160150/210=114.29(=160150/210=114.29(万元万元)案例2第29页，
31、本讲稿共106页 案案例例2 2：某某待待评评估估资资产产为为两两室室一一厅厅居居住住用用房房，面面积积为为5858平平方方米米，建建筑筑时时间间为为19891989年年，位位置置在在某某市市闹闹市市区区，评评估估基基准准日日为为20032003年年5 5月月1 1日日。据据调调查查得得知知：在在待待评评估估房房屋屋附附近近，于于20012001年年1212月月曾曾发发生生过过房房屋屋交交易易活活动动，交交易易价价格格为为5800058000元元。经经调调查查和和分分析析，评评估估人人员员认认为为除除交交易易时时间间不不同同外外，该该居居住住用用房房的的地地理理位位置置、面面积积、建建造造时时
32、间间、交交易易的的市市场场条条件件等等方方面面均均与与待待评评估估资资产产基基本本相相同同。试试评评估估该该两两室室一一厅厅居居住住用用房房的价值。的价值。(采用价格指数法采用价格指数法)解解：分分析析：由由于于可可以以找找到到待待评评估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例，所所以以应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待评评估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在交交易易时时间间这这一一指指标标上上，所所以以只只对对时时间间差差异异进进行行调调整整即即可可推推算算出出被被评评估估资资产产的的市场价值。市场价值。经调查经调查:2003:2003年居住用房价格与年居住用房
33、价格与20012001年相比上升了年相比上升了9.3%9.3%，则：则：评估值参照物价格评估值参照物价格（1 1物价变动率）物价变动率）=58000(1+9.3=58000(1+9.3)=63394()=63394(元元)案例3第30页，本讲稿共106页 案案例例3 3：某某企企业业因因严严重重的的资资不不抵抵债债而而进进行行破破产产清清算算，其其中中有有一一套套机机器器设设备备需需拍拍卖卖。评评估估人人员员从从市市场场上上搜搜集集到到正正常常交交易易情情况况下下的的一一个个交交易易案案例例，该该交交易易资资产产与与待待评评估估设设备备型型号号、性性能能、新新旧旧程程度度基基本本相相同同，成成
34、交交时时间间为为20022002年年6 6月月，成成交交价价格格为为365.2365.2万万元元。评评估估基基准准日日为为20022002年年8 8月。月。(采用市价折扣法）采用市价折扣法）解解：分分析析：待待评评估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在市市场场交交易易条条件件这这一一指指标标上上，可可通通过过调调整整交交易易条条件件来来估估算算该套待估设备的市场价值。该套待估设备的市场价值。经经评评估估人人员员分分析析，待待评评估估资资产产快快速速脱脱手手的的价价格格将将低低于于正常售价的正常售价的30%30%，则待估资产的评估值为：则待估资产的评估值为：评估值参照物价格评估
35、值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 =365.2(1 =365.2(13030)=255.64)=255.64（万元）（万元）案例4第31页，本讲稿共106页 案例4：待评估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。椐调查搜集到一交易案例，该机器设备和待评估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待评估资产已使用年限为7.5年，待评估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年.（采用成新率价格法）解：分析：资产的市场交易案例易于选取，应
36、采用市场法进行评估。待评估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，其他条件基本相同。因此，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待评估资产已使用年限为7.5年，待评估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：=13(7.5+13)100%=63%=13(7.5+13)100%=63%参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8 8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为1515年，则：年，则：参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%=15(8+15)100%=65%资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格（评估对象成新率（
37、评估对象成新率/参照物成新率）参照物成新率）=124000(63%65%)=120184.62(=124000(63%65%)=120184.62(元元)其它方法第32页，本讲稿共106页 除上述案例中讲到的一些差异因素调整方法，还可除上述案例中讲到的一些差异因素调整方法，还可以根据参照物的成本市价率或市盈率来估测被评估资产以根据参照物的成本市价率或市盈率来估测被评估资产的价值。即书上提到的的价值。即书上提到的成本市价法成本市价法和和市盈率倍数法市盈率倍数法。成本市价法：成本市价法：P88P88 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物
38、的成本市价率来估测被评估资产的价值的一利用参照物的成本市价率来估测被评估资产的价值的一种方法。种方法。如如P88P88页案例页案例6 66 6 资产评估值资产评估值=评估对象的现行合理成本评估对象的现行合理成本参照物成本市价率参照物成本市价率市盈率乘数法：市盈率乘数法：P88P88 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数，以此市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数，以此乘数与被评估资产的收益额相乘来估测被评估资产的价乘数与被评估资产的收益额相乘来估测被评估资产的价值的一种方法。值的一种方法。如如P88P88页案例页案例6-76-7 资产评估值资产评估值=评估对象的收益额评估对象的收益额参照物的
39、市盈率参照物的市盈率 注意：注意：市盈率乘数法主要适于整体企业评估。市盈率乘数法主要适于整体企业评估。第二节完第二节完第33页，本讲稿共106页第三节 收益法一、收益法的概念（一、收益法的概念（P89P89）（一）基本概念（一）基本概念 收收益益法法是是通通过过估估算算待待评评估估资资产产自自评评估估基基准准日日起起未未来来的的纯纯收收益益，并并将将其其用用适适当当的的折折现现率率折折算算为为评评估估基基准准日日的的现现值值的的方方法法。收收益益法法是是基基于于“现现值值”规规律律，即即任任何何资资产产的的价价值值等等于于其其预预期期未未来来收收益益的的现现值值之之和和。（二）基本原理（二）基
40、本原理 一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。或投资的资产在未来能给他带来的回报。第34页，本讲稿共106页（三）理论依据 效用价值论：收益决定资产的价值,收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。（四）基本前提 1、被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险
41、也可预测并可以用货币衡量。3、被评估资产预期获利年限可以预测评估程序第35页，本讲稿共106页二、收益法的评估程序（P90）1收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料；2计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；3预测资产的预期资产净现金流，确定适当的折现率；4估算待评估资产的收益价值。参数确定第36页，本讲稿共106页三、收益法中参数指标的确定（P9091）收益法的运用，不仅在于掌握其在各种情况下的计算过程，更重要地是科学、合理地确定该方法运用中的各项指标。收益法中的主要指标有三个，即预期收益额、折现率、收益期限。（一）预期收益额的估算 1、基本含义 预期收益额是指由被评估资产在使用
42、过程中产生的超出其自身价值的溢余额。2、主要特点（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益（3）收益额是资产超出自身价值的溢余额第37页，本讲稿共106页3、收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点:（1）税后利润，即净利润;（2）现金流量；（3）利润总额。4.收益额的预测方法(有4种)（1）综合调整法预期年收益额=当前正常年收益额+预期有利因素增 加的收益额预期不利因素减少的收益额（2）产品寿命周期法成长期成熟期萎缩期产品的寿命周期增长量模型法 几何平均法简单平均法加权平均法移动平均法指数平滑法灰色预测法第38页，
43、本讲稿共106页（3）因果分析法 A一元线性回归 B多元线性回归（4）曲线模型预测方法（二）折现率的估算 1、折现率的基本含义 从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。2、折现率的形式折现率：未来有限期收益折算成现值的比例本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例第39页，本讲稿共106页3、折现率的估算方法（有3种）（1）市场比较法 即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望回报率（平均回报率），并以此作为待评估资产的预期净现金流折现率。（2）资本资产定价模型法 即通过比较一项资本投资的回报率与投资于整个资本市
44、场的回报率，来衡量该投资的风险补偿。风险的种类：可分散风险和不可分散风险。不同类型资产的风险不一样，其回报率也不一样。如股票、政府债券、企业债券等的回报率不一样是因为它们的风险不同，股票风险最大，所以回报率也最高；国库券的风险最小，最安全，所以把国库券的利率当作无风险利率。第40页，本讲稿共106页 资产的回报率、无风险利率、资产风险补偿之间的关系可表示为：期望回报率期望回报率=无风险利率资产风险补偿无风险利率资产风险补偿资产期望回报率资产期望回报率=无风险利率资产市场（平均）风险补偿无风险利率资产市场（平均）风险补偿 =无风险利率（资产平均回报率无风险利率（资产平均回报率 无风险利率）无风险
45、利率）（3）加权平均资本成本法 它是考虑权益资本的成本，也考虑负债成本的成本来它是考虑权益资本的成本，也考虑负债成本的成本来计算折现率的方法。其计算公式为：计算折现率的方法。其计算公式为：加权资本成本（折现率）加权资本成本（折现率）=权益成本权益成本权益比负债成本权益比负债成本负债比负债比或：加权资本成本（折现率）或：加权资本成本（折现率）=权益成本权益成本权益比税前负债成本权益比税前负债成本 （1-1-所得税率）所得税率）负债比负债比 第41页，本讲稿共106页（三）收益期限的估算 收益期限是资产具有获利能力持续的时间。收益期限由评估人员根据未来的获利情况、资产损耗情况、法律规定等因素确定。
46、计算方法第42页，本讲稿共106页四、收益法的应用形式与计算公式（P91）在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和即为评估值。具体计算形式有以下几种：（有5种情形）（一）未来各年收益额不相等式中式中:R:Ri i未来第未来第i i个收益期的预期受益额，收益期有限时，个收益期的预期受益额，收益期有限时，R Ri i中还包括期末资产剩余净额中还包括期末资产剩余净额;n n收益年期收益年期 r r折现率折现率 为复利现值系数，记为（为复利现值系数，记为（P/FP/F，r r，n n）第43页，本讲稿共106页（二）未来各年
47、（二）未来各年收益额相等且有限期收益额相等且有限期 （后付年金或普通年金）（后付年金或普通年金）=A（P/A，r，n）式中：A为年金；为年金现值系数,记为（P/A，r，n）（三）未来各年收益额相等且无限期（三）未来各年收益额相等且无限期 （即永续年金）（即永续年金）式中：A为年金；r为折现率（本金化率）第44页，本讲稿共106页（四）前期各年收益额不等，后期各年收益额 相等且有限期（五）前期各年收益额不等，后期各年收益额 相等且无限期即：案例分析第45页，本讲稿共106页案例分析 例题1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现
48、率为4%。请估算该企业的价值。解：分析：此题是各年收益额相等且无限期，所以 =12004%=30000（万元）例题例题2 2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出年预期收益率为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。解：分析：此题是各年收益额相等且有限期，所以评估值=A（P/A，r，n）=900（P/A，8%，6）=9004.6229=4160.59（万元）系数表见P313第46页，本讲稿共106页 例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化
49、率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。（P94页案例）解（1）持续经营条件下：因前期各年收益额不等，后期各年收益额相等,所以：=12=12（P/F,10%,1P/F,10%,1）+15+15（P/F,10%,2P/F,10%,2）+13+13（P/F,10%,3P/F,10%,3）+11 +11（P/F,10%,4P/F,10%,4）+14+14（P/F,10%,5P/F,10%,5）+（1410%1410%）（P/F,10%,5P/F,10%,5）=120.909+150.826+130.751=120.909+150.826+130.751 +110.
50、683+140.621 +110.683+140.621+(1410%)0.621+(1410%)0.621 =49.27+=49.27+86.9486.94=136.21=136.21（万元）（万元）（2）50年经营条件下：因前期各年收益额不等，后期各年收益额相等,所以：=49.27+149.86280.621=135.02(=49.27+149.86280.621=135.02(万元万元)第三节完第三节完系数表见P315第47页，本讲稿共106页课后作业 某某上上市市公公司司欲欲收收购购一一家家企企业业，需需对对该该企企业业的的整整体体价价值值进进行行评评估估。已已知知该该企企业业在在今今