《2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试卷B卷含答案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试卷B卷含答案.doc(30页珍藏版)》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、20232023 年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试卷卷 B B 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某宗房地产的收益期限为 35 年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 15.1 万元、16.3 万元、15.5 万元、17.2 万元,报酬率为 9%。该宗房地产的价格为()万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C2、估价资料保存的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括()。A.有助于估价机构和估价师展
2、现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C3、运用假设开发法中的动态分析法估价时,无需做的是()。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】D4、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年,报酬率为 6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为()万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案
3、】A5、下列关于房地产估价的基本程序,受理估价委托;确定估价基本事项;编制估价作业方案;收集估价所需资料;实地查勘估价对象;选用估价方法进行测算;确定估价结果;撰写估价报告;内部审核估价报告;交付估价报告;?保存估价资料。其中正确的顺序应为()。A.B.C.D.【答案】B6、在具体的一个房地产估价项目中,价值时点究竟是现在还是过去或者未来,是由()决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】D7、某房屋的建筑面积为 100m2,单位建筑面积的重置价格为 1000 元/m2,建筑物自然寿命为 45 年,残值率为 2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为 10
4、年,建筑物市场价格为 7.5 万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。A.29B.39C.40D.45【答案】B8、下列房地产估价相关活动中,不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务【答案】C9、房地产作价入股估价应当采用()标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】C10、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时,无须做的是()。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息
5、和利润【答案】D11、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是()。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D12、在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是()的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】B13、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】A14、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】D15、影
6、响某套住房价格的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层【答案】D16、利用直线趋势法对某类商品住宅 20042013 年的平均价格进行分析,拟合成一直线趋势方程 Y3522385X,其中 Y 为商品住宅价格,X 为时间,且X0。经验证该方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅 2014 年的平均价格为()元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D17、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类,在这两类不同作用的估价中,房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为()。A.一般来说,在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、
7、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说,起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任,大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】B18、最适用的房地产价格指数或变动率是()。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】D19、在运用路线价法过程中,为了简化以后各宗土地价格的计算,一般以临街各宗土地的临街深度的()作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】B20、某房地产的建筑面积为 2500m2,现状价值
8、为 2000 万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为 100 万元,残值为 45 万元,后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2,重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价值为()万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C21、新开发区土地的分宗估价,()是一种有效的方法,因为新开发区在初期,土地市场和房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】B22、下列关于房地产估价的基本程序,受理估价委托;确定估价基本事项;编制估价作业方案;收集估价所需资料;实地查勘估价对象;选用估价方法进行测算;确定
9、估价结果;撰写估价报告;内部审核估价报告;交付估价报告;?保存估价资料。其中正确的顺序应为()。A.B.C.D.【答案】B23、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格,其形成的价格才可能是()。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格【答案】B24、关于比较法的说法,错误的是()。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D25、标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此
10、远离道路的方向,地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】C26、比较法中,采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整,其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低 2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高 1%,若改为直接比较,则可比实例相对于估价对象状况下的得分为()。A.105B.97C.98D.103【答案】B27、难以采用比较法估价的房地产是()。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】C28、强调理性认识依赖于感性认识,这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论【答案】B29、某可比
11、实例的成交价格为 24000 元/m2,建筑面积 100m2,首期付款 120 万元,其余半年后支付 80 万元,1 年后支付 40 万元。已知年利率为 10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为()元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】B30、某套住宅的套内建筑面积为 145m2,使用面积为 132m2,应分摊的共有公用建筑面积为 23m2,按套内建筑面积计算的价格为 7500 元/m2,则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C31、下列不属于房地产区位因素的是(
12、)。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】B32、在成本法估价中,关于合理确定开发用地取得途径的说法,正确的是()。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】B33、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】B34、如果采用直接比较进行房地产状况修正,则可比实例在其自身状况下的价格100()可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于
13、可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】A35、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】B36、根据昼夜对人体病理的影响,病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】A37、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 40 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为 6%,则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】C38、当居民收入的增加是
14、()的收入增加时,对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B39、某 8 年前建成交付使用的建筑物,建筑面积 120m2,单位建筑面积的重置价格为 800 元m2,建筑物残值率 6,年折旧率 2.2,按直线法折旧计算该建筑物的现值是()元。A.76800B.79104C.80118D.81562【答案】B40、马克思的地租理论不包括()。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B41、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为 2008 年 4 月 1 日,合同约定买方支付给卖方
15、 3500 元/m2,买卖中涉及的税费全都由买方支付,该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 4 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间,该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3%,则该可比实例修正调整后的价格为()元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】B42、一份完整的估价报告通常由()组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致
16、函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】A43、下列不是估价所需资料的是()。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本,收益实例资料【答案】B44、某可比实例成交价格为 100 万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.51,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%,人民币兑美元的汇率为 6.31,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答
17、案】D45、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是()。A.确定估价时点在先,得出评估价值在后B.得出评估价值在先,确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系,谁先谁后都可以【答案】A46、在估价相关国际组织中,FIG 是指()。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会【答案】C47、下列有关房地产价值和价格,表述错误的是()。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因,可能造成高值低价的交易【答案】C48、某建筑
18、物的建筑面积 5000m2,坐落的土地面积为 2000m2,土地价格 1500元/m2,用成本法测算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2。该建筑物的现值为()。A.2400 元/m2B.1200 元/m2C.1000 元/m2D.1500 元/m2【答案】B49、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼,重建价格 3000 万元,现增设中央空调的成本是 280 万元,假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200 万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为()万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C5
19、0、针对不同的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】D多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及()A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD2、下列房地产价格影响因素中,不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】AD3、下列行为中,体现某宗房地产受到外部经济性影响的有()
20、A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】D4、判定工业房地产区位优劣的主要因素有()。A.临街状况B.是否便于动力取得C.是否便于废料处理D.是否接近大自然E.是否便于产品和原料运输【答案】BC5、下列对房地产估价的本质描述中,不正确的是()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E 房地产估价既是科学又是艺术【答案】BC6、根据求取建筑物重新购建
21、成本中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建成本的方法有()。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法【答案】AD7、下列方法中属于数学曲线拟合法的有()。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.加权平均法D.移动平均法E.二次抛物线趋势法【答案】AB8、评估一宗房地产的价值,估价方法的选用主要取决于()。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】AD9、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、()等设施或条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【答案】ABCD10、
22、收益法估价中求取净收益时,通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【答案】BD11、甲、乙两块土地,其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506元/m2,容积率为 1.5,土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元/m2,容积率为 2.4,土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时,若土地报酬率为 8%,则下列表述中正确的有()。A.乙地块比甲地块贵B.甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元/m2C.甲地块与乙地块的楼面地价相等D.甲地块比乙地块贵E.乙地块的
23、70 年使用权楼面价高于 340 元/m2【答案】D12、在求取土地的重新购建成本时,通常是假设该土地上的建筑物不存在,除此之外的状况均维持不变,然后采用()等方法求取该土地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】ABD13、与非专业估价相比,专业估价的特点有()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】ACD14、房地产价格构成中的开发成本包括()。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润【答案】ABCD15、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估
24、价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC16、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的,现需房地产估价,()。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续,变划拨土地为出让土地,由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质,对转让方征收土地收益金 E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】BD17、【2012 年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用有()。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提
25、醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】ABD18、根据现行法律,下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。A.土地所有权B.依法承包的荒山的土地使用权C.宅基地使用权D.固有汽车加油站E.乡镇企业用房【答案】AC19、某宗房地产购买总价为 50 万元,首付款为房价的 30%,余款由银行贷款支付,该贷款的期限为 10 年,年利率为 5.58%,按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法,正确的有()。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为 50 万元C.该房地产的实际价格为 50 万元D.该房地产的实际价格高于 50 万元E.该房地产不
26、存在名义价格【答案】ABC20、与动态分析法不同的是,在静态分析法中()都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】CD大题(共大题(共 1010 题)题)一、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为
27、600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日
28、未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)49
29、17.12(万元)二、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为
30、转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用
31、地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第 211年,每年逐年递增的净租金,第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6
32、V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11年后才能转售。)补地价45002640015001250010005 万元契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83(万元)三、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2
33、,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 200 万元
34、,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为 180 万元,安装费用为 60 万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为 32 元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。(12 分)【答案】(1)计算重新购建价格 C 总:方法一:首先,计算单价建筑安装成
35、本:1200 元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200+96)3%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200+96+38.88+3%C)35%=467.208+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价建安成本:120030000=3600(
36、万元);专业费用:36008%=288(万元);四、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010
37、 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万
38、元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。五、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的,出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的,经济寿命为 50 年。经调查,现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2,同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元,装修重置价格 30 万元,经济寿命 5 年
39、;设备的重置价格 50 万元,经济寿命 15 年。残值率假设均为零,报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。(10 分)【答案】六、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4
40、 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8万元,除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外
41、,残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】七、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率
42、为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=62
43、9.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。八、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装
44、修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8万元,除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%
45、,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】九、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,
46、各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 200 万元,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为 180 万元,安装费用为 60 万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为 32 元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需
47、要多消耗 10000 元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。(12 分)【答案】(1)计算重新购建价格 C 总:方法一:首先,计算单价建筑安装成本:1200 元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200+96)3%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200+96+38.88
48、+3%C)35%=467.208+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价建安成本:120030000=3600(万元);专业费用:36008%=288(万元);一十、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数
49、为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款
50、余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)201