浙江省2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺模拟试卷A卷含答案.doc

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1、浙江省浙江省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法考前年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺模拟试卷冲刺模拟试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的()的款额后,抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】C2、在路线价法中,“标准临街宗地”可视为比较法中的()。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】B3、某建筑物的有效年龄为 10 年,预计可能再使用 3

2、0 年,残值率为 4,用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.68B.74C.76D.82【答案】C4、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】B5、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】D6、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元,投资利润率为 20%,则成本利润率为()。

3、A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B7、某宗房地产 2007 年 10 月的净收益为 150 万元,预测未来 3 年的年净收益仍然保持在这一水平,2010 年 10 月转售时的价格比 2007 年 6 月上涨 10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。该类房地产的报酬率为 6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C8、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑【答案】D9、某套住宅的使用面积为 100m2,成交总价为 80 万元,其中附带家具和电器的价值为 2 万元,成交价款在

4、成交当日支付 50%,余款一年后支付;假设年折现率为 6%,使用面积与建筑面积的比率为 75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为()元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】A10、对于经济可行性检验时,只有预测未来的收入现值()支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定【答案】B11、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】A12、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延,暂无急重病B.正虚不甚,邪势方张C.正虚为主,虽有实邪但

5、机体不耐攻伐D.邪盛为主,急于补虚反会助邪【答案】C13、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的()。A.资本化率应较高,价值较低B.资本化率应较低,价值较高C.资本化率应较高,价值较高D.资本化率应较低,价值较低【答案】A14、在估价中选取 4 个可比实例,甲成交价格为 4800 元/m2,建筑面积为100m2。首次付清 24 万元,其余半年后支付 16 万元,一年后支付 8 万元;乙成交价格为 5000 元/m2,建筑面积为 120m2,首次支付 24 万元,半年后付清余款36 万元;丙成交价格为 4700 元/m2,建筑面积为 90m2,成交时一次

6、付清;丁成交价格为 4760 元/m2,建筑面积为 110m2,成交时支付 20 万元,一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%,那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为()。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】C15、()是对房地产所有权、使用权的一种限制,因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】A16、由土地净收益求取土地价值时,土地价值等于土地净收益与()的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率【答案】B17、()由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.

7、估价对象D.价值类型【答案】C18、在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是()的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】B19、某宗房地产的交易总价款为 80 万元,其中首期付款为 20%,余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为 1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】D20、在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】C21、某宗房地产 2010 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.82 元人民币,该类

8、房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%,则其 2010 年 10 月 25 日的价格为()元人民币。2010 年 10 月 25 日的汇率为 1 美元6.67 元人民币。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】B22、城镇街道两侧的商业用地,即使形状相同,面积相等,位置相邻,但由于()不同,价值也会有所不同,而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B23、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,租用其中建筑面积1000m2 的写字楼,约定租赁期限为 20 年,第一年租金为 24 万元,以后每年租金在上年租金基础上增加

9、1 万元,第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2(建筑面积)。该类房地产的报酬率为 10%,目前该承租人权益价值为()万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】B24、某写字楼的剩余收益年限为 38 年,预计 5 年后售出时价格将上涨 20%,销售税费率为 6%,已知持有期内年有效毛收入为 400 万元,运营费用率为 30%,报酬率中无风险报酬率为 6%,风险报酬率为无风险报酬率的 25%,则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A25

10、、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元,建设成本和管理费用之和为500 万元,投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和 6%,成本利润率为 15%,则该房地产的重新购建价格为()万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C26、每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的()倍。A.10B.12C.13D.15【答案】D27、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是()。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金

11、等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】C28、关于收益法求取净收益的说法,错误的是()。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】B29、某宗房地产的收益期限为 40 年,通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15万元、18 万元、23 万元,以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为 8,则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。A.280B.285C.290D.29

12、5【答案】A30、一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】C31、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途,下列为大类用途的是:()。居住;商业;办公;旅馆;工业;农业。A.B.C.D.【答案】B32、某估价事务所在 2006 年 6 月 20 至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 2006 年5 月 30 日的价格。之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为()。A.2006 年 5 月 30 日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新

13、估价的委托方指定的日期【答案】A33、下列不属于构筑物的是()。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A34、报酬率的表达式为()。A.投资回报所投入的资金B.投资回收所投入的资本C.(投资回报投资回收)所投入的资金D.(投资回收投资回报)所投入的资本【答案】A35、假设某住宅重置成本为 500 万元,建筑物已使用 10 年,目前剩余经济寿命为 30 年,残值率为 10%,土地剩余使用年限为 25 年。此时该住宅的每年折旧额是()万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C36、估价业务应当以()名义统一受理,统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D

14、.项目负责人【答案】C37、土地具有(),而其他物品,经一定年限或长久的使用之后,不论如何保管,最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】B38、在应用路线价法估价中,设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的()。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】C39、在完善的市场经济下,土地成本一般由购置土地的价款和()构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】D40、一个估价项目中的估价目的,本质上是由()决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使

15、用者D.估价委托人的估价需要【答案】D41、“惊则气乱”,则A.精神萎靡,气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中,甚则失神狂乱D.心悸,惊恐不安【答案】B42、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是()。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境【答案】D43、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其()之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】A44、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%,成本利润率为 20%。该房地产的重置价

16、值为()万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C45、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2,建筑容积率分别为 5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B46、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律,假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),则下列说法正确的是()。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难

17、以确定【答案】A47、某套商品住宅期房的面积为 90m2,尚需 10 个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为 4500 元/m2,每月末的租赁净收益为 2500 元/套。估计年折现率为 10%,风险补偿为现房价格的 2%。该期房目前的市场价格为()元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54【答案】B48、下列()房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】B49、下列会导致房地产的价格偏高的情况是()。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产【答案】B50、以建筑物

18、的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作()。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋,按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价,不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价,不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价,扣除相应的土地使用权出让金【答案】D2、评估一套单元式住宅的抵押估价,若未做特别说

19、明,应包含在估价对象范围内的有()。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】ACD3、市场法中选取可比实例时,应做到可比实例与估价对象的()。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】ABD4、下列选项中,属于收益性房地产的有()。A.农地B.游乐场C.写字楼D.仓库E.行政办公楼【答案】ABCD5、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于()。A.卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出

20、的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率 E 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】AC6、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法,正确的有()。A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E.包括长寿命项目发生的修复费用,不包括短寿命项目发生的修复费用【答案】ABD7、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失,造成建筑物功能折旧的主要原因有(),。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.

21、建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】CD8、下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的有()。A.对当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁,应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为估价时点【答案】AB9、在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异,其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选

22、取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】AB10、某宗商用房地产于 30 年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为 20 年,房地产未来第一年的净收益为 28 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2 万元,报酬率为 8%,则()。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元B.该房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为 15 年E.该房地产的合理经营期限为 20 年【答案】BCD11、从理论上讲,可按()分摊高层建筑地价。A.建筑物价值B.房地产价值C.土地价值D.建筑面积E.楼层【

23、答案】BCD12、价值时点为过去时,()也都要以价值时点时的状况为准。A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况【答案】ACD13、在求取净收益中,运营费用包括()。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】AC14、有关房地产的价值和价格,下列表述正确的有()。A.价值是内在的.客观的和相对稳定的B.房地产的价值是房地产真实所值C.房地产的价格围绕其价值上下波动D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因,时常发生价格背离价值的情况E.房地产的价格是相对稳定的,而价值不稳定【答

24、案】ABCD15、亚当斯密将房租区分为()。A.建筑物租B.绝对地租C.地皮租D.垄断地租E.级差地租【答案】AC16、假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括()。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】AC17、中国目前的房地产权利主要包括()。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】ABCD18、房地产抵押对房地产估价的需要,包括()。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵

25、押房地产【答案】ABCD19、下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】BC20、下列关于重新购建成本的说法,正确的有()。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】BD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列

26、两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居

27、住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税

28、,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第 211年,每年逐年递增的净租金,第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1

29、 年,出租期 10 年,11年后才能转售。)补地价45002640015001250010005 万元契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83(万元)二、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的,出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的,经济寿命

30、为 50 年。经调查,现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2,同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元,装修重置价格 30 万元,经济寿命 5 年;设备的重置价格 50 万元,经济寿命 15 年。残值率假设均为零,报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。(10 分)【答案】三、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10

31、年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值

32、未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610

33、A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)四、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益

34、分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月

35、 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.

36、5)4917.12(万元)五、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建

37、价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8万元,除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】六、某宗出租的房地产,建筑面积为 40

38、000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:

39、A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.1

40、3(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。七、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物

41、报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL

42、=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。八、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金

43、3 元/m2 天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据

44、调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居民用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)。【答案】假设开发法方案一:(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值 V1A/(Yg)1(1

45、g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11 年后才能转售)补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话:010-82326699/4008105999 建设工程教育网(),正保远程教育旗下品牌网站契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.87 万元营销费用=1

46、300.860.5/(115%)0.75585.71 万元九、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将

47、升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000

48、 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第 211年,每年逐年递增的净租金,第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10

49、/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11年后才能转售。)补地价45002640015001250010005 万元契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83(万元)一十、某幢写字楼,土地面积 4000,总

50、建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8

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