浙江省2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试卷B卷含答案.doc

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1、浙江省浙江省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法考前年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试卷冲刺试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、路线价法主要适用于()。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】A2、为评估某宗房地产 2013 年 10 月的价格,选取的可比实例成交价格为 3000元/m2,成交日期为 2013 年 4 月末,该类房地产自 2013 年 1 月至 2013 年 6 月末每月价格递增 1%,2013 年 6 月末至 2013 年 10 月末平均每月比上月价格下降10 元/m

2、2。则该可比实例在 2013 年 10 月末的价格为()元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B3、房地产权利的种类中,属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D4、某地块为一带有陈旧建筑物 200m2 的空地,地价为 2500 元/m2,面积为400m2。拆除建筑物费用为 150 元/m2,残值 50 元/m2。则该地块总价为()万元。A.98B.52C.54D.103【答案】A5、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款,符合房地产估价普适技术性原则中的()。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【答案】C6、从估价的

3、角度看,开发商自有资金应得的利息,也要与其应获的利润分开,不能算做():A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】A7、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2,2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据,2012 年 1 月至 9 月,该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为()。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C8、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】A9、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】B10、下列选项中,不属于影响房

4、地产价格的周围环境因素的是()。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】D11、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同,主要原因是()。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】A12、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律,假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),则下列说法正确的是()。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】A13、评估房

5、地产的投资价值,采用的报酬率或折现率应是()。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】C14、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水,故为阴邪B.阴胜则阳病,尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪,具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常,则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】C15、在评估投资价值时,折现率是()。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率【答案】D16、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及()。A.

6、明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容【答案】C17、某经过年数为 23 年的零售中心,其内部进行了重新装修,而且该建筑物的维修养护较好,那么该建筑物的有效年龄()。A.等于 23 年B.小于 23 年C.大于 23 年D.可能等于也可能大于 23 年【答案】B18、在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的()进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答案】B19、在房地产权利中,属于用益物权的是()。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权【答案】B20、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼,重建价格 3000 万元,现增设中央空调的

7、成本是 280 万元,假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200 万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为()万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C21、一般地说,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格_;相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格_。()A.下降;下降B.下降;上升C.上升;下降D.上升;上升【答案】C22、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议,2003 年 8 月 15 进行复估,则复估的估价

8、时点为()。A.2003 年 6 月 15 日B.2003 年 8 月 15 日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A23、运用假设开发法估价必须考虑资金的()。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】D24、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币,其中首期支付 30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%,套内建筑面积为100m2。假定折现率为 6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A25、肢体麻木或运动不便,甚则不用;肌肤干燥、瘙痒、欠温,甚则

9、肌肤甲错,是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】C26、下列关于选取可比实例的说法中,有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格,或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好,为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D27、在百分比法中,房地产状况调整系数应以()房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况【答案】A28、在估价假设和限制条件说明中

10、,当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时,应()。A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定【答案】A29、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类()。A.一是咨询性估价或参考性估价,二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价,二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价,二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价,二是鉴证性估价或法律性估价【答案】C30、某在建工程,土地使用权年限为 50 年,自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2,年净收益为 350

11、 万元。目前该项目已建设 2年,估计至项目建成还需 2.5 年。已知市场同类房地产报酬率为 7%,假设折现率为 10%,则评估该项目续建完成时的总价值为()万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D31、()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A32、在依法判定的估价对象使用权利方面,应以()为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】C33、动而心悸、呼吸气短,属于A.肺卫气虚B.心气虚C.脾气虚D.宗气虚【答案】D34、采用定基价格指数时,进行市场状况修

12、正的公式:可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数()可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】B35、卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格()。A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定【答案】B36、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc(t)NPcCkc(t)中,N 表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A37、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分

13、别为 4000 万元、180 万元和 350 万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%,成本利润率为 20%。该房地产的重置价值为()万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C38、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2,房地总价值为 5800 万元,其中土地总价值为 3000 万元。某人购买了其中 250m2,该部分的房地价值为 130 万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A39、采用成本法估价,要求在运用成本法时注意“逼近”,其中有要()。A.区分实际成本和客观成本B.

14、正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】A40、根据昼夜对人体病理的影响,病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】A41、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】B42、某临街深度 30.48%(100ft)、临街宽度 20%的矩形土地,总价为 1500 万元。根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为 15.24%(50ft)、临街宽度 20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D43、某可比实例的成交价格为 3000 元/m2,建筑

15、面积为 100m2,首付 12 万元,余款半年后支付 8 万元,一年后支付 10 万元。已知年利率为 8%,则该可比实例的实际价格为()元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】B44、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】D45、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A46、()是最简单、最基础的距离,但在路网不够发达和地形复杂的地区,它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】A47、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等

16、相当的土地,甲土地为空地,乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是因为()。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】C48、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】A49、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是()。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】B50、关于假设开发

17、法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是()。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、房地产价格构成中的开发成本包括()。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润【答案】ABCD2、在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。A.在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行

18、必要的实地查勘B.在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时,应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润,不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正【答案】ACD3、运用路线价法对临街土地价值进行评估时,不需要做的项目有()。A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.划分路线价区段E.制作价格修正率表【答案】AB4、下列房地产估价活动中,不符合职业道德的行为有

19、()。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,由于时间紧,加上估价业务简单,某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACD5、下列属于杜能地租理论的有()。A.研究了距离城市不同位置的地租问题B.区分了“田庄的收入”和“土地的收益”C.田庄提供的收入并不完全来自土地D.肯定了亚当斯密关于

20、地租的计算E.地租等于剩余劳动借以体现的剩余产品【答案】ABC6、从本质上讲,房地产价值是客观存在的,是()。A.市场力量决定的B.以房地产估价师意志为转移的C.房地产估价师通过科学的分析、测算和判断,把客观存在的房地产价值揭示出来D.由众多市场参与者集体的价值判断的结果 E 房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值【答案】ACD7、下列房地产价格的影响因素中,属于一般因素的有()。A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B.通货膨胀率C.环境改善、基础设施D.利率因素 E 土地面积【答案】BD8、根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产()时,便为最高最佳使用。A.与外部环境

21、最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】AC9、在合法利用前提下,且其他条件相同,若评估同一房地产的下列价值,其中通常低于其市场价值的有()。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】BC10、一般来说,房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()。A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步【答案】BCD11、下列关于实地查勘的说法中,不正确的有()。A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查

22、勘中应将有关情况和数据认真记录下来,形成实地查勘记录C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名,而委托人中的陪同人员,可以不在记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期 E 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实【答案】AC12、市场状况调整的方法有()。A.定基价格指数法B.环比价格指数法C.价格变动率法D.直接比较调整E.间接比较调整【答案】ABC13、估价委托合同的内容一般包括()。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助义务【答案】BCD14、以下属于重新购建价格的是()。A.建筑物的重置价格

23、B.土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.土地的重建价格 E 房地的重建价格【答案】AC15、市场状况调整的方法有()。A.定基价格指数法B.环比价格指数法C.价格变动率法D.直接比较调整E.间接比较调整【答案】ABC16、某宗商用房地产于 30 年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为 20 年,房地产未来第一年的净收益为 28 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2 万元,报酬率为 8%,则()。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元B.该房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为

24、15 年E.该房地产的合理经营期限为 20 年【答案】BCD17、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】ABC18、比较法中实物状况比较、调整的内容包括()。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.建筑设施设备E.建筑物装饰装修【答案】BD19、某宗房地产购买总价为 50 万元,首付款为房价的 30%,余款由银行贷款支付,该贷款的期限为 10 年,年利率为 5.58%,按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法,正确的有()。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为 50 万元C.该房地产的实际价格为

25、 50 万元D.该房地产的实际价格高于 50 万元E.该房地产不存在名义价格【答案】ABC20、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时,选取的类似房地产项目应与估价对象的()。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近【答案】ABC大题(共大题(共 1010 题)题)一、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的,出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的,经济寿命为 50 年。经调查,现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2,同

26、类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元,装修重置价格 30 万元,经济寿命 5 年;设备的重置价格 50 万元,经济寿命 15 年。残值率假设均为零,报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。(10 分)【答案】二、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6

27、 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿

28、权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=45

29、5.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)三、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费

30、为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 200 万元,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为 180 万元,安装费用为 60 万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为 32 元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费

31、;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。(12 分)【答案】(1)计算重新购建价格 C 总:方法一:首先,计算单价建筑安装成本:1200 元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200+96)3%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200+96+38.88+3%C)35%=467.20

32、8+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价建安成本:120030000=3600(万元);专业费用:36008%=288(万元);四、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半

33、;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元

34、;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第 211年,每年逐年递增的净租金,第 11 年的出售价格第一年净租金收益3365

35、2640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11年后才能转售。)补地价45002640015001250010005 万元契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/(

36、115%)0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83(万元)五、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币,2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币;人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币,2016 年 9 月 30 日为

37、 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】(1)建立比较基础可比实例 A1)建筑面积60m2/0.7283.33m22)房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1)统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)109.065 万/(17%)117.274 万元人民币可比实例 C1)统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币(解释:因为价格

38、变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)六、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的,出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的,经济寿命为 50 年。经调查,现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2,同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元,装修重置价格 30 万元,经济寿命 5 年;设备的重置价格 50 万元,经济寿命 15 年。残值率假设均为零,报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。

39、(10 分)【答案】七、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值

40、。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=

41、448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。八、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除

42、上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎

43、原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)九、某宗出租的房地产,建筑面积为

44、40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收

45、入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330

46、.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。一十、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币,2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币;人民币与港币的市场汇率 2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币,2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】(1)建立比较基础可比实例 A1)建筑面积60m2/0.7283.33m22)房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1)统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)109.065 万/(17%)117.274 万元人民币可比实例 C1)统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币(解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)

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