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1、第三章第三章资产评估的程序与基本方法资产评估的程序与基本方法第一节 资产评估的程序第二节 成本法第三节 比较法第四节 收益法第五节 资产评估方法的选择第一节第一节资产评估的程序资产评估的程序一、资产评估程序的概念、分类、作用一、资产评估程序的概念、分类、作用1、概念：、概念：资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估报告的系统性工作步骤2、分类、分类（1）狭义：起始于接受业务委托，终止于提交报告书（2）广义：起始于承接业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于提交报告书后的资产评估文件归档管理3、作用、作用（1）规范资产评估行为，提高资产评估业务质量，维护资产评估公信力（2）是相关当事方评
2、价资产评估服务的重要依据（3）是资产评估业防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段二、资产评估的基本程序二、资产评估的基本程序1、资产评估项目的接洽、资产评估项目的接洽（1）明确资产评估基本事项）明确资产评估基本事项委托方与相关当事方的基本情况；评估目的及报告的期望用途；评估对象基本状况；确定价值类型及其定义；评估基准日；评估限制条件和假设；确定是否承接项目（项目风险评价、专业胜任能力评价、独立性评价）；等等。（2）签订资产评估业务约定书（合同）签订资产评估业务约定书（合同）双方名称及住所；评估目的；评估对象及范围；评估基准日；价值类型；评估报告（提交时间与方式、使用者及使用方式）；
3、评估费用（总额、支付时间及方式）；当事人权利义务；违约责任与争议解决；约定书的履行、变更、终止；签约时间等等。2、资产评估项目的管理、资产评估项目的管理（1）组建资产评估项目小组）组建资产评估项目小组可省略 按评估项目规模、复杂程度等确定（2）拟定资产评估的工作计划（方案）拟定资产评估的工作计划（方案）评估的技术路线、方法；需要收集的资料和收集渠道；评估风险（评估精度要求、风险评价、控制措施）；评估对象的性质、行业特点及发展趋势；评估对象的资产结构、类别数量、分布；预计所需的时间和费用；工作步骤、人力安排、进度安排；评估人员专业能力及经验；评估途径和方法选择；疑难问题与专家利用等。3、资产评估
4、项目的执行、资产评估项目的执行（1）收集与资产评估有关的资料）收集与资产评估有关的资料产权证书等法律文件、技术资料、相同相似资产的市场供求与交易信息；行业信息等（2）待评估资产的清查核实和实地查勘）待评估资产的清查核实和实地查勘签订资产评估约定书后，一般应向委托方提供资产清查评估登记表，在委托人填表自查基础上进行现场查勘资产存在性、合法性、完整性、产权状况、技术状况、新旧程度、运行质量、技术状况等（3）评估假设条件、价值类型及评估标准分析）评估假设条件、价值类型及评估标准分析根据此前掌握的评估资料和具体情况，对评估假设、价值类型、评估标准在相关性、恰当性、合理性等方面进行必要的分析、调整，（4
5、）选择评估方法并进行估算）选择评估方法并进行估算市场法、收益法、成本法等基本评估方法，以适用性优先来选择。不采用某种评估方法或采用两种评估方法，都应予以必要说明。在形成初步评估结论基础上，还要对信息资料、参数数量与质量等进行综合分析，形成评估结论。（5）编写资产评估报告）编写资产评估报告根据资产评估准则评估报告，国有资产评估报告指南内容为：委托方、产权持有方和其它的评估报告使用者；评估目的；评估对象及范围；价值类型及定义；评估基准日；评估依据；评估方法；评估程序实施过程及情况；评估假设；评估结论；特别事项说明；评估报告使用限制的说明；评估报告日；签章。4、资产评估项目结项、资产评估项目结项（1
6、）与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续）与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续在提交报告之前，可以与委托方等进行必要的沟通，听取意见并引导其合理的理解评估结论；评估人员应以恰当的方式提交报告，办理费用清算等手续（2）资产评估工作的底稿归档）资产评估工作的底稿归档资产评估准则工作底稿（2007）分为两类：管理类工作底稿：项目洽谈、评估约定书、评估计划书、客户信息表、评估汇总表、资产评估报告书等；操作类工作底稿：现场调查、收集评估资料，评定估算时所形成的工作记录及相关资料等。归档存放目的：应对项目检查、法律诉讼和总结提高评估业务水平第二节第二节成本法成本法一、成本法的概述一、成本法的概述1、
7、概念、概念 是待评估资产在评估基准日的重置成本，扣减各项价值损耗，来确定资产价值的方法基本思路：基本思路：重建或重置被评估资产首先首先，计算重置成本，即评估基准日的市场条件下，重新购建全新的被评估资产的全部耗费（费用），然然后后，减去各项损耗（贬值）：因使用磨损和自然力作用而产生的实体性贬值、因技术进步而产生的功能性贬值、因外部环境变化而产生的经济性贬值评估价值 =重置成本 各项损耗 =重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 =重置成本成新率 “折旧”“损耗”或“贬值”2、成本法的基本前提、成本法的基本前提（1）被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态资产只有法律上、物理技术上、经济上
8、可行，资产的重置成本才能被投资者和市场认可（2）被评估资产与假定的重置资产有相同性或可比性（3）应具备可利用的历史资料，许多指标都建立在历史资料基础上（4）重置资产的全部耗费是必须的，而且体现社会或行业的平均水平，不是无效耗费和个别资产的耗费水平（5）被评估资产是可复制、可再生的，如土地、矿藏不宜用2、成本法的四个基本要素、成本法的四个基本要素（1）资产的重置成本）资产的重置成本资产的再取得成本，是一个价格范畴，包括再取得资产所耗费合理必要费用、合理必要的资金成本和利润。复原重置成本（重建成本）：评估基准日复制品成本更新重置成本（重置成本）：基准日功能效用相同的现代更新品成本相同点：都采用资产
9、的评估基准日的现实价格 都没有改变评估资产原有的功能材料、技术、工艺等发展进步：复原重置成本更新重置成本材料、技术、工艺等基本不变：则基本不存在二者区别成本法总体上倾向于更新重置成本成本法总体上倾向于更新重置成本因为：因为：复原重置成本包括了过时的技术、工艺、材料的附加成本新的生产技术、生产方法、分工组织形式等，提高劳动生产率，生产相同功能的新资产，只需要较少的社会必要劳动时间，即生产成本较低，根据替代原则，应选择较低的更新重置成本新型的设计、工艺、材料生产的新资产，在性能、成本耗费上都优于旧资产，即拥有更低的生产成本和运营成本，根据替代原则，应选择较低的更新重置成本 因此，这种附加成本包括：
10、超额投资成本+超额运营成本只有，针对特殊用途资产，要突出强调其特定特征、特定功能，才须采用复原重置成本去体现这些特定的详细成本（2）资产的实体性贬值）资产的实体性贬值即有形损耗，指资产由于使用磨损和自然力作用，导致其物理性能损耗或作用下降而引起的价值损失。通常表示为实体性贬值率（=实体性贬值/重置成本）（3）资产的功能性贬值）资产的功能性贬值指由于新技术的推广和应用，使得被评估资产与社会普遍使用的资产相比，在技术上性能上明显落后，资产功能下降所造成资产价值损失，包括超额投资成本和超额运营成本引起的功能性损失。（4）资产的经济性贬值）资产的经济性贬值指资产以外的外部环境变化，如新政策法规发布实施
11、、战争、政局动荡、自然灾害、市场萧条等，限制了资产充分、有效利用甚至闲置、产品收益或效用下降等造成资产价值损失。二、成本法的评估程序二、成本法的评估程序1、确定被评估资产的范围，估算重置成本2、确定被评估资产的使用年限3、估算各项损耗或贬值额4、资产价值=重置成本 各项损耗（贬值）三、成本法的具体评估方法三、成本法的具体评估方法1、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法（1）重置核算法）重置核算法加和分析法、细节分析法、细节核算法 重置成本=直接成本+间接成本 直接成本：直接成本：直接构成资产生产成本部分，比如：房屋建筑物的基础、墙体、屋面等项目的成本、机器设备购买费、安装调试的材料和人工费、
12、运杂费等间接成本：间接成本：只与资产形成和正常使用有关，不能计入生产成本不能计入生产成本的管理费、前期准备费、总体设计制图费、维护费等，通常对间接成本的分配，采用：人工成本比例法：间接成本=人工成本总额成本分配率 成本分配率=间接成本/人工成本额直接成本比例法：间接成本=直接成本间接成本相对于相对于直接成本的比率单位价格法（工作量比例法）：间接成本=工作量（工时或工日）单位工作量的间接成本（2）物价指数法）物价指数法如果无法获得全新资产评估基准日市场价格，也无法获得相似的参照资产的市场价格，则只能用物价指数调整资产的原始（历史）成本，得到重置成本资产原始成本、历史成本须真实、准确，符合社会平均
13、的合理成本物价指数要选择同类别资产的物价指数，一般不用整体的通货膨胀指数重置核算法与物价指数法比较重置核算法与物价指数法比较区别：区别：估算要素不同估算要素不同物价指数法强调在不同时期某一种某一类甚至全部资产的物价变动幅度；重置核算法强调在评估基准日现行的价格和购建成本费用实用性不同实用性不同物价指数法仅仅考虑价格变动因素，不考虑新技术、新材料、新工艺等的变化，因此该方法只能用于确定复原重置成本；重置核算法既考虑价格变动，也考虑技术进步等因素，因此，可用于估算复原重置成本和更新重置成本联系：联系：都建立在历史资料基础上，都必须关注重置成本口径与历史资料口径的一致性（3）功能系数法）功能系数法功
14、能价值类比法功能价值类比法功能价值法功能价值法生产能力比例法生产能力比例法 假定：待评资产的生产能力与其价值呈线性关系规模经济效益指数法规模经济效益指数法规模经济：生产规模（生产能力）单位产品平均生产成本降低 总体生产能力扩大资产成本的上升幅度会趋缓即：资产生产能力存在规模经济时，其生产能力与其价格（重置成本）呈指数关系其中，x称为功能系数、功能价值指数、规模经济效益指数，是一个经验数据。在美国：x 一般在0.41之间，加工工业一般为0.7，房地产业一般为0.9x=1时，该方法就是上述的“功能价值法”（4）成本法运用的简化办法）成本法运用的简化办法统计分析法统计分析法 对企业整体资产或某一相同
15、类型资产进行评估步骤：核实资产并分类每类别资产抽样选择上述方法评估样本重置成本计算分类资产调整系数 调整系数 =样本重置成本/样本账面历史成本依据分类资产调整系数，确定全部资产重置成本待评某类资产重置成本=分类资产账面历史成本调整系数2、实体性贬值的估算、实体性贬值的估算（1）观察法）观察法 实体性贬值=重置成本实体性贬值率主要有两种方式：主要有两种方式：总体观察法：总体观察法：对资产总体观察，即可确定实体性贬值率，一般适用于单项资产加权平均法：加权平均法：将资产总体分解为若干部分，分别观察，确定各部分实体性贬值率，然后以各部分占总资产比重为权重，计算总体资产实体性贬值率（2）使用年限法）使用
16、年限法总使用年限：总使用年限：资产物理寿命，从使用到报废为止实际已使用年限：实际已使用年限：资产按照正常使用强度（负荷程度）作标准确定的已经实际使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 名义已使用年限：名义已使用年限：资产的会计管理上已提取折旧的年限资产利用率：资产利用率：表示资产在利用中的实际使用强度（3）修复费用法）修复费用法直接价值法直接价值法利用恢复资产功能所支出的全部修复费用，来直接估算资产实体性贬值的方法，只适用可以恢复资产功能的资产评估。修复费用：零部件的更换与修复、改造、停工损失等若修复可使资产恢复全新状态，实体性贬值=修复费用区分资产可修复和不可修复部分可修复部分：
17、以修复费用衡量不可修复部分（物理上不可能修复、物理上可修复但经济上不合算）：以观察法、使用年限法衡量3、功能性贬值的估算、功能性贬值的估算功能性贬值是资产功能下降所造成资产价值损失，包括超额投资成本和超额运营成本引起的功能性损失。超额投资成本：超额投资成本：劳动生产率提高，现在生产出生产出同样的资产，已经不值那么多钱了，原因原因：生产技术提高、生产方法革新、分工与协作改善等超额运营成本：超额运营成本：材料消耗、能源消耗、工时消耗较多或增加，废品率较高或上升，产品质量较差或下降一般不计算超额投资成本一般不计算超额投资成本重置成本中不包含超额投资成本，不用再计算该贬值数额重置成本中不包含超额投资成
18、本，不用再计算该贬值数额比如重置核算法重置核算法和功能系数法功能系数法计算重置成本时，所选用的价格为评估基准日市场价格既体现现行的物价水平，也体现了劳动生产率的提高，因此该重置成本已经剔除掉了超额投资成本。重置成本中仍然包含超额投资成本，可特定处理重置成本中仍然包含超额投资成本，可特定处理比如物价指数法物价指数法评估资产重置成本，就只体现价格水平，没有考虑劳动生产率提高。但是，该方法由于使用资产的历史成本作基数，实际应用情况不多，可以具体情况具体处理。因此，须注意因此，须注意 重置成本法评估资产，一般不刻意地一般不刻意地计算超额投资成本。（1）用超额运营成本估算）用超额运营成本估算确定超额运营
19、成本：待评资产与参照物之间 超额运营成本=待评资产年运营成本参照物年运营成本确定净净超额运营成本：扣除所得税 净净超额运营成本=超额运营成本（1 所得税率）估计待评估资产的剩余使用寿命 选择折现率（一般为行业平均收益率），将净净超额运营成本折算为评估基准日的现值 功能性贬值=（净净超额运营成本折现系数）折现系数通常采用年金现值系数年金现值系数：（P/A，r，n）（2）超额投资成本的估算）超额投资成本的估算对于重置成本包含超额投资成本时，特别是生产技术提高很快很大、生产方法革新比较明显、分工与协作的生产组织形式改善显著的资产：功能性贬值=复原重置成本更新重置成本（3）不用计算功能性贬值的情况）不
20、用计算功能性贬值的情况对于计算出的重置成本为更更新新重置成本，本身已经剔剔除除掉掉了了功能性贬值实际评估实践中，也有功能性溢价：评估对象功能优于参照系功能4、经济性贬值的估算经济性贬值的估算外部经济社会环境的变化，以及造成资产闲置、利用不足等限制资产效用充分发挥、限制资产价值充分实现的程度：资产仍然能够正常使用，不考虑经济性贬值有确切证据表明已经、正在、将带来贬值时才计算重大利好政策、良好市场前景时，可能存在经济性溢价经济性贬值一般表现为两种情况：经济性贬值一般表现为两种情况：资产利用率下降，比如设备开工不足、房屋出租率下降资产年收益减少，比如产品大幅降价、税负加重、成本大幅上升（1）间接计算
21、法）间接计算法资产利用率下降所致资产利用率下降所致例如：某生产线设计年产2000台产品，市场变化，估计未来年产1400台。（2）直接计算法）直接计算法年收益减少所致年收益减少所致承接上例，每台产品售价100元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资汇报率为10%，所得税税率25%，则该资产的经济性贬值为：5、成新率的估算成新率的估算（2）估算成新率方法）估算成新率方法观察法观察法经验估算法经验估算法专业人员技术性鉴定、经济性鉴定、市场前景预测综合考虑贬值率（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）判断成新率必要时，可组织若干人或小组，分别独立评价，再求平均值（1）成新率）成新率成新率反映资产的新
22、旧程度，“资产有几成新”，成新率估算出来，就可计算出资产的评估价值。经济使用年限法经济使用年限法总经济使用年限：总经济使用年限：从资产开始使用到因经济上不合算而停止使用止只适用于可修复的有形损耗评估，对于不可修复的有形损耗、功能性贬值、经济性贬值部分，只能用其对资产价值造成的损耗额来替代修复费用修复费用法修复费用法四、成本法的评价四、成本法的评价1、优点、优点（1）充分考虑各类价值损耗：实体性、功能性、经济性贬值（2）适用范围广泛：单项资产、特殊资产、难以取得市场参照系的资产都可用2、缺点、缺点（1）计算复杂，各类参数取得难度大，工作量大（2）各种贬值，尤其是经济性贬值难以把握，影响评估结果准
23、确性（3）某些资产的价值，主要由效用决定，而非成本耗费，就无法用成本法衡量，比如无形资产、资源性资产、企业整体价值等第三节第三节比较法比较法一、比较法的概述一、比较法的概述1、比较法、比较法市场法、现行市价法、市场比较法指利用市场上相同或相似资产（可参照交易资产）近期交易价格，通过直接比较或类比分析，并据此调整相似资产的价格，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称 基基本本思思路路：根据“替代原则”，以均衡价值论（市场供求论）为理论基础，采用比较和类比的思路及其方法判断资产2、比较法的基本前提、比较法的基本前提（1）存在一个比较成熟的资产交易市场）存在一个比较成熟的资产交易市场公开、活跃、非偶
24、然性资产交易市场，交易价格反映市场行情，评估价格贴近市场，容易为各方接受（2）可以找到可比参照交易）可以找到可比参照交易参照物和评估对象在功能上有可比性，包括用途、性能上相同、相似；参照物与评估对象面临的市场条件有可比性，包括市场供求关系、竞争状况、交易条件等；参照物成交时间与评估基准日的间隔时间不宜过长，应在一个合理范围内，而且时间对资产价值的影响是可以调整的；参照交易的技术指标、经验数据容易搜集、观察、处理。资产市场不活跃、有限市场资产、专用资产不适用3、基本公式、基本公式评估价值（比准价格比准价格）=市场参照交易价格 +评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 评估对象劣于参照交易物因素
25、引起的价格差额或者：或者：评估价值（比准价格比准价格）=市场参照交易价格 修正调整系数二、运用比较法评估资产的程序二、运用比较法评估资产的程序1、明确评估对象及其范围2、进行市场调查、收集相同、相似资产的市场信息、寻找参照交易3、整理分析资料，选择可比较的参照交易交易案例太少，不能反映市场行情，我国一般要求至少3个交易案例，国外一般要求45个。4、比较评估对象与参照物异同5、调整差异：以待评估资产为标准，以参照交易价格为基准，把各种差异因素对被评估资产价值的影响量化：调整值、调整系数5、按调整值、调整系数调整差异，得到待评资产评估价值（比准比准价值、比准价格价值、比准价格）；再将各比准价值算术
26、平均或加权平均，确定最后评估价值三、进行比较分析和差异调整三、进行比较分析和差异调整（1）时间因素）时间因素：常用采用物价指数法，资产价格处于上升周期，则调整系数大于1（2）区域因素）区域因素：不动产价格尤为突出，应尽可能选择同区域的参照交易，可采用打分法打分法调整不同区域同类资产价格水平差异，条件好的区域调整系数大于1（3）资产质量实体特征因素：）资产质量实体特征因素：资产结构、规格型号、役龄、外观等相同相似。机器设备强调技术水平与性能，不动产强调地理位置，整体资产强调生产规模、收益水平、市场定位、增长程度、资信状况等（4）功能因素）功能因素：资产功能正常发挥情况下，资产功能的高低一般与资产
27、价值的高低成正相关关系。如设备产出能力相差1个单位，价格调整多少；或者设备产出能力每相差1%，价格调整多少（5）成新率因素：）成新率因素：成新率与资产价格成正相关关系比如参照物成交价50万，成新率50%，待评资产成新率60%，则调整系数60%/50%=1.2，调整价格为：501.250=10万（6）交易因素）交易因素非正常交易须具备资料并可修正才可选择参照物成交价高于或低于市场正常价格的调整：关联交易；清算（清偿）等被迫交易；买方急买卖方急卖；附加特定条件的交易等；一次性付款、分期付款等融资条件对成交价格的调整；单件购买与批量购买对成交价格的影响等四、比较法的具体评估方法四、比较法的具体评估方
28、法1、直接比较法、直接比较法利用参照物实际成交价格和参照物的某一具体某一具体的基本特征，直接与评估对象同一特征同一特征比较，判断评估对象资产价值特点特点：直观简洁，便于操作，但是要求可比性较高相同或基本相同，差异仅仅只体现在某一某一基本特征上（1）现行市价法）现行市价法直接利用参照物在评估基准日的交易成交价，作为被评估资产的评估价值比如：股票债券，直接用评估基准日的收盘价批量生产设备、车辆等，直接用评估基准日的现行市价（2）市价折扣法）市价折扣法以参照物成交价为基准，考虑被评估资产在销售条件、销售时限等方面不利约束，可根据有关部门规定和实践经验，设定一个折扣率来评估 资产价值=参照物成交价（1
29、价格折扣率）例如：某设备拟快速变现，评估基准日完全相同资产成交价10万元，评估人员经综合分析，认为折扣率为40%。因此，该资产价值=10（140%）=6万元（3）功能系数法功能系数法功能价值类比法功能价值类比法以参照物实际成交价为基准，考虑参照物与评估对象之间功能上的差异进行调整，来估算资产价值功能价值法：生产能力比例法功能价值法：生产能力比例法：资产价值与生产能力成线性关系规模经济效益指数法：规模经济效益指数法：资产价值与其功能成指数关系例如：资产年生产能力90吨，参照物产能120吨，评估基准日参照物成交价10万元，则资产价值=1090120=7.5万元如上例：该类资产的功能价值指数为0.7
30、，则（4）物价指数法）物价指数法以参照物成交价格为基准，考虑参照物成交时间到评估基准日之间的价格指数，来调整确定资产价值 例1：与评估对象完全相同的参照资产，6个月前成交价格为10万元，半年间该类资产价格上涨了5%，则：资产价值=10（1+5%）=10.5（万元）例例2：2006年6月30日评估某房地产，该类房地产2006年上半年各月月末价格同2005年底相比，分别上涨2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中，参照房地产2006年3月底价格为3800元/平方米，则例例3：某资产2006年1月成交价300万元，该种资产已不可再生产，但该类资产价格变动如下：2006年15
31、月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。2006年10月评估该资产，则评估价值最接近于：300103.6%98.3%103.5%104.7%=331.1（万元）（5）成新率价格调整法）成新率价格调整法以参照物成交价为基准，考虑二者新旧程度差异，通过成新率来调整估算资产价值例如：参照物成交价为10万元成新率50%，评估对象成新率60%则资产价值=10（60%50%）=101.2=12万元2、类比调整法、类比调整法对比待评估资产与参照交易的差异，以参照物成交价格为基准，通过各项差异的调整，确定资产价值 与直接比较法相比的特点与直接比较法相比的特点：（1）可比性要
32、求较低：参照物与评估对象在主要的价值决定因素上基本相同、基本相似，不要求相同；（2）适用性强，应用范围广，是比较法中最常用、最基本的方法；（3）估算比较复杂，对信息资料的数量和质量要求较高，没有足够的数据资料，难以评估；（4）对评估人员的要求较高，要有丰富的评估经验和技巧，对资产功能、市场行情等都有充分、准确的把握，才能准确评估调整系数调整系数类比调整法评估的资产，与参照交易的差异差异，体现在多项多项基本特征上于是，前面直接比较法中各具体评估方法，比如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法等的运用，就可演化演化为各个基本特征的修正系数修正系数的计算了，比如：（1）
33、市场售价类比法）市场售价类比法以参照物成交价为基准，考虑参照交易与评估对象在功能、市场条件、成交时间等差异并量化，来调整估算资产价值例如：例如：评估某商业用房，面积800m2；因企业联营需要进行评估；评估基准日为2008年5与31日。由于该类型商业用房有较多类似的交易实例，故采用市场法评估，收集该商业用房资料，选择并收集3个交易实例资料如下表实例A实例B实例C交易单价5000元/m25960元/m25918元/m2成交日期2008年1月2008年4月2008年5月区域条件比估价对象好比估价对象好比估价对象好交易情况正常高于市价4%正常功能因素与估价对象结构相似与估价对象结构相似与估价对象结构相
34、似新旧程度与估价对象相近与估价对象相近与估价对象相近时间因素时间因素：当时房价月上涨率为4%，实例A调整系数（1+4%）4=117%，实例B调整系数1+4%=104%，实例C无需调整；区域因素区域因素：评估对象所在区域综合评分为100，实例A、B、C都比评估对象好，综合评分分别为107、110、108；交易情况交易情况：实例B高于市价4%，调整系数100/104，A、C无需调整功能因素功能因素：商业用房结构相似，功能基本相同，不用修正；成新率因素成新率因素：新旧程度相近，不用修正；实例A实例B实例C交易单价5000元/m25960元/m25918元/m2成交日期117/100104/10010
35、0/100区域条件100/107100/110100/108交易情况100/100100/104100/100功能因素100/100100/100100/100新旧程度100/100100/100100/100修正后的价格546754185480（2）价值比例法）价值比例法 选择被评估资产和参照物的某一经济指标（参数），计算参照物的市场成交价与该指标相比较的价值比率，即倍数、乘数，并以此倍数乘以被评估资产的该指标得到资产价值 可选择计算的价值比率（倍数、乘数）很多，常用的有两个成本市价法成本市价法例如：评估基准日某市商品住宅的成本市价率成本市价率为150%，已知被评估的全新住宅的现行合理成本为
36、20万元，则 资产价值=20150%=30（万元）市盈率倍数法市盈率倍数法以参照物市盈率为倍数、乘数，乘以评估对象相同口径的收益额，得到被评估资产的价值。主要适用于企业整体资产评估、股票等长期投资的评估。例如：某企业年净利润为1000万元，评估基准日在资产市场上同类企业平均市盈率市盈率为20倍，则：企业价值=100020=20000（万元）3、间接比较法、间接比较法（1）明确评估对象及范围（2）选择参照物，不要求相同或基本相同，只要求大的方面大的方面基本相同或相似（3）明确国家、行业或市场国家、行业或市场关于该类资产的综合标准或分项标准（4）将评估对象评估对象整体或分项，以该标准为准绳来评分，
37、得到评估对象分值（5）对应地将参照物参照物整体或分项，以该标准为准绳来评分，得到参照物分值（6）计算被评估资产价值五、比较法的评价五、比较法的评价1、优点、优点（1）原理简单、容易理解和掌握，只要按照比较法的评估思路进行评估，可演绎出多种多样具体评估方法，是国际公认的三大评估法之一；（2）所用数据资料来源于市场，更接近市场行情、反映市场趋势，评估结论容易为各方接受。2、缺点、缺点（1）比较法要求成熟的市场体系，公开、活跃等特性，实际上不容易满足，评估结论也受限制；（2）影响因素分析、差异因素分析与调整修正，往往受评估人员主观因素和专业性影响较大，也限制评估结果准确性；（3）对于受市场、地区、环
38、境等严格限制的资产，适用性不强，比如大部分无形资产、武器生产设备等专用机器设备、海港码头、房地产等。第四节第四节收益法收益法一、收益法概述一、收益法概述1、概念：、概念：测算待评资产自评估基准日起的未来纯收益，并选用适当的折现率，将其折现为评估基准日现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。理论依据理论依据为效用价值论，认为资产价值在于其未来的获利能力，服从“将利求本”的思路，即采用折现或资本化的途径及方法，来判断和估算资产价值。收益资本化就是资产（资本）价值。1906年，费雪资本与收入的性质：投资能带来未来收入，资本价值就是收入的资本化。1930年，费雪利息理论 完整建立收益法的价值评估框架
39、，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒对其进一步发展，成为理论上近乎完美的现代主流价值评估基本方法。3、收益法收益法前提条件前提条件 三个基本要素：预期收益、折现率或资本化率、预期收益年限（1）资产的预期收益预期收益可以预测，并可以用货币量化。预期收益额是根据投资回报原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。影响因素包括主观因素和客观因素。（2）资产经营所承担的风险风险可以预测，并可以货币量化。风险高，投资者要求回报率高，从而折现率或资本化率就高。（3）被评估资产未来的获利年限年限可以预测二、收益法的评估程序二、收益法的评估程序1、收集验证资产
40、有关经营前景、财务状况、市场形势、经营风险等信息资料；2、计算和对比分析相关收益、费用指标，变化趋势；3、预测确定资产预期收益、确定适当的折现率、收益年限；4、利用公式估算资产收益现值；5、综合分析确定评估结论。三、三、收益法计算常用公式收益法计算常用公式jt四、收益法中各项指标的确定四、收益法中各项指标的确定1、资产预期收益额的估算、资产预期收益额的估算（1）两个特点：）两个特点：一是“预期的”、“未来的”收益，不是历史收益、现实收益；二是“客观的预期”的收益，即客观收益，不是实际收益，因为评估结果是用来作为正常市场交易的参考依据实际收益：具体资产具体条件下实际取得的具体收益。实际收益：具体
41、资产具体条件下实际取得的具体收益。可能偏高也可能偏低：收益人权利在法律上、行政上享受某种特权或者受到特殊限制；收益人把握机遇的能力高低；收益人经营管理能力高低；特定时期区域环境条件的快速改善或恶化。这些特定条件或情况，不能与资产随同转让出售，因此，实际收益必须经过修正调整剔除特殊、偶然因素。客观收益：即正常收益客观收益：即正常收益，指正常市场条件下资产用于法律上允许的最佳利用方向和最佳利用程度上，合理预期未来风险的合理预期收益。现实经济中，应为正常市场条件下，在社会平均经营管理水平下资产正常使用的平均预期收益。（2）预期净现金流量最适宜）预期净现金流量最适宜预期收益预期收益：通常选择三种类型：
42、资产净现金流量、净利润净利润、利润总利润总额额。其中，预期净现金流量预期净现金流量最常用、最有利于资产价值评估。预期净现金流预期净现金流，本质上是资产未来利息前、折旧前、所得税后经营性纯收益，可以看成资产全体投资人（包括股东和债权人）所能取得的所得税后的纯收益。净现金流量体现时间价值净现金流量体现时间价值净现金流量是动态指标，本身既体现资金价值量，又体现时间过程的差异；净利润不考虑资金流入流出的时间差异，也不一定表明某个时点的可支配的现金数量。收益法将未来时点的价值折现为现值，用净现金流量更合适。净现金流量更准确地反映预期收益净现金流量更准确地反映预期收益一是：固定资产折旧以及无形资产摊销应视
43、收益一是：固定资产折旧以及无形资产摊销应视收益因为二者是资产获利能力的体现资产应具备使自身价值得到补偿的能力；也是资产自身价值的体现形式资产的一部分价值，通过折旧或摊销的形式以现金收回；折旧与摊销是会计上的成本，但实际上不需付出现金流量，因此不属于资产评估中的预期成本费用范围。二是：利息不属于预期费用二是：利息不属于预期费用在预期收益进行折现时，即考虑货币的时间价值的折现计算过程中，已经剔除“资金的时间价值”即“利息”了。债权投资利息、股权投资股息，都是资产的收益，资金来源结构的不同，不影响资产价值，只影响经营者利润：债权人资金经营者将支付利息；投资者（股东）的资金经营者将支付股息。三是：折现
44、公式中被三是：折现公式中被“折折”的资金是的资金是“本利和本利和”，“现现”才是才是“资资产价值产价值”否则，剔除掉”折旧和摊销“这部分”本“，剔除“利息、股息”这部分“利”，将无法“还原”资产本身价值利润总额一般不用利润总额一般不用而利润总额是税前收益，其中包含了不属于资产持有者的税收，不是是资产持有者的纯收益，因此，一般不适宜用。特定情况下：特定情况下：税收等政策、法律、行政上对收益权利人的优惠、特权、限制过多，使资产净收益难以准确、公平地反映资产的预期收益时，为使各项资产具有可比性，也可采用。（3）预期资产净现金流量的计算）预期资产净现金流量的计算预期资产净现金流量=预期总收益（毛收入）
45、预期经营管理成本预期经营管理成本：总成本费用，也是客观客观总成本费用总成本费用，包括：经营成本经营成本：购入原料、材料及物品费、生产工人工资、燃料动力费、修理费等。经营费用经营费用：行政人员工资、咨询费、诉讼费、业务招待费、排污费、研究费，还包括流转税、财产税如营业税、城市维护建设税、教育附加费以及城镇土地使用税、房产税、印花税、车船使用税等等管理费用；广告费、展览费、保险费等销售费用；融资手续费、汇兑损失等财务费用。所得税所得税：对企业或个人而言，是现金流出，故也是一种费用（4）预期收益量）预期收益量预期净现金流的确定预期净现金流的确定按公式确定按公式确定 预期资产净现金流量=预期毛收入预期
46、经营管理成本时间序列法时间序列法 根据历史收益，线性回归分析确定因素分析法因素分析法 分析建立某因素与收益之间关系确定 比如：预期销售收入增加1%，预期收益增加0.8%2、折现率的估算、折现率的估算折折现现率率：投资的期望回报率，“机会成本”、“资本成本”（1）市场提取法（市场比较法）市场提取法（市场比较法）通过对市场上相同、相似资产投资收益率的调查和比较分析，来确定被评估资产的投资期望回报率，是参照物的平均收益率、平均回报率。比如，三个机器设备参照交易投资回报率分别为：9%、9.5%、10.2%，求其平均数为9.6%，即为被评估资产折现率。2、资本资产定价模型法、资本资产定价模型法系数法系数
47、法（1）一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险）一项投资的风险包括可分散风险和不可分散风险可可分分散散风风险险：与投资项目直接相关的事件引起：未曾预料到的新产品开发成功、实际盈利比预计盈利好、生产事故、法律诉讼等正负面影响 可通过投资多样化（组合）来降低、消除，投资市场本身不会给它回报（补偿）不不可可分分散散风风险险：对整个经济都有影响的事件引起：经济增长、通涨、利率、政治社会环境等正负面影响 无法通过投资多样化（组合）来降低、消除，投资市场本身予以回报（补偿）资产风险补偿（回报、报酬）率=资产期望回报率无风险利率资产期望回报率=无风险利率+资产风险补偿（回报、报酬）率（2）系数系数（3）
48、结论）结论该方法用资产最低要求的期望回报率，来刻画折现率该方法可用于单项资产、整体资产，也可用于评估行业风险期望报酬率：折现率，与正相关。比较复杂，有专门机构计算公布并定期更新，如中国沪深A股股票贝塔参数测算估计该方法确定折现率是资产的权益成本，而非资本成本3、加权平均资本成本法、加权平均资本成本法资本成本加权法资本成本加权法既考虑权益资本，也考虑负债资本的成本加权资本成本（折现率）=权益资本的成本 权益比 +负债资本的成本 负债比 如果负债利息可以冲减应纳税所得额，则负债成本为税后负债成本：加权资本成本（折现率）=权益资本的成本 权益比 +税前负债资本的成本（1所得税边际税率）负债比3、收益
49、期限的确定、收益期限的确定指资产具有的获利能力持续的时间，通常以年为单位，根据资产获利能力、资产损耗、法律法规、经济合同等确定（1）无限期）无限期：资产使用比较正常，没有限定使用年限、或者限定使用年限但可以解除后通过延续方式永续使用（2）法规合同规定期限：）法规合同规定期限：车船等交通工具、机器设备、合资合作等（3）资产的经济寿命）资产的经济寿命：资产开始使用到资产继续使用将不合算止特别地，前面介绍的评估计算公式，在收益递增、收益递减过程中，都必将表现出时间限制五、收益法的评价五、收益法的评价1、优点、优点（1）充分考虑未来收益和货币时间价值，能真实准确反映资产价值（2）预期收益折现过程与投资
50、过程相吻合，资产交易各方容易接受评估结论2、缺点、缺点（1）应用范围小，通常只适用于可以预测未来收益的单项生产经营性资产和整体资产评估（2）资产预期收益、风险报酬率的确定，尽管计算公式非常完美，但实际预测难度较大，而且受主观因素和未来不可预见因素的影响第五节 资产评估方法的选择一、评估方法之间的关系一、评估方法之间的关系1、资产评估方法体系、资产评估方法体系由成本法、比较法、收益法三种基本方法，以及这三条基本评估思路衍生出来的其它评估方法共同构成2、评估方法之间的联系、评估方法之间的联系（1）同一评估目的是各评估方法的共同属性）同一评估目的是各评估方法的共同属性对于特定经济行为，在相同市场或模